九十四年度重上字第四○一號｜民事：給付買賣價金等｜裁判日期：95 年 01 月 17 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　九十四年度重上字第四○一號上　訴　人　僑果實業股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　陳福寧律師上　訴　人　甲山林廣告股份有限公司兼法定代理人　甲○○ 共　　　　同訴訟代理人　陳志偉律師前列當事人間請求給付買賣價金等事件，兩造均對於中華民國九十四年六月三十日臺灣臺北地方法院九十二年度重訴字第一四五四號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十五年一月三日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人甲山林廣告股份有限公司、甲○○連帶給付新台幣壹仟零叁拾叁萬貳仟捌佰柒拾伍元，及自民國九十二年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算利息部分，與該部分關於假執行之宣告，暨命其等連帶負擔訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人僑果實業股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人僑果實業股份有限公司之上訴駁回。第一審關於命上訴人甲山林廣告股份有限公司、甲○○連帶負擔訴訟費用部分、及第二審訴訟費用均由上訴人僑果實業股份有限公司負擔。事實及理由一、上訴人僑果實業股份有限公司（下稱僑果公司）主張：其投資興建地上十樓、地下三樓「合江超級市場」之住商大樓（下稱系爭大樓），於民國八十三年八月四日委託上訴人甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）辦理系爭大樓之房屋銷售企畫等業務，並簽訂委託銷售企劃合約書（下稱系爭合約），由上訴人甲○○擔任連帶保證人。僑果公司依系爭合約第二條第二項之約定，以每坪新台幣（下同）二十六萬二千五百元出售系爭大樓地下一樓商場建物二分之一予甲山林公司，且約定甲山林公司所買受之上開建物出售後，雙方同意換約變更名義即由成交承買戶逕行與僑果公司簽訂買賣契約。嗣甲山林公司將系爭大樓地下一樓商場建物全部出售（含其所購買之上開建物部分），惟其中計有如附表所示二十一承買戶（下稱系爭二十一承買戶）遭僑果公司解約，總面積一百二十四點零六坪，依系爭合約第十三條第三項第三款之約定，甲山林公司願承受系爭二十一承買戶對僑果公司二分之一之權利義務即六十二點零三坪，而僑果公司以每坪二十六萬二千五百元出售予甲山林公司，則甲山林公司應給付僑果公司之買賣價金計一千六百二十八萬二千八百七十五元（計算式：62.03坪×262,500元＝16,282,875元），扣除因解約所沒收金額之二分之一即四百五十九萬元（計算式：9,180,000元×1/2＝4,590,000元），故甲山林公司與甲○ ○應連帶給付予僑果公司一千一百六十九萬二千八百七十五元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年八月二十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。至系爭合約第六條係關於僑果公司支付甲山林公司銷售企劃費用之約定，該條第一項約定限於「承攬期限內」承買戶有退屋或退票等解約情事發生時，甲山林公司即應退還已請領之銷售企劃費用，而嗣後雙方所簽訂之協議書第一條乃將期限延長至「地下室完成收款前」，並改由甲山林公司以扣除沒收款後之實際銷售額向僑果公司承購房屋，毋庸再退還銷售企劃費用，惟系爭合約第十三條第三項第三款則為甲山林公司向僑果公司所購買之上開建物部分，經以僑果公司名義與承買戶簽約，若承買戶發生違約情事並解除契約時，如何處理之問題，而本件係僑果公司請求甲山林公司履行交付買賣價金之義務，並非請求退還銷售企劃費用，故應適用系爭合約第十三條第三項第三款之約定等情（原審判命甲山林公司及甲○○應連帶給付僑果公司一千零三十三萬二千八百七十五元及其法定遲延利息，而駁回僑果公司其餘之訴，兩造對於敗訴部分均各自提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決關於不利於僑果公司部分廢棄。㈡上廢棄部分，甲山林公司及甲○○應再連帶給付僑果公司一百三十六萬元，及自九十二年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢請准供擔保宣告假執行。答辯聲明：駁回甲山林公司及甲○○之上訴。二、上訴人甲山林公司、甲○○則以：僑果公司及甲山林公司為解決承買戶若於甲山林公司承攬期限內發生退屋或退票等解約情事時，究應依系爭合約第六條第一項後段或第十三條第三項第三款之約定處理？而系爭合約第十三條第三項第三款所謂之「中途」發生違約究係何指？又甲山林公司應如何承受承買戶之權利義務？之疑義，遂另立補充協議，增列第六條第一項一之一之約定，觀諸系爭合約第十三條第三項第三款及協議書所增列第六條第一項一之一，均在解決承買戶解約後，建物如何處理之問題，惟系爭合約第十三條第三項第三款所約定之範圍係「中途發生違約並取消合約」，較諸協議書所增列第六條第一項一之一乃限於「地下室完工收款前」為廣，是協議書所增列第六條第一項一之一顯已取代系爭合約第十三條第三項第三款之約定，而系爭二十一承買戶之解約時點無一發生在地下室完工收款前，甲山林公司自無承購之理，僑果公司請求甲山林公司給付買賣價金即屬無據。