臺灣高等法院96年度重上字第584號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 96年度重上字第584號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

蘇明淵律師

訴訟代理人

謝孟儒律師

被上訴人

匯裕茶業股份有限公司

法定代理人

丁○○

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

路春鴻律師

上列當事人間確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國96年10月12日臺灣新竹地方法院96年度重訴字第116號第一審判決提起上訴，本院於97年5月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件上訴人主張其就如附表所示之土地（下稱系爭土地）與被上訴人匯裕茶業股份有限公司（下稱匯裕公司）存有不定期租賃關係，且就系爭土地上之建物有所有權，故請求確定對於拍定人即被上訴人甲○○與執行債務人匯裕公司間就系爭土地之買賣有優先承買權存在，為被上訴人匯裕公司所不爭執（見本院卷頁103），且本件訴訟標的法律關係之優先權是否存在，對於甲○○及匯裕公司並無必須合一確定之情形。是上訴人對被上訴人匯裕公司提起本件訴訟無即受確認判決之法律上利益，先予敘明。

乙、實體方面：

一、上訴人起訴主張：

(一)上訴人就系爭土地與被上訴人匯裕公司存有不定期租賃關係，且於系爭土地上建築、維修房屋，並擁有暫編29建物之所有權，就系爭土地之買賣有優先承買權存在：

１、關於坐落168之1、168之2及162之7地號土地之暫編29建號建物即測量成果圖所示Ｂ部分（下稱系爭Ｂ建物），係訴外人彭盛湧、彭盛亮、古盛鉉與大同茶行製茶廠（大同茶行之後將工廠出賣予匯裕公司）於53年1月1日簽訂土地租賃契約書前即於其上所興建，以供其等自住，建物範圍約100平方公尺左右，尚未辦理保存登記，故由原始建造人彭盛湧等3人取得上開建物所有權，嗣於42年9月7日，訴外人彭州芳依據耕者有其田條例由政府放領取得162之2地號土地所有權，系爭Ｂ建物所有權亦連同162之2地號土地所有權一併移轉於訴外人彭州芳，於66年12月23日訴外人丙○○（即上訴人父親）因買賣取得162之2地號土地所有權，而於93年3月15日將上開162之2地號之土地贈與上訴人，從而上訴人遂取得162之2地號土地及上開建物之使用權。

２、關於坐落168之1、162之2及174之2地號土地之暫編29建號建物即附圖所示Ｃ部分（下稱系爭Ｃ建物），乃上訴人於87年間徵得被上訴人匯裕公司之同意僱用訴外人傅德賢興建完成，而上開建物亦未辦理建物保存登記，因之，其所有權亦歸上訴人所有。

３、系爭Ｂ建物與坐落168之1及168之2地號土地之6建號房屋（下稱6建號建物）相鄰且使用同一屋頂，因上開建物年久失修，致不堪使用，為此，上訴人父親丙○○於72年間徵得被上訴人匯裕公司同意，將上開建物予以整修，被上訴人公司並口頭允諾將系爭土地出租予上訴人父親丙○○使用，以便嗣後丙○○整修與增建上開建物，而有關上開建物之維修、增建費用及丙○○任職於被上訴人公司之薪資則充當使用168之1及168之2土地之租金。嗣於87年間，上訴人計畫於上開建物經營餐廳，自此上開建物之維修及增建則改由上訴人為之，被上訴人匯裕公司亦允諾將系爭土地繼續出租予上訴人使用，從而上訴人與被上訴人匯裕公司就系爭土地存有不定期租賃關係。

(二)按土地法第104條規定『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權』，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，無論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，至於房屋所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用。本件被上訴人甲○○為強制執行拍賣系爭土地之拍定人，對於上訴人之優先承買權有爭執，爰訴請確認上訴人就被上訴人甲○○與匯裕公司間於96年5月24日就系爭土地之買賣有優先承買權存在。（原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴。）並於本院聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡確認上訴人就被上訴人甲○○與匯裕公司間，於96年5月24日就系爭土地之買賣有優先承買權存在。

二、被上訴人甲○○則抗辯如下：

(一)依執行法院拍賣公告所載：「本院於95年1月5日履勘現場，第三人丙○○在場稱6建號係台灣光復前後蓋的，嗣於20多年前，在6建號後方增建附屬建物，並另蓋一間獨立之磚造倉庫（增建部分編為暫編29建號），6建號係由其與家人居住，其內並有堆放陳年老茶，後方獨立磚造倉庫亦有堆放陳年老茶，共約40萬公斤，陳年老茶為其與匯裕公司及其他公司所購買，其為匯裕公司之股東兼廠長，公司內外事務均由其處理，已在該處居住30多年，未訂立任何契約…」等可知：系爭暫編29建號之增建部分，不論系爭6建號後方所增建之附屬建物，或獨立之磚造倉庫，均係20多年前即70年間由匯裕公司所增建，並非上訴人所謂係由訴外人彭盛湧、彭盛亮、古盛鉉所興建，再輾轉經彭州芳移轉予賴明義後由上訴人取得。且系爭6建號建物連同其後方所增建之附屬建物，係由丙○○與家人（上訴人為丙○○之子，亦包括在內）居住使用，而後方獨立磚造倉庫則係供匯裕公司堆放陳年老茶，足見上訴人與匯裕公司間就系爭土地並無租賃關係存在。

