臺灣高等法院96年度上易字第189號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 97 年 05 月 06 日
• 法官: 魏麗娟、陳博享、蔡芳齡
• 當事人: 城市物業股份有限公司、中華電視股份有限公司

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 96年度上易字第189號上　訴　人　城市物業股份有限公司
法定代理人　辛○○
訴訟代理人　吳旭洲律師
吳宗輝律師
複 代 理人　林譽恆律師
訴訟代理人　余盈鋒律師
訴訟代理人　甲○○
被 上 訴人　中華電視股份有限公司
法定代理人　鄭同僚
訴訟代理人　己○○
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國96年1月
18日臺灣臺北地方法院95年度訴字第10773號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，本院於97年4月22日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人原為丙○○，於本院審理中，變更為鄭同僚，有台北市政府營利事業登記證附卷可參（見本院2
卷145頁)，爰依其聲請，准予承受訴訟。
二、按在第二審訴訟程序中為訴之變更追加，非經他造同意，不得為之，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。經
查，本件上訴人依居間之法律關係，原請求被上訴人給付訴外人美商美國人壽保險股份有限公司台灣分公司（下稱美國人壽公司）承租被上訴人所有台北市○○○路102號「華視
大樓」（下稱系爭大樓）3樓南端、5樓南端東側，面積各234.61坪，合計469.22坪，相當於1個月租金之報酬即新台幣
（以下同）689,754元本息（見本院1卷15頁），嗣於本院審理中，主張訴外人美國人壽公司承租系爭大樓5樓部分係2個單位，面積分別為135.88坪及154.6坪，合計為290.48坪，
居間報酬合計應為771,882元【計算式：1,400元×（234.61
坪＋290.48坪）×1.05（5 %加值營業稅)＝771,882元】，
則除原請求被上訴人給付之689,754元本息外，被上訴人尚
應給付82,128元本息，乃追加請求被上訴人應再給付被上訴人82,128元，及自民國（下同）96年7月23日民事準備書狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院2卷7頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，並為被上訴人所同意（見本院2卷7頁反面），揆之首揭說明，應予准許，合先敘明。
三、上訴人起訴主張：
㈠上訴人受訴外人美國人壽公司委託，為其尋覓適當場所，作為電話行銷中心及總公司辦公室，經上訴人尋訪後，得悉被上訴人所有系爭大樓尚有辦公室可出租，被上訴人公司之專案經理人丁○○並表示美國人壽公司如與被上訴人簽訂租約達2年以上，被上訴人願支付上訴人相當於1個月租金之報酬，經上訴人安排美國人壽公司人員至系爭大樓參觀後，該公司表示欲承租系爭大樓北端西側7樓辦公室（面積約154.6坪），作為電話行銷中心，被上訴人即於93年4月1日，與美國人壽公司就前開7樓辦公室簽訂租賃契約，並於同年5月21日開立面額210,256元之支票予上訴人，做為居間仲介之報酬
。
㈡嗣訴外人美國人壽公司又於93年7月1日與被上訴人就系爭大樓3樓南端、5樓南端東側辦公室（下稱系爭標的），簽訂租賃契約，作為該公司總公司辦公室，而美國人壽公司承租該部分辦公室，亦係經由上訴人居間仲介，因系爭大樓3樓房
