臺灣高等法院96年度上更㈠字第34號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　96年度上更㈠字第34號

上訴人

世仁營造有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

薛銘鴻律師

訴訟代理人

林麗芬律師

複代理人

己○○

被上訴人

佛瑞廣告事業有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國94年8月12日臺灣臺北地方法院92年度訴字第5831號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，並為訴之追加，本院於97年10月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、上訴人上訴聲明原為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）2,954,473元，其中2,420,483元自民國（下同）92年11月7日起，餘533,990元自93年8月21日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被上訴人應將臺北市中山區○○○路○段108號建物之樓頂懸掛之廣告物如附圖（即臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖，收件日期文號：94年1月11日中山土字14號，複丈日期：94年2月6日）所示Ｄ看板占用部分拆除回復原狀，返還予錦新大樓全體共有人（見本院卷第10頁）。嗣擴張聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人2,954,473元，其中2,431,145元自92年11月7日起，餘523,328元自93年8月21日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢第1項廢棄部分，被上訴人應再將臺北市中山區○○○路○段108號建物之樓頂懸掛之廣告物如附圖（即臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖，收件日期文號：94年1月11日中山土字14號，複丈日期：94年2月6日）所示Ｄ看板占用部分拆除回復原狀，返還予錦新大樓全體共有人（見本院卷第73、100頁)。核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段3小段919號土地，門牌號碼臺北市○○○路○段106號及108號之錦新大樓（下稱系爭大樓），如原審判決附表（下稱附表）所示編號3所示之建物（即臺北市○○○路○段108號3樓之17）及其基地應有部分為伊所有；附表所示之其餘60戶房地（即附表編號1、2、4至61所示之房地，下稱其餘60戶房地），原為訴外人林安台所有，並經林台安承諾願將其移轉登記予伊。然因上述基地之應有部分前經林安台之債權人向法院聲請假扣押，致其餘60戶房屋與基地不得分離移轉而無法辦理移轉登記，迄今仍登記為林安台所有。惟林安台已將上開房地交由伊使用、收益、處分，伊享有占有權源；林安台並於93年11月23日出具權利移轉證明書（下稱系爭權利移轉證明書），將其對於上開房地之名義上所有權及應有部分之權利讓與伊，且已送達被上訴人作為權利讓與之通知。詎訴外人即系爭大樓管理委員會主任委員游耀長竟於86年10月5日召集區分所有權人會議（下稱系爭會議），於系爭會議中修改規約並決議「同意於大樓屋頂設置電子廣告牆，以增進公共建設基金，改善居住環境」，且以管委會名義與被上訴人簽訂媒體合約書（下稱系爭合約），將系爭大樓屋頂、外牆出租予被上訴人設置廣告看板。因系爭會議未由區分所有權人2人以上之書面推選並公告10日後召集，且僅有144位區分所有權人出席，占區分所有權人總數305戶中之47%，未達法定出席人數，已違反公寓大廈管理條例第25條第3項及該條例施行細則第8條第1項等規定，其決議應屬無效，被上訴人自不得持系爭合約對抗區分所有權人。退步言，系爭決議之內容僅及於系爭大樓頂樓而未包含大樓外牆，且被上訴人僅就大樓頂樓申請雜項執照以設置廣告塔，則其另於外牆設置廣告看板即違反建築法第25條之規定。又被上訴人無權占有系爭大樓外牆，妨害區分所有建物共有人之所有權及占有，造成伊及其他共有人之損害，伊自得依民法第767條、第821條規定請求被上訴人除去該廣告看板，並依同法第184條第1項前段、第2項及第179條規定，請求被上訴人應將臺北市中山區○○○路○段108號建物之外牆及樓頂懸掛之廣告物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分拆除回復原狀，返還予系爭大樓全體共有人，並按伊之應有部分比例賠償相當於租金之損害2,967,488元，及其中2,431,145元自起訴狀繕本送達翌日即92年11月7日起，餘536,343元自93年8月19日書狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被上訴人則以：上訴人除係附表編號3所示之房地所有權人外，並非其餘60戶房地之名義上所有權人，自不能基於該60戶房地之所有權人地位主張權利；至系爭權利移轉證明書，伊則否認其為真正。又系爭大樓管委會於87年3月13日與伊簽訂系爭合約，伊乃合法承租系爭大樓四周壁面，至系爭大樓之區分所有權人中有反對者，乃系爭大樓內部之問題，無礙系爭合約之效力。另系爭決議文字雖未明確提及「外牆」，然就該決議之目的及授權管委會擬定辦法公開招標等內容觀之，可認為系爭會議已決議授權管委會決定是否一併出租外牆之權限。此外，伊在系爭大樓外牆所懸掛之廣告，非屬雜項工作物，毋庸申請雜項執照，亦未違反建築法規。退步言，縱系爭會議之決議為無效，然管委會主任委員游耀長與伊簽訂系爭合約時，有其他區分所有權人高萬金、陳立祥、甲○○等人為見證人，可認當時系爭大樓區分所有權人會議已有以自己行為，授權予管委會與伊簽約之表示，故依照民法第169條本文之規定或類推適用該條之規定，系爭大樓區分所有權人應負授權人之責任，系爭合約應直接對區分所有權人全體發生效力，上訴人不得主張系爭合約為無效。再退步言，系爭會議縱屬無召集權人召集或未達法定出席人數，仍應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定，由各區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，惟於法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，對各住戶自有拘束力等語，資為抗辯。

