97年度建上易字第3號｜民事：履行契約等｜裁判日期：97 年 09 月 03 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 97年度建上易字第3號上訴人即附帶被上訴人　鼎家建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　黃宗正律師被上訴人即附帶上訴人　鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　李師榮律師上列當事人間履行契約等事件，上訴人對於中華民國96年9月19 日臺灣板橋地方法院95年度建字第65號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於97年8月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會後開第二項之訴及其假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。鼎家建設股份有限公司應再給付鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會新台幣壹拾捌萬捌仟柒佰叁拾元及自民國九十五年十月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會其餘附帶上訴駁回。鼎家建設股份有限公司之上訴駁回。第一、二審訴訟費用由鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會負擔四分之一，鼎家建設股份有限公司負擔四分之三。附帶上訴部分，由鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會負擔十分之三，餘由鼎家建設股份有限公司負擔。事實及理由壹、程序方面被上訴人法定代理人原為曾玉蓮，於本院訴訟中業已變更為甲○○，有鼎家花園公寓大廈97年度區分所有權人第一次會議會議紀錄影本在卷可稽（見本院卷第69至71頁），則其具狀聲明承受訴訟，應予准許，合先敘明。貳、實體方面一、被上訴人即附帶上訴人鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會（下稱「鼎家大廈管委會」）於原審起訴主張：上訴人即附帶被上訴人鼎家建設股份有限公司（下稱「鼎家建設公司」）於78年間申請就坐落於台北縣樹林市○○○段山子腳小段453-3、453-8、454地號土地，興建門牌號碼為台北縣樹林市 ○○街1巷1至26號「鼎家花園廣場公寓大廈」（下稱系爭大廈），並於88年間取得使用執照。然地下室排煙設備如原判決附件建築圖示應有4座，鼎家建設公司均未施作，而伊已獲區分所有權人會議決議授權，自得請求鼎家建設公司依建築圖示興建4座排煙設備。又鼎家建設公司當初為求順利取得使用執照，曾於88年2月9日立具「管理基金提撥切結書」（下稱「提撥切結書」），並於88年2月11日依其承諾向華南商業銀行開立「鼎家建設股份有限公司公寓大廈公共管理基金」專戶，存入公共基金新台幣（下同）124萬元。詎料鼎家建設公司嗣又將該帳戶款項擅自提領，伊於管理委員會成立後迭次進行催討，鼎家建設公司竟於94年2月25日以鼎字第9400202號函復謂「該管理基金依公寓大廈管理條例第 18條後段規定，該公司並無須提撥，當初亦係台北縣政府工務局違法要求本公司簽立之『管理基金提撥切結書』，並不具法律效力」，而拒絕給付該公共管理基金，顯為卸責之詞，伊自得請求鼎家建設公司如數給付124萬元及加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息。二、鼎家建設公司則以：對於鼎家大廈管委會請求伊完成4座地下室排煙設備部分，伊固不爭執。惟就公共基金部分，依公寓大廈管理條例第18條第4項規定「第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。」公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，而系爭大廈早於78年9月25日即已取得建造執照，依法即無需提列公共基金。惟因台北縣政府工務局拖延不發使用執照，更違法要求伊簽立提撥切結書，伊不得已始於88年間簽立該切結書及開立專戶存入124萬元之公共基金。惟台北縣政府工務局違反憲法及法律而要求伊簽立之提撥切結書，應屬無效，伊不受拘束，則伊事後向華南商業銀行領回存款，並無不當。