(二)關於系爭Ｂ建物部分：

１、被上訴人否認上訴人所提土地租賃契約書（系爭土地租約）之真正。況系爭土地租約上所載的承租人是大同茶行製茶工廠，並非匯裕公司，而大同茶行製茶工廠與匯裕公司既非同一，亦非前後手，且所承租的土地是168之1及168之2地號土地，並不包括上訴人嗣後取得的162之7地號土地，因此，上訴人所提出的系爭土地租約與本件優先購買權有無之爭點無關。

２、彭盛湧等3人是在53年1月1日與大同茶行製茶工廠簽訂系爭土地租約，將其所有168之1及168之2地號土地出租予大同茶行製茶工廠作為建築工廠使用，而上訴人的前前手彭州芳則在42年9月7日因耕地放領取得162之2地號土地所有權，因此彭州芳因耕地放領取得162之2地號土地所有權時，系爭Ｂ建物根本尚未存在，自無從一併受讓取得。彭州芳既無從取得系爭Ｂ建物所有權，則上訴人前手丙○○或上訴人亦不因取得162之2地號土地所有權而一併受讓取得系爭Ｂ建物所有權。故上訴人主張系爭Ｂ建物因有部分坐落其所有162之7地號土地而為其所有，並對168之1及168之2地號土地有優先購買權云云，顯屬無稽。

(三)關於系爭Ｃ建物部分：

１、上訴人係於93年3月15日始由其父即丙○○以贈與為原因，將162之2及162之7地號土地移轉登記予上訴人，上訴人自無需於87年間即僱人興建系爭Ｃ建物供匯裕公司堆放茶葉使用。況上訴人87年間時年22歲，以此甫出社會，年所得不過154,275元的身分與資力，竟出資25萬元僱工在非其所有的土地上興建房屋，實匪夷所思。

２、依傅賢德於原審之證述可知，系爭Ｃ建物本即有四牆、門、窗及屋頂，傅德賢僅係以鐵皮修繕並更換原先石棉瓦屋頂，亦即僅修繕原有房屋，非如上訴人所謂僱工「興建」，再參以照片中磚牆、門板與石棉瓦的顏色對照屋頂鐵皮的色澤亮度，明顯可見二者並非在同一時期完成。上訴人父親丙○○到庭證稱亦與上訴人主張的情節前後不一，出入甚大，參以丙○○是上訴人父親，且實為本件訴訟幕後主導者等情，所為證詞自屬偏頗而難以採信，從而上訴人主張系爭C建物係其於87年間僱工興建完成而取得所有權云云，殊非可採。

(四)關於系爭6建號建物部分：

１、縱如上訴人所述系爭6建號建物因年久失修而分別於72年及87年由其父丙○○及上訴人整修，惟渠等亦不因此而成為系爭6建號建物之所有權人，所有權人均仍為匯裕公司，亦與土地法第104條規定之要件不符。

２、上訴人父親丙○○既主張長期以來均係以其擔任匯裕公司廠長的薪資以及整修、增建房屋的費用抵充向匯裕公司承租系爭土地、建物的租金，而另一方面其所承租之系爭建物、土地卻又作為匯裕公司工廠及倉庫使用，衡情論理，太過離譜。

(五)況上訴人或其父丙○○於系爭土地查封至拍賣迄今長達5、6年期間，未曾主張與匯裕公司間有租賃關係存在，竟於被上訴人拍定後，再以所謂口頭允諾或租金以薪資及維修費用互抵等空泛言詞，主張與匯裕公司間就系爭土地存有不定期租賃關係存在，顯為臨訟杜撰。並於本院聲明：駁回上訴。

三、兩造不爭執之事實：

(一)坐落新竹縣北埔鄉○○○段麻布樹排小段168之1、168之2、168之7及174之2地號土地（下稱系爭土地）是被上訴人匯裕公司所有，業經原法院民事執行處以91年執字第3652號進行強制執行拍賣程序，次96年5月24日由被上訴人甲○○以11,008,800元拍定。

(二)坐落新竹縣北埔鄉○○○段麻布樹排小段162之2地號土地（下稱162之2土地）原是訴外人彭州芳所有，嗣於66年間由上訴人父親丙○○取得，再於92年12月18日分割出162之7地號，並於93年3月15日以贈與為原因，將162之2及162之7地號土地移轉登記予上訴人。

