臺灣高等法院民事判決

上訴人

甲○○

訴訟代理人

紀復儀律師

被上訴人

永裕居建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林慈發律師

上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國95年9 月21日臺灣板橋地方法院95年度訴字第1073號第一審判決提起上訴，本院於96年7月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：其於民國 (下同)94 年1月9日向被上訴人購買預售之達人生活菁英館B3棟9 樓暨10樓（下稱系爭房屋），並支付定金新臺幣（下同）16萬元。嗣後復於94年1 月30日與被上訴人簽署房屋買賣契約（總價233萬2,000元）及與訴外人劉福鑽簽訂土地買賣契約（總價284萬8,000元）；與訴外人直而圓工程股份有限公司（下稱直而圓公司）簽訂公共設施及室內工程承攬合約書（總價6萬元） ，並支付簽約金26萬元、開工費22萬元，及依付款辦法之規定支付應繳金額 (6期各2萬元）。惟95年3 月25日其至現場支付前揭買賣標的物之產權登記預繳費用9萬6,242元時，發現系爭房屋之方位座向背對台北大學，與當初被上訴人營業員即訴外人張貴蓮銷售時向其說明面對台北大學完全相反，經屢催被上訴人出面協商未果，其祇得依系爭房屋買賣契約書第15條以律師函通知被上訴人解除契約。又被上訴人對其既已構成給付不能，其即得依民法第256條規定解除契約 ，並以起訴狀繕本送達作為解除契約意思表示之送達。系爭房屋買賣契約既經其解除，則依民法第249條第3款規定，其得請求被上訴人加倍返還定金，合計32萬元；依同法第259條規定 ，其得請求被上訴人返還已收受之買賣價金共計69萬6,242元 ，及依系爭房屋買賣契約第16條第1項約定 ，其得請求被上訴人賠償違約金78萬6,000元等情 ，爰依上開規定及約定，求為命被上訴人應給伊180萬2,242元，及其中48萬元自94年1月30日起；其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起 ，均至清償日止，按年息5%計算之利息之判決 (原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴) ，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給上訴人180萬2,242元，及其中48萬元自94年1月30日起；其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起 ，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人則以：兩造於94年1 月30日簽署系爭房屋買賣契書時，被上訴人接待中心之現場均有房屋模型之地理位置圖，對於相關道路及台北大學相關位置均非常明顯，上訴人所謂「面對」台北大學抑或「背對」台北大學，究係以「基地面對」台北大學，抑或「系爭房屋之客廳面對」台北大學，純係上訴人主觀之想法，其實在無法置喙。況系爭房屋買賣契約書中附件三之一、三之二、三之三、三之四及附件十等附圖，上訴人所購系爭房屋均與8米計劃道路（即大觀路）相鄰，上訴人知之甚詳，系爭房屋買賣契約自應以契約所載內容為主【上訴人於原審提出之標準層平面圖 (詳原證4)並非系爭房屋買賣契約之附件，亦非伊之廣告文宣】，伊並無債務不履行之情事等語，資為抗辯，並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、兩造不爭執之事實：

㈠上訴人於94年1月9日係透過被上訴人銷售員即訴外人張貴蓮之介紹向被上訴人購買預售之系爭房屋，並支付定金16萬元。嗣後復於94年1月30日與被上訴人簽署房屋買賣契約（ 總價233萬2,000元）及與訴外人劉福鑽簽訂土地買賣契約（總價284萬8,000元）；與訴外人直而圓公司簽訂公共設施及室內工程承攬合約書（總價6萬元） ，並支付簽約金26萬元、開工費22萬元，嗣後並依照付款辦法之規定支付應繳金額（6期各2萬元）。

㈡上訴人於95年5 月22日委請律師發函通知被上訴人及訴外人劉福鑽，依系爭房屋買賣契約第15條約定解除契約；嗣再於95 年5月30日提起本件訴訟，本於民法第256條規定，以起訴狀繕本送達（95年6月7日）作為解除契約意思表示。

㈢上訴人於原審所提出標準層平面圖（詳原證4）上 ，有關「大觀路、學勤路、台北大學、保直及訂金 (8 、簽約13、開工11{32})」 字跡為訴外人張貴蓮於93年12月12日與上訴人簽訂房地、車位預約登記單 (詳被上證1第1頁)前 ，當場書寫。前開標準層平面圖就台北大學與大觀路之記載，與實際興建完成後房屋之相關方位相反。

㈣94年1月9日上訴人重新書立之房地、車位預約登記單（詳被上證1第2頁；總價金減少）時，被上訴人展售中心尚無模型屋 (詳被上訴人於原審提出之被證1所示照片)；94年1 月30日正式簽訂系爭房屋買賣契約時，現場則已有模型屋。

