臺灣高等法院96年度上字第520號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 96年度上字第520號

上訴人

鑫辰國際不動產投資顧問有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

簡榮宗律師

訴訟代理人

林邦棟律師

被上訴人

承展物流股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

呂偉誠律師

　　　　　　呂昱德律師

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十六年四月十八日台灣板橋地方法院九十五年度訴字第一六一九號第一審判決提起上訴，經本院於九十六年八月十四日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。

二、上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）九十五年六月間，委由伊居間仲介出售其所有坐落台北縣三重市○○○段中興小段十六之十八、十六之一八三地號土地及其上建物即門牌號碼台北縣三重市○○○街五二之三號房屋（下稱系爭不動產），於同年月十九日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），約定以每坪單價二十萬元、總價金二億四千七百零八萬元出售。嗣訴外人陳力詮獲悉伊居間仲介系爭不動產，而於九十五年六月十六日以訴外人碩隆精密工業股份有限公司（下稱碩隆公司）之名義與伊簽訂客戶委託帶看確認書，復於同年六月二十日與伊簽訂承購系爭不動產之要約書，並簽發五百萬元之支票為定金，伊已將該支票交付被上訴人，然碩隆公司始終未與被上訴人簽訂系爭不動產之買賣契約，依承購要約書第三條及委託銷售契約第八條之約定，本得沒收定金，於扣除百分之二十之雜支費用後，與被上訴人各分配一半，即被上訴人應返還伊三百萬元。詎被上訴人雖以存證信函通知碩隆公司解除買賣契約，卻將該定金支票返還碩隆公司，致損及伊之權益等情，爰依委託銷售契約第八條之約定，求為命被上訴人給付三百萬元並加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：碩隆公司與伊就買賣價金尾款如何支付，及何時交付標的物等契約必要之點未能達成合意，全係因上訴人未能履行對碩隆公司辦理買賣價金全額貸款之承諾所致，顯屬因可歸責於上訴人事由，碩隆公司本得請求返還定金支票；又依系爭委託銷售契約第八條之約定，伊既未沒收上開定金，上訴人自無權請求分配定金；又伊嗣後將系爭不動產轉賣他人，較售予碩隆公司之價金尚少三千五百萬元，並無上訴人所云設詞解約再高價轉售之情形；又上訴人執行本件仲介業務，亦有惡意競爭，違反誠信原則及公平交易法等語，資為抗辯。

三、兩造不爭執事實：

㈠被上訴人於九十五年六月十九日就系爭不動產與上訴人簽訂委託銷售契約書，約定以每坪單價二十萬元、總價金二億四千七百零八萬元出售（見原審卷七頁）。

㈡上訴人曾將訴外人陳力詮簽發供作碩隆公司買賣定金之五百萬元支票交付被上訴人（見原審卷十頁之買賣定金收據）。

㈢上訴人所發原證五之存證信函及被上訴人所發原證六之存證信函均為真正（見原審卷十一頁至十四頁）。

㈣系爭不動產之買賣預約，嗣經被上訴人與碩隆公司合意解除，被上訴人並已將該五百萬元之定金支票返還碩隆公司（見原審二九頁之協議書）。

四、上訴人雖主張被上訴人於九十五年六月十九日就系爭不動產與上訴人簽訂委託銷售契約書，約定以每坪單價二十萬元，總價金二億四千七百零八萬元出售。嗣訴外人碩隆公司於九十五年六月十六日與伊簽訂客戶委託帶看確認書，復於同年六月二十日與伊簽訂承購系爭不動產之要約書，並簽發五百萬元之定金支票交付伊，伊已將該定金支票交付被上訴人，然碩隆公司始終未與被上訴人簽訂系爭不動產之買賣契約，依承購要約書第三條及委託銷售契約第八條之約定，被上訴人本得沒收定金，於扣除百分之二十之雜支費用後，與被上訴人各分配一半，即被上訴人應返還伊三百萬元，詎被上訴人雖以存證信函通知碩隆公司解除買賣契約，卻將該定金支票返還碩隆公司，致損及伊之權益云云；而被上訴人則以前開情詞置辯。經查：

㈠本件買賣有關買賣價金尾款應於何時給付一節，已據買方碩隆公司於承購要約書表明：「交屋時給付尾款百分之七十」（見原審卷九頁），然被上訴人於買賣定金收據上就該買賣價金尾款總價百分之七十即壹億柒仟貳佰玖拾捌萬元，究竟應於「產權登記完畢三日內給付」，抑或應於「履行貸款核撥同時給付」，均未勾選（見原審卷十頁），足見買賣雙方就該買賣價金尾款應於何時給付，顯未達成意思表示之合致。次就本件買賣有關應於何時交屋一節，買方碩隆公司於承購要約書上並未特別表明，而證人即上訴人之職員陳正興則在原審證稱：「買方之前就陸續找廠房，經我帶看之後，（負責人）有自己看一次，她與她先生又看一次，再找銀行一起看一次，表示要買，她也要急用，因為她現有的廠房是租的，已經爆倉，希望擴充」（見原審卷一五一頁之言詞辯論筆錄）；然被上訴人於買賣定金收據上則特別表明：「買方要給賣方搬遷期四個月，於九十五年十月底前清空點交」（見原審卷十頁），顯然已將買方碩隆公司之要約內容加以限制，應屬拒絕原要約而為新要約（民法第一百六十條第二項規定參照），尚須買方碩隆公司對此項限制加以承諾，買賣契約始能認為成立。而證人陳正興在原審僅證稱：「（法官問：賣方希望十月底才點交這件事情，買方有無表示意見？答：）我記不清楚」（原審卷一五三頁之言詞辯論筆錄），顯見買方碩隆公司就賣方即被上訴人此部分之新要約，始終並未為承諾之意思表示。由於買賣雙方就上開買賣契約必要之點既未能達成意思表示之合致，致始終未能簽訂系爭不動產之買賣契約。