三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴。本院前審判命被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段3小段919地號土地上，門牌台北市中山區○○○路○段108號錦新大樓建物外牆懸掛之廣告物如附圖（即臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖，收件日期文號：94年1月11日中山土字14號，複丈日期：94年2月16日）所示之Ａ看板占用部分拆除回復原狀，返還予錦新大樓全體共有人；並應給付上訴人13,015元，及其中10,662元自92年11月7日起，其餘2353元自93年8月21日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另駁回上訴人之其餘上訴。上訴人就其敗訴部分聲明上訴，經最高法院廢棄本院前審判決關於駁回上訴人其餘上訴部分。從而本件未經確定部分即為本院前審判決上訴人敗訴之2,954,473元，及其中2,420,483元自92年11月7日起，其餘533,990元自93年8月21日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，及被上訴人應將如附圖所示之Ｄ看板占用部分拆除回復原狀（Ｂ、Ｃ看板占用部分已於94年12月間拆除，Ａ看板部分於本院前審已確定），返還予系爭大樓全體共有人。乃上訴人於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開2、3項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）295萬4473元，其中243萬1145元自92年11月7日起，餘52萬3328元自93年8 月21日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢第1項廢棄部分，被上訴人應再將臺北市中山區○○○路○段108號建物樓頂懸掛之廣告物如附圖（即臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖，收件日期文號：94年1月11日中山土字14號，複丈日期94年2月6日）所示之Ｄ看板占用部分拆除回復原狀，返還予錦新大樓全體共有人；㈣歷審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回；㈡歷審訴訟費用由上訴人負擔；㈢如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。

四、經查：㈠系爭大樓於86年10月5日舉行區分所有權人會議，由當時管委會之主委游耀長擔任召集人，並於會議中決議「事由：請同意大樓屋頂設置電子廣告牆，以增進公共建設基金，改善居住環境。辦法：會議同意後，由管委會擬定辦法公開招標。決議：同意通過」，嗣由管委會擬定辦法公開招標。㈡系爭大樓管委會主委游耀長以系爭大樓管委會之名義與被上訴人於87年3月13日簽訂系爭合約，約定將系爭大樓屋頂及四周壁面出租予被上訴人作為廣告之用，並於附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分設置廣告看板，Ｂ、Ｃ看板占用部分已於94年12月間拆除，Ａ、Ｄ看板占用部分仍架設懸掛廣告物。㈢系爭合約約定租賃期限自87年9月30日起至97年9月30日止共10年，約定租金第1年至第5年每年100萬元，第6年至第10年每年110萬元。㈣系爭合約簽訂之時，系爭大樓中門牌號碼臺北市○○○路○段108號3樓之17房地之登記名義人為上訴人，其餘60戶房地名義上所有權人則為訴外人林安台，嗣如附表所示之其中51戶於93年7月22日移轉登記為訴外人白陳淑卿所有等情，為兩造所不爭執，並有系爭區分所有權人會議紀錄（見原審卷1第105-116頁）、系爭合約書（見原審卷1第44-45頁）、建物所有權狀（見原審卷1第28頁）及建物謄本及異動索引（見原審卷2第12-62頁）可稽，堪信為真實。

五、拆除Ｄ看板占用屋頂返還予錦新大樓全體共有人部分:系爭合約約定租賃期限自87年9月30日起至97年9月30日止共10年，已如前述，不論系爭合約是否有效，自97年10月1日起，被上訴人均屬無權占有。從而，上訴人依民法第767條、821條規定，請求被上訴人應將臺北市中山區○○○路○段108號建物樓頂懸掛之廣告物如附圖（即臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖，收件日期文號：94年1月11日中山土字14號，複丈日期94年2月6日）所示之Ｄ看板占用部分拆除回復原狀，返還予錦新大樓全體共有人，為有理由。

六、上訴人請求被上訴人應再給付295萬4473元本息部分:

㈠按區分所有權人會議由區分所有權人互推1人為召集人，召集人任期1年，連選得連任，為修正前公寓大廈管理條例第25條第3項所明定。又上開規定互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上之書面推選，經公告10日後生效，修正前公寓大廈管理條例施行細則第8條定有明文。則依上開規定，區分所有權人會議之召集人應由推舉產生，如未經推舉即召集會議，應屬無召集權人召集之區分所有權人會議，其所為決議，當然無效（最高法院96年度台上字第98號判決、92年台上字第2517號判決、民事訴訟法第478條第4項參照）。

