臺灣高等法院96年度上易字第778號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 96年度上易字第778號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

謝恩華律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

楊 揚律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年7月11日臺灣臺北地方法院95年度訴字第6852號第一審判決提起上訴，本院於96年12月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被上訴人起訴主張：兩造於民國94年10月4日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人向上訴人購買坐落臺北市○○區○○路258巷15號6樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，總價金為新臺幣（下同）2,850萬元，並於同年11月22日辦理交屋完畢，詎被上訴人於95年2月13日接獲臺北市政府工務局建築管理處（下稱工務局）預拆通知單，方知系爭房屋天井和室增建部分，早於94年4月6日即遭人報拆，並經列管在案，上訴人隱匿不告知，顯已違約。被上訴人購屋時係見系爭房屋格局方正、3房2廳，足敷使用，且上訴人保證上開增建為建商所蓋不會有問題始購買該屋。依系爭房屋同棟大樓有增建與無增建，房屋價差約600萬元，而系爭房屋增建部分坪數為2.85坪，以被上訴人購入時每坪418,000元計算，被上訴人至少受有1,191,300元之損害。又該增建部分被上訴人已僱工拆除、修復，費用計281,445元，因訴外人永慶房屋仲介公司（下稱永慶房屋）自認服務不周，支付部分拆除費用，被上訴人實際支出此部分費用為81,445元。爰依系爭契約第2條第2項之約定及民法第359條、第360條規定，請求上訴人給付損害賠償或減少價金，合計200萬元及自94年11月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。

二、上訴人辯以：被上訴人於訂立系爭契約時，已知悉其所購買之系爭房屋包括和室增建部分，而上訴人亦已向永慶房屋說明系爭房屋和室部分係屬增建曾接獲工務局拆除之通知，系爭房屋增建部分遭拆除，被上訴人所受之損失，非上訴人故意不告知所致，二者間並無因果關係。又上開之違建部分，非系爭契約兩造約定之買賣範圍，並未計價，被上訴人自未受有實質買賣價金上之損失。如依原審不利於上訴人之判決，被上訴人反而得有480,900元過當損失填補之利益等語。

三、本件經原法院判決：上訴人應給付被上訴人580,195元及自95年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。（原法院判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人提起上訴，已告確定。）

四、兩造不爭執之事實：（原審卷第121頁，本院卷第34頁）

（一）兩造於94年10月4日簽訂坐落台北市○○區○○路258巷6樓系爭房地之買賣契約。

（二）被上訴人於95年2月間收受工務局擬於95年2月13日、同年3月13日執行拆除之預拆通知單。

五、本件經本院於96年11月6日與兩造協議並簡化之爭點為：（本院卷第34頁背面）

（一）本件買賣標的是否僅止於有保存登記的部分？

（二）上訴人與被上訴人訂立系爭契約時有無對被上訴人隱瞞或故意不告知和室部分為增建（即違建）？

（三）上訴人與被上訴人訂立系爭契約時，有無故意隱瞞和室增建曾接獲通知報拆？

（四）上訴人就系爭房屋是否應負民法第359條、第360條瑕疵擔保責任？

（五）被上訴人可否依系爭契約第2條第2項之約定請求損害賠償？被上訴人就本件是否受有損害？若有，其數額為何？爰分述之如下：

（一）本件買賣標的是否僅止於有保存登記的部分？

１、上訴人主張：系爭契約第1條就買賣標的之範圍，僅記載保存登記之部分，是有關和室增建部分，應不屬於本件買賣標的之範圍等語。被上訴人則辯以：依系爭契約第2條第2項之約定，本件買賣標的包括上開增建之部分等語。

２、經查：依系爭契約第2條（增建或占用部分）第1項（增建或占用範圍）於「其他」之選項中，勾選載有：「和室」2字，又同條第2項約定：「若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方（即上訴人）是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任。」等語，有系爭契約在卷可憑（原審卷第8至12頁），可知，兩造就本件買賣之標的，除保存登記部分，雙方於系爭契約第1條約有明文外，另就和室增建部分，亦已於上開條文約定明確，況系爭房屋之買賣係屬成屋買賣，兩造且於系爭契約第18條（特別約定事項）第2項載有：「本案現況有和室增建情形，增建部分依現況移轉」等語，益見，本件買賣標的除保存登記部分外，尚包括和室增建部分無訛。

（二）上訴人與被上訴人訂立系爭契約時有無對被上訴人隱瞞或故意不告知和室部分為增建（即違建）？經查：依系爭契約第2條（增建及占用範圍部分）第1項之約定，勾選有「和室」乙項，且系爭房屋之買賣係成屋買賣，兩造於系爭契約第18條（特別約定事項）第2項亦約明：「本案現況有和室增建情形，增建部分依現況移轉」等語，均已如上述，是被上訴人於訂立系爭契約時，應已知悉上開和室係屬增建（即違建）。

