臺灣高等法院97年度上字第741號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 97年度上字第741號上　訴　人　工商不動產投資顧問有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　林殷世律師上　訴　人　和京積層科技股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　乙○○律師莊佳樺律師余政勳律師上列當事人間給付仲介費用事件，兩造對於中華民國97年6月30 日臺灣臺北地方法院97年度訴字第1005號第一審判決各自提起上訴，經本院於98年4月14日言詞辯論終結，茲判決如下：主文原判決關於駁回工商不動產投資顧問有限公司後開第二項之訴暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。和京積層科技股份有限公司應再給付工商不動產投資顧問有限公司新臺幣捌拾貳萬參仟貳佰元及自民國96年12月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。工商不動產投資顧問有限公司其餘上訴及和京積層科技股份有限公司之上訴均駁回。第一、二審訴訟費用由和京積層科技股份有限公司負擔二分之一，餘由工商不動產投資顧問有限公司負擔。事實及理由一、上訴人工商不動產投資顧問有限公司（下稱工商不動產公司）主張：其於民國95年8月間受訴外人裕笙工業股份有限公司（下稱裕笙公司）委託銷售坐落於彰化縣伸港鄉○○段 855 之2地號土地，及其上門牌號碼彰化縣伸港鄉○○路36 號之廠房全部（下稱系爭不動產），並簽訂不動產專任委託銷售契約書。嗣上訴人和京積層科技股份有限公司（和京積層公司）總經理林俊偉於同年9月間委託其介紹中部地區之工業區土地及廠房，最後屬意系爭不動產。而其自96年2月7日起，即分別派員帶同和京積層公司之總經理林俊偉及執行長朱豪哲勘看系爭不動產，提供系爭不動產之土地建物登記謄本、建物平面圖及貸款設定等資料予和京積層公司，並向裕笙公司出價，林俊偉亦同時簽署履勘記錄表，約定買方應按成交總價2%（營業稅外加）給付經紀服務費，同年3月30 日又安排和京積層公司與裕笙公司之負責人見面商談價金。惟自同年4月9日起，其多次聯絡和京積層公司詢問未果，經調閱系爭不動產之土地登記謄本，始知和京積層公司與裕笙公司已於96年4月間簽訂買賣契約，同年6月4日完成所有權移轉登記，然和京積層公司竟拒絕給付仲介服務費。爰依兩造簽訂履勘記錄表之約定內容及民法第565條之規定，訴請和京積層公司依系爭不動產之買賣成交價格新台幣（以下同）156,800,000元之2%加計營業稅5%，給付仲介服務費共3, 292,800元【計算式：（156,000,000×2%＝3,136,000）＋（3,136,000×5﹪＝156,800）＝3,292,800】等語，起訴聲明：㈠請求和京積層公司應給付3,292,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。經原審判命和京積層公司應給付823,200元及自96年12月25日起自清償日止按年息5%計算之利息，並就勝訴部分宣告假執行，而駁回其餘請求，工商不動產公司就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決就後開第㈡項部分廢棄；㈡和京積層公司應再給付2,469,600元及自96 年12月25日起至清償日止按年息5%計算之利息；就和京積層公司提起上訴部分，聲明請求駁回上訴。除援用原審立證方式外，另聲請訊問證人戊○○。