臺灣高等法院96年度重上字第320號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 96年度重上字第320號

上訴人

鉅峰工業股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

劉孟錦律師

複代理人

歐翔宇律師

被上訴人

甲○

訴訟代理人

康英彬律師

被上訴人

丙○

上列當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國96年5 月14日臺灣桃園地方法院95年度訴字第735 號第一審判決提起上訴，經本院於96年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第386 條所列各款情事之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人於原審請求被上訴人應將坐落桃園縣新屋鄉○○○段下庄子小段227 之75地號土地（下稱系爭土地）中如附圖所示Ａ部分之所有權移轉登記為上訴人所有；向本院提起上訴之聲明為：被上訴人應將所共有系爭土地，辦理分割如附圖所示Ａ、Ｂ部分後，將如附圖所示Ａ部分面積1,345 平方公尺之所有權，移轉登記為上訴人所有。核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第463 條準同法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、上訴人主張：伊於民國（下同）93年7 月22日向被上訴人購買所共有系爭土地（被上訴人甲○及丙○之應有部分各12／13、1／13 ）中由上訴人所占用實測面積為1,345 平方公尺之土地所有權，並訂立房地產買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣經桃園縣楊梅地政事務所以93年8 月23日楊測複字第174200號收件，於93年9 月2 日複丈辦理土地假分割，將系爭土地暫分割為桃園縣新屋鄉○○○段下庄子小段227 之75地號（面積404 平方公尺）及同小段227 之78地號（面積1,345 平方公尺，約406.8625坪）等2 筆土地，其中227 之78地號（如附圖所示Ａ部分）即買賣之標的物。伊依系爭契約約定給付全部價金後，被上訴人迄拒不配合辦理分割及所有權移轉登記。系爭土地之使用地類別雖為農牧用地，惟編定之使用分區為工業區，非農業發展條例第3 條所稱之耕地，無農業發展條例第16條第1 項前段規定之適用，系爭土地之分割方案，並未違反農業發展條例之規定。系爭契約批明最後一項：「本筆土地係工業區農牧用地，應由甲乙雙方（指買、賣雙方即兩造）配合辦理變更為工業區丁種建築用地，其變更編定費由乙方（指賣方即被上訴人）支付」之約定，僅係被上訴人負有協助變更地目之協力義務，而非移轉買賣標的物所有權之停止條件。又伊原得俟土地變更編定、土地標示變更登記、土地所有權移轉登記等事項均完成後，始需給付剩餘買賣價金，因礙於法令無法立即核准，兩造乃於94年1 月25日另簽訂協議書（下稱系爭協議書），伊同意於上開事項完成前，先行給付剩餘價款。兩造並未約定須先就系爭土地「辦理變更編定為工業用地」後，被上訴人始負將如附圖所示Ａ部分土地所有權移轉登記為伊所有之義務，尤未有「俟土地變更編定或土地標示變更登記後，始移轉所有權」等記載。被上訴人將其應配合辦理變更登記，解釋為其所負移轉土地所有權義務之附停止條件，顯非可採。爰依系爭契約之買賣法律關係，請求被上訴人辦理分割及移轉土地所有權，並聲明：㈠被上訴人應將所共有系爭土地如附圖所示Ａ部分土地（面積1,345 平方公尺）之所有權移轉登記為上訴人所有。㈡願供擔保請准就分割部分宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將所共有系爭土地，辦理如附圖所示Ａ、Ｂ部分之分割後，將如附圖所示Ａ部分面積1,345 平方公尺之所有權移轉登記為上訴人所有。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人丙○具狀為答辯聲明：上訴駁回，並稱：伊將與被上訴人甲○共有之系爭土地中如附圖所示Ａ部分出賣予上訴人，已收取全部價金，並將相關資料文件交付上訴人，從未拒絕辦理所有權移轉登記。

