臺灣高等法院95年度上易字第691號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第691號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

吳麒律師

訴訟代理人

陳哲民律師

被上訴人

世豐國際建築開發股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林明珠律師

上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國95年7月5日臺灣臺北地方法院94年度訴字第5017號第一審判決提起上訴，本院於95年10月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：(一)被上訴人於民國89年12月 1日與上訴人訂立合建契約（下稱系爭契約），由上訴人提供其所有坐落台北市○○區○○段3小段529地號土地（下稱系爭土地），被上訴人出資興建住宅大樓，約定上訴人分得提供系爭土地可建地上及地下建物總面積百分之60，被上訴人並於89年12月1日給付上訴人新台幣（下同）100萬元，作為保證金。被上訴人並依系爭契約第 1條之約定，積極辦理購買鄰近台北市○○區○○段 3小段528及532之1地號土地（下稱2筆鄰地）之手續，惟因地主不願出售，被上訴人為促使 2筆鄰地地主願出售土地，擬以較高價格買受，乃於92年10月16日邀上訴人會商合建比例之調整，會議協商結論為：上訴人分得百分之54，被上訴人分得百分之46。上訴人同意被上訴人於92年10月17日將結論回覆。上訴人另於92年11月 2日函詢被上訴人相關合建問題，被上訴人則於92年11月 6日回函答覆，足見上訴人已同意延長購買 2筆鄰地之期限。(二)詎上訴人於93年3月4日將系爭土地所有權移轉登記予訴外人楊大中，93年 4月13日訴外人楊大中再將系爭土地移轉登記予富都新開發建設股份有限公司（下稱富都新公司），富都新公司於94 年5月24日再信託登記予復華商業銀行股份有限公司（下稱復華銀行）。而上訴人既將系爭土地移轉登記予他人，顯不可能再履行系爭合建契約，被上訴人乃於94年8月4日發函上訴人解除契約，並請求上訴人返還保證金及代墊費用，上訴人已於94年8月8日收受上開函件，然拒絕給付。退步言，系爭契約因被上訴人無法於訂約後3個月內購得2筆鄰地而溯及失效，上訴人亦應回復原狀返還保證金。(三)又上訴人因系爭土地雜草叢生、垃圾成堆，且樹木枝蔭遮住房屋，故須整屋、整地始符合申請自用住宅稅率之要件，乃委託被上訴人代其整修房屋、整地，並因此代上訴人支出屋頂鐵皮、泥水、油漆、木工、清潔、地政規費等費用， 共計181,109元，另支出整地費用11萬元，合計代墊291,109元 。而上訴人同意由被上訴人先代墊費用再歸還，依約自應返還上開費用。況整屋、整地既係為使上訴人享受自用住宅土地稅率之優惠，與系爭合建契約無必然關係，依法亦應由上訴人負擔該費用，故縱認上訴人未委託被上訴人代墊費用，被上訴人亦得依無因管理、不當得利之法律關係，請求上訴人返還上開必要費用或所得利益。(四)系爭契約第5條第1項係約定買得2 筆鄰地後，被上訴人始須規劃設計圖，經上訴人同意後，依限申請建照、開工，若被上訴人未依限開工，上訴人得沒收保證金。然本件尚未買得 2筆鄰地，即不生申請建照、開工問題，自無沒收保證金可言。再系爭契約第 8條係規定，被上訴人如無法如期開工或有違約情事，須賠償上訴人之損失，然被上訴人並無違約，亦無未如期開工等情事，且上訴人並無損失，反受利益。又系爭合建契約第 3條係約定，如「買得另二筆土地後」，進行建屋事宜，及分期給付及退還保證金，然本件尚未購得另二筆土地，亦不生依該條給付及退還保證金之問題等語。爰依契約之法律關係及委任關係，請求上訴人返還上開保證金及代墊款。並聲明：(一)上訴人應給付被上訴人1,291,109元，及其中100萬元自89年12月 1日起，其中291,109元自90年 2月2日起，均至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；(二)願供現金或同額之土地銀行長安東路分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：(一)被上訴人自89年12月 1日訂立系爭合約至今，皆未購得周邊 2筆鄰地，更未依約取得建照如期開工，上訴人自得沒收保證金。依系爭合約第10條第 1款載明被上訴人於3個月內完成購買2筆鄰地，逾期本約自動失效。又雙方並未約定「買得另二筆土地後」，被上訴人始須規劃設計圖，且曾限於3個月內完成購買2筆鄰地。惟被上訴人並未依限購得 2筆鄰地，且未完成設計圖，更未於30日內申請建造執照及於 2個月內開工，故視同違約，依系爭合約第5條第1款、第 8條之規定，上訴人得沒收乙方保證金。上訴人雖曾於92年12月16日會議記錄上簽名，只表示上訴人曾出席，不代表同意被上訴人延後購買鄰地之期限，且被上訴人未於92年10月17日回覆，故上訴人於同年11月 2日特函詢問，此後亦未見後續更改契約或另訂附約，足見被上訴人主張上訴人同意延長期限乃其自設立場之主觀論斷。本件被上訴人早應施工建築，而拖延未進行，迫不得已，乃將土地讓與他人，今已開工建築並推售中，足證被上訴人當年對本契約故意不作為。是被上訴人請求返還保證金，顯無理由。(二)整地乃被上訴人建築工程所需，故當時口頭協議由被上訴人負責施工並負擔費用，故估價單抬頭為被上訴人，而非上訴人，證人蘇荻榮所證整地有二次，絕無此事。至於有關自用住宅之房屋整理，乃為請領門牌，業經上訴人之夫楊大中以支票給付費用等語，資為抗辯。並聲明：(一)被上訴人之訴駁回；