(三)系爭暫編29建號建物，包括系爭Ｂ建物及系爭Ｃ建物兩部分，坐落新竹縣北埔鄉○○○段麻布樹排小段162之2、162之7及系爭土地其中168之1、168之2、174之2地號土地。

(四)匯裕公司因自行停業6個月以上，經台北市政府於95年10月14日府建商字第09571138700號函廢止其公司登記，有公司變更登記事項卡可憑（見本院卷頁52）。

四、兩造之爭點及論斷：上訴人主張其就系爭土地與被上訴人匯裕公司存有不定期租賃關係，且於系爭土地上建築、維修房屋，並擁有其上暫編29建物之所有權，就系爭土地之買賣有優先承買權存在等語。為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

(一)被上訴人匯裕公司所有之新竹縣北埔鄉○○○段麻布樹排小段168之1、168之2、168之7及174之2地號土地（即如附表所示系爭土地）及坐落168之1、168之2地號土地上之6建號建物，經債權人新竹國際商業銀行股份有限公司於91年5月21日向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請強制執行（91年執字第3652號），執行法院於91年6月25日至現場查封時，發現6建號建物後方有增建（即系爭Ｂ建物），且系爭土地上另有磚造增建（即系爭Ｃ建物），均未辦理保存登記，嗣經地政機關測量後於92年1月3日合併登記暫編為29建號，並經執行法院將系爭土地、6建物建物及暫編29建號建物合併拍賣，於95年5月24日由被上訴人甲○○以13,888,800元（包括系爭土地11,008,800元，6建號建物192萬元及暫編29建號建物96萬元）得標拍定等事實，業經本院調閱執行法院91年執字第3652號執行全卷（下稱執行卷）查核屬實（見執行卷㈠頁1、139-140，卷㈡頁2-4，卷㈢頁181-182）。

(二)關於系爭Ｂ建物所有權歸屬之爭點部分：

１、系爭Ｂ建物係暫編29建號建物之一部，坐落新竹縣北埔鄉○○○段麻布樹排小段162之7（分割自162之2）及系爭土地其中168之1、168之2地號土地，為6建號建物後方之磚造及鐵皮增建物，供工廠倉庫之用，詳如附圖所示。而系爭土地中之168之1、168之2地號土地，原為訴外人彭盛湧所有，其後輾轉移轉予被上訴人匯裕公司之情，有土地登記簿謄本附執行卷可稽（見執行卷㈠頁129-132）。依上訴人所提出之系爭土地租約，係訴外人彭盛湧、彭盛亮、古盛鉉等3人於53年1月1日將168之1、168之2地號土地出租予「大同茶行製茶工廠」（下稱大同茶行）以建築工廠使用，另無出租土地上已有任何工廠或建物之約定內容，此有土地租賃契約書附卷可稽（見原審卷頁10）。準此以觀，上訴人主張系爭Ｂ建物乃彭盛勇等3人於簽訂系爭土地租約前即已興建而原始取得所有權云云，尚不足採。

２、訴外人彭州芳係於42年9月7日依據耕者有其田條例經放領取得162之2地號土地所有權，為兩造所不爭執，並有土地登記簿影本附卷可憑（見原審卷頁12）。而大同茶行於53年1月1日承租168之1、168之2地號土地之前，難認已有系爭Ｂ建物存在，已如上述，參以系爭Ｂ建物屬92年1月3日暫編29建號建物一部，應係6建號建物為建物所有權登記後始行增建致未辦理保存登記，則彭州芳於42年9月7日因耕地放領取得162之2地號土地所有權時，即難認系爭Ｂ建物業經增建而存在該土地上。是上訴人主張彭州芳於取得162之2地號土地所有權時，連同系爭Ｂ建物所有權亦一併移轉取得所有權云云，衡情難採。上訴人進一步主張其父丙○○嗣因買賣取得162之2地號土地所有權，再贈與移轉予上訴人，故其因此取得系爭Ｂ建物所有權云云，自乏推論之依據而不足採。

(三)關於系爭Ｃ建物所有權歸屬之爭點部分：

１、上訴人之父丙○○於66年12月23日以買賣原因登記取得162之2土地所有權，嗣該土地於92年12月18日分割出162之7地號，再於93年3月15日以贈與為原因，將162之2及162之7地號土地移轉登記予上訴人，已如上述。又暫編29號建物係匯裕公司所有，作為茶葉工廠及堆放茶葉之倉庫使用等情，業據丙○○於執行法院在場查封時陳明在卷（見執行卷㈠頁145），執行法院因此將暫編29建號建物列為匯裕公司之執行財產予以公告拍賣，亦有拍賣公告可稽（見執行卷㈢頁162）。則證人丙○○嗣於本院作證改稱系爭Ｃ建物係其與上訴人於87年出資興建而取得所有權云云（見本院卷頁70），已難採信。