至於鼎家大廈管委會所提張佑綸向伊購買系爭大廈房屋之買賣契約書（下稱系爭契約書），其中第8條（五）雖謂「賣方於完成管理委員會之交接時，應將申請使用執照專戶儲存之公共基金併同移交之」，惟此僅係84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行後之制式契約，且其所稱之「公共基金」應係指依公寓大廈管理條例應提列儲存之公共基金而言，系爭大廈既依法無庸提列儲存公共基金，自無該條適用，則鼎家大廈管委會依系爭契約書請求伊給付124萬元公共基金，應屬無據。退而言之，即使伊應提列上開公共基金，惟系爭大廈自88年間領得使用執照至91年12月為止，其電費、保全人員費用、電梯、對講機、發電機、屋頂防火門及各棟大門、樓梯間、地下1樓會議室之維修費用、地下室捲門更換等費用，均由伊墊支，合計已有154萬2838元。而此部分係屬公寓大廈共用及約定共用部分之管理、維護費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。而同條例第18條第1項規定之公共基金，即係就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項所需費用所提列，則伊亦得以前述墊支之管理及維修費用與上開公共基金全部主張抵銷，則鼎家大廈管委會請求伊給付124萬元公共基金，亦有未合等語置辯。三、本件經原審判決（一）鼎家建設公司應將如原判決附件建築圖所示坐落於台北縣樹林市○○街1巷1至26號鼎家花園廣場地下1樓之4座排煙設備完成，並交付與鼎家大廈管委會管理使用。（二）鼎家建設公司應給付鼎家大廈管委會72萬5453元，及自95年10月24日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並駁回鼎家大廈管委會其餘之訴。鼎家建設公司就原審判決其敗訴部分僅就後開聲明部分提起上訴（就原審判決第一項命完成排煙設備部分，未據聲明不服，業已確定），聲明為：（一）原判決第二項及第六項部分廢棄。（二）上開廢棄部分，鼎家大廈管委會在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。（三）附帶上訴駁回。鼎家大廈管委會則就原審判決其敗訴部分提起附帶上訴，聲明為：（一）原判決不利於鼎家大廈管委會部分廢棄。（二）上開廢棄部分，鼎家建設公司應給付鼎家大廈管委會51萬4547元及自95年10月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（一）系爭大廈於78年9月25日取得建照執照，至88年3月間取得使用執照，92年7月間依法正式成立管理委員會。而鼎家建設公司曾於88年2月9日向台北縣政府工務局立具「管理基金提撥切結書」，表明願依公寓大廈管理條例規定比例提撥管理基金，並於88年2月11日在華南商業銀行存入124萬元，惟於取得使用執照後，鼎家建設公司復將上開專戶內之124萬元自行提領。（二）對於系爭大廈自88年間取得使用執照時起至91年12月底止所支出之共用部分管理、維護費用，如由各時期之區分所有權人分擔時，除鼎家建設公司自有戶數應分擔之部分以外，其餘住戶應負擔之費用合計為32萬5817元（見本院卷第88頁反面言詞辯論筆錄）。（三）上揭事實，並有臺北縣樹林巿公所94年12月16日北縣樹工字第0940033588號函、臺北縣政府工務局78樹建字第1488號建造執照、臺北縣政府工務局88樹使字第270號使用執照、臺北縣政府93年2月5日北府工施字第0930030053號函、管理基金提撥切結書、華南商業銀行存款餘額證明書、上訴人94年2月25日鼎字第94002號函（以上均影本）附卷可稽（見原審卷第7、9、10、12、13、14、22至23頁），自堪信為真實。五、本件之爭點如下：（一）鼎家建設公司於台北縣政府立具之提撥切結書以及系爭契約書，是否得作為鼎家大廈管委會請求鼎家建設公司給付公共管理基金之依據？（二）鼎家建設公司得否以其代繳共用部分之費用為由主張抵銷？金額若干？六、茲分別論述如下：（一）鼎家建設公司主張不受提撥切結書及系爭契約書關於公共基金約定之拘束，尚非可採：１、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。」、「前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出巳於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。」；「第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。」