二、和京積層公司則以：其自95年9月起即在台中工業區尋找廠房，除工商不動產公司外同時尚有數家房屋仲介業者帶看廠房，對不動產經紀業者而言，其僅為潛在買家，工商不動產公司在帶看廠房時從未告知其有關「斡旋金」及「要約書」等約定，兩造未成立任何委買契約；至工商不動產公司所提「履勘記錄表」僅是勘看記錄，其備註欄原無給付經紀服務費之約定記載，乃嗣後所添加，是其與工商不動產公司並未就仲介費達成合意，工商不動產公司請求給付系爭不動產買賣價金之2%之仲介服務費，顯無理由。又工商不動產公司與裕笙公司間之不動產專任委託銷售契約業經終止，仍不實陳稱係受裕笙公司「專任委託」銷售之人，故意使其以為只能委由工商不動產公司與賣方裕笙公司接洽買賣事宜。此外，工商不動產公司所提供之服務僅帶其勘看系爭不動產二至三次及安排其與賣方見面一次，未代表與裕笙公司議價，乃其自行努力與裕笙公司溝通始談成買賣，工商不動產公司請求依系爭不動產買賣價金2%給付仲介服務費，實與所提供之勞務價值不相當，參諸裕笙公司僅支付工商不動產公司20萬元仲介服務費，依民法第572條規定，工商不動產公司請求之金額應予酌減等語答辯，聲明請求駁回工商不動產公司上訴；另就其受敗訴判決部分，亦提起上訴，聲明請求㈠原判決不利於和京積層公司部分廢棄；㈡上開廢棄部分，工商不動產公司於第一審之訴及假執行聲請駁回。除援用原審立證方式外，補提買賣要約書、買賣斡旋金契約、行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明、保險累賠理算總表為證，並聲請訊問證人甲○○。三、不爭執事項：㈠系爭不動產原為訴外人裕笙公司所有，曾委託工商不動產公司專任銷售系爭不動產，期間自95年8月23日起至95年12月 31日止，並簽訂不動產專任委託銷售契約書，有契約書在卷可憑（見原審卷第11頁）。㈡和京積層公司總經理林俊偉曾於96年2月15日簽署履勘記錄表，工商不動產公司並提供其有關系爭不動產之土地建物登記謄本、建物平面圖等資料。㈢和京積層公司於96年4月28日與賣方裕笙公司簽訂系爭不動產買賣契約，價金156,800,000元，並於同年6月4日完成所有權移轉登記事宜。四、工商不動產公司主張和京積層公司委託其居間中部地區之工業區土地及廠房，因而購得系爭不動產，依兩造簽訂之履勘記錄表及民法第565條之規定，應依系爭不動產之買賣成交價格2%加計營業稅5%，給付仲介服務費，和京積層公司則以前詞置辯，是本件爭執點為：㈠兩造是否成立居間契約？㈡和京積層公司是否應給付報酬？㈢兩造間居間報酬以若干為適當？經查：㈠兩造是否成立居間契約？ ⒈按稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。本件工商不動產公司主張和京積層公司之總經理林俊偉於95年9月間代表公司委託其居間中部地居工業區之土地及廠房，其於96年2月7日起由公司經理卓聖疆帶同林俊偉四處勘看至少10個不動產，嗣於同年月13日勘看裕笙公司廠房，林俊偉於同年月14日要求提供系爭不動產之土地建物謄本、建物平面圖、貸款設定資料，並詢問裕笙公司之出價，其遂於同年月15日將上述資料交付林俊偉，兩造並簽署履勘記錄表等情，業經證人即工商不動產公司職員楊子慧到庭證稱屬實（見原審卷第53頁背面），並提出上有林俊偉簽名之履勘記錄表乙紙為證（見原審卷第14頁），依該記錄表已表明履勘標的物為系爭不動產、購買意願，備註欄則記載「履勘人員於現場察看時，營業人員確實已告知本公司之收費標準……買賣成交時買方經紀服務費為成交總價百分二（營業稅外加）」等文字，而證人林俊偉亦稱：與系爭不動產之地主原不認識，是透過楊子慧安排才第一次與地主見面，曾簽署履勘記錄表，並要求楊子慧提供土地建物謄本及平面圖等語（見原審卷第56、57頁)。