95年度上易字第151號｜民事：給付管理費等｜裁判日期：95 年 07 月 18 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第151號上　訴　人即被上訴人　愛琴海大廈管理委員會法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　吳宜財律師被　上訴人即　上訴人　豐雅實業股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　蕭介生律師上列當事人間因給付管理費等事件，上訴人對於中華民國94年12月30日台灣台北地方法院94年度訴字第374號第一審判決各自提起上訴，本院於95年7月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命豐雅實業股份有限公司給付超過新台幣玖萬叁仟零叁拾柒元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，愛琴海大廈管理委員會在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。愛琴海大廈管理委員會之上訴及豐雅實業股份有限公司其餘上訴均駁回。第一、二審訴訟費用由豐雅實業股份有限公司負擔十分之一，餘由愛琴海大廈管理委員會負擔。事實及理由一、被上訴人即上訴人愛琴海大廈管理委員會（下稱愛琴海管委會）主張：上訴人即被上訴人豐雅實業股份有限公司（下稱豐雅公司）為門牌號碼台北市○○○路○段38號地下1樓、同路段40號1樓、2樓及40之1號等建物之區分所有權人，為愛琴海大廈之住戶，有給付大廈管理費之義務。惟豐雅公司自民國（下同）90年9月起至91年1月止，欠繳門牌號碼38號地下1樓新台幣（下同）181,300元及40之1號19,200元之管理費，並自91年11月起至92年12月止，再積欠門牌號碼40號1樓、2樓之管理費270,322元。再者，豐雅公司以每月30,000元之價格向愛琴海管委會承租水塔，惟自90年9月起至91年1月止欠繳5個月之水塔租金，共150,000元。又豐雅公司因使用地下室停車位六個，本應負擔每月每個停車位1,000元之管理費，詎該公司自90年9月起至91年1月止，再積欠愛琴海管委會5個月之管理費，共30,000元。此外，豐雅公司所有之38號地下1樓房屋有滲水現象，因此造成地下2樓天花板、牆壁受損，經愛琴海管委會雇工修復，共支出230,000元之修繕費，爰依愛琴海大廈管理委員會組織章程（下稱系爭章程）第3章第5項經費來源第1點、愛琴海住戶生活守則（下稱系爭生活守則）第6章住用戶繳費義務第1點、租賃契約及公寓大廈管理條例第10條第2項但書等規定，請求豐雅公司應給付愛琴海管委會包括管理費、租金及修繕費共880,822元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等情。原審判命豐雅公司應給付愛琴海管委會117,037元，及自93年12月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，另駁回愛琴海管委會其餘之請求。兩造均對其敗訴部分不服，提起上訴。愛琴海管委會並於本院聲明：㈠原判決不利於愛琴海管委會之部分廢棄。㈡前開廢棄部分，豐雅公司應再給付愛琴海管委會763,785元，及自93年12月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由豐雅公司負擔；至於對豐雅公司之上訴，則聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由豐雅公司負擔。二、豐雅公司則以：90年9月因水災致38號地下1樓及40之1號建物裝潢毀損，經愛琴海管委會同意自90年9月起至91年1月止減收管理費；而40號1、2樓部分，則因於91年11月起至92年12月止無人使用，亦經愛琴海管委會同意比照一般大樓空屋時減價收取，故豐雅公司並未積欠管理費。