㈡上訴人主張: 訴外人游耀長未依公寓大廈管理條例及其施行細則之相關規定被推舉為召集人乙節，為被上訴人所不爭執。被上訴人雖抗辯：系爭大樓之管委會於公寓大廈管理條例施行前即已成立，並曾召開區分所有權人大會、訂定大樓管委會組織章程，區分所有權人會議原則上均由管委會任召集人，已形成具有法效性之慣例，應視為規約之一部分云云。惟查: 系爭區分所有權人會議於86年10月5日召開時，修正前公寓大廈管理條例及其施行細則既已施行，自應由區分所有權人2人以上之書面推選1人為召集人，並經公告10日後始生效力。訴外人游耀長未依上開規定被推舉為召集人，即於86年10 月5日逕自召集區分所有權人會議，於法自有未合。從而，訴外人游耀長未依首開規定被推舉為召集人，即於86年10月5日召集區分所有權人會議，則系爭會議所為之決議，當然無效。

㈢再按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。修正前之公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。系爭決議自始無效乙節，業經本院認定如前。則系爭大樓之管理委員會未經區分所有權人會議之授權，自無權將系爭大樓之頂樓平台、外牆出租被上訴人設置廣告看板。

㈣惟:

⑴被上訴人於87年間即與系爭大樓管理委員會簽訂系爭合約，游耀長係第1次區分所有權人會議選出並向主管機關報備之管理委員會主任委員（見原審卷1第125-126頁）；被上訴人訂立系爭合約時，並不知系爭大樓係由無召集權人召集區分所有權人會議等情，為兩造所不爭執（見本院卷第113、160頁）；被上訴人依系爭合約約定，按實際占用之面積（被上訴人之廣告看板因被檢舉而拆除部分），將租金交付管理委員會，業據被上訴人陳述明確，並有統計表、支票、簽收單、匯款回條聯影本可證（見本院卷第124-141頁）；上訴人之法定代理人乙○○為系爭大樓管理委員會委員，目前並為代理主任委員，為上訴人所不爭執，並有大安郵局第117 支局第1270號存證信函影本可證（見本院卷第154、161頁），堪信為真實。前開存證信函係準備程序終結後之97年9月30日始發函，如不許被上訴人提出，顯失公平，故應准許。

⑵依信賴原則保護交易安全，為民、商法所採之原則（例如:公司法第12條、民法第169條），被上訴人基於公示之管理委員會主任委員報備登記（申請報備書、台北市工務局建築管理處函，見原審卷1第125-126頁），及游耀長提出有關授權之會議紀錄（見本院卷第161頁、原審卷1第110頁），與管理委員會主任委員游耀長訂立系爭合約，外觀之形式判斷，已具備法律規定之要件，對善意第三人之被上訴人言，無從預料，該次區分所有人會議因游耀長係無召集權人而無效，本院認就屋頂Ｄ看板部分應受信賴原則之保護（最高法院96年度台上字第2080號判決參照）。

⑶又，基於: ①上訴人之法定代理人乙○○擔任管理委員多年，應知悉被上訴人向管理委員會繳納租金之事；②系爭大樓設置廣告看板多年，目標明顯，上訴人亦難諉為不知；③被上訴人於上述期間內均依約繳納租金與管理委員會，管理委員會亦將租金納為公共基金，依法亦應定期公告公共基金之收支、保管及運用情形（公寓大廈管理條例第20條參照）；

④管理委員會出具備忘錄，追認系爭合約，並經公證，核與證人戊○○、甲○○所述相符（見本院卷第39-41、50-52頁）；⑤乙○○為管理委員之一，並參加有關會議（見管理委員會會議紀錄、證人甲○○證言，本院卷第51、62-65頁）；⑥乙○○代理主任委員時，亦承認租約有效，並發函要求被上訴人續約（見本院卷第154頁）；⑦上訴人自認未通知被上訴人，租金不得交付管理委員會（見本院卷第108-109頁）；⑧上訴人明知管理委員會向被上訴人收取全部實際使用部分租金，並享受該管理委員會提供之管理利益，卻於被上訴人繳費後，主張被上訴人為無權占有；⑨被上訴人雖受有使用廣告看板占用部分之利益，惟亦依約向管理委員會繳納租金，而該金錢由管理委員會取得，並使用於全體區分所有權人有關之公共事務，如將管理委員會與全體區分所有權人嚴格區隔，被上訴人應給付區分所有權人系爭款項，再由被上訴人向管理委員會追回前開金錢，因管理委員會已用罄大部款項，對善意第三人之被上訴人言，顯失公平。從誠信原則、信賴原則觀點，上訴人依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被上訴人再給付295萬4473元本息，洵屬無據。

七、綜上所述，上訴人依民法第767條、第821條規定，請求被上訴人應將臺北市中山區○○○路○段108號建物樓頂懸掛之廣告物如附圖所示之Ｄ看板占用部分拆除回復原狀，返還予錦新大樓全體共有人，為有理由。上訴人依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被上訴人再給付295萬4473元本息，為無理由。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，並為訴之追加，為無理由，應駁回上訴及追加之訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條但書、第78條，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。