95年度上易字第853號｜民事：返還保證金｜裁判日期：95 年 11 月 14 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第853號上　訴　人　中華民國經濟部法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　林鴻文律師被　上訴人　前衛生物科技開發股份有限公司法定代理人　甲○○ 上列當事人間返還保證金事件，上訴人對於中華民國95年7月14 日臺灣臺北地方法院95年度訴字第4839號第一審判決提起上訴，本院於95年10月31日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決命上訴人給付之利息減縮自民國九十五年四月二十九日起算。事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人於民國93年4月19日向上訴人承租南港軟體工業園區第二期建築物F14W01單元（門牌號碼台北市區3號14樓A室，汽車位5個及機車位8個，下稱系爭租賃物），並簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期間至97年4月19日止，被上訴人並於93年4月27日繳交第1期租金新台幣（下同）46萬3,659元及相當於2個月租金之保證金51萬5,176元（下稱系爭保證金）。系爭租賃物因有氣體及廢污水排放無法改善之瑕疵，不符合被上訴人實驗室必備之基本要件，被上訴人乃於93年6月12日以存證信函通知上訴人解除契約；另系爭租賃物樓版載重不足，若被上訴人貿然進駐，將危及大樓及被上訴人員工安全，而廢污水排放不合規定將影響被上訴人員工身體健康，被上訴人亦得依民法第424條規定，以本件起訴狀繕本送達作為終止契約之意思表示，詎上訴人僅同意返還第1期租金46萬3,659元，而拒絕返還系爭保證金，爰依契約終止後之法律關係，求為命上訴人應給付被上訴人51萬5,17 6元及自95年4月29日起算法定遲延利息（原審判決上訴人應給付被上訴人51 萬5,176元及自93年2月27日起算法定遲延利息，上訴人不服提起上訴，被上訴人並減縮利息請求如上述），並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人就系爭租賃物有氣體、廢污水排放及樓版載重不足，未符合一般生物科技業設置標準之瑕疵應負舉證之責，否則不得主張解除契約。被上訴人於承租前曾實地勘查系爭租賃物現況，上訴人除協助勘查外，並提供園區相關設計圖說及水電管線設備等資料供被上訴人參酌考量，系爭租賃物顯符合被上訴人之要求，被上訴人始願承租，茲被上訴人以系爭租賃物不符所約定租賃使用目的而主張解除契約，為無理由。又被上訴人於前3年租約屆滿前，提前要求終止租約，依系爭租賃契約第6條第2項約定，上訴人得沒入被上訴人已繳交之擔保金，被上訴人不得請求返還系爭保證金等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、被上訴人主張伊於93年4月19日向上訴人承租系爭租賃物，並簽訂系爭租賃契約書，約定租賃期間至97年4月19日止，伊已於93年4月27日繳交第1期租金46萬3,659元及相當於2個月租金之系爭保證金51萬5,176元之事實，業據提出系爭租賃契約書、公證書及收據為證（原審卷8-25頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。四、被上訴人另主張系爭租賃物因有氣體及廢污水排放無法改善之瑕疵，不符合伊實驗室必備之基本要件，伊已於93年6月12日以存證信函通知上訴人解除契約；另伊得依民法第424條規定終止契約，上訴人應返還系爭保證金等語，雖為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，惟查：㈠按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第424條定有明文。查經核被上訴人於93年5月27日致上訴人工業局北區工業區管理處之存證信函內容（原審卷71-82頁），係催告上訴人於文到15日內改善廢污水排放系統，逾期將依法終止租約，並非被上訴人向上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示。