另關於停車位之費用，豐雅公司業已繳清，無須再為支付。至於水塔部分，兩造並未訂立租賃契約，豐雅公司自亦無給付租金之義務。又豐雅公司使用38號地下1樓未有任何不當情事，愛琴海管委會支付之修繕費用不可歸責於豐雅公司等語，資為抗辯，並於本院補稱：依前所述，愛琴海管委會既已同意豐雅公司所有之40號1、2樓部分減價收取管理費，即僅以每坪35元計算，準此，38號地下1樓自90年9月起至91年1月亦應比照收取，乃原判決已減半計算管理費，竟又判令豐雅公司須再給付愛琴海管委會87,037元，實有理由矛盾之瑕疵云云，且聲明：㈠原判決不利於豐雅公司之部分廢棄。㈡前開廢棄部分，愛琴海管委會在第一審之訴駁回。㈢訴訟費用由愛琴海管委會負擔；另對於愛琴海管委會之上訴，則聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由愛琴海管委會負擔。三、兩造不爭之事實：㈠愛琴海管委會乃依公寓大廈管理條例合法設立之組織。豐雅公司為該大廈38號地下1樓、40號1樓、2樓及40之1號之區分所有權人。㈡在未有減價或加價之情況下，愛琴海大廈內作為營業用之建物，其管理費每坪100元；作為住家用之建物，其管理費每坪60元。㈢豐雅公司對於該大廈38號地下1樓、40號1樓、2樓及40之1號等建物之面積分別為492.1、81、195及64坪，且已繳納180, 828元之管理費。㈣愛琴海管委會有權收取停車位管理費。㈤原證三會議紀錄及原證四修繕明細形式上真正。四、兩造爭執要旨：㈠愛琴海管委會是否有權收取管理費，又其是否有權減收？㈡關於水塔兩造是否定有租賃契約，愛琴海管委會能否向豐雅公司收取租金？㈢關於停車管理費部分，豐雅公司是否已繳納使用停車位之管理費，得以拒絕支付？㈣關於修繕費用部分，其支出是否可歸責於豐雅公司事由所致，而得由愛琴海管委會請求豐雅公司支付？茲分別說明之：㈠愛琴海管委會有權收取管理費，亦有權減收： ⒈依系爭章程第3章第5項經費來源第1點規定：「各用戶、住戶按月繳交公共管理費，由管理員統一收取發予收據，專戶存入銀行，用於公共管理開支項目。」（見原審卷第113頁）；系爭生活守則第6章住用戶繳費義務第1點規定：「住用戶有繳納管理費之義務，不得拖欠拒繳，否則停止該住用戶使用公共設施之權利及斷水斷電，情節嚴重者移送法院追繳強制執行。」（見原審卷第122頁）豐雅公司為該大廈之住戶，依上開規定自應有繳納管理費之義務。 ⒉愛琴海管委會主張區分所有權人會議乃公寓大廈之最高意思機關，關於管理費之收取，因涉及區分所有權人之權利義務，故均須由主任委員召集區分所有權人會議討論決議，本件減收管理會未經區分所有權人會議決議，自不生效云云，然查愛琴海管委會組織章程第三章第⑶項第⑺款及第⑸項第⑵款規定：管委會有權酌情調整收費額度以資因應管理上必要之開支（見原審卷第44頁），則管委會有權決定減收管理費，並不須再經由區分所有權人大會之決議，愛琴海管委會上開主張，並非有據。 ⒊愛琴海管委會主張豐雅公司欠繳管理費，惟豐雅公司則陳稱其管理費業經管委會同意減收，並無欠繳等語。經查，證人石閃燦即89年底至91年底之前管委會主任委員於原審證稱，因納利颱風造成淹水，管理委員曾同意豐雅公司減收豐雅公司管理費，並有會議記錄可證等語（見原審卷第17頁）。參以豐雅公司所舉愛琴海管委會公告第1點　所示，堪信豐雅公司就38號地下1樓及40之1 號自90年9月至91年1月之管理費業經管委會決議減半收取（見原審卷第11頁）。證人郭文松即91年底至92年底之前管委會主任委員亦證述，其是比照上1任管委會地下室減收管理費之例子，考量被告（即豐雅公司）沒有使用40號1樓、2樓之情況，作出減收之決定等語（見原審卷第20頁）。參以前述愛琴海大廈管委會公告第2點所示，堪信豐雅公司就40號1樓、2樓自91年11月至92年12月之管理費業經管委會同意以每坪35元之價格收取（見原審卷第11頁）。 ⒋愛琴海管委會雖主張管委會僅是區分所有權人會議決議之執行機關，只要未經區分所有權人會議之決議，管委會便無權減收管理費，本件係主任委員石閃燦及郭文松單獨片面之決定云云。惟證人石閃燦前已證稱，因水災，經協調後減收豐雅公司之管理費乃管委會之決議，並有會議記錄可證等語（見原審卷第17頁）；證人郭文松亦證稱，決定40號1、2樓部分之管理費應有作成會議記錄等語（見原審卷第20頁）。參以愛琴海管委會始終未能提出其保管持有之會議記錄推翻石閃燦及郭文松之證言，堪信減收管理費之決議並非郭文松、石閃燦個人之決定，而係管委會之決議。依系爭章程第3章第3項管委會任務第7點規定，審定管理費收費標準乃管委會之任務；系爭章程第3章第5項經費來源第2點復規定，管理費收費標準，依家住用、營業用及坪數訂定收費額度，管委會有權酌情調整收費額度以資因應管理上必要之開支（見原審卷第44頁）。再者，證人石閃燦亦證稱：「大樓管理費有加收或是減收，從以前都是管委會在決定。」（見原審卷第18頁）參以愛琴海管委會於另案中之書狀曾表示：「．．．現行收費標準係於91年5月1日修正為每坪100元，之前為每坪95元，此有管委會於91年2月16日之公告『經全體委員討論決議，以多數意見每坪增收管理費5元通過』，『該案自91年5月1日生效實施』足證。上開每坪收費標準經公告後業已實施多年，並無任何住戶提出異議．．．」（見原審卷第101頁），亦徵石閃燦所言管委會有權決議減半收費等情為可信。無論從規範面或實踐面，管委會均有調整管理費之權限自明。管委會既有權減收豐雅公司之管理費，亦已同意豐雅公司減收，豐雅公司應納之管理費自應以經調整之數額計算。 ⒌承上，豐雅公司就38號地下1樓及40之1號建物自90年9 月至91年1月部分，管理費應減半收取，總金額為132,625元（＝492.1坪×100元/月坪×1/2×5月＋64坪×60 元/月坪×1/2×5月）；就40號1樓及2樓建物部分自91 年11月至92年12月部分，管理費應以每坪35元收取，總金額為135,240元（＝81坪×35元/月坪×14月＋195坪 ×35元/月坪×14月）。2者合計共267,865元，扣除豐雅公司業已支付之180,828元，愛琴海管委會在87,037 元範圍內之請求為有理由，逾此部份則無理由，不應准允。雖豐雅公司抗辯愛琴海管委會公告第二點所示，就40號1樓2樓自91年11月至92年12月之管理費業經該管委會同意以每坪35元之價格收取有公告附原審卷可查（見原審卷第11頁），準此就38號地下一樓建物自90年9月至91年1月應以每坪35元計算云云，惟查38號地下一樓已減收50元，且非該公告所涵蓋之範圍，自不能比照辦理，豐雅公司此部分抗辯，委不足採。㈡關於水塔方面，兩造間並無租賃契約，愛琴海管委會不得向豐雅公司收取租金：按當事人主張有利於己之事實，應就其事實負舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件愛琴海管委會主張豐雅公司有給付水塔租金150,000元之義務，豐雅公司則陳稱兩造未訂有租賃契約。豐雅公司既否認租賃契約之存在，愛琴海管委自應就契約存在此一對其有利之事實負舉證責任。愛琴海管委會雖稱豐雅公司自兩造爭訟前即按月繳納租金迄今，足證兩造有租賃關係云云。惟查，愛琴海管委會不僅未提出豐雅公司按月繳納租金之憑證，且證人即前管委會主任委員石閃燦證稱：「我是循例，有向三溫暖業者收取3萬元部分，是使用頂樓冷卻水塔的代價．．．」、「部分水塔是沒有收取使用費，據我瞭解，好像除了三溫暖之外，其他部分沒有收取。」（見原審卷第18頁）是以，並無法證明租賃契約存在於兩造之間，愛琴海管委會本於租賃契約之請求，即屬無據，不應准許。㈢停車管理費部分：豐雅公司尚未繳納管理費6,000元，此部分不得拒絕給付：查愛琴海管委會主張豐雅公司積欠90年9月至91年1月共5 月份之停車位管理費30,000元。