三、被上訴人甲○則以：系爭土地屬農牧用地，上訴人購買如附圖所示Ａ部分土地係供建築之用，兩造於系爭契約中約定系爭土地先分割1,345 平方公尺（406.8625坪）辦理變更編定為工業用地後，據以辦理標示變更登記。礙於現行法令無法立即核准變更編定，兩造乃協議於未完成土地變更編定、土地標示變更登記及所有權移轉登記前，先辦理土地之假分割。於系爭協議簽訂後，上訴人仍無法將系爭土地之地目變更為工業用地，依民法第99條第1 項規定，被上訴人尚無從將如附圖所示Ａ部分土地之所有權移轉登記為上訴人所有。且由系爭契約末段之約定，可知系爭土地之地目變更及所有權移轉登記等項，均非被上訴人所負之義務，而係由上訴人自覓訴外人林愛珠、盧森郎等人處理。上訴人將無法辦理地目變更及移轉登記之責，歸咎於被上訴人，顯與上開約定不符。系爭土地之使用類別為農牧用地，上訴人所買受之土地面積僅1,345 平方公尺，未達農業發展條例第16條第1 項前段所規定農地分割最小土地面積0.25公頃（即2,500 平方公尺），自不得請求分割。另系爭土地之買賣價額為每坪新臺幣（下同）2 萬6,000 元，上訴人應給付之買賣價款為1,057萬8,425 元（計算方式：26,000元×406.8625坪），上訴人迄僅支付部分價款，且因竊佔系爭土地搭蓋違法廠房，於93年間遭桃園縣政府查處，由被上訴人代付100 餘萬元之違建罰鍰，應自買賣價金中扣減。經扣除系爭契約上所約定應由被上訴人負擔之增值稅、回饋金、分割費、鑑界費等保留款外，上訴人尚積欠被上訴人買賣價金180 萬元，依民法第264 條第1 項規定，被上訴人自得拒絕給付等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

四、兩造不爭執之事項：

㈠兩造於93年7 月22日簽訂系爭契約，上訴人以每坪2 萬6,000 元之價格，向被上訴人買受系爭土地中由上訴人占用之如附圖所示Ａ部分之土地（被上訴人甲○及丙○之應有部分各12／13、1／13 ）。嗣經被上訴人申請桃園縣楊梅地政事務所辦理土地假分割，將系爭土地暫分割為桃園縣新屋鄉○○○段下庄子小段227 之75地號（面積404 平方公尺）及同小段227 之78地號（面積1,345 平方公尺）等2 筆土地（即經原審現場勘驗並囑託桃園縣楊梅地政事務所鑑定（測量）為如附圖Ｂ、Ａ部分），有房地產買賣契約書、土地登記謄本、桃園縣楊梅地政事務所93年9 月17日土地複丈成果圖及複丈成果通知書在卷可參（見原審卷第5 頁至第19頁）。

㈡被上訴人迄未依上開假分割案辦理土地分割，並將如附圖所示Ａ部分之土地所有權移轉登記為上訴人所有。

五、兩造爭執之事項：

㈠上訴人已否付清本件買賣價金？

㈡上訴人主張被上訴人應將系爭土地中如附圖所示Ａ部分土地之所有權移轉登記為上訴人所有，有無理由？茲分述如下：

㈠上訴人已否付清本件買賣價金？系爭協議書第1 條約定：「甲方（即上訴人）同意將本件買賣之價款，扣除雙方約定應扣之款（包括工業用地回饋金、土地增值稅、土地分割及鑑界費）後剩餘價款，於本協議書成立之日一次付清予乙方（即被上訴人）」，而系爭契約之末頁記載：「本件買賣實際土地面積為0.1345公頃（406.8625坪）×每坪2 萬6,000 元＝1,057 萬8,425 元正為買賣總價款，業已全部由乙方（即被上訴人）等親收是實（扣除應繳增值稅、回饋金、鑑界費等）」，並經兩造確認用印在案，其後並接續記載：「94年1 月31日支票13萬元」、「94年1 月31日支票569 萬2,425 元」（見原審卷第15頁），核與系爭契約之交款紀錄所載「94年1 月31日交款13萬元及569萬2,425 元」（見原審卷第16頁）相符，被上訴人並均在各該款項下蓋章確認，足認上開13萬元及569 萬2,425 元即係上訴人依系爭協議書約定應給付之「剩餘價款」。倘尚有被上訴人甲○所抗辯上訴人未為給付之180 萬元價金，則被上訴人於收受上開款項時，衡情應有保留之記載。況依系爭協議書第3 條約定，被上訴人同意將系爭土地為上訴人設定抵押權及地上權，並辦理預告登記，以作為上訴人支付土地價款之擔保，依卷附系爭土地登記謄本之記載，系爭土地已經於94年1 月26日辦理預告登記請求權人為上訴人之預告登記，並於94年1 月31日分別辦理以上訴人為抵押權人及地上權人之抵押權登記及地上權登記（見原審卷第17頁、第18頁），衡情被上訴人應不可能於上訴人尚有180 萬元之價金未為給付，即同意為上開登記。況被上訴人丙○於原審95年8 月7 日言詞辯論期日及向本院提出答辯狀，均稱本件土地買賣已收取尾款（見原審卷第46頁、本院卷第19頁），顯見上訴人已經給付除兩造約定應扣之款項外之全部價金。被上訴人甲○抗辯買賣價金尚有180 萬元未付清乙節，即無足採。

