臺灣高等法院97年度抗字第328號

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　 97年度抗字第328號

抗告人

乙○○

抗告人因與相對人中國信託商業銀行股份有限公司等間聲明異議

事件，對於中華民國97年1月17日台灣板橋地方法院96年度執字

第34465號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、本件聲明及抗告意旨以：債務人即相對人甲○○ (原名袁雅珠，下稱甲○○)以其所有如原裁定附表所示不動產， 於民國 (下同)94年1月24日設定本金最高限額新台幣 (以下同)644萬元抵押權予債權人即相對人中國信託商業銀行股份有限公司 (下稱中國信託銀行），94年2月初將系爭抵押物出租予抗告人。原執行法院以租賃期間係成立於抵押權設定之後，且97年8月17日第一次拍賣不成立，已影響到債權人之受償權，依法准予除去租賃權，惟此乃因第一次鑑定價格590萬元偏低之故，原執行法院於第二次拍賣遽以無租賃狀態逕予執行，侵害抗告人合法租賃權，依民法第425條買賣不破租賃原則，該租賃契約對於買受人仍應繼續存在，為此聲明異議，求予勿除去租賃權，以保障抗告人之合法權益云云。

二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響。民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第3人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行。司法院院字第1446號解釋及司法院大法官會議釋字第304號解釋分別有明確說明。

三、經查，債務人甲○○於94年1月24日以其所有坐落台北縣永和市○○段924地號，地目建，面積145平方公尺，權利範圍4分之1之土地，及其上門牌號碼台北縣永和市○○路76巷3號4樓，4層樓鋼筋混凝土造，合計74.1平方公尺，權利範圍全部之建物 (下合稱系爭抵押物）為債權人中國信託銀行所負債務之擔保，設定最高限額644萬元之抵押權，並依法登記在案。嗣因債務人甲○○對債權人中國信託銀行所負債務5,362,063元已屆清償期，未為清償，中國信託銀行聲請拍賣抵押物強制執行，經執行法院併入原法院96年度執字第7360號台北富邦商業銀行股份有限公司清償債務執行程序，並經執行法院囑託鑑定系爭不動產總價為5,755,020元；又設定當時系爭不動產並未出租，於系爭建物查封時，經抗告人陳稱係向債務人甲○○承租占有使用，租賃期間自94年2月起，嗣系爭不動產經原法院於96年8月17日以底價590萬元進行第1次拍賣程序，因無人應買而未拍定等情，有原法院95年12月18日95年度拍字第3466號民事裁定、借據、他項權利證明書、抵押權設定契約書、土地及建物登記謄本、不動產估價報告書、96年7月10日法官審理單、原法院96年7月16日板院輔96執竹字第7360號通知在卷可參 (見原法院執字第11207號卷7－19頁、執字第7360號卷35－51、62、70－71頁)，揆諸前開說明，此項租賃關係顯已影響相對人之抵押權，原法院以96年9月21日板院輔96執竹字第34465號執行命令，將系爭租賃權除去 (見原法院96年度執字第34465號卷38－39頁），核無不當。

四、抗告人雖辯稱：原法院第一次鑑定價格5,900,000元，鑑價偏低，故第一次拍賣底價遠低於市價行情，第二次拍賣原執行法院以無租賃狀態逕予執行，侵害抗告人合法租賃權，依民法第425條買賣不破租賃原則，該租賃契約對於受讓人仍應繼續存在云云。按民法第425條買賣不破租賃原則，係指出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第3人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。又買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第3人之權益。然查，系爭抵押物所存之租賃契約既經執行法院依聲請認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而於96年9月21日將甲○○與抗告人就系爭建物約定之租賃權予以除去，並為無租賃關係存在之不動產拍賣，且於拍賣公告載明「上開租賃關係業經本院核發執行命令除去，如拍賣程序終結前無人聲明異議，或聲明異議無理由經駁回確定者點交，否則不點交」之事實，有96年10月17日日板院輔96執竹字第34465號第二次拍賣公告、96年11月19日板院輔96執竹字第34465號第三次拍賣公告在卷可參 (見96年度執字第34465號卷48－52、67－69頁），則該租賃關係既已被除去，且已成為買賣 (拍賣)契約內容之一部，無論係由應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人不再繼續存在（最高法院60年台上字第4615號判例意旨參照）。是抗告人主張因第一次鑑定價格偏低，致第一次拍賣不成立，依民法第425條買賣不破租賃原則，其租賃契約對於買受人仍應繼續存在云云，顯有誤會，即非可採。

五、綜上所述，原裁定駁回抗告人之聲明異議，經核並無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。

民事第五庭