臺灣高等法院95年度上易字第981號

• 裁判案由: 返還定金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 96 年 04 月 30 日
• 法官: 沈方維、呂淑玲、王淇梓
• 上訴人: 甲○○
• 被上訴人: 乙○○

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第981號上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　蕭明哲律師
複 代理 人　賴傳智律師
被 上訴 人　乙○○
上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國95年10月5日臺灣臺北地方法院 95年度訴字第7745號第一審判決提起上訴，本院於96年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：被上訴人於民國 95年4月11日至同月13日間，將其所有坐落台北市○○區○○路二段90號16樓之房地（下稱系爭房地），專任委託訴外人大師國際不動產仲介經紀股份有限公司（下稱大師仲介）居間仲介銷售，並簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託書），委託銷售總價為新台幣（下同） 4,750萬元。伊於同月12日與大師仲介簽訂不動產委託斡旋契約書（下稱系爭斡旋書），承諾以相同價格承購系爭房地，並交付大師仲介票面金額港幣20萬元之支票作為定金。兩造既就系爭房地之買賣價金及付款條件等重要事項意思表示達成一致，伊並交付定金，依民法第 345條第2項及第248條規定，系爭房地之買賣契約即有效成立，雙方應有依約履行之義務。詎被上訴人事後竟反悔，拒絕出售系爭房地，伊自得以本件起訴解除系爭房地買賣契約，並依民法第249條第3款規定，請求被上訴人加倍返還定金。因伊已取回定金支票，是被上訴人應給付伊港幣20萬元即新台幣836,103元（以1元港幣兌換新台幣4.1805元計算，折合新台幣 836,103元）。縱認伊交付之上開定金，屬擔保契約成立之立約定金，系爭房地買賣契約尚未成立，然此定金於契約成立時，其效力仍應類推適用民法第 249條規定，除當事人另有約定外，如受定金當事人拒不成立主契約，亦應加倍返還，被上訴人仍應給付伊上開金額。爰依民法第249條之規定，求為命被上訴人給付836,103元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及供擔保宣告假執行之判決。
二、被上訴人則以：依系爭斡旋書第 3條約定：「⒈買方（即上訴人）為表示購買之誠意，同意支付港幣 200,000元正作為斡旋金，由受託人（即大師仲介）開立保管條予買方，本斡旋金係受買方之託前往賣方處作斡旋價格條件確認之憑據。⒉若買方之承買價款及本契約之條款於斡旋期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則斡旋金全部無息立即退還買方」，足徵大師仲介僅受上訴人委任，與伊斡旋磋商系爭房地買賣契約之必要及非必要之點，以促使兩造達成合意，並非因大師仲介收受上訴人交付之港幣20萬元支票，系爭買賣契約即當然成立。況上訴人提出之斡旋金保管條，較其與大師仲介於 95年4月12日簽訂之系爭斡旋書為早，顯見上開支票並非系爭房地之斡旋金，伊並否認系爭斡旋金、上開支票及保管條之形式與實質真正。伊並未收受該斡旋金即港幣20萬元之支票，縱大師仲介有代伊收受買方定金之權利，然依系爭斡旋書第4條第2項：「斡旋期間內若賣方接受買方之承買價款及本契約書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，並應於賣方承諾日起 3日內補足承購總價款百分之五的定金，或於賣方承諾日起 7日內直接與賣方簽訂不動產買賣契約書」之約定，須待房地買賣契約成立後，斡旋金始轉為定金。本件兩造意思表示既未合致，系爭房地之買賣契約未有效成立，則上開支票僅係斡旋金，尚未轉為定金。再者，依系爭斡旋書第 3條約定，大師仲介非以伊本人名義收取斡旋金，且大師仲介收受該支票之目的係為代上訴人斡旋系爭房地之買賣條件，而非代伊收取定金之意，自無代理之適用等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人 836,103元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張兩造分別與大師仲介簽訂系爭專任委託書及斡旋書，由被上訴人委託大師仲介銷售系爭房地，委託銷售總價為 4,750萬元，其於委託期間內，承諾願以上開總價買受，並以律師函促請被上訴人出面簽約，被上訴人已於 95年4月27日收受該函等情，業據其提出系爭專任委託書、斡旋書、律師函及回證等件為證（原審卷 6-9、11頁）。