客係於93年6月30日遷出，美國人壽公司與被上訴人旋於翌
日簽約，若非上訴人居中斡旋，被上訴人豈能於原房客遷出翌日，即就系爭標的與美國人壽公司簽訂租約，依約被上訴人應支付上訴人相當於1個月租金報酬，上訴人向被上訴人
催討，被上訴人均置之不理等情，爰依居間報酬之法律關係，求為命被上訴人應給付上訴人689,754元，及自起訴狀繕
本送達翌日起，至清償日止，按年利率5%計算利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決。上訴人聲明不服。並於本院為訴之追加）。並為如下之上訴及追加聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人689,754元，及自起訴狀繕本送達翌
日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被上訴人應另給付上訴人82,128元，及自96年7月23日民事準備書狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
四、被上訴人則以：
㈠被上訴人將系爭標的（即系爭大樓3樓南端、5樓南端東側辦公室）出租予美國人壽公司，被上訴人無須支付居間報酬予上訴人：
⑴本件兩造關係之建立，係美國人壽公司於93年間委託上訴人仲介承租所需辦公室，而上訴人前來接洽時，被上訴人所有系爭大樓僅剩7樓北端西側空間（約154.6坪）尚未出租，兩造討論確定符合美國人壽公司承租需求後，除在上訴人準備之「承租要約書」上出租方簽認欄蓋戳記，以示認可本項出租行為，並同意給予上訴人相當一個月租金即210,226元作為仲介報酬，其後被上訴人依此原則與美國
人壽公司簽訂租賃契約後，上訴人於93年5月21日開立發
票向被上訴人領取前開費用後，兩造就上訴人代理美國人壽公司仲介華視光復大樓辦公處所之關係，已告一段落。嗣因系爭大樓3樓南端辦公室（約234.61坪）及5樓南端東側辦公室（約135.88坪）因客戶租期屆滿未再續租，美國人壽公司基於擴充需要，自行與被上訴人協商辦理承租並簽定契約，上訴人並非受被上訴人委託而尋覓及指示被上訴人可與之訂約之相對人，而上訴人之任務亦非僅止於告知被上訴人有無客戶欲承租被上訴人之房屋訊息為已足。是本件上訴人未就被上訴人與美國人壽公司93年7月1日簽訂租賃契約相關細節（如租賃坪數、租金、租期）有任何斡旋及知悉，兩造間就系爭標的不存在任何委託居間關係，上訴人亦未曾就系爭標的向被上訴人報告訂約相關事宜，自無要求給付居間報酬權利。
⑵美國人壽公司與上訴人間存在何種關係，被上訴人不知悉，亦與被上訴人無關；如上訴人確受美國人壽公司居間媒介系爭標的，理應於93年7月1日契約簽訂後，即會向美國人壽公司要求給付報酬，何以拖延至95年5月29日始以訂
立「和解協議書」方式給付，且該協議書內容自始未提居間報酬字樣，顯見美國人壽公司就此費用之給付，未承認為居間報酬。
㈡系爭大樓5樓北棟西側154.6坪並非上訴人所居間：
美國人壽公司向被上訴人承租華視光復大樓5樓，僅1單位，而非2單位等語，資為抗辯。
㈢並答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見原審卷67頁、本院2卷112頁反面、160
頁）：
㈠上訴人係受訴外人美國人壽公司委託代覓場地。
㈡兩造曾合意若上訴人居間媒介美國人壽公司與被上訴人就系爭大樓辦公室簽訂租賃契約，且租期達 2年以上者，被上訴人即願支付上訴人相當於1 個月租金之報酬。