又依系爭租賃契約書第4條第1項第4款約定，被上訴人於租期屆滿前，如要求提前終止租約，應於1個月前以書面向經濟部工業局北區工業區管理處提出申請經上訴人同意（原審卷12頁），被上訴人於同年6月12日致上訴人工業局北區工業區管理處之存證信函內容（原審卷86-98頁），即係被上訴人依該約定向上訴人提出申請同意終止系爭租賃契約，亦非被上訴人向上訴人為解除契約之意思表示。㈡次查被上訴人係經營生物科技之研發，就研發所需設備樓版載重量及生產高密度酵素所涉及排水量等均係被上訴人於承租系爭租賃物時首應考量之重點，然因廢污水排放系統係設置在建築牆板內之專屬密閉空間，水路管線係配置在地板之下以及水路管道間，依一般經驗法則無法由外觀檢視之，被上訴人實難於承租之前即發現排氣管路不足及樓版載重量無法支應等問題，且依被上訴人所簽具之承租南港軟體工業園區第二期建築物承諾書第5條約定，被上訴人於未辦妥點交手續前，不得擅自遷入或進入建築物裝修、搬運物品、安裝機器（原審卷50頁），被上訴人更難以測試知悉系爭租賃物有無上開問題。而上訴人為政府機關，為推動生物技術專區，自應以專業設備為規劃，更應考量生物技術專區所需之標準，且上訴人於招商生物科技廠商進駐南港軟體園區之廣告亦明載「進駐戶之實驗室廢水經內部初級處理後，排入園區之污水處理系統以統一處理」（原審卷7頁），上訴人既強調統一處理污水，自應提供符合被上訴人研發高密度酵素生產所需排水管徑為8"之排水系統，及為設置8組發酵槽所需每平方公尺為300公斤之樓版安全載重設計，且依建築技術規則建築構造編第17條規定，建築物使用類組為工作場用途，其建築物構造之活載重，每平方公尺不得小於500公斤（本院卷42-45頁），惟查系爭租賃物之排水管徑僅為4"，且現有樓版所設計之載重量每平方公尺祇有250公斤，有上訴人為研商被上訴人退租案後續處理事宜，由訴外人世正開發股份有限公司所表示：「園區提供該戶之排水管徑僅為4"若勉為設置恐易衍生對於其他樓層之納流容量造成排擠或溢流現象」、「故勉為設置則對園區建築結構安全產生損害」之意見及該公司93年11月30日（九三）世業發字第0935142號函可稽（原審卷42頁、本院卷26-27頁），再參以承租南港軟體工業園區第二期建築物之訴外人錸斯藥物化學研究開發股份有限公司及台灣浩鼎生技股份有限公司曾分別於92年10月間及93年2月間以該建築物之排氣及排水系統無法符合其等設立化學實驗室所必備之基本營運設施，而向上訴人申請准予退租之情（原審卷65-70頁），可見被上訴人主張系爭租賃物有污水無法排放及樓版載重不足，未符合一般生物科技業設置標準之瑕疵存在，為可採信。系爭租賃物既有上開瑕疵存在，而該瑕疵並非檢視租賃物外觀即可知悉，且危及被上訴人及其員工之安全、健康，則被上訴人依民法第424 條規定，以本件起訴狀繕本送達作為終止契約之意思表示，應屬有據。㈢又系爭租賃契約書第6條第2項固約定：「乙方（即被上訴人）於前3年租期屆滿前，如要求提前終止租約者，已繳交之擔保金概不退還」（原審卷12頁），惟查被上訴人係以有民法第424條規定之事由而主張終止系爭租賃契約，被上訴人並無可歸責之情事，應無上開約定適用之餘地，是上訴人辯稱因被上訴人提前終止系爭租賃契約，伊已依上開約定沒入保證金云云，顯失誠信與衡平，並不可採。五、綜上所述，系爭租賃契約既經被上訴人合法終止，則被上訴人請求上訴人返還系爭保證金51萬5,176元及自起訴狀繕本送達之翌日即95年4月29日（原審卷28頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，自屬應予准許。原審就上開應准予許部分所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　14　　日民事第十三庭審判長法官　陳昆煇法官　李錦美法官　陳駿璧正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　15　　日書記官　黃　愛

臺灣高等法院95年度上易字第853號

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