(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原審判決上訴人應給付被上訴人1,291,109元，及其中100萬元部分自89年12月1日起，其中291,109元部分自90年2月2日起，均至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。上訴人聲明不服，求為廢棄原判決，並判決駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為駁回上訴。

四、兩造不爭執之事實：

(一)、被上訴人於89年12月 1日與上訴人訂立系爭合建契約，由上訴人提供其所有系爭土地，被上訴人出資興建住宅大樓，約定上訴人分得系爭土地可建地上及地下建物總興建面積百分之60。被上訴人並於89年12月1日給付上訴人100萬元，作為保證金。

(二)、系爭合建契約第10條特約事項(一)約定：「本約簽立後，乙方（即被上訴人）應於3個月內完成購買行義段3小段528、532之1地號土地與本約標的土地合併規劃設計，逾期3個月乙方如未能完成購買上開地號土地，經甲方（即上訴人）同意可延長期限，否則本約自動失效」。嗣被上訴人無法於簽約後3個月內完成購買上開行義段3小段528、532之1地號2筆鄰地。

(三)、被上訴人於92年10月16日與上訴人協商討論調整合建分配比例，上訴人主張調整為被上訴人分得百分之44，上訴人分得百分之56；被上訴人則主張調整為被上訴人分得百分之46，上訴人分得百分之54；最後約定由被上訴人確認後於92年10月17日將結論回覆上訴人。嗣被上訴人於92年10月20日函覆上訴人表示「擬請夏教授退讓2％ 之合建比例（即夏教授取得百分之54，世豐建設分得百分之46的合建方式進行合作開發），希能體恤，是否可行，祈請函覆」等語，上訴人則另於92年11月 2日函詢被上訴人相關合建問題，被上訴人則於92年11月6日回函答覆。

(四)、上訴人所有之系爭土地於93年3月4日移轉登記予訴外人楊大中，94年 4月13日楊大中再移轉登記予訴外人富都新公司，94年 5月24日富都新公司再信託登記予復華銀行。