㈢被上訴人同意出租系爭大樓 7樓北端西側之辦公室予美國人壽公司，被上訴人並已支付相當於1 個月租金之報酬210,256元予上訴人。
㈣被上訴人嗣將系爭大樓3樓南端、5樓南端東側辦公室出租予美國人壽公司，此部分被上訴人則未支付任何報酬予上訴人。
六、本件就兩造協議簡化爭點為（見原審卷67頁、本院2卷112反面）：
㈠被上訴人將系爭大樓3樓南端、5樓南端東側辦公室出租予美國人壽公司，被上訴人是否須支付報酬予上訴人？
㈡若是，被上訴人應支付報酬為何？
㈢系爭大樓5樓北棟西側154.6坪是否為上訴人所居間，如是，應給付之報酬若干？
七、本院得心證之理由：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。所謂「報告訂約之機會」，即居間人受他人之委託，尋覓及指示其可與之訂約之相對人，而提供訂約之機會，學說上稱之為報告居間或指示居間；至所謂「訂約之媒介」，乃居間人受契約當事人雙方之委託，斡旋於雙方當事人之間，促使渠等訂立契約，學說上稱此為媒介居間；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，同法第568條第1項亦有明定。
㈡本件上訴人係受訴外人美國人壽公司之委託，為其尋覓可做為電話行銷中心及總公司辦公室之適當場所，嗣上訴人向被上訴人探詢系爭大樓有無符合美國人壽公司所要求條件之辦公室時，被上訴人表示若上訴人居間媒介其與美國人壽公司就系爭大樓之辦公室簽訂租約，且租期達2年以上者，被上
訴人即願支付上訴人相當於1個月租金之報酬等情，此為兩
造所不爭執，再佐以嗣後上訴人與美國人壽公司就系爭大樓7樓北端西側之辦公室簽訂承租要約書，約明欲承租之標的
、租金、保證金、租期、裝潢期、點交條件等租賃細節，由被上訴人於93年3月5日在該承租要約書上予以簽認後，被上訴人與美國人壽公司即在上訴人之媒介居間下，於同年4月1日簽訂租賃契約書，被上訴人因此而支付上訴人報酬210,256元等情，有上訴人所提出而為被上訴人所不爭執之承租要
約書、租賃契約書在卷可憑（見原審卷第12頁、第16頁至第27頁），可知上訴人並非受被上訴人委託而尋覓及指示被上訴人可與之訂約之相對人，兩造間之契約關係應屬媒介居間，即上訴人之任務並非僅止於告知被上訴人關於訴外人美國人壽公司需要適當場所做為電話行銷中心及總公司辦公室之訊息即為已足，其尚需斡旋於被上訴人與美國人壽公司之間，促使渠等就租賃之所有細節達成合意，進而訂立租賃契約，在被上訴人與美國人壽公司係因上訴人之居間媒介、斡旋而訂立租賃契約之情形下，上訴人始得向被上訴人請求居間之報酬。
㈢經查，本件上訴人向被上訴人告知訴外人美國人壽公司需要場地以設置電話行銷中心及總公司辦公室，於得悉被上訴人所有系爭大樓之7樓、11樓、13樓均有空置之辦公室，3樓南端辦公室之原租期亦將於93年6月30日屆滿之情形後，將此
情通知美國人壽公司等情，有上訴人提出之通知1份在卷可
按（見原審卷第54頁），雖美國人壽公司進駐系爭大樓7樓
北端西側之辦公室後，與被上訴人另於93年7月1日就系爭大樓3樓南端、5樓南端東側之辦公室另簽訂租賃契約，然美國人壽公司於檢視系爭大樓3樓南端、5樓南端東側之辦公室後，縱認其面積、地點等條件符合其設置總公司辦公室之需求，雙方是否確能達成合意而簽訂租賃契約，仍有待雙方就租賃之細節包括租期、租金、保證金等為進一步之磋商後，始能確定，而上訴人既未能舉證證明被上訴人與美國人壽公司間關於系爭大樓3樓南端、5樓南端東側辦公室之租賃契約，係經由其居間斡旋，因而促使雙方就租金、保證金、租期等所有租賃細節達成合意，進而簽訂租賃契約，揆諸前述說明，上訴人自難僅因被上訴人之所以知悉美國人壽公司需要場所做為總公司辦公室，係經由伊之告知，即主張得向被上訴人請求居間之報酬。