被上訴人雖不否認曾委託大師仲介銷售系爭房地，及收受上開促請簽約之律師函，惟否認上訴人與大師仲介間之系爭斡旋書、港幣支票及保管條之真正，復以前開情詞為辯。是本件所應審究者，厥為：上訴人與大師仲介間之委託斡旋、收受港幣支票一節是否屬實？系爭房地之買賣契約是否已有效成立？上訴人交付之斡旋金是否已轉為系爭房地買賣契約之定金？茲詳析如后：
㈠查上訴人主張其於95年4月7日曾交付發票日95年4月7日、付款人為香港上海匯豐銀行有限公司、受款人為大師國際不動產仲介經紀（股）公司、金額為港幣20萬元之支票予大師仲介充當買受系爭房地買賣之斡旋金一節，有其提出為證之該支票、大師仲介管字第940088號保管條、95年4月7日與94年4月12日分二次簽立之系爭斡旋契約書影本各一份在卷可憑（原審卷 8、9、51-52頁），核與證人即上訴人營業員丙○○於原審具結證稱：「是上訴人到我們公司簽斡旋契約書，上訴人交付上開支票給路小姐……價錢從47,000,000元拉到47,500,000元，上訴人同意後，再簽立47,500,000元斡旋書」等語相符（原審卷59頁）。被上訴人既未能舉證證明該證人證言有何矛盾或偏頗而不可取，堪認系爭斡旋書、港幣支票及保管條為真正。被上訴人空言否認真正，要無可取。
㈡按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即成立。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第 345條第2項、第153條分別定有明文。而系爭專任委託書已明載：「不動產所有權人（下稱甲方）（即被上訴人）今委任大師國際不動產仲介經紀股份有限公司（下稱乙方）居間仲介銷售，雙方合意訂立下列條款服資共同遵守。第一條：不動產標示及委託銷售範圍：土地坐落：台北市○○區○○段六小段30、30-7地號。建物門牌：台北市○○區○○路二段90號16樓。建號：通化段六小段建號2182，權利範圍：全部。面積：依地政事務所建築改良物登記簿所載為準，共同使用部份建號2317、2345，依主建物登記簿所載為準……第二條：委託價格：新台幣肆仟柒佰伍拾萬元整。……車位內含新台幣肆佰萬元整（委託價額已包含甲方負擔之土地增值稅及服務報酬在內）……第三條：委託期間：一、雙方同意委託銷售期間自民國95年4月11日起至95年4月13日止，逾期未售出，本契約自動失效……第四條：若買賣成交，甲方願接受買方如下付款方式，惟買方之付款方式若相較有利於甲方時，乙方亦得代理甲方收受定金……期款：簽約款成交價10%、備證款10%、完稅款10%、尾款（交屋）10%……第六條：代理收受定金：（立約時間為）中華民國 95年4月11日」（原審卷6-7頁)，除就委託銷售事宜為約定外，就代理收受定金、買賣條件（含標的物、價金）等項，亦為具體之約定。另系爭斡旋書亦明載：「委託人甲○○（下稱買方）（即上訴人）因承購條件與賣方出售條件尚有差距，特委託大師國際不動產仲介經紀股份有限公司（下稱受託人）代為斡旋仲介購買乙○○（下稱賣方）所有下列之不動產標的物及其座落基地之應有部分：其不動產說明書及標的物現況說明書經買方詳閱無誤，並充分瞭解其內容，買方願依下列條件簽立買賣契約：第一條：不動產標示：土地坐落：台北市○○區○○段六小段30、30-7地號。建物門牌：台北市○○區○○路二段90號16樓。建號：通化段六小段建號2182，權利範圍：全部。面積：依地政事務所建築改良物登記簿所載為準，共同使用部份建號2317、2345，依主建物登記簿所載為準……第二條：承購總價願及付款條件：承購總價款：新台幣肆仟柒佰伍拾萬元整（內含車位新台幣肆佰萬元整）。自備款：簽約款（含定金）新台幣肆佰柒拾伍萬元整（即總價款10%），備證款新台幣肆佰柒拾伍萬元整（即總價款
10%），完稅款新台幣肆佰柒拾伍萬元整（即總價款10%）。貸款：尾款（交屋款）新台幣參仟參佰貳拾伍萬元整（即總價款70%）……第五條：買方權利義務……5.買方同意負擔
契稅、代書費、公（監）證費、印花稅及地政規費，並同意產權登記及貸款手續委由受託人公司指定地政士承辦……（立約日期為）中華民國95年4月12日。」（原審卷8頁），除就委任斡旋一事為約定外，對於買受條件，亦具體約定，且與被上訴人委託銷售之條件已趨於一致。堪認兩造就標的物、價金數額、支付方式、稅賦負擔等買賣契約必要之點，已然意思表示一致，契約即屬成立而生效。被上訴人抗辯系爭房地之買賣契約尚未有效成立云云，即屬無據。
