臺灣高等法院97年度重上字第93號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　97年度重上字第93號

上訴人

即被上訴人

英屬維京群島商世宏不動產有限公司台灣分公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

趙建和律師

上訴人

沛華實業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

張訓嘉律師

訴訟代理人

王誠之律師

被上訴人

中租迪和股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

邱任晟律師

訴訟代理人

趙培宏律師

上一人複代理人

乙○○

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十七年一月四日台灣台北地方法院九十六年度重訴字第六八六號第一審判決提起上訴，經本院於九十七年五月十三日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人即被上訴人英屬維京群島商世宏不動產有限公司台灣分公司（下稱世宏公司）聲明求為判決：甲、上訴部分：㈠原判決關於不利上訴人世宏公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）應給付上訴人世宏公司新台幣（下同）八百六十一萬七千零二元，及自起狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。乙、答辯部分：上訴人沛華實業股份有限公司（下稱沛華公司）之上訴駁回。上訴人沛華公司聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人沛華公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人世宏公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人中租迪和公司聲明求為判決：㈠上訴人世宏公司之上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

二、世宏公司起訴主張：中租迪和公司於民國（下同）九十五年二月間，委任伊代為仲介銷售其所有門牌號碼臺北市○○○路五六號四樓、五樓全部及地下二樓八個停車位連同基地之不動產（下稱系爭不動產），約定仲介費以買賣總價金百分之二點五計算；嗣伊於同年七月二十七日介紹沛華公司購買系爭不動產，伊同時受沛華公司之委任，約定仲介報酬以買賣總價金百分之零點二五計算，經伊來回磋商後，中租迪和公司願以每坪四十一萬八千八百八十八元之價格出售，沛華公司亦同意以此價格購買，惟中租迪和公司竟將買賣價金提高，沛華公司因此表示不欲購買，而於九十五年十月十六日以郵局存證信函向伊表示終止伊提供之仲介服務。詎伊於同年十一月三十日要求與中租迪和公司簽訂仲介代理書面契約時，始知悉中租迪和公司與沛華公司為規避給付伊仲介費，而自行洽談本件交易，並於九十六年一月八日簽訂系爭不動產買賣契約書；惟此係經由伊報告訂約之機會及媒介始能成交，彼等顯違反誠實信用原則，應視為給付伊仲介費之條件已成就，仍應給付伊仲介費用等情，爰依委任、居間之法律關係及民法第一百零一條第一項之規定，求為命中租迪和公司給付仲介費八百六十一萬七千零二元、沛華公司給付仲介費八十六萬一千七百元，並分別加付法定遲延利息之判決（原審判命沛華公司給付八十六萬一千七百元本息；而駁回世宏公司其餘之請求。世宏公司及沛華公司各就其敗訴部分聲明不服）。沛華公司則以：世宏公司係於九十五年七月二十七日主動向伊表示有意仲介購買系爭不動產，並表示若未仲介成功，則不須支付任何仲介費用，伊僅在其出示之仲介出售大樓索引仲介服務費欄簽下同意由其帶看系爭不動產，並註明「不再另找他人，視成交條件再議」，足見雙方就仲介服務費並未洽商確定，嗣後亦未再簽訂任何書面契約，足見雙方間並未成立仲介契約，僅係處於契約磋商階段；又世宏公司並未取得中租迪和公司之書面仲介授權，無法鎖定中租迪和公司所出之最低價格，致世宏公司所報房屋及土地部分之價格每坪單價四十一萬八千八百八十八元，經伊還價每坪單價三十九萬一千六百六十六元，或四十萬元，甚至願照每坪單價四十一萬八千八百八十八元買受，中租迪和公司對買賣價金均一再反覆，且世宏公司僅帶伊參觀現場一次，復未積極斡旋協調，且其所提承購建議書上所列四十項之服務項目，復多達三十項未提供服務，亦有不完全給付之情形，致未能成交，顯見其仲介代表性及仲介能力欠佳，伊以其未能提供優質之仲介服務，乃先後於九十五年八月二十一日以郵局存證信函、同年十月十一日以電子郵件、及同年月十六日以郵局存證信函向世宏公司終止其仲介服務；又嗣後經伊與訴外人沛榮國際股份有限公司（下稱沛榮公司）、林光、甲○○等四人（下稱沛華公司等四人）多方比較考量後，認系爭不動產之條件較佳，遂於九十五年十一月間，由伊等自行與中租迪和公司接洽，至九十六年一月八日始以每坪四十三萬元較高之價格成交，並簽訂買賣契約書，較世宏公司所報價格多付八百六十一萬二千九百十一元，足見伊並非為規避給付仲介報酬而終止世宏公司之仲介服務，世宏公司自不得向伊請求仲介報酬；況縱認世宏公司得請求，亦應予以酌減，伊並得就其不完全給付瑕疵所生之損害賠償請求權，主張與世宏公司所得請求之金額抵銷等語；而中租迪和公司亦以：伊出售系爭不動產，係開放供所有仲介業者均可介紹客戶買屋，但不與任何一家仲介公司簽訂仲介契約書，須仲介成功時，始再簽訂仲介契約書同時議定仲介服務費用，伊與世宏公司間就系爭不動產在仲介成功前並無委託仲介契約存在，至多僅成立預約關係，伊自無給付仲介費用之義務；又伊自始即表明每坪單價至少須達四十三萬元，然沛華公司原所出之買賣價金均不符伊之期待，伊公司之承辦人員僅曾表示如沛華公司願以每坪四十一萬八千八百八十八元之價格購買，並立刻提出定金，則可代為轉呈上級批覆，惟沛華公司並未立刻提出定金而作罷；嗣後沛華公司等四人經多方考量後，始表示願以每坪四十三萬元之單價購買，歷經數月陸續協調原承租戶搬遷及營業登記地址變更等爭議後，始於九十六年一月八日簽訂買賣契約書，此期間世宏公司並未提供任何服務，本件買賣與世宏公司無涉；又世宏公司與沛華公司間之仲介費用糾紛與伊無關，伊並無故意以不正當行為規避給付仲介費用等語，資為抗辯。