，公寓大廈管理條例第18條第1項第1款、第2項、第4項分別定有明文。經查公寓大廈管理條例既於84年6月28日公布施行，而鼎家建設公司於本條例施行前即於78年9月25日取得系爭大廈之建造執照，有臺北縣政府工務局78建字第1488號在卷可稽（見原審卷第9頁），從而，鼎家建設公司依上開條例規定，固非必須按工程造價一定比例或金額提列公共基金，惟該公司於88年3月間向臺北縣政府工務局申請使用執照時，另於88年2月9日書立提撥切結書，承諾：「本起造人（即鼎家建設公司）…今願依公寓大廈管理條例規定比例提撥管理基金計新台幣元整存於金融機構（附存款證明影本），倘將來本公寓大廈管理委員成立時未能籌足等額之管理費用者，本人等切結該筆提撥基金無條件補足充作本公寓大廈之公共基金交付管理委員會使用，…」（見原審卷第13頁），嗣即於88年2月10日在華南商業銀行華江分行開立第000000000000號、戶名為「鼎家建設股份有限公司公寓大廈公共管理基金」之活期儲蓄存款帳戶，並存入124萬元，有存款餘額證明書可按（見原審卷第14頁）。則雖然鼎家建設公司依公寓大廈管理條例之規定，並未強制必須提撥公共基金，惟該公司係依其出具之上開切結書而承諾為系爭大廈之利益而提撥上開管理費用，並非無法律上之原因。２、次查行政機關於為行政行為如核發執照時，對於人民固常要求出具切結書，其內容或為一定事實之證明或陳述，或由申請人承諾承擔一定之義務或預先拋棄權利，核其性質，前者通常係屬單純之觀念通知，而後者如其係與行政機關間所為雙方行為之一部分時，固成立行政契約，惟如僅係行政機關於作成核發執照等授益行政處分時，附帶要求申請人承諾履行一定之義務時，則應係行政處分外之準負擔，如其合法性並無問題時，人民仍應受其切結內容之拘束。且即使行政機關所要求之切結書係課予法律所無之限制，或違反一般法律原則時，人民對於行政機關因此而為之行政處分，例如因未出具切結書而為核駁申請之處分，或於事後因申請人未履行切結之內容而廢止原授益處分時，固得依行政爭訟程序請求救濟，惟尚難因此即謂其出具切結書之意思表示於法律上當然無效。從而，如其切結承諾之內容並無違反公序良俗或強制禁止規定時，自仍應受其拘束。而鼎家建設公司因起造公寓大廈出賣予購屋人，而獲有利益，即使因其取得建造執照係於公寓大廈管理條例施行前，基於不溯既往原則，而未強制其應提列公共基金，惟公寓大廈管理條例亦未禁止於此情形下由起造人自行提撥公共基金，而鼎家建設公司本於己意出具切結書，協助系爭大廈管理組織之正常運作，仍屬符合法律之意旨，並未違反上開法律之規定，更與憲法關於財產權保護之規定無涉。從而，鼎家建設公司辯稱其出具之切結書依法無效云云，已非可採。３、次查，鼎家建設公司於系爭大廈興建完成，並取得使用執照之後，於出售區分所有建物與買受人時所簽立書面之系爭契約書第8條第5款約定：「賣方於完成管理委員會之交接時，應將申請使用執照專戶儲存之公共基金併同移交之」，有系爭契約書影本在卷可憑（見原審卷第80頁）。且鼎家建設公司亦謂系爭契約書係其於公寓大廈管理條例施行後所使用之制式契約，足見其於系爭大廈興建完成後銷售時應已對於買受人（即嗣後之區分所有權人）承諾於系爭大廈管理委員會成立後，將移交系爭公共基金。至於鼎家建設公司辯稱系爭契約書該條款所指之「公共基金」係指依法必須提撥者而言，惟上開契約條文中就該公司自行提撥之公共基金並無排除適用之約定，且起造人自願提撥公共基金並非公寓大廈管理條例所禁止，則鼎家建設公司依提撥切結書所專戶儲存之公共基金，自應依契約約定負移交予鼎家大廈管委會之義務。而鼎家大廈管委會既係受區分所有權人之授權行使關於系爭大廈公用部分之管理權，則其請求鼎家建設公司依其承諾履行移交專戶儲存之公共基金，即屬有據。（二）鼎家建設公司主張以其墊付系爭大廈共用部分之管理、維護費用主張與應返還之公共基金抵銷，於32萬5817元範圍內為可採：１、按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又同條例第28 條第3項僅規定起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。並無起造人為管理負責人時，上述費用由起造人負擔之明文。準此，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，不因管理委員會成立與否而有差異（最高法院96年度台上字第2640號判決參照）。