㈢惟查，依系爭斡旋契約書第三條約定：「斡旋金之支付：1.買方為表示購買之誠意，同意支付港幣200,000元作為斡旋
金，由受託人開立保管條予買方，本斡旋金係受買方之託前往賣方處作斡旋價格條件確認之憑據。2.若買方之承買價款及本契約書之條款於斡旋期間內為不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則斡旋金全部無息立即退還買方。3.買方支付之斡旋金如為支票，請開立抬頭並加註禁止背書轉讓字樣」，另第四條約定：「斡旋期間及內容：1.斡旋期間自即時起自民國95年4月12日20時止。 2.斡旋期間內若賣方接受買方之承買價款及本契約書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，並應於賣方承諾 3日內補足承購總價款百分之五定金，或於賣方承諾日起 7日內直接與賣方簽訂不動產買賣契約書」等內容觀之，上訴人交付斡旋金之目的，僅係「斡旋價格條件確認之憑據」，倘斡旋期間賣方即被上訴人不接受買方之買價條件，「則斡旋金全部無息即退還買方」，反之，倘買賣雙方對於價金數額達成合致，該斡旋金該如何處理，即未明確約定，尚不能以「……買方同意買賣契約即已成立生效，並應於賣方承諾 3日內補足承購總價款百分之五定金」之約定，遽謂上訴人與其代理人間，就該斡旋金支票之交付，即有於斡旋成功時，作為支付定金之約定。退步言之，縱謂上訴人與大師仲介間有「斡旋金於斡旋成功時，轉為定金一部」之約定，然此僅係上訴人與其代理人大師仲介間之內部約定，仍無從拘束非該斡旋書契約當事人之被上訴人。
㈣又按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力，若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力，其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關係，最高法院22年上第3212號著有判例。本件依系爭專任委託書第六條「代理收受定金」之約定，大師仲介固有權於銷售期間內，可為買賣雙方之代理人並代理被上訴人收受定金，惟上訴人作為斡旋金交付者，係以大師仲介為受款人之港幣20萬元支票，並由大師仲介以自己名義收受，此觀卷附支票及保管條影本即明。而大師仲介收受該港幣支票時，既以自己名義收受，非以被上訴人之代理人名義收受，揆諸前揭判例意旨，該收受支票之法律行為，對於被上訴人不發生何等效力。此外，證人黃鴻猶於本院到場證稱：「我是被上訴人的仲介，上訴人來到我們公司將港幣20萬元的支票交給另一位仲介的路小姐，然後我再拿去給被上訴人」、「我先拿斡旋金支票給被上訴人看，被上訴人看了支票之後才簽定專任委託書，但是因為當時價金還差50萬元，還要再拉價錢，後來上訴人同意以被上訴人的價金購買，我再拿支票要給被上訴人簽收，但是被上訴人拒絕了」、「到了價金一致的時候，我有帶支票影本給被上訴人看，並且告訴被上訴人要簽約」等語（本院卷93、94頁），即上訴人交付該港幣支票予大師仲介路小姐時，被上訴人與大師仲介尚未簽訂系爭專任委託書契約，兩造更未就買賣價金達成合致，大師仲介之黃鴻猶自無從以被上訴人受任人或代理人之名義，將之作為定金而代為收受；至於上訴人同意以被上訴人之出價應買後，大師仲介既未將該指名大師仲介之支票提示兌現，或背書轉讓予被上訴人，且黃鴻猶係持該支票影本出示被上訴人，仍難謂該作為「斡旋價格條件確認之憑據」之支票，已因受任人即大師仲介職員黃鴻猶之提示支票影本行為，即生移轉權利於被上訴人之效果。是上訴人主張其已交付定金港幣20萬元一節，要無可採。
五、綜上所述，上訴人所交付之斡旋金，並未轉換其法律性質為定金。從而，上訴人依民法第249條第3款規定，請求被上訴人加倍返還定金，給付上訴人836,103元及自95年7月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有二致，結論則無不同，仍應予維持。上訴意旨，猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予一一論斷，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　4　　月　　30　　 日民事第十六庭
審判長 法　官 沈方維
法　官 呂淑玲
法　官 王淇梓
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　1 　　日書記官 吳碧玲