臺灣高等法院96年度上字第689號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 96年度上字第689號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

周仕傑律師

被上訴人

床的世界企業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

賴玉梅律師

訴訟代理人

周福珊律師

訴訟代理人

王嘉斌律師

被上訴人

詹劍龍即谷都小吃店

訴訟代理人

粘舜權律師

　　　　　　　　吳茂榕律師

上列當事人間返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國96年6月28日臺灣板橋地方法院95年度訴字第1871號第一審判決提起上訴，經本院於96年12月18日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：

一、原判決廢棄。

二、被上訴人床的世界企業有限公司（下稱床的世界）應將坐落台北縣土城市○○路○段38號房屋（下稱系爭房屋）騰空交還上訴人；詹劍龍應將系爭房屋如附圖紅色所示部分騰空交回上訴人。

三、被上訴人床的世界應自民國95年6月22日起至返還系爭房屋之日止，於98年4月30日前按月給付上訴人新台幣（下同）336,997元，於98年5月1日後按月給付上訴人347,107元；被上訴人詹劍龍應自95年6月22日起至返還附圖所示紅色部分之日止，於98年4月30日前按月給付上訴人563,003元，於98年5月1日後按月給付上訴人579,893元。

四、被上訴人床的世界應自95年6月23日起至返還系爭房屋之日止，於98年4月30日前按月給付900,000元，於98年5月1日後按月給付上訴人927,000元。

五、第二、三、四項請求，願預供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：

一、依上訴人與被上訴人床的世界間之租賃契約（下稱系爭租約）第2條約定使用目的，限於經營床組、傢俱及相關用品之展示販售，縱然轉租第三人，亦需係基於其營業所需，即屬於床的世界經營業務種類之範圍，如家具、廚具、燈飾等，以達成群聚效應，有助於聚集購買人潮，彼此間尚有互補之作用。而被上訴人詹劍龍即谷都小吃店（下稱詹劍龍）開設餐廳，消費者前往的目的是用餐，與床的世界銷售商品不同，自非屬「營業所需」。

二、系爭租約原來文稿第2條之文字為「他業」，後將之改為「他人」二字，即是因為不確定床的世界要轉租什麼行業，而希望所轉租對象要與其行業相關，足證雙方於簽訂系爭契約時，確實對於轉租對象有加以限制。

三、上訴人出租系爭房屋時係以拉布條方式公告，故有多數不特定人前來洽詢，為求便利，上訴人承辦職員黃暖翔就要求有意願承租之人提出意願書並繳交保證金，再向主管請示後決定出租之內容與對象，故意願書之內容係依據各個有意願承租之人希望承租之條件加以繕打，並非最後出租之內容。

四、有關錄音光碟之內容係床的世界法定代理人甲○○於95年6月26日至上訴人公司溝通時所錄下，雙方討論重點在於是否可以轉租餐廳，絕非是除了餐廳之外，其他轉租對象均不受限制之意。

叁、證據：援用原審立證方法。

乙、床的世界方面：

壹、聲明：上訴駁回。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：

一、兩造於洽租過程中，對於床的世界承租後是否會租與其他行業，業經討論、協商，上訴人亦同意床的世界可轉租其他行業，並簽署意願書。況且床的世界並未答應上訴人轉租對象限於同行或同性質之行業。

二、上訴人並非反對床的世界轉租其他行業，而係認為餐飲業會製造髒亂，故只要不轉租餐飲業即可，可見上訴人僅以其主觀上好惡要求床的世界遵循，並非租賃契約之本意，顯有違誠信。

叁、證據：除援用原審提出者外，補提95年6月26日之會談錄音譯文為證。

丙、被上訴人詹劍龍方面：

壹、聲明：上訴駁回。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：上訴人與床的世界公司所訂租約，係可轉租，詹劍龍基於合法之轉租契約，占有使用系爭房屋，並無不法。

叁、證據：援用原審立證方法。

理由

一、按訴之變更，非經他造同意者不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此為民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款所明定。本件上訴人於原審起訴請求被上訴人應將系爭房屋騰空交還上訴人，及自95年6月22日起至返還系爭房屋之日止，於98年4月30日前按月給付900,000元，於98年5月1日後按月給付上訴人927,000元，嗣於本院就上開請求更易為「床的世界應將系爭房屋騰空交還上訴人；詹劍龍應將系爭房屋如附圖紅色所示部分騰空交回上訴人。床的世界並應自95年6月22日起至返還系爭房屋之日止，於98 年4月30日前按月給付上訴人336,997元，於98年5月1日後按月給付上訴人347,107元，詹劍龍應自95年6月22日起至返還附圖所示紅色部分之日止，於98年4月30日前按月給付上訴人563,003元，於98年5月1日後按月給付上訴人579,893元」，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。