豐雅公司則辯稱其已繳納90年9月至90年12月共4個月之租金24,000元云云，經本院通知證人甲○○即當時愛琴海管委會之總幹事到庭證實已其收受豐雅公司90年9月至12月6個車位之管理費24,000元，原審卷第12頁之請款明細表收款人江泰乾為其親自簽名，係於收到上開款項後簽名等情，有筆錄在卷（見本院卷第32頁-33頁）可憑，查江泰乾為愛琴海管委會當時之總幹事，為實際處理本件事務之人，其證言應可採信，則豐雅公司已給付24,000元，尚欠6,000元車位管理費應可認定，該6,000元部分豐雅公司不得拒絕給付，其餘部分愛琴海管委會之請求無理由，應予駁回。㈣豐雅公司不必再支付修繕費用：按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔；共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，系爭條例第10條第2項及第3項定有明文。另依系爭章程第3章第5項第3點規定，公共設施之維護費及增或修補公共設施或設備之費用由公共管理費支用（見原審卷第43、44頁）。愛琴海管委會雖主張因豐雅公司疏未管理38號地下1樓建物致38號地下2樓有滲漏等現象，豐雅公司應依公寓大廈管理條例第10條第2項但書之規定負擔地下室油漆工程85,000元及地下2樓天花板、牆抓漏145,000元之費用支出云云。惟證人石閃燦證稱：「我們有請人來鑑定，天花板部分是三溫暖的部分，牆壁是大樓本身的責任，我們管理委員會有決議請三溫暖負擔維修部分款項。」（見原審卷第17頁）證人郭文松亦證述，維修部分有經過管委會開會同意，經與豐雅公司協商後，豐雅公司出6萬元，管委會出8萬5千元，且6萬元業已收取等語（見原審卷第第20、21頁）。依其等之證詞可知，就145,000元之抓漏費用，其中天花板部分應由豐雅公司負擔，牆壁部分則由管委會負擔，經協商後之分擔額為豐雅公司負擔6萬元，管委會負擔8萬5千元，足認豐雅公司已就其可歸責之部分承擔義務。愛琴海管委會前既已與豐雅公司達成責任分擔之協議，豐雅公司業已支付其應分擔之6萬元，愛琴海管委會就此部分再為請求即無理由，不應准允。就地下室油漆工程85,000元部分，依證人郭文松之證述，地下室因水災淹沒，由於管委會有收停車費，乃由管委會負擔油漆費用，未向豐雅公司收取等語（見原審卷第20頁），足證該油漆費用乃共用部分管理、維護之費用支出，依系爭章程規定應由公共管理費支應。況且該筆支出係水災所致，尚非可歸責於豐雅公司，愛琴海管委會訴請豐雅公司依系爭條例第10條第2項但書規定負給付之責即屬無據，不應准允。五、綜上所述，愛琴海管委會依該會組織章程第3章第5項經費來源第1點、愛琴海住戶生活守則，求為判命豐雅公司給付93,037元（87,037+6,000=93,037）及自起訴狀繕本送達翌日即93年12月31日起至清償日止按週年百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許，原審判決豐雅公司此部分敗訴，核無不合，豐雅公司上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應將此部分上訴駁回。至於原審逾前開金額之部分，亦判決豐雅公司敗訴，尚有未洽，上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判。又愛琴海管委會對於其不利部分，聲明上訴，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件愛琴海管委會之上訴為無理由，豐雅公司之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　7 　　月　　18　　日民事第四庭審判長法　官張劍男法　官游明仁法　官郭松濤正本係照原本作成。兩造均不得上訴。中　　華　　民　　國　　95　　年　　7　　月　　20　　日書記官方素珍

臺灣高等法院95年度上易字第151號

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