和京積層公司雖辯稱：林俊偉在履勘記錄表簽名時，其備註欄為一片空白，有關給付經紀服務費之記載，乃嗣後所添加，履勘記錄表實僅是勘看記錄，從未獲告知有關報酬之事云云，然經原審將履勘記錄表檢送內政部警政署刑事警察局鑑定結果為：「其上之『履勘人員簽名欄』林俊偉簽名前，備註欄文字已存在」等情，此有該局97年5月1日刑鑑字第0970051129號鑑定書附卷可參（見原審卷第76頁），和京積層公司竟臨訟否認，洵無足採，堪認其確有委請工商不動產公司居間購買系爭不動產，並已知悉買賣成交時須給付報酬之事。 2.和京積層公司雖辯稱：工商不動產公司並未依其委託向地主議價，並經林俊偉附和其詞證稱：曾委託楊子慧代為議價，楊子慧並未履行云云（見原審卷第56頁），證人楊子慧則稱：林俊偉詢問系爭不動產價格可否一坪4萬5千元，因賣方由同事丁○○服務及議價，其向范說買方出4萬5千元，范說當月份有人出價5萬元，賣方不同意，其告訴林俊偉其他客戶出價5萬元沒有成交，所以4萬5千元不可能等語（見原審卷第54、55頁背面），參以證人即賣方裕笙公司經理甲○○亦證稱：工商不動產公司有打電話來詢問可否以每坪5萬元出售，董事長不同意，經該公司再度向董事長確認，結果還是不同意，後來該公司就約時間帶人來看廠房，並拜訪董事長（見本院卷第50頁背面），則和京積層公司之出價顯未達賣方當時之標準，姑不論工商不動產公司是否有代為出價每坪4萬5千元，亦難以此認為兩造居間契約不成立，復參酌證人楊子慧另證稱：除系爭不動產外，其前後帶同林俊偉勘看至少10個標的乙節（見原審卷第54頁），亦為證人林俊偉所是認（見原審卷第56頁）。綜上所述，堪信工商不動產公司所陳和京積層公司因欲購買廠房而透過其尋覓適合標的，經其派員帶同和京積層公司之經理林俊偉陸續勘看十多個標的，並數次派員帶同前往勘看系爭不動產，嗣因和京積層公司屬意系爭不動產，由其提供系爭不動產土地及建物登記謄本與林俊偉，並為和京積層公司向裕笙公司詢價，安排林俊偉與地主認識、見面等情為真實。工商不動產公司係房屋仲介商，倘兩造未成立居間契約，衡情，其殊無耗費諸多時間、人力、帶看現場、交付系爭不動產登記謄本、平面圖資料及連絡地主見面等，而和京積層公司亦知其為仲介商，苟非與其成立居間契約，將來買賣不動產成效時給付報酬，焉可能要求其提供上述各項服務。 3.和京積層公司雖辯稱兩造並未訂定「買賣要約書」或「斡旋金」等委買契約云云，惟按居間契約，雙方合意即可，本非要式行為，且楊子慧亦證稱：一般接受買方委託，不會簽立收仲介費之契約，公司沒有該種合約，除非是斡旋合約會記載仲介費，不然都寫在履勘記錄表上，林俊偉說他們公司沒有出斡旋金的習慣，要其口頭問地主價錢等語（見原審卷第54頁），自不能以未明訂書面契約否認兩造間已達成居間合意及報酬給付之約定。 4.和京積層公司復稱工商不動產公司與裕笙公司間之不動產專任委託銷售契約業經終止，卻不實陳稱係受裕笙公司「專任委託」銷售之人，使其以為只能委由工商不動產公司與賣方裕笙公司接洽買賣事宜乙節，查訴外人裕笙公司委託工商不動產公司專任銷售系爭不動產期間固至95年12月31日屆滿，惟依證人即裕笙公司經理甲○○證稱：與工商不動產公司結束委託關係後，是要自己賣，也不排除別人介紹，工商不動產公司帶人看廠房，是要介紹有人買廠房，一定要其公司同意，因為鑰匙在其公司持有等語（見本院卷第51頁），顯然裕笙公司仍同意工商不動產公司居間介紹和京積層公司購買系爭不動產，何況此乃工商不動產公司與裕笙公司間之法律關係，尚與兩造間之居間關係是否成立無涉，是其所辯不足採，工商不動產公司主張兩造存有居間契約，應屬有據。㈡和京積層公司是否應給付報酬？依上所述，兩造既已成立居間契約，參之工商不動產公司提交和京積層公司簽名確認之上開履勘記錄表所載係以不動產成交價估算報酬，一般仲介行業慣例亦是如此，則工商不動產公司居間介紹和京積層公司本件買賣機會，而和京積層公司嗣後旋與賣方成交，亦為其所是認，自應給付居間報酬。