臺灣高等法院96年度上字第114號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 96 年 06 月 26 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 96年度上字第114號上　訴　人　丙○○○（即姚文瑞之承受訴訟人）
己○○（姚文瑞之承受訴訟人）
戊○○（姚文瑞之承受訴訟人）
庚○○（姚文瑞之承受訴訟人）
辛○○（即姚文瑞之承受訴訟人）
壬○○（即姚文瑞之承受訴訟人）
丁○○（即姚文瑞之承受訴訟人）
共　　　同
訴訟代理人　紀亙彥律師
複代　理人　鈕則慧律師
被上訴人　　乙○○
19號
訴訟代理人　陳政峰律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國95年12月6 日臺灣桃園地方法院94年度訴字第1257號第一審判決提起上訴，本院於96年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將桃園縣中壢市○○段第3312地號、地目田、面積玖佰捌拾平方公尺土地及同段第3313地號、地目田、面積壹仟柒佰肆拾壹平方公尺土地交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決上訴人如以新台幣二百三十萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新台幣六百八十萬元為上訴人供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人主張：坐落桃園縣中壢市○○段第3312、3313地號土地（下稱系爭土地）係伊被繼承人姚文瑞所有，與被上訴人訂有中鎮定字第222 號私有耕地租約（下稱系爭租約）。詎被上訴人不自任耕作於93 年6月間將土地提供他人設置廣告棚架，面積約四、五十坪，因被上訴人不自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條1、2項之規定，系爭租約一部無效自屬全部無效。又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，民法第432條1項定有明文。而耕作地之承租人，即應保持耕作地之原有性質及效能，本件出租系爭土地予第三人創園實業有限公司（下稱創園公司）之人，於原審固經證人陳志賢證稱係被上訴人之父甲○○，且支票之抬頭亦載甲○○，甲○○於原審證稱亦係由其出租於第三人創園公司，惟本件被上訴人亦自承系爭土地自民國92年迄今呈休耕狀態，被上訴人外出謀生，證人甲○○於鈞院作證時亦提出被上訴人居住證明為證。然觀之系爭土地休耕申請書中，92年第2期、93年第2期、94年第2期之休耕獎勵金發放清冊中，就系爭土地均由甲○
○領取該休耕獎勵金，足證證人甲○○應於其子乙○○外出未居家中期間，為代理被上訴人管理系爭土地之人，否則何以休耕補償金由伊申請並為領受，伊得決定出租系爭土地，是證人甲○○確為被上訴人之代理人，至無疑義。按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文。本件系爭土地自92年第一期停灌
休耕以來，均由被上訴人之父甲○○，代為申請休耕，並由甲○○代領休耕補償款，亦有原審調閱前來之桃園縣中壢市公所之休耕文件可稽，而原審證人即被上訴人之弟邱金全亦稱，休耕期間被上訴人係於外地租屋工作，被上訴人並有提出工作證明為證。再者，辦理休耕應有其一定之程序，且於休耕期間內，因有無為保持耕地之地力而種植綠肥，所領取之休耕補償亦不同，是即有公所人員到場進行勘驗，並將勘驗情形回報予申請人，依原審卷存之休耕資料中，訟爭土地均有登載田菁輪作，顯非單純之荒廢土地，是既被上訴人陳明其係於外地居住，均未於休耕期間為系爭土地耕作，已足證系爭土地於休耕期間係由被上訴人委託其父甲○○代為管理及為耕作，甲○○係為被上訴人之代理人，否則至少亦為其表見代理人，依法被上訴人應負授權人之責任。據此訴外人甲○○將土地轉租他人或代為耕作，則無異被上訴人將土地轉租他人或不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定、系爭租約無效，上訴人自得依法收回耕地等語。並上訴聲明：
㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落於桃園縣中壢市○○段第3312地號、地目田、 面積980平方公尺土地及同段第3313地號、地目田、面積1741平方公尺土地交還上訴人。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊於93 年2月即至龍潭上班，並於平鎮市租屋居住，未居住於中壢；且因系爭土地缺水灌溉，而申請休耕，故乃囑其父甲○○不定時前往系爭土地巡視，以防遭人堆置廢棄土等物，93年6 月間甲○○於巡視系爭土地時，巧遇在文中路附近尋找設置廣告招牌地點之創園公司職員，因為甲○○表明其為地主，故創園公司表示承租土地設置廣告招牌之意願，甲○○表示首肯之後，因其識字不多，乃約創園公司與其子即伊之弟弟邱金全議訂租約，並將應付之租金支票託邱金全轉交予甲○○， 此觀卷附3張支票，載明由邱金全代甲○○收取支票，且該支票均抬頭「甲○○」，即可證明本件承租廣告招牌乙事，確實係由伊父甲○○主導，邱金全僅為代為簽約並代收支票而已，本件伊確實不知情。故本件並非伊將系爭土地出租他人使用，而是由伊之弟邱金全無權處分，將系爭土地出租他人設置廣告看板，因此伊並無違反耕地三七五減租條例第16條之規定。另於系爭土地休耕期間，因伊於龍潭上班，並居住平鎮，由於返回家中之時間較少，而伊之父甲○○長年務農，故於上開休耕期間，甲○○受伊之請託，而於系爭土地上灑上田菁之種子以供作綠肥，此亦有別於所謂之「耕作」；是伊於休耕期間，央其父甲○○代為巡視田地，以防遭他人堆放廢棄物，亦僅於此項之授權而已，上訴人指稱依法應由伊負授權人責任，否則甲○○亦為其表見代理人云云，於法尚屬無據等語，茲為抗辯。並答辯聲明：駁回上訴人之上訴。如受不利之判決願供擔保請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：兩造就系爭土地訂有耕地三七五租約，系爭土地內曾出租他人設置廣告賣屋棚架（工作物），嗣已拆除，業據上訴人提出土地謄本、台灣省桃園縣私有耕地租約、照片2張等為證（見原審卷第12至15頁），堪信為真。
四、是本件兩造所爭執者，厥為：轉租部分系爭土地供他人設置廣告招牌之人為何人？被上訴人是否不屬於耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之不自任耕作情形？經查：
㈠關於轉租部分系爭土地供他人設置廣告招牌之經過：
被上訴人辯稱： 被上訴人完全不知道系爭土地出借給別人，因為系爭土地當時是休耕，被上訴人當時在龍潭工作，租房子住於龍潭，所以不知情。純屬第三人無權佔有云云。被上訴人原審訴訟代理人即其弟邱金全在原審陳稱：系爭土地是我本人出租給第三人創園實業有限公司供作架設廣告看板，租金一個月五千元（新台幣，下同），租期我忘記了，約五個月，短期出租，我們認為不影響綠肥之成長，我是沒有權利出租等語（見一審卷第86頁筆錄）。證人陳志賢即設置廣告招牌之創園實業有限公司人員在原審證稱：大約是93 年6月份與「地主」甲○○（按為被上訴人之父）簽約，訂約期限為一年，一個月為五千元，我們去找廣告招牌設置地點時，我看到甲○○在系爭土地上巡視田地，我們問他說系爭土地是否為他所有，他回答是，我們就與他洽談簽約內容，我們將支票開給甲○○，由邱金全代收，共支付七萬元（六萬元為租金，一萬元為押金），總共承租四、五十坪。（見同卷第108頁）。 被上訴人之父甲○○於本院證稱：3313號土地是我出租供人設置招牌，被上訴人在龍潭上班（提出居住平鎮市○○路居住證明），並不知出租情事，93年間系爭土地缺水，被上訴人要我去申請休耕。（見本院二審卷第40頁筆錄）。參互以觀，出面將部分系爭土地轉租他人設置廣告招牌之人為被上訴人之父甲○○已足認定。
㈡關於甲○○之轉租行為，被上訴人應否負責？