㈡被上訴人抗辯本件買賣雙方之所以未能簽訂買賣契約，亦全係因上訴人曾向買方碩隆公司承諾可向銀行全額貸款，事後卻無法履行承諾所致，並非伊拒絕簽訂買賣契約等語。雖為上訴人所否認；惟查：證人即碩隆公司之監察人林祝子在原審證稱：「我們與原告（指上訴人）的陳（正興）先生有談到這個問題，我有說我們資金可能不夠，需要全額貸款，如果可以全額貸款，我們就可以買廠房」、「他帶我去看土地的時候，說土地很漂亮，如果能談成，後續可以想辦法，全額貸款沒有問題，後來要簽要約書，碩隆公司的陳（力詮）先生有說要全額貸款，如果沒有全額貸款，就沒有辦法，原告的陳（正興）先生說沒有問題」、「（被告訴訟代理人問：後來有無去辦理貸款？答：）有，一個禮拜（後）陳正興通知我們已經談成，每坪二十萬元，我們出動四家往來銀行去看土地，都說無法全部貸款，因為金額太高，我在三天內就告訴陳正興，陳正興說我都還沒有去談，你如何知道不能全額貸款，我說這事不能騙人的，我的往來銀行告訴我，以公司狀況目前沒有辦法貸這麼高，這樣下去我的公司就無法營運，陳正興告訴我後面還有十幾組買方要看，我說那你就讓給他們…，」（見原審卷一０五頁之言詞辯論筆錄）；而上訴人之法定代理人甲○○亦在原審陳稱：「（法官問：你與中小企銀接洽時，是否請銀行幫忙本件需要全額貸款？答：）我只有請銀行幫忙貸款額度高一點，當初我帶同證人（指林祝子）一起去台灣中小企業銀行，經理有說一般都是貸八成，請證人提供公司實際帳戶往來資料給銀行評估」（見原審卷一０八頁至一０九頁之言詞辯論筆錄）。上訴人既曾向買方碩隆公司承諾可向銀行全額貸款，嗣經碩隆公司與其往來之四家銀行接洽後，均表示無法全額貸款，而上訴人復自認伊無法協助買方碩隆公司向銀行辦理全額貸款（見原審卷頁一Ｏ九頁之詞辯論筆錄），買方碩隆公司顯已無法與被上訴人達成買賣意思表示之合致，而解除買賣預約，被上訴人並返還上開五百萬元之定金支票，亦應屬可歸責於上訴人事由所致。雖上訴人聲請訊問證人即台灣中小企業銀行之承辦人員徐添樑，以證明伊並未對買方為可辦理全額貸款之承諾，惟查上訴人向買方為可辦理全額貸款之承諾時，該銀行承辦人員既未在場見聞，自無訊問之必要。

五、雖上訴人主張被上訴人就系爭不動產嗣於九十五年七月二十一日以較高價格每坪二十一萬元，出售予訴外人蘇逸進，足證被上訴人係設詞解除本件買賣預約云云。惟為被上訴人所否認；且查：依兩造所簽訂之委託銷售契約書於第參項委託銷售期間約定：係自「九十五年六月十六日起，至同年七月十日為止」（見原審卷七頁），為兩造所不爭執。是被上訴人雖於九十五年七月二十一日將系爭不動產出售予訴外人蘇逸進，惟已在兩造間所約定委託銷售期間屆滿之後，況其買賣總價金僅為二億一千二百萬元（見原審卷一六八頁至一七一頁之該不動產買賣契約書及發票），顯較本件所約定買賣總價金為二億四千七百零八萬元，短少三千五百萬元，足見上訴人所為上開主張，殊不足取。

六、綜上所述，本件被上訴人就系爭不動產與買方碩隆公司無法達成買賣意思表示之合致，致為被上訴人解除買賣契約之預約，並返還上開五百萬元之定金支票予買方碩隆公司，既全係因上訴人無法履行其對買方碩隆公司所為可辦理全額貸款之承諾所致，自屬因可歸責於上訴人事由。則上訴人主張被上訴人雖未沒收上開定金，仍應依委託銷售契約書第八條之約定，就該定金於扣除百分之二十之雜支費用後，再就其餘額由伊與被上訴人各分配一半，因請求被上訴人給付伊三百萬元，即屬無據。從而，上訴人依據委託銷售契約書第八條之約定，請求被上訴人給付三百萬元並加付法定遲延利息，自屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。

七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。