退步言之，若認為有系爭合約第十三條第三項第三款之適用，僑果公司對於系爭二十一承買戶是否因「中途發生違約」而合法解除契約，應負舉證責任，僑果公司所提解除買賣契約書及協議書中，或載明係雙方合意解除契約，或載明係得僑果公司同意而解除契約，自與所謂承買戶「中途發生違約並取消合約」之情形不符。又僑果公司與系爭二十一承買戶解約時，並未通知甲山林公司，更未徵得甲山林公司之同意，則因解約所受之不利益，應由僑果公司自行承擔，斷無要求甲山林公司承受之理。另本件係預售屋買賣，其付款方式分為工程期款及貸款，縱甲山林公司應承受系爭二十一承買戶對僑果公司之權利義務，甲山林公司依所承受之買賣契約亦應享有分期付款及申辦貸款之權利，故僑果公司請求甲山林公司一次以現金繳付全部買賣價款，實乏所據，況系爭大樓有室內面積不足、漏水、商場部分未依約成立管理公司，且擅將原規劃為美食街之地下一樓分成二部分出租予他人作為撞球館及餐廳使用，顯無法點交予甲山林公司管理使用，甲山林公司自得行使同時履行抗辯權而拒絕付款。又僑果公司迄未將建物所有權移轉登記予甲山林公司，且未辦理國有基地租賃之換約手續，原判決置上開對待給付於不顧，顯非適法等語置辯。並答辯聲明：㈠僑果公司之上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。上訴聲明：㈠原判決不利於甲山林公司及甲○○部分廢棄。㈡上廢棄部分，僑果公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事實：㈠僑果公司投資興建系爭大樓，於八十三年八月四日委託甲山林公司辦理系爭大樓之房屋銷售企畫等業務，並簽訂系爭合約，由上訴人甲○○擔任連帶保證人，僑果公司依系爭合約第二條第二項之約定，以每坪二十六萬二千五百元出售系爭大樓地下一樓商場建物二分之一予甲山林公司，且約定甲山林公司所買受之上開建物出售後，雙方同意換約變更名義即由成交承買戶逕行與僑果公司簽訂買賣契約等情，有委託銷售企劃合約書、房屋預定買賣契約書等影本為證（見原審卷第一宗第四至一一頁）。㈡僑果公司與甲山林公司於簽訂系爭合約後，復簽訂協議書載明：「立協議書人僑果實業股份有限公司（以下簡稱甲方），甲山林廣告股份有限公司（以下簡稱乙方），雙方經協議同意有關台北市合江市場代銷企劃合約書，增列說明條款如后：增列說明第六條第１項條款１－１，條款內容：『乙方於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方承購房屋，例如承購戶繳款至十％時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以實際銷售額九十％向甲方承購房屋；承購戶繳款至十二％時，發生退屋或退款解約情事時，乙方以實際銷售額八十八％向甲方承購房屋。』除前項條文加列於本約外，餘條文仍依甲、乙雙方約定事項生效。甲乙雙方同意此協議視為代銷企劃合約之一部份」等語，而該協議書所稱「代銷企劃合約書」即為系爭合約，有協議書影本附卷可稽（見本院卷第七五頁）。四、僑果公司主張甲山林公司將系爭大樓地下一樓商場建物全部出售，惟系爭二十一承買戶遭僑果公司解約，依系爭合約第十三條第三項第三款之約定，甲山林公司應承受系爭二十一承買戶對僑果公司二分之一之權利義務云云。甲山林公司及甲○○則以系爭二十一承買戶之解約時點無一發生在地下室完工收款前，依協議書所增列第六條第一項一之一之約定，甲山林公司自無承購之理，僑果公司請求甲山林公司給付買賣價金即屬無據等語。是本件首應審究者厥為：協議書所增列第六條第一項一之一為系爭合約第六條第一項或第十三條第三項第三款之補充條款？爰分述如下：㈠按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上字第二八號判例要旨參照）。查系爭合約第六條第一項後段係載明：「另承攬期限內乙方（指甲山林公司）應保證本約訂購戶絕無退屋或退票等解約情事發生，倘因乙方因素致有上開情事發生，乙方同意無條件退還該戶已請領之銷售企劃費用，若不退還，甲方（指僑果公司）有權依法追訴」，乃為僑果公司與甲山林公司就退還銷售企劃費用之約定，系爭合約第十三條第三項第三款則記載：「如上開乙方已變更客戶名義中途發生違約並取消合約時，乙方願無條件承受該客戶對甲方之所有權利義務」，係屬甲山林公司承買已賣出而遭僑果公司解約之系爭大樓地下一樓商場建物之條件，而協議書之增列說明條款雖載列為第六條第一項條款一之一，惟其內容並無提及退還銷售企劃費用乙節，乃約定「乙方（指甲山林公司）於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方（指僑果公司）承購房屋」，亦係關於甲山林公司承買事宜之協議，否則依系爭合約第六條之約定，甲山林公司於承攬期限外本無退還銷售企劃費用之義務，何需就承攬期限外至系爭大樓地下室完工收款前之期間再為相同之約定，足徵協議書所增列第六條第一項一之一與銷售企劃費用無涉，尚不得以該協議書記載「增列說明第六條第１項條款１－１」，即認為係屬系爭合約第六條之補充說明，是甲山林公司及甲○○辯稱系爭合約第十三條第三項第三款及協議書所增列第六條第一項一之一，均在解決承買戶解約後，建物如何處理之問題，而系爭合約第十三條第三項第三款所約定之範圍係「中途發生違約並取消合約」，較諸協議書所增列第六條第一項一之一乃限於「地下室完工收款前」為廣，是協議書所增列第六條第一項一之一顯已取代系爭合約第十三條第三項第三款之約定等語，洵屬可採。