(五)、被上訴人於94年8月4日發函上訴人主張解除契約，請求返還保證金及代墊費用，上訴人於94年8月8日收受該函。

五、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張上訴人既將系爭土地移轉登記予他人，顯不可能再履行系爭契約，而被上訴人業經解除契約，上訴人自應返還保證金，退步言，系爭契約因被上訴人無法於 3個月內購得 2筆鄰地而溯及失效，上訴人亦應回復原狀返還保證金；又被上訴人曾為上訴人代墊整地及整屋費用，上訴人亦應返還等語。為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。本件經兩造整理並確認之爭點為：(一)上訴人是否同意延長被上訴人購買系爭 2筆鄰地之期限？(二)被上訴人主張契約失效，上訴人應返還保證金，有無理由？(三)被上訴人以上訴人將系爭土地移轉登記予他人而違約為由，主張解除契約，有無理由？(四)上訴人以被上訴人未依約購買系爭 2筆鄰地、申請建照及如期開工為由，沒收被上訴人之保證金，有無理由？約定之違約金是否過高？(五)上訴人有無委託被上訴人代其整修房地？被上訴人是否因此代墊修屋費用181,109元 及整地費用11萬元，合計291,109元？茲分別論述如下：

(一)、上訴人是否同意延長被上訴人購買2筆鄰地期限：

１、兩造於89年12月 1日簽訂系爭契約，依系爭契約第10條特約事項 (一)約定，被上訴人應於簽約3個月內（即90年3月1日前）完成購買 2筆鄰地，逾期未能完成購買，經上訴人同意可延長期限，嗣被上訴人未於簽約後 3個內完成購買 2筆鄰地，兩造於92年10月16日協商討論調整合建分配比例，會中上訴人主張調整為被上訴人分得百分之44，上訴人分得百分之56；被上訴人則主張調整為被上訴人分得百分之46，上訴人分得百分之54；最後約定由被上訴人確認後於92年10月17日將結論回覆被上訴人。嗣被上訴人於92年10月20日函覆上訴人表示「擬請夏教授退讓2％ 之合建比例（即夏教授取得百分之54，世豐建設分得百分之46的合建方式進行合作開發），希能體恤，是否可行，祈請函覆」等語，上訴人則另於92年11月 2日函詢被上訴人相關合建問題，被上訴人則於92年11月 6日回函答覆等事實，為兩造所不爭執，已如上述。

２、觀之上開協調會議過程，兩造就合建分配比例之調整各自提出主張並未達成合意，嗣被上訴人雖於92年10月20日函覆仍請上訴人同意被上訴人主張之分配比例，惟已逾原約定之期限（即92年10月17日）且其後上訴人雖提出相關合建問題詢問被上訴人，惟並未涉及是否同意合建分配比例調整之答覆，亦未提及 2筆鄰地購買之期限延長問題。由此足見，上訴人於3個月購買2筆鄰地期限屆滿前並無同意延長期限之表示，嗣被上訴人雖擬以較高價格期能購得 2筆鄰地而邀上訴人協商調高被上訴人之合建分配比例，經兩造協調結果並未達成明確結論，亦難認兩造有合意變更原契約內容並同意延長被上訴人購買 2筆鄰地之期限。此外，證人即代書蘇荻榮到庭證稱：「（約定三個月買土地後來有無延期？）上訴人是沒有講延長，但是兩造協商合建比率。」等語在卷（見原審94年 2月28日言詞辯論筆錄），而被上訴人亦自陳兩造並未約定延長之期限若干等語，上訴人復否認有同意延長購買2筆鄰地之期限（見原審95年2月15日言詞辯論筆錄），則被上訴人主張上訴人有同意延長被上訴人購買2筆鄰地之期限云云，尚不足採。