二、上訴人主張：床的世界於95年4月28日向其承租系爭房屋，租賃期間自95年5月1日至100年4月30日，床的世界於95年5月23日通知其將就系爭建物約700坪部分轉租詹劍龍經營餐廳，其已表示不同意轉租，縱認床的世界依約得為轉租，惟詹劍龍係租屋用以開設餐廳，已超出系爭租約之相關約定，亦屬於違約，業依系爭租約第6條、第9條之規定，於95年6月21日終止雙方租賃契約，故被上訴人自翌日起係屬無權占用系爭房屋，因而受有相當租金之不當得利。又依系爭租約第8條第2項約定，自終止租約或租約期滿翌日起，床的世界應每月加倍給付租金計算之違約金等情，爰依系爭租約第8條第2款、第9條、民法第179條、第455條、第767條之規定，請求判決㈠床的世界應將系爭房屋騰空返還上訴人，詹劍龍應系爭房屋如附圖所示紅色部分騰空返還上訴人。㈡床的世界應自95年6月22日起至返還系爭房屋之日止，於98年4月30日前按月給付上訴人336,997元，於98年5月1日後按月給付上訴人347,107元，詹劍龍應自95年6月22日起至返還附圖所示紅色部分之日止，於98年4月30日前按月給付上訴人563,003 元，於98年5月1日後按月給付上訴人579,893元。㈢床的世界應自95年6月23日起至返還系爭房屋之日止，於98年4月30日前按月給付900,000元，於98年5月1日後按月給付上訴人927,000元。

三、床的世界則以：兩造訂立系爭租約時，上訴人已同意其可轉租其他行業，上訴人僅以其主觀上好惡要求床的世界遵循，有違誠信；詹劍龍則以：其基於合法之轉租契約，占有使用系爭房地，並非無權占有等語答辯。

四、兩造不爭執事項：

（一）床的世界於95年4月28日向上訴人承租系爭房屋，租賃期間為95年5月1日至100年4月30日，租金約定為自95年5月起至98年4月止每月900,000元，自98年5月起每月927,000元。

（二）床的世界於95年5月23日以傳真通知上訴人將所承租之系爭房屋部分轉租給詹劍龍，上訴人即以95年6月2日95 函律字第019號函表示不同意，嗣並以95年6月21日95函律字第021號函終止雙方間租賃契約。

（三）土城大安段土地租賃意願書（下稱租賃意願書）是由上訴人繕打後，交床的世界簽名後取回。

五、本件兩造首要爭執事項厥為：床的世界將系爭房屋約700 坪部分轉租予詹劍龍，是否違反其與上訴人間之租賃契約？經查：

1、上訴人主張其業就床的世界轉租詹劍龍之行為表示不同意，且床的世界縱為轉租，亦需基於營業所需，並符合系爭租約約定之使用目的云云，固提出律師函為證，惟查系爭租約第2 條約定：「使用目的：以經營床組、傢俱及相關用品之展示販售為主，如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借與他人使用，需以書面通知甲方（即上訴人）」，有租賃契約書在卷可稽，依其文義，床的世界承租系爭房屋之使用目的係以經營床組、傢俱及相關用品之展示販售為主，惟除主要用於經營床組、傢俱及相關用品之展示販售外，並得以其他事業經營使用為輔，且床的世界如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借與他人使用，祇需以書面通知上訴人即可，毋庸上訴人之同意。則床的世界將系爭房屋部分轉租詹劍龍，既可增加公司營運現金收入，復可藉以吸引人潮前來，以擴大公司客源，堪認為營業之需。

