臺灣高等法院95年度上易字第746號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第746號

上訴人

龍馳開發有限公司

法定代理人

甲○○

被上訴人

誠隆汽車股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間因返還押租金等事件，上訴人對於中華民國95年4月13日台灣台北地方法院94年度北訴字第20號第一審判決提起上訴，本院於95年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請 ，由其對上訴人一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、被上訴人主張：被上訴人於民國（下同）93年4 月10日與上訴人就坐落台北市○○區○○路565號及575號地下2樓 ，共1,750坪之商場（下稱系爭房屋） 訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被上訴人承租系爭房屋作為交車中心使用及交付上訴人押租保證金新台幣（下同）2,000,000元， 上訴人並承諾負責將系爭房屋申請變更使用執照為停車場使用，及改善該商場之消防設施以符合相關消防法規之規定。詎上訴人迄訂立系爭租約7 個月後竟仍尚未依約定動工進行消防設施改善工程，致被上訴人屢遭系爭房屋所在之大廈管理委員會以危及大樓公安為由，禁止被上訴人公司人員出入該大樓，嗣經被上訴人多次與上訴人協調無效，被上訴人乃於93年11月19日終止系爭租約，並於93年11月22日將系爭房屋騰空返還上訴人並返還鑰匙 ，且給付上訴人4,000元之清潔費用，依兩造所訂系爭租約第5條之約定， 於被上訴人返還租屋後，上訴人即應返還被上訴人所交付之押租金，詎上訴人迄今仍未返還押租金。為此起訴請求上訴人與應連帶給付被上訴人2,000,000元， 及自本件起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等情。原審判命上訴人應給付被上訴人670,000元，及自94年5月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之請求。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人於原法院以：上訴人與被上訴人訂約之初，被上訴人曾要求整修系爭房屋部分項目，上訴人已如期為被上訴人完成修繕並交付使用，嗣被上訴人於使用受益半年有餘後才主張上訴人尚未修繕，顯屬無據。又系爭房屋所在之大樓管理委員會並未禁止被上訴人公司之人員出入，甚而交付被上訴人高達100張之出入停車證以供使用， 是被上訴人主張遭禁止出入一事，實與事實不符。此外，被上訴人與上訴人簽訂系爭租約時已知悉系爭房屋尚未辦理用途變更登記為停車場，並於承租後方才要求上訴人進行變更使用執照之申請，上訴人亦即委託訴外人林塗盛建築師事務所進行變更申請事宜，期間需經主管機關各項審閱批核，因而確切申請通過日期非上訴人所能預測，且系爭租約中亦未曾約定確定之完成變更日期，而系爭房屋使用用途之變更申請亦於93年11月11日通過，則被上訴人以上訴人尚未為其辦理系爭房屋使用用途之變更申請為由，終止系爭租約並請求返還押租金等情，為無理由。再者，被上訴人自93年4 月20日承租時起至93年11月22日違約遷出為止，計佔住7個月3天，以每月租金665,000元計算，於扣除已繳付6個月租金，被上訴人迄今尚積欠租金731,500元仍未清償，連同依系爭租約第18條第1項所約定被上訴人提前遷離他處之相當於2個月租金之違約金1,330,000元，總計被上訴人迄今仍餘欠2,061,500元之款項未清償，從而上訴人亦得依民法關於抵銷之規定行使抵銷權，則被上訴人自無權再向上訴人請求返還押租金語，資為抗辯。於95年5月9日向本院提起上訴，僅聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢如受不利之判決時，請准上訴人提供現金或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券為擔保免為假執行。但未提出任何理由。

三、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。系爭租約之出租人為上訴人，並受領押租金，被上訴人主張系爭租賃契約關係已經消滅請求上訴人返還押租金部分應審究者為，系爭租約是否已經消滅? 上訴人應否返還押租金？應返還若干？之分述如下：１、被上訴人主張其於93年11月18日以存證信函表明自93年11月19日終止租約，上訴人於原審抗辯終止租約不合法等語。經查，證人即上訴人原負責人章安平證稱: 被上訴人原本的汽車的交車中心，因為道路拆遷，急於搬遷，透過被上訴人協理孫建德來看房子，看後，就又請他們老闆王先生及交車中心的經理鄭振中來看，看完後就約時間到民權東路6段23號2樓簽約，簽約時有王老闆及孫建德在場，簽約時都沒有問題。沒有提到消防設施改善的問題。但是房客進入須要管委會同意，在開管委會的時候，我們跟管委會陳報說要出租給被上訴人，管委會要求被上訴人提供安全上的保障，當場鄭經理提出要做消防設備的滅火器，後來開完會一個星期，被上訴人就進入使用。人員及設備都有進入。等語 (見原審卷第112頁）核與兩造訂定租約之時間93年4月10日以及被上訴人所提水電消防工程記要（原審卷第13頁原證3）之日期為其後之93年5月14日等節相符，並與證人孫建德證稱: 「 (問: 要承租時，是否是時間很趕，急著要租? 面積是否有合用?) 是。(問: 當時承租時，是否知道要經過變更程序才能變更為停車場? ) 當初沒有知道那麼詳細。原本承租的那的地方是賣場，納利颱風過後就閒置。消防是進駐後第一個月，管委會提出這個問題。」等語（見原審卷第122頁）相符。足見被上訴人欲承租系爭房屋作為交車中心使用，但因租用時時間緊迫，未及注意消防問題，故系爭租約上亦未就此為特別約定，於進駐後始因大樓管理委員會之要求施作消防改善及整修工程，而消防設備設計、施作及申請使用執照變更非短時間內可以完成，被上訴人以此主張終止租約，洵非有據。

２、被上訴人主張其於93年11月22日遷出系爭房屋，為上訴人於原法院審理中所不爭（見原審卷第167頁），是被上訴人自93年4月20日承租時起至93年11月22日違約遷出為止，計7個月算，於扣除已繳付6個月租金，被上訴人尚積欠租金665,000元未清償，上訴人以此抵充租金自屬有據，被上訴人以上訴人未提供合於租賃目的使用之房屋，主張拒付租金云云，依前述說明，並非可採。

３、按當事人約定之違約金過高者 ，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。上訴人於原法院抗辯依系爭租約第18條第1項約定，被上訴人提前遷離他處，應賠償相當於2個月租金之違約金1,330,000元等語，雖非無據，惟審酌被上訴人租用系爭房屋作為交車中心使用，遷入後因消防問題無法順利使用系爭房屋，尚須租用其他空地配合使用，此為上訴人所明知，因上訴人消防整修遲未完成，造成之被上訴人無法就所有車輛均能停放，致使系爭房屋無法達成作為交車中心使用收益之目的，茲審酌上開消防未整修完成，社會經濟狀況及兩造當事人所受之損害及被上訴人已使用數月之情事，認兩造約定相當於二個月租金之違約金實屬過高，應予核減為一個月租金額即665,000元為適當。

４、基上，上訴人收取之押租金2,000,000元，經抵充欠租之租金665,000元及違約金665,000元後，上訴人尚應返還被上訴人670,000元（計算式：2,000,000－665,000－665,000 ＝670,000）。

四、綜上所述，本件被上訴人依系爭租約第5 條之約定求為判命上訴人給付67萬元本息，尚非無據，應予准許，原審判決被上訴人此部分勝訴核無不合，上訴人提起上訴，未備任何理由，僅聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。

五、本件被上訴人於原審另依民法第179條，不當得利之規定，求為判決如上述，茲因與上開依租約之請求為競合之合併，前者有理由己如前述，則此部分不再審酌，併此敘明。

丙、據上論結，本件上訴為無理，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

民事第四庭