（三）上訴人與被上訴人訂立系爭契約時，有無故意隱瞞和室增建曾接獲通知報拆？經查：系爭房屋係於92年9月8日興建完成，而被上訴人購買系爭房屋後，系爭房屋之和室增建部分曾於94年3月23日被工務局以北市工建字第09450115200號查報拆除在案，有台北市建物登記謄本、工務局第3區隊預拆通知單可按（原審卷第6頁、第17頁），又依上訴人署名簽章之標的物現況說明書項次30「增建部份是否曾被拆除或接獲過拆除通知」乙欄，上訴人係勾選「否」，亦有該說明書在卷可憑（原審卷第16頁），另參諸證人即永慶房屋之職員涂金谷、葛曉靜分別結證稱：「在簽約當時有跟買方（即被上訴人）講增建部分面積及位置，但是賣方（即上訴人）沒有跟我們及買方講增建部分曾被報拆。」、「……在簽署屋主（即上訴人）委託時，會簽屋況說明書，當時屋主未表明系爭房屋增建部分被報拆的事實。」等語（原審卷第62頁背面、第63頁背面），顯見上訴人於出售系爭房屋予被上訴人時，確未告知被上訴人系爭房屋關於和室增建部分，曾遭查報拆除乙事。故被上訴人主張上訴人隱匿系爭房屋之和室增建曾接獲通知報拆，故意不告知等語，應堪予採信，上訴人所辯不足取。

（四）上訴人就系爭房屋是否應負民法第359條、第360條瑕疵擔保責任？按「依原告起訴之型態，其訴訟標的有數項，而僅有單一之聲明者（即重疊的訴之合併），法院應就原告所主張之數項標的逐一審判，如其中一項標的之請求為無理由時，仍須就他項標的之請求審判，若認其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判。」（最高法院71年台上字第2388號判例意旨參照）經查：如後開（五）所述，上訴人應依系爭契約第2條第2項之約定，對被上訴人負損害賠償之責（詳後），則依前揭最高法院71年台上字第2388號判例意旨之說明，本院既已認被上訴人依系爭契約第2條第2項約定之請求為有理由，即可為被上訴人勝訴之判決，是本院自無再就被上訴人主張之本項訴訟標的（即民法第359條、第360條）加以論述之必要，附此敘明。

（五）被上訴人可否依系爭契約第2條第2項之約定請求損害賠償？被上訴人就本件是否受有損害？若有，其數額為何？

１、按系爭契約第2條第2項、第3項分別約定：「若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆屋或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方（即上訴人）是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任。」、「上述增建部份無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，或甲方（即被上訴人）自行變更使用致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉。」

２、經查：

（1）系爭房屋和室增建部分既係於交屋前確曾經工務局通知拆除，嗣後被上訴人乃不得不將之拆除，已如前述，則依上開之約定，上訴人自應依約賠償被上訴人所受之損害。

（2）被上訴人於收受工務局執行拆除之通知後，將增建之和室委由訴外人大蒂設計事業有限公司（下稱大蒂公司）施作，費用合計為281,445元，有大蒂公司之工程估價單、收據在卷可按（原審卷第68、69頁）。又因永慶房屋補貼被上訴人20萬元，因之被上訴人實際支出之金額為81,445元，亦經原審向永慶房屋函詢在卷，有永慶房屋96年6月13日之陳報狀可憑（原審卷第130頁），是被上訴人請求上訴人賠償此部分支出費用之損害，於法有據，應予准許。

（3）被上訴人係以成屋買賣方式向上訴人購買系爭房屋，已如上述，則參諸買賣當時系爭房屋現況包括增建之和室部分、證人葛曉靜結證：「（買方）有說室內面積那樣的大小才夠住」等語（原審卷第64頁），以及被上訴人拆除增建部分後，原放在和室內之物品不得不堆放於客廳及其他房間等情，有照片可憑（原審卷第85至91頁），可知，被上訴人應係以系爭房屋未拆除增建前之室內空間，面積足敷使用而購買。此外，兩造復於系爭契約第2條第2、3項特別就系爭房屋增建部分於交屋前、後曾否被通知報拆而約定損害賠償責任，益見買賣價格係將該增建使用空間計入在內。而上開增建拆除後，系爭房屋可使用面積因之減少，房屋價值亦隨之減損，是被上訴人主張此部分損害，為上訴人依系爭契約第2條第2項應負損害賠償範圍，應堪採信。另依證人涂金谷結證稱：「（問：系爭房屋有增建及無增價格有無不同？）一定會有價差，……系爭房屋是因為增建，多一個房間，所以會增加買方的意願，一般來說如果有加蓋，則加蓋部分的單價計算是房屋每坪單價的3分之1到2分之1來計算」等語（原審卷第62頁背面至63頁）。而被上訴人購入系爭房屋時每坪單價為418,000元，是增建部分之價格，依上說明，如為3分之1到2分之1，即為139,333元至209,000元間。本院爰審酌系爭房屋坐落臺北市中山區，為13層大樓之第6層，該增建係建商興建完成時同時增建，被上訴人購買時屋齡約2年，故增建部分至少應有每坪175,000元之價格。又系爭房屋增建部分面積為2.85坪，復為上訴人所不爭執（原審卷第64頁背面），此增建部分業經拆除，被上訴人不能使用，則被上訴人主張受有房價減損之數額應以498,750元（計算式：175,000元×2.85坪＝498,750元）為合理。

（4）從而，被上訴人主張上訴人出售系爭房屋時，隱瞞系爭房屋被查報拆除之事實，致被上訴人買受系爭房屋後，拆除增建部分，而受有支出前開拆除、回復費用之損害81,445元及房價之損失498,750元，合計580,195元，為有理由，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第2條第2項之約定，請求上訴人給付580,195元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年6月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法有據，應予准許。原審就上開部分判命上訴人敗訴，並為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十二庭