(二)、被上訴人主張契約失效，上訴人應返還保證金，有無理由：系爭合建契約第10條特約事項(一)約定：「本約簽立後，乙方（即被上訴人）應於3個月內完成購買行義段3小段528、532之1地號土地與本約標的土地合併規劃設計，逾期3個月乙方如未能完成購買上開地號土地，經甲方（即上訴人）同意可延長期限，否則本約自動失效」。嗣被上訴人未於簽約後3個月內完成購買2筆鄰地，上訴人並未同意延長被上訴人購買 2筆鄰地之期限，均如上述，而證人蘇荻榮到庭證稱：因鄰地地主開價很高，故被上訴人公司沒有買到等語在卷（見原審94年12月28日言詞辯論筆錄），此外上訴人就其所辯「被上訴人係故意不作為」之事實復未舉證以實其說，尚難認被上訴人有故意使「3個月內購買2筆鄰地」之條件不成就之情形，則依系爭契約第10條特約事項(一)之約定，系爭契約即因條件成就而失效。易言之，系爭契約於購地期間屆滿時因「被上訴人未依限購得 2筆鄰地，且上訴人未同意延長購地期限」之條件成就而溯及失其效力。又系爭契約既溯及失效，則上訴人受領系爭履約保證金之法律上原因已不存在，是被上訴人請求上訴人應返還保證金100萬元 及自受領時起至清償日止之法定遲延利息，即非無據。

(三)、被上訴人以上訴人將系爭土地移轉登記予他人而違約為由，主張解除契約，有無理由：如上所述，系爭契約因「被上訴人未依限購得 2筆鄰地且上訴人未同意延長購地期限」之條件成就而溯及失其效力，嗣上訴人將系爭土地移轉登記予他人自不生違約情事，則被上訴人於系爭契約溯及失效而不存在後之94年8月4日，復以上訴人給付不能為由發函表示解除契約，自不生解除之效力。

(四)、上訴人以被上訴人未依約購買系爭 2筆鄰地、申請建照及如期開工為由，沒收被上訴人之保證金，有無理由：本件上訴人抗辯：92年10月開會以後被上訴人沒有買到地，上訴人就沒收保證金，沒收時沒有發存證信函給被上訴人等語在卷。雖被上訴人否認上訴人曾表示沒收保證金，惟依上訴人上開所辯，其並未於購買 2筆鄰地期間屆滿前為沒收保證金之表示。而系爭契約內並無被上訴人保證必可購得系爭鄰地之約定，互核以觀，堪認兩造因慮及得否購得鄰地合建之風險，故於系爭契約第10條特約事項 (一) 約定以「被上訴人應於3個月內完成購買2筆鄰地」作為系爭契約失效之解除條件。而本件被上訴人既未於簽約 3個月內購得 2筆鄰地，則系爭契約於該購地期限屆滿日即因「被上訴人未依限購得 2筆鄰地且上訴人未同意延長購地期限」之條件成就而溯及失其效力。此後上訴人即無從再依不存在之契約，主張被上訴人有何違約情事而沒收保證金。是上訴人所辯其於92年10月以後因被上訴人未依約購買系爭 2筆鄰地、申請建照及如期開工而沒收履約保證金100 萬元云云，尚屬無據。而上訴人沒收保證金既無理由，則本件約定之違約金是否過高，即再予無審究之必要，附此敘明。