㈡上訴人主張被上訴人應將系爭土地中如附圖所示Ａ部分土地之所有權移轉登記為上訴人所有，有無理由？按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院49年臺上字第303 號判例意旨參照）。依兩造於93年7 月22日所訂立系爭契約後附批明事項第5 項記載「本筆土地係工業區農牧用地，應由甲乙雙方配合辦理變更為工業區丁種建築用地，其變更編定費由乙方（即被上訴人）支付」之文義以觀，僅係約定應由被上訴人配合上訴人將系爭土地辦理變更為工業區之丁種建築用地及負擔變更編定費用，並未約定應先辦理使用分區等編定後，被上訴人始負移轉土地所有權義務。另系爭契約第4 條（付款辦法）第2 款所載「工業區農牧用地變更為丁種用地，．．．再由甲方給付乙方新臺幣壹佰壹拾萬元正」，亦僅約明上訴人應於變更編定後給付第2 期款。又系爭協議書：「立協議書人買主：鉅峰工業股份有限公司、法定代理人乙○○（以下簡稱甲方），與同立協議書人賣方：甲○、丙○（以下簡稱乙方）茲因甲乙雙方於中華民國93年7 月22日所訂立之不動產買賣契約，雙方茲因情事變更，協議變更原契約，條款如左：第一條：．．．雙方原約定先分割出1,345 平方公尺（406.86坪）辦理變更編定為工業用地後，據以辦理標示變更登記，俟辦竣所有權移轉登記予甲方名義後，再依原契約給付價款，．．．經報桃園縣政府辦理變更編定，但礙於現行法令無法立即核准（如後附縣府公文），今雙方協議在未完成土地變更編定、土地標示變更登記、所有權移轉登記前，甲方同意將本件買賣之價款，扣除雙方約定應扣之款（包括工業用地回饋金、土地增值稅、土地分割及鑑界費）後剩餘價款，於本協議書成立之日一次付清予乙方」（見原審卷第53頁）之記載，可知依系爭契約原應由上訴人於辦理變更編定及所有權移轉登記等後始應給付之各期買賣價金，因現行法令致申辦變更編定無法立即獲准，乃經兩造協議約定上訴人於簽立系爭協議之同時，將尚未給付之買賣價金扣除雙方約定之扣除之款項後一次給付與被上訴人，亦即上開約定僅係將上訴人所負給付價金之義務，提前至簽立系爭協議書時一次履行，此觀諸同協議書第4 條約定：「本件買賣價款付清後，但土地變更編定、標示變更登記、所有權移轉登記等相關事宜須乙方配合蓋章、請領印鑑證明書或其他移轉登記之文件，乙方願按原不動產買賣契約所載明之條件履行義務，絕不刁難。」，其意益明。又證人盧森郎於原審95年9 月4 日言詞辯論期日到場結證稱：「系爭契約是我擬定的，簽訂系爭協議書時，我在場，簽訂系爭契約時並未約定應先辦理地目變更後才能辦理所有權移轉登記，當時會簽系爭協議，是因為出賣人甲○出賣以後還想要再把土地出賣給第三人，他不論怎麼樣，都是要拿到錢，上訴人公司就把錢全部付清給他，就是約定上訴人要把錢付清後，再辦理過戶」等語（見原審卷第61頁），尤徵兩造簽訂系爭協議書僅係變更上訴人給付價金之期限，尚不能據以認定上訴人須辦妥變更編定及標示變更登記後，始得請求被上訴人移轉土地所有權。被上訴人復未舉證證明兩造間有於辦理變更編定後，被上訴人始負有移轉所有權義務之約定，所為辦理變更編定為工業用地，為移轉土地所有權之附停止條件之抗辯，亦無足取。

六、綜上，上訴人主張依系爭契約之約定，得請求被上訴人就系爭土地辦理分割後，將如附圖所示Ａ部分之土地所有權移轉登記為上訴人所有，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。因本件上訴人係請求被上訴人辦理土地分割及所有權移轉登記，為意思表示，無就改判部分予以宣告供擔保為假執行或免為假執行之必要，併此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第450 條、第85條第1 項但書，判決如主文。

民事第十二庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。