雖和京積層公司辯稱其為買受適合之廠房，已自行或透過其他仲介業者勘看數間台中工業區之廠房及彰化工業區之廠房，早於95年6、7月間，即有順億不動產公司之王調漢先生曾帶林俊偉看過系爭不動產，裕笙公司王經理亦在場，其早已知悉系爭不動產對外銷售乙事，並自行評估過買受系爭不動產之可能性，嗣後亦係其自行議價成交云云，姑不論所稱早於95年6、7月間，即有其他不動產仲介業者帶看系爭不動產，並自行評估買受系爭不動產之可能性乙節是否屬實，證人林俊偉於原審業已證稱第一次與地主見面係透過楊子慧之安排，原先不認識該地主等語明確（見原審卷第56頁背面），和京積層公司就此亦不爭執（見本院卷第19頁背面），證人楊子慧並證稱：其向林俊偉推薦系爭不動產，由卓聖疆經理帶看，林俊偉稱前已看過系爭不動產，其表示可以去找之前服務的仲介提供服務，林俊偉稱他要去找，2月13日他打電話請其聯絡地主開車，要再看系爭不動產，其問為何不找之前仲介，他表示忘了是那一位，其說日後若成交會有爭議，林俊偉說那是很久的事了且對方沒牌照，會和公司說清楚等語（見原審卷第53頁背面），則倘和京積層公司確有能力於95年間與裕笙公司接洽購買系爭不動產事宜，又何須於96 年2、3月間數度經由工商不動產公司帶同前往察看系爭不動產並代為安排與地主見面等節，且依證人即裕笙公司經理甲○○證稱：95年7月間曾有另一家仲介公司帶林先生來看廠房，之後就沒有聯絡，但在工商不動產公司帶和京積層公司來之前，不認識和京積層公司，其公司有付工商不動產公司仲介費20萬元等語（見本院卷第51頁），堪認和京積層公司買受系爭不動產之機會，確實係由工商不動產公司所提供，其應依約給付報酬，自屬當然。至證人林俊偉稱96年3月底其等打電話給業主，知道尚未賣出，就直接與業主議價成交一節，參諸楊子慧所陳：林俊偉表示公司比較喜歡系爭不動產，希望能跟地主見面，其3月30日聯絡地主開門讓他再看現場，然後去地主公司談價格，但事實上，他沒有跟地主談價格，說公司董事長會來談，這只是禮貌性拜訪，其後聯絡林俊偉，林俊偉表示公司還在評估，4月份聯絡林董事長，他說林俊偉在4月7日已經說好價錢了，擇日簽約等語（見原審卷第53頁背面），證人甲○○亦證實後續談交易是林俊偉與其公司董事長及財務小姐處理等語（見本院卷第50頁），顯然和京積層公司方面處理系爭買賣者始終為林俊偉，而其於3月30日猶透過工商不動產公司認識賣方及看現場，旋即逕自打電話聯絡賣方，於一週內議妥價格，而竟未知會工商不動產公司，若非謂有意規避工商不動產公司之居間報酬，何須如此，自難執此藉口免除給付義務。㈢兩造間居間報酬以若干為適當？ 1.工商不動產公司主張依據上開履勘記錄表已載明兩造合意以買賣成交價格2%，加計營業稅5%作為其仲介服務費，依系爭不動產之買賣成交價格156,800,000元之2%，加計營業稅5% ，則仲介服務費應為3,292,800元，此亦符合一般不動產仲介報酬常態云云，和京積層公司則否認有同意依此比例給付。按依據不動產經紀業管理條例第19條規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收」，內政部據此訂出「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」之計收標準，有內政部89年5月2日（89）台內中地字第8979087號函可參，本件上開履勘記錄表備註欄所載「買賣成交時買方經紀服務費為成交總價百分二（營業稅外加）」文字，固未逾內政部所訂計收標準，惟據楊子慧證稱：其於2月 15日將資料送到和京積層公司，並拿履勘記錄表給林俊偉簽，林俊偉當時反應仲介費太貴時，其表示「仲介費還以可談」等語（見原審卷第53頁背面），顯然兩造並未合意按履勘記錄表所載比例給付報酬，參諸一般居間實務，居間報酬常因最後買賣標的物成交價高低而有議價空間，應係指居間報酬之收取比例尚有彈性，且應係低於該2%，更何況，買賣雙方就價金之商議，亦受居間報酬金額多寡之影響，據林俊偉稱：就系爭不動產原出價135,000,000元，業主開價180,000,000 元，後來以156,800,000元成交等語，倘和京積層公司預知其猶須給付居間報酬，是否仍能成交？