2、按契約內容必經當事人雙方意思表示合致，如僅係契約一方當事人內心之想法、動機，未為明白之意思表示並到達對方，而為要約，且經對方承諾者，僅能認為係締約之動機，保留在一方當事人之心中，自不能認為係契約內容之一部分。上訴人雖稱系爭契約第2條，原稿為「他業」，特別改為「他人」二字，即是希望床的世界轉租對象要與其行業相關云云，固經證人黃暖翔證稱：因為不確定他要轉租什麼行業，所以我們就把他業改成他人，且經其詢問，被上訴人欲轉租什麼行業，未得到具體答案，所以加上要上訴人同意，嗣因被上訴人堅持，將上訴人同意刪除，始願承租，其始刪除上訴人同意，因為有寫以經營床組及售家具之展示販售為主，就是希望他轉租的對象要跟他的行業相關，並非同意轉租不受限制（原審卷第66頁），惟依系爭租約第2條約定之文義，僅以「他人」取代「他業」，尚難認足以表彰限制床的世界轉租對象要與其行業相關，上訴人既同意床的世界轉租毋庸經其同意，則如欲限制床的世界轉租之對象，應屬契約重要事項，理應於契約中定明。而參諸床的世界於表達承租意願時，所簽租賃意願書第3條、第11條即明示：「承租用途：床具展售、其餘異業聯盟，另租他業」、「特別說明：承租本標的物將以床組、傢俱為主要經營項目，另將結合他種服務業進駐，共同經營。另業進駐，如有違約或招租不足情形，概由本公司承擔」，有租賃意願書可稽（原審卷16頁），且該意願書是由上訴人依床的世界承租意願繕打後，交床的世界簽名再取回，為兩造所不爭執，堪認上訴人已知床的世界可能轉租異業，而據證人即系爭房屋之仲介人李奇翰證稱，上訴人出租系爭房屋時，曾有傢俱店、餐廳、加油站參與競租，床的世界租賃意願書是由黃暖翔拿給床的世界簽的，其上所載異業聯盟只有限定不法行業（八大行業）除外（原審卷第62、63頁），證人即詹劍龍之妻徐慧貞證稱，有去參與競租，且承租前即表明要經營餐廳，沒有租成，只是因為租金之問題，當初談到可以轉租，也沒有限制轉租行業等語（原審卷第64、65頁），復依證人黃暖翔稱：在談的過程中，我有詢問對方轉租的行業，但是他們無法確定，所以無法很明確將行業別寫進意願書，但其曾經主動說，是經營床組，是否會找比如傢俱的行業搭配，但對方沒有非常明確答案等情，依其等締約過程觀之，黃暖翔僅係詢問是否會找比如傢俱的行業搭配，卻未獲得床的世界肯認，則上訴人縱主觀上不願出租餐飲業，希望床的世界轉租的對象要與其行業相關，然與床的世界間並無達成限制轉租對象之合意，自不能認為係契約內容之一部分。

3、至上訴人主張依據床的世界法定代理人甲○○於95年6月26日至上訴人公司溝通時，雙方討論重點在於是否可以轉租餐廳，非謂其他轉租對象均不受限制一節，據被上訴人所提當日會談之錄音譯文內容，黃暖翔於會議中陳述：他（上訴人之法定代理人，下同）不喜歡餐廳。他說像之前你們還沒有來之前，有來談汽車展售的、新竹貨運有談過，還有像黑貓宅急便對也有，像這個反而還髒髒兮兮的，他還OK喔，……。甲○○則對黃暖翔稱：當初給的訊息是有餐廳進駐，所以一開始有跟餐廳做比價，黃暖翔亦答稱：對，沒有錯。雖黃暖翔又稱：他是跟我說，餐廳要做卡不要，不曉得是什麼餐廳，我不能問說你（指上訴人法定代理人）是針對谷都嗎還是情形是怎樣，另上訴人公司代表蘇青山（即蘇先生）亦陳述：……事實上公司這邊，我們從頭到尾接到的訊息，一開始我們租這個地方，這個位置，就是不希望租給餐廳……包括我們老闆、我們公司，都比較不希望租給一些屬於餐飲業等語（本院卷76-78頁），惟依上開人員之陳述，至多僅說明上訴人自始主觀不願意將系爭房屋租賃餐飲業，仍難證明上訴人與床的世界之租賃契約已就轉租對象予以限制。

4、綜上，床的世界將所承租系爭房屋部分轉租予詹劍龍，並以傳真通知上訴人，並未違反系爭租約之約定，故上訴人主張終止系爭租約，難謂合法，被上訴人基於租賃關係占用系爭房屋，即非無權占有，上訴人請求其等遷出返還系爭房屋及給付因無權占有所獲之不當得利，並請求床的世界依約給付違約金，均屬無據。

六、綜上所述，上訴人依據系爭租約第8條、民法第179條、第455條、第767條之規定，請求㈠床的世界應將系爭房屋騰空返還上訴人，詹劍龍應系爭房屋如附圖所示紅色部分騰空返還上訴人。㈡床的世界應自95年6 月22日起至返還系爭房屋之日止，於98年4月30日前按月給付上訴人336,997元，於98年5月1日後按月給付上訴人347,107元，詹劍龍應自95年6月22日起至返還附圖所示紅色部分之日止，於98年4 月30日前按月給付上訴人563,003元，於98年5 月1日後按月給付上訴人579,893元。㈢床的世界應自95年6月23日起至返還系爭房屋之日止，於98年4 月30日前按月給付900,000元，於98年5月1日後按月給付上訴人927,000元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第九庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。