四、上訴人主張：被上訴人銷售員於售屋時曾向其表示系爭房屋面向台北大學等情；既為被上訴人所否認，自應由上訴人就前開積極、利己事實，負舉證之責。關此部分業據上訴人提出標準層平面圖（原審卷第52頁）為證，並聲請傳訊證人張貴蓮。經證人張貴蓮到庭證稱：「我當時只是售屋小姐，房子是原告 (即上訴人) 自己挑的，樓層也是，我們銷售時有一定流程，一定會給客戶看圖，當時我介紹時現場有樣品屋，但是沒有模型，我們有尺寸圖，當時是有一房、二房、三房，各多少坪，當時有拿棟別的圖給原告看，但是挑的部分是原告自己挑的。（提示上開平面圖）上面有你的字嗎？有的，上面『路名、簽約、訂金、開工』是我的字。我是以整個基地的位置跟原告解釋，不是以房屋位置跟他說，上開平面圖也不是合約書裡面的東西。從頭到尾到簽完約約有1 個月的時間，中間也有多次議價，我有問他為何不要公司的裝潢，原告說他有自己的想法，原告有就同一戶寫過二張訂單，二張訂單價錢不一樣，第二次有折價給他，就是裝潢的部分。我根本不知道原告如何挑的，我們是訴求在台北大學附近很有價值，我沒有告訴原告他挑的是面對台北大學，我還問他為何要挑最貴的。上開平面圖做打勾記號的部分我忘了是否是我畫的；不會拿紙寫方位與客人交易，祇是閒聊時畫的，應該以契約書為準；原告在93年12月12日時就把契約書帶回去，一直到94年1 月30日才來簽約」等語 (原審卷第95頁)，查93年12月12日售屋現場既尚無模型屋 ，證人張貴蓮與上訴人洽談時於平面圖所為方位之註記復有錯誤，則上訴人主張：證人張貴蓮當時之介紹行為有使其誤信系爭房屋之方位係面向台北大學一節，應可採信。

五、惟93年12月12日上訴人既攜回系爭買賣契約書原本核閱至94年1月30日簽約日止 ，觀諸卷附系爭房屋契約書上所附附件十「壹樓建照變更申請圖」 (原審卷76頁) 所載系爭房屋乃面臨八米計劃道路（即大觀路）；加以簽約當日現場已有如上開平面圖所示標示明確之模型屋，則上訴人於簽約當時自無誤信系爭房屋面臨台北大學之虞，遑論證人張貴蓮否認上訴人曾告知其選擇系爭房屋之主要目的在於系爭房屋之方位，縱證人張貴蓮之介紹系爭房屋之方位有誤，上訴人亦不因而為錯誤之意思表示。再依證人張貴蓮製作而由上訴人簽認之房地、車位預約登記單 (原審卷第109、110頁) 注意事項第6 項載明：「如有特殊約定，必需記載於正式合約內，方始生效」；系爭房屋買賣契約第25條契約效力第1 項約定：「本契約之附件、附圖、廣告宣傳品視為本契約一部分，與本契約有相同之法律效力，雙方應共同遵守」，而系爭房屋買賣契約均未約定兩造所買賣之系爭房屋應面對台北大學，亦未將系爭房屋面對台北大學之附圖列為契約之附件，足見兩造就系爭房屋買賣契約之意思表示己經合致，至於兩造對於系爭房屋面對台北大學乙節，各自主觀上認知並非一致。又上訴人將系爭房屋面對台北大學，認為契約重要之點，因其主觀上之認知而為錯誤之意思表示，自其為此意思表示之日 (94年1月30日)起迄以起訴狀繕本送達表示解除契約之翌日 (95年6月7日)，已逾撤銷錯誤意思表示之1年除斥期間，依民法第90條之規定，其撤銷權已消滅，自無合法有效行使之餘地，兩造間所訂系爭房、地買賣契約，自屬合法有效。

六、按系爭房屋買賣契約第15條第1項乃約定「賣方保證本約標的產權絕對清楚，絕無一屋數賣或無權占有他人土地，如因可歸責賣方事由之糾葛情事者，概由賣方自行釐清，否則因而不能按原計劃興建完成時，買方得訂相當期限以書面催告賣方解決，倘賣方拒絕履行，則買方得以書面向賣方主張解除本契約，雙方同意依第16條之約定處理。」；第16條第1項則約定「賣方違反第15條第1項約定或不賣情事時 ，買方除得以書面向賣方解除本契約外，解約時賣方並應將已繳房屋價款全部退還予買方外，並應同時賠償房地總價款15% 之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，查本件上訴人所主張被上訴人違約之事實為出售之系爭房地背對台北大學，不合於兩造所訂系爭房屋買賣契約之約定，核與系爭房屋買賣契約第15條第1 項約定「賣方保證本約標的產權絕對清楚，絕無一屋數賣或無權占有他人土地，如因可歸責於賣方事由之糾葛情事」及同契約第16條所定「賣方不賣」之約定事由，並不相符，則上訴人以系爭房屋方位面向有誤為由，依系爭房屋買賣契約第15條第1 項、第16條第1項之約定 ，解除系爭買賣契約，並請求返還已繳價金及賠償系爭房、地總價15%之違約金，即非有據 ，不應准許。

七、查系爭房屋雖以預售屋方式銷售，然依前述既於系爭房屋買賣契約第2 條詳載其位置及平面圖（即依建造執照及附圖所載），被上訴人並依同一建造執照將建物完成興建，自無上訴人所指給付不能之情事。準此，上訴人依民法第256 條規定解除契約，並本於契約解除後之法律關係，依民法第249條第3款之規定請求加倍返還已付定金，及依同法第259條之規定返還已付之價金，亦非有據，亦不應准許。

八、綜上所述，上訴人本於買賣關係，依系爭房屋買賣契約第15條第1項、第16條第1項、民法第256條、第249條第3款 、第259條之規定，請求被上訴人給付定金32萬元 、已付價金69萬6242元、違約金78萬6000元共180萬2242元 ，及其中48萬元自94年1月30日起 ，其餘自起訴狀繕本送達翌日起均至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經審酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第13庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。