1.被上訴人承租系爭二筆耕地，依規定申請休耕獲准，休耕中發生一部轉租情事，為兩造所不爭執，被上訴人堅稱：被上訴人於93 年2月起即至龍潭上班，並於平鎮市賃屋居住，因系爭土地缺水灌溉，而申請休耕，故囑其父甲○○不定時前往系爭土地巡視，以防遭人棄置廢棄土等物，93 年6月間，甲○○於巡視系爭土地時，巧遇在附近尋找設置廣告招牌的創園實業公司職員，因為甲○○表明其為地主，故創園實業公司乃表示欲承租土地設置廣告招牌之意願，甲○○表示首肯之後，因識字不多，乃約該公司人員與其子邱金全議訂租約，邱金全並將租金支票轉交甲○○，支票均抬頭「甲○○」，該公司承租系爭土地建置廣告招牌乙事，確實係由甲○○主導，邱金全僅代為簽訂並代收支票而已，被上訴人確實不知情云云（見本院卷第68、69頁答辯狀內容）。查被上訴人自認出外謀生，將所承租耕地委由其父代為巡視，以防他人棄置廢土等情，並授權申請休耕，足見就系爭耕地之管理，其父甲○○為其使用人甚明。另查本件政府就休耕所發給之獎勵金，其領取人為甲○○而非被上訴人，有發放清冊影本可考（見一審卷第100頁、 二審卷第77-80頁）， 顯見被上訴人與其父仍有「同財」之情，同理，上開轉租之租金收入七萬元，雖由其父甲○○兌領，尚難推斷為甲○○獨享，轉租後被上訴人不持異議，不終止租約返還租金，顯有默認轉租情事。被上訴人前往龍潭工作租住平鎮，與其父所居住之中壢市，數十分鐘可以往返，如謂長逾數月不回家探望父親，並巡視承租耕地，顯違情理，參以系爭廣告招牌占地四、五十坪，大型看板，目標顯著，有現場照片二禎可考（見一審卷第15頁），被上訴人所辯不知情，顯無足採。債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己故意或過失，負同一責任，民法第224條前段定有明文。 被上訴人自應就為其使用人甲○○違法轉租負責。
2.次查同一農地在同一年度為辦理休耕，除乾旱等特殊情況外，第一期作必須種植綠肥作物，第二期作可選擇種植綠肥作物或辦理翻耕以維護地力，防止農田荒廢。有行政院農委會農糧署編印之農田辦理休耕注意事項可考。又依農業發展條例第3條第12項規定： 依規定辦理休耕而未實際供農作使用者，視為作農業使用。承租人仍不得將休耕中之耕地之全部或一部轉租於他人。系爭廣告招牌建置於耕地內占地為四、五十坪而非豎立於路旁，有上引現場照片可考，並為兩造所不爭執，故被上訴人在原審辯稱僅建於路旁未佔用耕地云云，為無足採。本件雖僅轉租部分耕地，但依耕地三七五減租條例第16條1、2項及最高法院66 年台上字第761號判例意旨，轉租及未轉租部分之全部租約均為無效。本件被上訴人就其使用人甲○○違法轉租行為既應負責，已如上述，自應構成不自任耕作，而使租約無效，本件事實並非承租耕地遭他人無權占用，消極不予排除，與最高法院89年台上字第234號判決案情不同（見一審卷第63頁）， 被上訴人在原審辯稱本件租約並非構成無效，僅屬得否依同條例第17條第1項第4款規定終止租約云云，亦無足採。又一經違法轉租，租約即為無效，系爭廣告招牌雖已拆除（見一審卷第106頁陳志賢證言筆錄）， 亦不能使無效之租約回復效力。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人一部份違法轉租，租約全部無效，其得請求返還系爭耕地為屬正當，原審失察，遽為不利上訴人之判決，尚有可議，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。兩造分別陳明願供擔保請為准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。本件事證已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法經斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、 第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　26　　日民事第七庭
審判長法　官 鄭三源
法　官 湯美玉
法　官 周美月
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　27　　日書記官 董曼華
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。