㈣再查，被上訴人公司承辦系爭大樓出租業務之丁○○到庭證稱：「上訴人公司的趙天民有來找我們要仲介承租系爭大樓7 樓部分。至於系爭大樓3、5樓部分如果要承租，必需提出承租要約書之書面文件給我，被上訴人仲介費的給付條件是仲介人提出承租要約書，經過被上訴人承諾同意簽准，並簽訂租賃契約，才會給付報酬。系爭大樓3、5樓部分不是上訴人仲介的，所以上訴人沒有提出系爭大樓3、5樓的承租要約書。．．．．。我們公司是開放給所有的仲介公司的，故仲介公司有案子會提承租要約書給我們，如果仲介公司有斡旋金給我們，我們會保留二個月時間，至於系爭大樓3樓、5樓南端東側辦公室部分，上訴人公司沒有提出承租要約書」、「被上訴人與美國人壽簽約前，承租人需要出具承租要約書，以便我向上面簽准，經過上面核定後，簽訂租賃契約書後，仲介人要提出發票，被上訴人公司才會給付仲介費。仲介人與承租人共同出具承租要約書，經被上訴人核定，簽訂租賃契約書，被上訴人才有給付仲介費的義務」、「（系爭大樓3、5樓部分出租與美國人壽係與美國人壽公司之何人接洽？）美國人壽公司總務，名字叫庚○○，是他主動告訴我要承租」等語在卷（見本院1卷7、8頁），核與美國人壽公司
當時承辦承租系爭大樓業務之協理乙○○到庭證稱：「93年2月看屋時，．．，我印象中我看了三、七樓，五樓當時沒
有在明細當中，且沒有要出租，所以沒有看，當時三樓有三個單位，其中有一個單位符合我們要的坪數，惟在看的時候已經出租了，另外二個單位，要合在一起出租，因坪數太大，所以我們無意願承租，所以就去看七樓，七樓要出租的部分其方位與坪數和三樓已出租的單位相符，所以我們就承租七樓。幾個月後，約93年5月時，總經理告訴我，因為公司
業務關係，並取得高層同意，公司整個主辦公室要搬遷，需要350至400坪，所以我帶了庚○○看了很多大樓，因華視大樓坪數不符合需求，且之前才剛看過，所以當時並沒有想到要去看華視大樓，因都沒有找到合意的房屋，有一天總經理詢問我主辦公室搬遷租屋事宜，我說還找不到合意的房屋，總經理反問我為何沒有去找華視，我說華視坪數沒有那麼大，總經理說看華視有沒有新空出的大樓要出租，或幾個樓層合併承租也可以，所以我就直接打電話向丁○○經理詢問有無符合我們需求的空屋要出租，丁○○經理告訴我華視大樓三樓前述二個空著的單位尚未出租，再加上新空出的五樓，坪數加起來將近400坪，符合我們的需求，所以總經理與我
跟丁○○經理再一起去看三樓（第一次去看時，當時尚有其他承租戶在使用，這一次去看時才真正看空屋）、五樓，看完之後直接與被上訴人公司談出租條件及簽訂契約。三樓承租的坪數為220坪左右（二個單位），五樓一間的坪數約130至150坪（一個單位）」等語相符（見本院2卷第55、56頁），足證系爭大樓3樓、5樓係美國人壽公司自行與被上訴人協商辦理承租事宜，並簽訂租賃契約，上訴人並未參與就系爭標的租賃契約相關事宜（租賃坪數、租金、租期）之斡旋，自無請求給付居間報酬之權利。
㈤上訴人雖主張：訴外人美國人壽公司與上訴人達成和解，並給付上訴人159,535元，作為系爭大樓3、5樓之居間報酬，
足證上訴人已就系爭大樓3、5樓完成報告、媒介之行為，被上訴人就上開部分自應給付居間報酬云云。查，上訴人與訴外人美國人壽公司固於95年5 月29日簽訂和解協議書，惟該協議書係載明「即乙方（即美國人壽公司）於民國九十三年承租台北市大安區○○○路102 號3樓及5樓所致之居間報酬爭議，雙方成立和解協議如后：乙方同意於簽訂本協議書同時給付甲方（即上訴人）新台幣壹拾伍萬玖仟伍佰參拾伍元整（含稅）。甲方同意於收受前條款項後，不得再以任何理由向乙方請求任何報酬或費用，或提出任何法律上主張或請求」等語（見本院1 卷20頁），該和解書並無系爭大樓3、5樓承租事宜，係上訴人居間所致之記載，且證人乙○○亦證稱：「和解協議書（本院1 卷第20頁）係總務室承辦，總務室有詢問過我的意見，我當時的想法三樓、五樓是由我們公司直接與被上訴人公司洽談、簽約，與上訴人應該沒有關係。嗣後總經理已經換人，總經理認為以和為貴，且花的經費大約相同，所以才會與上訴人和解」等語（見本院1卷