㈡查僑果公司與甲山林公司於協議書所增列第六條第一項一之一固約定：「乙方（指甲山林公司）於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方（指僑果公司）承購房屋」，惟系爭二十一承買戶之解約時點均在系爭大樓地下室完工收款後，為兩造所不爭執（見本院九十五年一月三日言詞辯論筆錄）則系爭二十一承買戶縱經僑果公司解約，甲山林公司依約亦無承買之義務，而甲○○自無從負連帶保證責任。是僑果公司主張甲山林公司應承受系爭二十一承買戶對其二分之一之權利義務，甲山林公司及甲○○應連帶給付一千一百六十九萬二千八百七十五元及其法定遲延利息云云，即非有據。五、綜上所述，僑果公司本於系爭合約第十三條第三項第三款之約定，請求甲山林公司及甲○○連帶給付一千一百六十九萬二千八百七十五元，及自九十二年八月二十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命甲山林公司及甲○○連帶給付僑果公司一千零三十三萬二千八百七十五元及其法定遲延利息，並為假執行之宣告，自有未洽。甲山林公司及甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。逾上開部分原審為僑果公司敗訴之判決，經核並無不合。僑果公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，甲山林公司及甲○○之上訴，為有理由；僑果公司之上訴，為無理由，爰依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　九十五　年　一　月　十七日民事第十三庭審判長法官劉靜嫻法官李錦美法官陳昆煇正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　17　　日書記官李佳樺附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表： ┌──┬───┬───┬─────┐ │編號│戶號 │承買戶│面積（坪）│ ├──┼───┼───┼─────┤ │ １ │B1-R6 │林麗玉│ 7.41 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │ ２ │B1-R12│王秋菊│ 6.03 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │ ３ │B1-R18│陳滿惠│ 6.39 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │ ４ │B1-R19│林培德│ 6.39 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │ ５ │B1-R20│李碧玉│ 3.73 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │ ６ │B1-R21│羅國棟│ 3.64 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │ ７ │B1-R22│羅國棟│ 9.6 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │ ８ │B1-R28│黃金榮│ 4.48 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │ ９ │B1-R39│廖筱芬│ 5.02 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R41│黃金榮│ 5.02 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R42│李良志│ 5.02 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R44│李慧芳│ 5.02 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R49│黃金榮│ 5.8 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R53│張美蓉│ 7.28 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R54│張美蓉│ 7.28 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R56│黃金榮│ 5.7 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R57│呂志宏│ 5.45 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R58│賴富英│ 5.86 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R59│張世杰│ 6.04 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R60│張美蓉│ 6.45 │ ├──┼───┼───┼─────┤ │  │B1-R61│張美蓉│ 6.45 │ ├──┴───┴───┼─────┤ │ 合計 │124.06 │ └──────────┴─────┘

臺灣高等法院九十四年度重上字第四○一號

關鍵資訊