(五)、上訴人請求被上訴人返還代墊之修屋整地費用，有無理由：

１、證人即經手系爭契約相關事宜之代書蘇荻榮證稱：「（為何要整地？當初整地有經過上訴人同意？）當時合建契約簽訂後，我去跟上訴人說現場為廢墟，增值稅會很高，所以要把房子整起來後，可以省一筆自用稅率，我還帶上訴人去聲請門牌，他說工人他沒辦法找，我說我也沒認識，既然公司要幫忙合建，就請公司幫忙。後來第一次整地、修屋的費用都是被上訴人公司代墊的。」、「（修房子是為了要適用自用稅率？）是的，整地也是為了自用稅率。」、「因為現場房屋旁邊的土地都是垃圾，而且也沒有對外的通路，雜草叢生，所以要整理，才能申請自用住宅稅率。」、「（估價之後有將費用給上訴人看，上訴人有同意要給？）有給上訴人看，當時說被上訴人先墊款，等到整理之後再彙算，上訴人沒有異議。」、「（這些規費當時有說是誰負擔？）照民間規定地主負擔。有告訴上訴人，上訴人也同意。（規費後來誰給你？）是我先墊後來才向被上訴人公司請領。」、「（為何要二次整地、整屋？）第一次在90年2 月申請的時候地政事務所要通知會勘時，就先去整地、修屋，後來會勘結果測量圖出來，可以適用自用住宅稅率，但是等到辦理過戶的時候現場又雜草叢生，因為稅捐處承辦人員會到現場看，所以才有第二次的整地修屋。」等語在卷（見原審94年12月28日及95年 4月26日言詞辯論筆錄）。參以台北市士林地政事務所於90年2 月12日至系爭土地會勘上訴人申辦自用住宅稅率，其後並於90 年2月12日作成供申請核課自用住宅用地稅率用之建物測量成果圖，此有該所會勘通知單、測量成果圖影本在卷可稽。由此足見，被上訴人主張系爭土地及其上房屋之整修乃為上訴人於90年 2月申請自用住宅用優惠稅率所需，且經上訴人同意委由被上訴人代墊整修費用及相關規費等語，衡情堪以採信。上訴人辯稱：整地係被上訴人建築工程所需云云，尚不足採。

２、上訴人雖辯稱：整地費用經兩造口頭協議由被上訴人負擔，修屋費用則業經上訴人之夫楊大中以支票給付云云。惟為被上訴人所否認，上訴人復未舉證證明被上訴人確有同意負擔整地費用，是其此部分抗辯，尚不足採。又上訴人就其業已支付整屋費用，雖提出估價單及93年1月5日、匯款人楊大中、收款人承瓏工程有限公司、匯款金額85,000元之匯款單影本各乙紙為證。惟台北市士林地政事務所至系爭土地會勘上訴人申辦自用住宅稅率之時間乃90年 2月12日，其後並於90年 2月12日作成供申請核課自用住宅用地稅率用之建物測量成果圖，已如上述，是尚難據上訴人所提日期在後之93年1月5日匯款單認定上訴人有給付上開會勘前之修屋費用。而被上訴人主張其為上訴人代墊修理房屋費用171,429元、房地登記規費9,680元及整地工程費用11萬元，合計291,109元 ，業據提出89年12月27日估價單、房地產登記費用明細表、89年 5月3日、同年7月21日、同年12月30日、90年2月2日之台北市地政規費及其他收入收據、90年 1月13日免用統一發票收據、89年12月18日統一發票等為證，上開費用支出時點核與上述台北市士林地政事務所會勘時間尚無矛盾，並經證人蘇荻榮證述屬實，堪以採信。

３、按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546條第1項定有明文。是被上訴人依上開規定請求上訴人返還代墊之整修房地及行政規費等必要費用共291,109元 及自最後代墊費用時即90年2月2日起至清償日止之法定遲延利息，核為可採。被上訴人主張其因委任關係而代墊上開費用既有理由，則其另依不當得利及無因管理請求上訴人返還代墊之費用，尚屬無據。

六、綜上所述，被上訴人主張系爭合建契約失效，上訴人應返還履約保證金100萬元，及上訴人應依民法第 546條第1項之規定返還被上訴人代墊之費用291,109元 ，均屬可採。從而，被上訴人請求上訴人給付1,291,109元，及其中100萬元部分自89年12月1日起，其中291,109元部分自90年2月2日起，均至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當金額宣告准、免假執行，於法並無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、結論：本件上訴為無理由，依法判決如主文。

民事第十二庭