臺灣高等法院96年度上字第545號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 96年度上字第545號

上訴人

巨人建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

上訴人

乙○○

上訴人

前列二人共同

訴訟代理人

呂傳勝律師

複代理人

呂丹琪律師

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

吳奎新律師

複代理人

陳添信律師

上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國96年5月29日台灣桃園地方法院96年度訴字第126號第一審判決提起上訴，經本院於96年10月3日言詞辯論終結，並判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：

㈠ 被上訴人於民國85年9月24日分別與上訴人巨人建設股份有限公司（以下簡稱巨人公司）、乙○○簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（以下分稱為系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），向巨人公司購買其坐落桃園縣桃園市○○段0345、0355、0356及0391之0002地號土地上興建之「成龍大廈」第8樓第B戶預售房屋（即桃園縣桃園市○○段1664建號，門牌號碼為同縣市○○路○段71號8樓建物），另向乙○○購買上開房屋之基地所有權應有部分（下稱系爭房地）。 系爭房屋買賣契約附件㈤之附註並約明：「頂樓歸8樓住戶使用，可建玻璃花房，但須保留安全通道。」，嗣後被上訴人依約定按期支付價金，直至88年間止，被上訴人合計給付巨人公司、乙○○各新臺幣（ 下同）82萬元、212萬元。詎巨人公司未依約在頂樓加蓋玻璃花房，且縱加蓋，亦屬違法，上訴人未依約加蓋玻璃花房係缺少契約預定之效用具有瑕疵，依最高法院89年台上字第1085號判決意旨，被上訴人得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，被上訴人遂於88年12月30日以存證信函通知上訴人於函到5日內函覆解決辦法，否則除依法行使抗辯權外，並追究違約之責，惟上訴人皆無法解決，且未通知被上訴人交屋。嗣後系爭房地因上訴人積欠銀行融資貸款而遭法院拍賣，並由訴外人王振豐拍定取得，且辦妥移轉登記，上訴人顯已給付不能，且係可歸責於上訴人之事由，被上訴人自得依民法第226條第1項及第256條規定解除契約，爰以96年2月27日提出於原法院之民事準備二狀繕本送達上訴人時為解除系爭2買賣契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定，請求上訴人返還被上訴人所支付之價金及自89年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡對於對造陳述所為之抗辯：

⒈被上訴人並無違約情事，且得行使同時履行抗辯權：雙方於合約書附件五「成龍大廈管理公約」上附註表明「頂樓歸 8樓住戶使用，可建玻璃花房，但須保留安全通道」，故頂樓之使用權及加蓋玻璃花房等為上訴人出售系爭房地時應保證契約預定之效用。但上訴人巨人公司雖曾於取得執照後依約在頂樓興建玻璃花房及建物，嗣後可能因他人檢舉或其他不明原因，巨人公司又將玻璃花房拆除，此後即未再加蓋玻璃花房，縱使加蓋後，亦可能因違法而再遭拆除，則上訴人未依約加蓋玻璃花房及廚房，使系爭房地缺少契約預定之效用而有瑕疵，在危險移轉予被上訴人前，被上訴人得行使瑕疵擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金。被上訴人曾委託律師發函催告上訴人除去該瑕疵，並表示如上訴人未能解決，被上訴人即行使同時履行抗辯權拒絕給付價金，故上訴人主張被上訴人有遲延付款等違約情事，與事實不符，況被上訴人再於88年12月30日發存證信函主張行使抗辯權，希望上訴人函覆解決方式，上訴人巨人公司接函後，亦於88年12月31日回覆希望合理解決問題，共商良策而已，函內無隻字片語表示催告繳款之意思通知，也沒有表示解除契約之意思表示，上訴人巨人公司當係認雙方契約存在，才希望繼續協商。