成交金額又是若干，亦屬可疑，是工商不動產公司請求以買賣成交價格2%加營業稅5%計算之，尚屬無據。 2.查工商不動產公司依一般仲介流程會提供帶看、議價、簽約、點交，本件僅提供帶看、議價等情，有證人楊子慧證述在卷（見原審卷第55頁），參酌工商不動產公司先前已派員帶同林俊偉陸續勘看十多個不同標的物，並數次帶看系爭不動產，送交土地建物謄本、平面圖等，且安排林俊偉與地主見面等情，均屬買賣重要事項，而未完成者為議價及處理後續簽約、點交事宜，故認本件報酬應以買賣成交價1%計算為適當，和京積層公司雖辯稱工商不動產公司對賣方裕笙公司所提供之勞務甚多，裕笙公司亦僅支付工商不動產公司20萬元報酬云云，然據丁○○證稱：裕笙公司表示成交價很低，血本無歸，願以最大誠意付20萬元，因之前曾幫裕笙公司成交過，他希望以後還有讓工商不動產公司服務機會，其就同意20萬元等語明確（見原審卷第59頁），顯然涉及其等雙方之交情及業務往來始能以低價談成，非謂工商不動產公司與裕笙公司約定之仲介費即應適用於兩造間，和京積層公司任加比附援用，自不足採。是工商不動產公司請求和京積層公司給付報酬1,568,000元，連同營業稅78,400，合計1,646,400元（計算式：156,800,000×1﹪＝1,568,000；1,568,000 ×5﹪（稅金）＝78,400；1,568,000＋78,400＝1,646,400 ），為有理由。五、綜上所述，工商不動產公司依兩造居間契約，請求和京積層公司給付報酬1,646,400元及自起訴狀繕本送達翌日即96年 12月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，其餘部分為無理由。原判決就應准許部分中，命和京積層公司給付823,200元及利息部分，核無不合，和京積層公司上訴求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；另駁回工商不動產公司請求超過823,200元及利息部分，則尚有未洽，工商不動產公司此部分之上訴，為有理由，爰由本院廢棄此部分，命和京積層公司再給付823,200元及其利息；至於不應准許部分，原審為工商不動產公司敗訴判決洵屬正當，工商不動產公司上訴意旨指摘該部分原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件法律關係已經明確，兩造其餘陳述，無礙本院判斷，爰不再一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件工商不動產公司之上訴一部有理由，一部無理由，和京積層公司之上訴無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　4 　　月　　24　　日民事第九庭審判長法　官黃熙嫣法　官林玲玉法　官陳玉完正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　98　　年　　4 　　月　　24　　日書記官鎖瑞嶺附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院97年度上字第741號

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