臺灣高等法院96年度抗字第2055號

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　96年度抗字第2055號

抗告人

蔡騰達

相對人

龍星昇第一資產管理股份有限公司

法定代理人

麥樂能

上列當事人間清償債務強制執行事件，抗告人對於中華民國九十六年十一月二十二日臺灣臺北地方法院九十五年度執字第一一四八六號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、本件抗告人聲明異議及抗告意旨略以：㈠伊為債務人周賢敏所有坐落於台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地，周賢敏應有部分十六分之十三）之承租人，案外人即系爭土地共有人之一永信開發有限公司向原法院民事庭提起確認伊與周賢敏間租賃契約無效及確認伊就系爭土地優先購買權不存在之訴，固經原法院民國九十六年十一月三十日九十五年度訴字第八二七一號判決確認伊就系爭土地優先購買權不存在，惟伊已依法提起上訴，目前由本院審理中，倘該部分訴訟嗣由伊獲勝訴之確定判決，系爭土地卻先予拍定並由系爭土地共有人優先承買而取得所有權，將使伊之優先承買權無從實現而受有難以回復之損害，原審即應待上開事件訴訟終結，確定伊就系爭土地有無優先承買權後再為處置，始為適法。㈡伊前曾提出系爭土地租地建屋契約而具狀聲明行使土地法第一百零四條之優先承買權，經原法院接受並發函通知受囑託拍賣機關，堪認該租賃契約確為定有期限之租地建屋契約，詎原法院九十六年九月十一日北院錦九五執甲字第一一四八六號函示伊就債務人周賢敏所有系爭土地應有部分十六分之十三有租地建屋關係，惟因系爭土地上並無建物，故無優先承買權者（見原審卷第三八三頁），實已逾越執行機關之職權，容有未洽，原法院上開排除伊就系爭土地優先承買權之處分，進而為駁回伊聲明異議之裁定，均失允當，爰依法提起本件抗告，求為廢棄原裁定，並將原法院九十六年九月十一日（抗告人誤載為十八日）北院錦九五執甲字第一一四八六號函知案外人台灣金融資產股份有限公司之主旨後段更改拍賣條件為「共有人有優先承買權，第三人蔡騰達無優先承買權」之執行處分撤銷之裁定云云，並提出臺灣臺北地方法院檢察署檢察官九十年偵續字第七二三號不起訴處分書、本院檢察署九十六年度上聲議字五○五二號處分書、永信開發有限公司民事起訴狀、抗告人聲明上訴狀、原法院九十五年度訴字第八二七一號裁定書及司法規費繳款單等件為證（見原審卷第三九四至四一一頁、本院卷第十八至二三頁）。

二、相對人則辯以：本件強制執行程序自開始進行拍賣至今，系爭土地上從來沒有建物，抗告人就系爭土地確無優先承買權存在。抗告人與周賢敏間租賃契約內容均為虛假，縱認該契約為真正，原法院九十五年度訴字第八二七一號判決已確認抗告人就系爭土地之優先承買權不存在，從而原裁定並無違誤云云，並提出原法院九十五年度訴字第八二七一號判決書為證（本院卷第十二至五頁）。

三、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之。不服前項裁定者，得為抗告，強制執行法第十二條定有明文。再按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第一百零四條第一項亦定有明文，此項規定旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院六十五年度台上字第五三○號判例要旨參照）。又按「土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」（最高法院六十九年度台上字第九四五號判例要旨參照）。是「土地法第一百零四條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，『且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用』。本件上訴人雖在系爭土地上設有地上權，惟即未在該土地上有房屋之建築，自無前開優先購買權之適用。」（最高法院八十四年度台上字第八三號判決要旨參照）是上揭土地法規定僅賦予房屋與基地分屬不同之人所有，為基地承租人之房屋所有人對於基地始有優先承買權，如基地上未有房屋存在，自無房屋所有人得主張上揭優先承買權可言。從而基地承租人於所承租基地上並未建築房屋者，既無上開土地法第一百零四條第一項規定之適用，其主張優先購買權，於形式上即不符上開規定之要件，執行法院自得以此為由不准優先購買權之行使，此與租地建屋契約是否生效之實體事項者無涉，僅屬得否排除租賃之問題。

四、查，相對人前以臺灣士林地方法院九十三年度重訴字第二五八號確定判決為其執行名義，向原法院聲請對於債務人周賢敏所有之系爭土地應有部分十六分之十三而為強制執行，並據提出上開判決書、系爭土地登記謄本及地籍圖謄本等件為證（分別見原審卷第四六至七頁、第三六頁及第四一至二頁）。原法院遂於九十五年四月十日至系爭土地現場履勘並鑑價（見原審卷第四四頁及第四八至六五頁），抗告人嗣於同年六月五日具狀主張伊就系爭土地上有租賃關係，聲明土地法第一百零四條之優先購買權云云，並提出房屋租賃契約書為證（見原審卷第八五至九一頁），原法院固於九十五年六月十三日發函更正系爭土地拍賣條件為：「使用情形更正增加為第三人蔡騰達其租地建屋（租期八十六年十一月一日起至一百零六年十月三十一日）就土地部分有優先承買權」（原審卷第一二一頁），嗣經相對人及永信開發有限公司分別聲明異議，而再於九十六年八月十四日至系爭土地現場履勘時，債務人周賢敏之繼承人周耿民當場表示：「……另蔡騰達有承租周賢敏全部土地之十六分之十三持分，原土地上有蓋房子，但被工務局拆了二、三年了。有租約存在。…」等語，有原法院執行勘驗筆錄可稽（見原審卷第三八○頁），足徵抗告人雖與周賢敏間定有租地建屋契約，然現並未於系爭土地上建築房屋乙情為真，此亦經抗告人所自承：「…，抗告人承租土地後先使用原有之鐵皮屋歷經多年，始在系爭土地上改建鐵皮屋，並曾建造完成，惟經台北市工務局以抗告人建造之該鐵皮屋未辦保存登記為由，予以拆除，……」（見本院卷第六頁），揆諸前開說明，於本件執行時，抗告人既無房屋存在於所承租之執行標的上，即無土地法第一百零四條優先購買權規定之適用，則原法院於九十六年九月十一日以北院錦九五執甲字第一一四八六號函囑託案外人臺灣金融資產服務股份有限公司拍賣系爭土地，其拍賣條件為「……另第三人蔡騰達陳明就拍賣土地有租地建屋關係，惟因該土地上並無建物，故無優先承買權」者（原審卷第三八三頁），於法並無不合，原裁定以：抗告人目前既未在系爭土地上蓋有任何房屋，則縱基地租賃關係存在，僅憑單純之租賃關係，仍難謂抗告人於系爭土地出賣時，享有優先承買之權利，抗告人聲明異議即有未合等語，駁回抗告人異議，即無違誤，抗告人執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄原裁定，並撤銷原法院九十六年九月十一日北院錦九五執甲字第一一四八六號函之處分，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。

民事第十庭