⒉退萬步言之，被上訴人縱遲延付款，上訴人並未合法解除契約：系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約第3條第1款前段均約定：「甲方（即被上訴人）應依照本約所定付款明細表（詳附件一 ），於接到通知日起7日內以現金或即期支票（須經兌現始生效力）至乙方（本工地辦事處）或乙方指定之金融（郵務）機關乙方專戶繳付，倘有不按期繳付時，自應繳日之翌日起按銀行信用放款利率加計利息，如逾7日仍未繳付時，除同上加計利息外，並按日息千分之2加付滯納金，均於補交時一併繳清，如逾15日以上，經乙方以存證信函催告，甲方仍不繳付時，視同甲方違約，乙方得不另通知逕行片面解除本契約，並沒收甲方已繳之所有款項作為違約賠償金」等語，是上訴人必須先通知被上訴人於收受通知後7日內繳納各期價金， 如被上訴人逾期15日以上仍未繳納，上訴人另應以存證信函為催告，如被上訴人仍不繳納，上訴人始取得解除權，且若上訴人欲解除契約，仍應為解除契約之意思表示。巨人公司雖曾於88年5月29日寄發存證信函與被上訴人， 惟該存證信函記載略以被上訴人積欠第41至44期價金應於87年10月31日前繳納而迄未繳交， 而催告被上訴人應於7日內繳清並辦理銀行貸款之對保手續， 否則將依合約第3條約定辦理等語，其中並未有解除契約之意思表示。 上訴人雖主張其於上開7日期間經過後曾以口頭表示解除契約，但為被上訴人否認。是縱認被上訴人未依通知繳交上開價金且經上訴人依約催告而仍未繳納，但上訴人僅因此取得解除契約之權利而已，非謂系爭2買賣契約當然解除。且依約逾期7日以上僅得合併請求滯納金，若逾期15日以上，上訴人須以存證信函催告後仍未履行，始可能以「得不另通知逕行片面解除本契約」之約定發生解除契約之效力，上訴人所發存證信函限期7日繳納之效果， 至多僅能請求滯納金，並未提到有關解除契約之意思表示，逾期15日後上訴人亦未發函催告，難認上訴人已有合法解除契約之意思表示。

㈢答辯聲明：

⒈上訴駁回。

⒉第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、被上訴人則以：

㈠依兩造所訂土地及房屋買賣契約書約定，房屋款第41至44期4萬元，土地款第41至44期計104,000元，被上訴人應於87年年10月31日前繳交，被上訴人未按期繳納遲延給付。依民法第254條規定， 上訴人得定相當期限催告被上訴人履行，被上訴人如於期限內不履行時，上訴人得解除契約。上訴人曾於88年5月29日以郵局存証信函催告被上訴人於文到7日內前來繳清，並告知該預購屋早已完工多時， 否則將依合約第3條約定即「甲方（被上訴人）應依照本約所訂付款明細表繳付，如逾期15日以上，經乙方（上訴人）以存証信函催告，甲方仍不繳付時，視同甲方違約，乙方得不另通知逕行片面解除本契約，並沒收甲方已繳之所有款項，做為違約賠償金」處理。契約書第3條既已約定「‧‧‧乙方得不另通知逕行片面解除本契約並沒收甲方已繳之所有款項，做為違約賠償金」，被上訴人遲延給付價金，經上訴人以存証函催告限期履行否則依約處理，即表明不另通知逕行片面解除本契約，並沒收已繳之款項做為違約賠償金，係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，被上訴人仍置之不理，未依限繳款，依最高法院判例「停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示」。上訴人於88年5月29日所發存證函屬附有停止條件之解除契約意思表示。被上訴人未按期付款遲延給付，上訴人以存證函限期催請付款， 並聲明逾期不付即依買賣契約第3條約定處理即不另通知逕行解除契約，完全合法。為慎重行事，上訴人於本院行言詞辯論時，再度為解除契約之意思表示。