第56頁）。顯見美國人壽公司對上開費用之給付，亦未承認係居間報酬，故上訴人以該和解書為其就系爭大樓3、5樓完成報告、媒介之居間行為之證明，亦不足採信。
㈥上訴人另主張：系爭大樓5樓美國人壽承租2個單位，面積分別為135.88坪、154.6坪，除原請求之居間報酬689,754元外，另追加請求居間報酬82.128元，並提出照片及平面圖為證云云。查，上訴人無法舉證證明系爭大樓3、5樓之租賃契約係由其居間所致，已如前述，況上訴人所提供5樓部分之照
片（面積應為154.91坪，上訴人誤為154.6坪），係訴外人
世界網路股份有限公司（下稱世界通公司）所承租，業據被上訴人提出其與世界通公司簽訂之租賃契約書，及世界通公司96年10月23日世字第0961023001號函在卷可按（見本院2
卷103－108、110頁），並經世界通公司執行副總戊○○到
庭證稱：「（提示本院2卷第103至108頁租賃契約書，有無
向被上訴人中華電視股份有限公司承租其所有坐落台北市○○○路102號華視光復大樓5樓辦公室，權狀面積計154.91坪？）該租賃契約書係真正」、「（以系爭承租標的物之大門及櫃台有懸掛美國人壽公司招牌？）華視大樓5樓是我們公
司承租，裡面的ＩＣ器材、ＯＡ家具都是我們公司所建置，管理員工也是我們公司員工，系爭承租地點是跟美國人壽公司合作行銷業務，故在該地點懸掛美國人壽公司的招牌。又與我們公司合作行銷業務的公司，非僅美國人壽公司，尚有多家公司，合作行銷的辦公地點很多，因系爭華視大樓5樓
僅有與美國人壽公司合作行銷，所以懸掛其公司招牌。系爭華視大樓5樓，我們也是透過仲介公司的介紹才承租的，我
們也有給付仲介公司報酬。（庭呈中華電視公司大樓租賃契約書簽約時須支付及準備之證件影本、統一發票影本、付款簽收單影本、系爭大樓5樓由世界通網路公司申請電話使用
之證明影本附卷）」、「我們的合作對象不只美國人壽公司。承租系爭華視大樓5樓是我負責的，我們是透過仲介公司
介紹，在承租之前約95年10月16日訂約前一個月，我有看過該華視大樓5樓現場，當時是空屋」等語在卷（見本院2卷117、118頁），是上訴人上開所辯，亦不足採信。
八、綜上所述，兩造間之契約關係既應屬媒介居間，上訴人之任務乃需斡旋於被上訴人與訴外人美國人壽公司之間，促使渠等就租賃之所有細節達成合意，在被上訴人與美國人壽公司因其媒介而訂立租賃契約之情形下，上訴人始得向被上訴人請求居間之報酬，而上訴人就此既未舉證證明，從而，依據居間契約之法律關係，請求被上訴人應給付689,754元，及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，即無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人復依居間契約之法律關係，追加請求被上訴人再給付82,128元，及自96年7月23
日民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。十、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　6 　　日民事第五庭
審判長法　官 魏麗娟
法　官 陳博享
法　官 蔡芳齡
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　14　　日書記官 蔡錦輝