２、參以上訴人所舉證人傅德賢於原審證稱：系爭Ｃ建物本來就有，供曬茶使用，非其所搭建，其僅裝設鐵皮屋頂及窗戶等語在卷（見原審卷頁52），核與現場照片磚牆與鐵皮屋頂之材質及新舊均有差異等情相符。由此益徵上訴人及其父丙○○所稱系爭Ｃ建物係上訴人僱工原始起造而取得所有權云云，為不足採。況上訴人於87年間年僅22歲，其於87年度收入所得總額為154,275元、88年度收入所得總額為419,830元、89年度收入所得總額為212,830元，各年收入所得總額並不高，且87年當時其尚未取得161之2及162之7土地所有權，其後亦未自行利用系爭Ｃ建物。綜此以觀，上訴人主張其於87年獨力出資25萬元僱工興建系爭Ｃ建物以提供匯裕茶行堆放茶葉，核與常情有違，且與證人傅德賢所證「費用是丙○○給付的」等語未符，顯難採信。

(四)關於上訴人有無承租系爭168之1及168之2地號土地之爭點部分：

１、坐落168之1及168之2地號土地之6建號建物為匯裕公司所有，而系爭Ｂ建物與6建號建物相鄰，為兩造所不爭執。上訴人主張6建號建物因年久失修，其父丙○○於72年間徵得匯裕公司同意予以整修等情，縱認屬實，亦不影響6建號建物仍屬匯裕公司所有之事實。又上訴人主張匯裕公司同意出租168之1及168之2地號土地，並以丙○○所支出上開整修費用及任職匯裕公司薪資抵充租金乙節，為被上訴人甲○○所否認，上訴人就此主張之事實自應負舉證之責任。

２、觀之上訴人所舉證人丙○○證稱：其64年開始擔任匯裕公司廠長，剛開始每月6千元、後來調整到1萬元左右，匯裕公司自72年起迄未給付薪資至今等語在卷（見本院卷頁70-71），尚難據以認定其與匯裕公司約定承租168之1及168之2地號土地之租金數額及租期等租約內容，況72年以後既無薪資給付，已難認上訴人所指以丙○○薪資抵付租金之主張為真，自難更進一步認匯裕公司自87年同意續租予上訴人。參以執行法院自91年5月間開始執行程序，匯裕公司及上訴人之父丙○○雖曾多次具狀表示異議，惟均未敘及其就系爭土地有不定期租賃關係，嗣於94年9月丙○○具狀向執行法院表示上訴人有優先承買權，經執行法院於94年11月14日函諭補正（見執行卷㈡頁265），丙○○亦僅具狀表示因執行標的物有占用上訴人所有之162之2及162之7之土地，故上訴人有優先承買權云云（見執行卷㈡頁274），並於執行法院95年1月5日現場履勘時重申因建物坐落162之2及162之7地號土地上，所以上訴人有優先承買權，但是當初房屋使用土地沒有訂立任何契約等語（見執行卷㈡頁287-288）。況上訴人或其父丙○○就系爭168之1及168之2土地或6建號建物均無自行利用之情形，該等土地、建物均係供匯裕公司工廠及倉庫使用，核與承租人係為自己利益占有使用租賃標的物之常情顯有未合。此外，上訴人復未就其所主張匯裕公司同意出租168之1及168 之2地號土地予丙○○或上訴人之事實，舉證以實其說，則其以就168之1及168之2地號土地有不定期租賃關係為由，據而主張優先承買權云云，亦不足採。

(五)綜此，上訴人以其為系爭暫編29建號建物（包括系爭Ｂ建物及系爭Ｃ建物）之所有人，及就168之1及168之2地號土地有不定期租賃關係，既不足採，則其據此依土地法第104條之規定，主張就暫編29建號建物所坐落之系爭土地其中168之1、168之2、174之2地號土地有優先承買權云云，自屬無據。又上訴人當庭自陳在系爭土地其中168之7地號土地上並無所有之建物（見本院卷頁57），嗣再具狀改稱：168之7土地上有建物及駁坎為上訴人及其父僱工整修完成，故有優先承買權云云（見本院卷頁73），前後所述不一，且就其後所辯未舉證以實其說，亦不足採。

五、綜上所述，上訴人依土地法第104條之規定，訴請確認其就被上訴人甲○○與匯裕公司間，於96年5月24日就系爭土地之買賣有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，就被上訴人甲○○部分，並無不當；就被上訴人匯裕公司部分之理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據方法，核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。

丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。

民事第十四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。