㈡兩造買賣之土地及房屋係在買賣契約解除後 4年餘始被法院查封拍賣，頂樓加蓋之玻璃花房亦在買賣契約解除後因屬違建而被查報拆除，此均與買賣契約無關，被上訴人竟執此以可歸責於上訴人事由致給付不能而請求上訴人損害賠償及返還價金，原審判准，上訴人實屬冤抑。本件買賣總價土地部分750萬元、房屋部分288萬元，合計1,038萬元， 被上訴人僅付294萬元，其餘價款經限期催告仍不給付 ，業已依法解除買賣契約，依買賣契約第3條及第14條約定 ，被上訴人所付全部價款無條件歸由上訴人沒收，作為上訴人收回並重行出售本約房地各項稅金、佣金、廣告企劃費及手續費及對上訴人之損害賠償，被上訴人何能請求返還？上訴人花費鉅額資金興建系爭房屋出售被上訴人，被上訴人竟不付清全部價金並主張解除買賣契約，上訴人損失慘重，原審判決，上訴人何能接受等語置辯。

㈢上訴聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、兩造不爭之事實：

㈠被上訴人主張兩造訂有系爭土地及房屋買賣契約書，被上訴人共給付294萬元，因上訴人給付不能，被上訴人以96年2月27日提出於原法院之民事準備二狀作為解除系爭2買賣契約之意思表示； 上訴人則抗辯被上訴人於88年5月間未依約繳款， 上訴人業於88年5月29日寄發存證信函催告被上訴人繳款，該存證信函屬附有停止條件之解除契約意思表示，因被上訴人未於期限內繳款，兩造之契約已解除等語置辯。兩造除否認對造有權解除契約外，對於簽訂契約、 繳納294萬元及收受對造函件之事實均不爭執。

㈡系爭建物於87年11月26日辦理所有權第一次登記，因上訴人積欠銀行融資貸款而遭法院拍賣，並由訴外人王振豐拍定取得， 於92年7月28日辦妥所有權移轉登記等事實，有土地及建物登記簿謄本附卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。

㈢系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約第3條第1款前段均約定：「甲方（指被上訴人）應依照本約所定付款明細表（附件一）， 於接到通知日起7日內以現金或即期支票（須經兌現始生效力）至乙方（本工地辦事處）或乙方指定之金融（郵務）機關乙方專戶繳付，倘有不按期繳付時，自應繳日之翌日起按銀行信用放款利率加計利息，如逾7日仍未繳付時，除同上加計利息外，並按日息千分之2加付滯納金，均於補交時一併繳清，如逾15日以上，經乙方以存證信函催告，甲方仍不繳付時，視同甲方違約，乙方得不另通知逕行片面解除本契約，並沒收甲方已繳之所有款項作為違約賠償金」。而系爭房屋買賣契約第14條前段及系爭土地買賣契約第10條前段則均約定：「本約簽立後，雙方皆不得因物價之漲跌而有增減價款之要求，倘甲方有不依照本約第2、3條之約定付款，或有不履行本約義務情事，願將已付之全部款項移作違約金及損害賠償，同時本約即告自動解除，本約房地由乙方收回另作處分」。 上開2項關於契約解除之約定，顯有矛盾。原判決認依消費者保護法之規定，應做對於被上訴人有利之解釋，關於契約解除之約定，以系爭2買賣契約第3條第1款前段之約定為有效，上訴人對此並不爭執。

四、兩造爭點之論述：上訴人主張在被上訴人行使解除權前，因被上訴人未依約付款， 其已依契約書第3條約定解除契約，為被上訴人否認。本件兩造之爭執點在於上訴人主張88年5月29日所發之存證信函係附停止條件之解除契約意思表示，是否可採。經查：