２、本件鼎家建設公司另主張系爭大廈於88年間領得使用執照至91年12月為止，系爭大廈之電費、保全人員費用、電梯、對講機、發電機、屋頂防火門及各棟大門、樓梯間、地下1樓會議室之維修費用、地下室捲門更換費用等管理及維修費用，均由該公司墊支，合計已有154萬2838元，應優先以上述124萬元之公共基金抵付，而相抵後公共基金已無剩餘，鼎家大廈管委會自不得請求返還等語，業據提出支出明細、電費明細暨繳費收據、保全人員、電梯、對講機、發電機維修明細及發票、地下室捲門、防火門及各棟大門、樓梯間及地下1樓會議維修明細及發票等影本為證，而鼎家大廈管委會僅否認支出明細表中（見本院卷第57頁）第2至9項之電梯維護費用及第23項之電費部分，而對於其餘支出並不爭執。雖鼎家大廈管委會另抗辯上開費用係管理委員會正式成立前之支出，本應由起造人即鼎家建設公司負擔，不得主張與應返還之公共基金相抵。又即使得抵銷，亦應限於使用執照取得時起1年內即89年3月前支出之費用，始得由公共基金支出云云，惟公寓大廈管理條例第10條第2項明定共用部分之費用由公共基金或區分所有權人依應有部分比例負擔，並未區別管理委員會成立與否，已如前述。且公寓大廈區分所有權人之團體既經成立，必然產生共用部分之費用支出，依民法第822條第1項規定，即應由共有共用部分之區分所有權人分擔其管理費用，顯無完全由最初起造人負擔之理。至於公寓大廈管理條例第18條第1款僅係就公共基金之來源之一設其規定，並非限定公共基金之用途，至為明顯，從而起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，按工程造價一定比例而提列之金額構成公共基金之一部分後，並非僅得支應於使用執照1年內所發生之管理費用，如確係因共用部分或約定共用部分之管理維護必要之費用，依同條例第10條第2項規定，即得由公共基金支出，不因是否係在使用執照取得後1年之內所支出之費用而有異，是鼎家大廈管委會上開抗辯，經核均非可採。３、又公寓大廈管理條例第10條第2項規定共用部分之管理費用由公共基金或區分所有權人依應有部分比例分擔，並未區別其先後順序，且公共基金實際上仍屬區分所有權人全體所共有，並非管理委員會之財產，從而，區分所有權人中之一人支付共用部分之維護、管理費用，其中依其應有部分比例應分擔之共用部分費用，實際上係清償自己之應負擔之債務，自不得請求其他區分所有權人分擔。而鼎家建設公司為系爭大廈之起造人，自取得使用執照後雖陸續出售，惟在未完全售出之前，仍屬系爭大廈之區分所有權人，自應分擔共用部分之管理維護費用。從而，鼎家建設公司對於共用部分支出之管理維護費，就其中依其應有部分比例應分擔部分，自不得主張與應返還之公共基金抵銷。至於其餘部分費用支出始屬為區分所有權人全體之利益而支付，而得主張公共基金抵銷。則鼎家建設公司主張共用部分之支出，應先以公共基金抵充，如有不足始由區分所有權人依應有部分比例分擔，故其得主張就全部費用抵銷應返還之公共基金云云，亦非有據。４、而本件系爭大廈自88年7月起至91年12月止，鼎家建設公司就共用部分支出之費用依各月份之區分所有權人戶數分攤後，總計應由鼎家建設公司以外之區分所有權人分擔之金額為32萬5817元，此為兩造所不爭，則該公司主張抵銷，就此部分為有理由。從而，鼎家大廈管委會得請求鼎家建設公司返還公共基金之數額，即應為91萬4183元（計算式：1,240,000－325,817＝914183）。七、綜上所述，鼎家大廈管委會請求鼎家建設公司返還公共基金91萬4183元及自起訴狀繕本送達翌日即95年10月24日（見原審卷第96頁）起至清償日止之法定利息部分，應屬有據。而其逾上開數額之給付請求，則為無理由，而該部分假執行之聲請，亦失其依附，應併予駁回。原審判決命鼎家建設公司給付72萬5453元本息及其假執行之宣告部分，經核並無不合，鼎家建設公司上訴意旨，求予廢棄，並無理由。而就鼎家大廈管委會請求逾72萬5453元本息之應准許部分即18萬8730元本息（000000－000000），原審所為不利於鼎家大廈管委會之判決，尚有未洽，鼎家大廈管委會附帶上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，應有理由，爰改判如主文第二項所示。至於鼎家大廈管委會其餘請求無理由部分，原審駁回其訴及假執行之聲請，並無不合，該管委會附帶上訴求予廢棄，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　9　　月　　3 　　日民事第十四庭審判長法官張蘭法官鄭純惠法官黃麟倫正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　97　　年　　9 　　月　　3 　　日書記官王敬端

臺灣高等法院97年度建上易字第3號

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