臺灣高等法院97年度抗字第1361號

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　97年度抗字第1361號

抗告人

東方日星國際興業股份有限公司

法定代理人

丁○○

抗告人

名佳育樂實業股份有限公司

法定代理人

乙○○

抗告人

戊○○(即蘇源土之

　　　　　　甲○○(即蘇昌隆之

上列抗告人因與相對人丙○○等10人間聲明異議事件，對於中華民國97年6月20日臺灣新竹地方法院97年度執聲字第1479、1480、1481、1482號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定，此亦為原法院所認定之原則。又執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘 (最高法院88年台抗字第13號裁判意旨參照)。

二、本件抗告人於原法院聲明異議略以：原法院委託浩華國際不動產估價師事務所（下稱浩華事務所）鑑定價格時，鑑定報告僅單純就土地共297筆及建物共6筆鑑定其價格，並未依不動產估價師法第19條第1項規定訂定之不動產估價技術規則第91條規定，考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素而為鑑定，拍賣公告依上開鑑定價格核定拍賣底價，即屬違法，應予撤銷。為此，依法聲明異議等語。

三、查本件查封拍賣債務人所有坐落新竹縣寶山鄉○○○段深井小段94地號等297筆土地及同段暫編10至15號建物，經原法院函請浩華事務所依法鑑價，該事務所就本件拍賣標的鑑定之總價為新台幣 (下同)4 億5,465萬9,000元。經原法院通知債權人及債務人就上開鑑定價格表示意見後，抗告人即債務人名佳育樂實業股份有限公司乃提出李林國際不動產估價師事務所之估價報告書，其鑑定之標的物總價為28億2,080萬6,000元。因上開二份鑑定報告鑑定結果相距甚多，原法院乃參酌上揭土地之公告現值、土地開發改良現況及設施費用、球場開發成本等因素，核定拍賣底價為16億4,559萬5,000元，揆諸首揭說明，並無不合。抗告人雖主張：浩華事務所未依不動產估價技術規則第91條規定鑑定拍賣標的物之價格，原法院依上開鑑定價格所核定之拍賣底價，即屬違法，所核定拍賣之最低價額過低，且從未要求債務人提出系爭高爾夫球場之土地開發改良現況及設施費用、球場開發成本等依據，何能謂其核定拍賣底價已考量該等因素云云。惟不動產估價技術規則第91條固規定高爾夫球場之估價，應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素而為鑑定，而浩華事務所未於鑑價報告中載明上開法條，亦不能遽認其於鑑價時未依上開規定進行鑑定，該事務所既係法院所指定具有合格估價師資格之估價師事務所，則其鑑價自可信其係依照上開規定為之。且原法院於浩華事務所提出其鑑價為4億5,465萬9,000元後，即以新院雲94執聖字第1883號函通知債權人及債務人就上開鑑定價格表示意見 (見原法院影印卷第182頁)，抗告人即債務人戊○○、名佳育樂實業股份有限公司乃具狀表示上開鑑價過低，名佳育樂實業股份有限公司並提出李林國際不動產估價師事務所之估價報告書供法院核定底價之參考，該報告書估價內容載明「三、(五)勘估標的使用現況：高爾夫球場營運」「七、估價條件：高爾夫球場價值評估」「十一、評估價值結論：... 本報告以成本法估算」 (見同上卷第196至205頁)，顯見系爭拍賣不動產係供高爾夫球場營運之價值，業經原執行法院審酌據為核定底價之考量因素。況拍賣不動產之鑑價僅係供法院核定最低拍賣底價之參考，原執行法院既已參酌拍賣土地之公告現值、土地開發改良現況及設施費用、球場開發成本等因素，而將浩華事務所鑑價之4億5,465萬9,000元，提高至16億4,559萬5,000元為系爭不動產之拍賣底價，則浩華事務所之鑑價，縱有抗告人所稱未依不動產估價技術規則第91條規定為之之情形，亦難遽指為原執行法院之核定底價，係屬違法。矧執行法院核定之拍賣底價，僅在限制最低拍賣價格，並非以此為最終之拍定價格，如拍賣之不動產，果值高價，應買人願以較高之價格競標，於債務人之權益並無損害。復參諸原執行法院依其所核定之上開拍賣底價，於民國97年6月25日進行第一次拍賣，因無人競標而流標 (見原法院影印卷第253頁)，益徵原執行法院所核定上開拍賣底價，並無過低之情形。抗告人指摘原法院未考量系爭拍賣不動產之開發改良現況、設施費用及球場開發成本等因素，即屬無據，殊難採取。是原裁定駁回抗告人之異議，核無不合。抗告論旨，仍執陳詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。

民事第十一庭