㈠系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約第3條第1款前段均約定：「甲方（指被上訴人）應依照本約所定付款明細表（附件一） ，於接到通知日起7日內以現金或即期支票（須經兌現始生效力）至乙方（本工地辦事處）或乙方指定之金融（郵務）機關乙方專戶繳付，倘有不按期繳付時，自應繳日之翌日起按銀行信用放款利率加計利息 ，如逾7日仍未繳付時，除同上加計利息外， 並按日息千分之2加付滯納金，均於補交時一併繳清，如逾15日以上，經乙方以存證信函催告，甲方仍不繳付時，視同甲方違約，乙方得不另通知逕行片面解除本契約，並沒收甲方已繳之所有款項作為違約賠償金」等語（見原審卷第17頁背面、第31頁背面）。上訴人主張被上訴人未按約定繳納第41至44期之房地款，經查，兩造係約定「內部粉刷完成」繳納第41期款，「地磚舖設完成」繳納第42期款，「領取使用執照」繳納第43期款， 「水電接電」繳納第44期款（原審卷第24及36頁背面），至於內部粉刷完成、地磚舖設完成、領取使用執照及水電接電之確切時點，契約書之付款期限表並未明定，而被上訴人係預售屋之承購者，在被上訴人通知前，其當無從知悉。準此，上訴人88年5月29日所發之存證信函僅係通知付款期日之屆至， 上訴人主張第41至44期之房地款應於87年10月31日以前繳交云云，洵無所據。 次查，上訴人巨人公司88年5月29日寄發之存證信函，略以被上訴人積欠第41至44期價金應於87年10月31日前繳納而迄未繳交， 催告被上訴人應於7日內繳清並辦理銀行貸款之對保手續， 否則將依合約第3條約定辦理等語（本院卷第21頁），其中所謂之「被上訴人積欠第41至44期價金應於87年10月31日以前繳交」非屬事實，則該信函不能作為上訴人催告之證明。 因合約第3條明白約定「‧‧‧於接到通知日起7日內繳付， 倘有不按期繳付時‧‧‧逾15日以上，經乙方以存證信函催告，甲方仍不繳付時，視同甲方違約，乙方得不另通知逕行片面解除本契約‧‧‧」，上訴人於本院行言詞辯論時自認除於88年5月29日寄發存證信函以外，未再催告被上訴人繳款（本院卷第56頁背面），自難謂被上訴人應負給付遲延之責任。被上訴人既未給付遲延，上訴人主張其88年5月29日之存證信函係依民法第254條規定，催告被上訴人履行而未履行得解除契約云云，自無可取。

㈡按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、 「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」民法第348條第1項、第226條第1項、第256條分別定有明文。 被上訴人既分別向上訴人巨人公司、乙○○買受系爭房、地 ，則上訴人2人自應負使被上訴人取得系爭房、地所有權之義務，而系爭房地嗣因上訴人積欠銀行貸款而遭拍賣並已由訴外人王振豐拍定，且已辦妥所有權移轉登記等情，已認定如前。則被上訴人主張上訴人已經給付不能且該情事係可歸責於上訴人， 其依民法第256條之規定，得解除契約乙節，應為可採。嗣被上訴人又以96年2月27日提出於原法院之準備二狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而該書狀繕本已分別於96年3月20日、96年3月21日寄存於桃園分局景福派出所、自強派出所方式，送達予上訴人， 有送達證書附卷可按。是被上訴人主張系爭2買賣契約已因解除而消滅乙節，應為可採。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款規定甚明。 系爭2買賣契約既經被上訴人解除而消滅，則被上訴人主張上訴人應負回復原狀之義務，於法有據。被上訴人已經分別繳納系爭房、地之買賣價金各82萬元、212萬元與上訴人巨人公司、乙○○， 且被上訴人最後繳納之時間為88年，則被上訴人依上開規定所取得之回復原狀請求權，請求上訴人巨人公司、乙○○應各給付被上訴人82萬元、212萬元， 及均自89年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。為有理由，應予准許。

五、綜上所述，被上訴人之主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於契約解除回復原狀之法律關係，請求上訴人返還價金及法定遲延利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。

民事第二庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。