三、兩造不爭執之事實：

㈠中租迪和公司於九十五年二月間，擬出售系爭不動產，而向所有不動產仲介公司表示：開放給各不動產仲介公司介紹買主前往看屋，須仲介成交時，始再與該不動產仲介公司簽訂仲介契約書並議定仲介服務費用；嗣世宏公司於九十五年七月二十七日向沛華公司表示仲介其購買系爭不動產，沛華公司已在世宏公司出示之仲介出售大樓索引仲介服務費欄簽下同意由其帶往參觀系爭不動產，並註明「不再另找他人，視成交條件再議」（見原審卷十二頁、本院卷六七頁背面之準備程序筆錄）。

㈡世宏公司曾於九十五年七月間，介紹沛華公司前往參觀系爭不動產一次，沛華公司並曾提供願意買入之單價予世宏公司，委託世宏公司與中租迪和公司接洽，沛華公司之秘書丁○○並於同年月二十七日在世宏公司所提供介紹出售大樓索引上簽名，並加註同意不再另找他人仲介，視成交條件再議（見原審卷十二頁）。

㈢沛華公司又於九十五年八月十七日以電子郵件向世宏公司表示：如仲介成交，願意以買賣總價金百分之零點二五支付世宏公司之仲介費（見原審卷十三頁）；嗣於同年八月二十一日以郵局存證信函向世宏公司表示：因世宏公司未按該公司提出之「辦公室承購建議書」內容提供優質服務，且就仲介服務費雙方亦無法達成協議，而終止世宏公司之仲介服務契約（見原審卷五一頁）；世宏公司則於同年八月二十三日以電子郵件向沛華公司表示：同意以買賣總價金百分之零點二五計付仲介服務費；沛華公司嗣於同年九月八日以電子郵件向世宏公司表示願意接受之買賣價金每坪單價四十萬元以內，委請世宏公司與中租迪和公司洽商（見原審卷五四頁、一一六頁至一一八頁）。

㈣沛華公司嗣於九十五年十月十一日再以電子郵件向世宏公司表示：因系爭不動產之價格無法談妥，不再透過世宏公司與中租迪和公司協調（見原審卷五六頁）；嗣又再於同年月十六日以郵局存證信函向世宏公司表示：因世宏公司遲遲未能按沛華公司之需求與中租迪和公司達成價格協議，特終止世宏公司之居間服務（見原審卷十四頁）。

㈤沛華公司等四人嗣於九十六年一月八日向中租迪和公司買入系爭不動產，總面積為七百七十五點一坪、每坪之單價為四十三萬元（見原審卷五七頁至六四頁之系爭不動產買賣契約書）。

四、世宏公司雖主張：中租迪和公司委託伊仲介銷售系爭不動產，經伊仲介沛華公司前往參觀，沛華公司經討價還價後，最後願以中租迪和公司所出每坪單價四十一萬八千八百八十八元之價格買受，惟中租迪和公司竟將每坪單價提高為四十三萬元而未成交，嗣沛華公司雖先後於九十五年十月十一日以電子郵件、及於同年十月十六日以郵局存證信函向伊表示終止仲介服務契約，惟其後沛華公司與中租迪和公司竟自行洽談本件交易，並於九十六年一月八日簽訂系爭不動產之買賣契約書，惟此係經由伊報告訂約之機會及媒介始能成交，彼等顯違反誠實信用原則，應視為條件已成就，仍應給付伊仲介費用云云。惟為中租迪和公司所否認，並以前開情詞置辯；且查：

㈠世宏公司固提出不動產一般銷售代理契約書（見原審卷十頁至十一頁），主張該契約所約定之內容即為伊與中租迪和公司間所成立居間契約之內容云云，惟經核該契約書並未經中租迪和公司簽名或蓋章，且世宏公司所舉出之證人即世宏公司員工林美湘在原審到場僅證稱：伊主動向中租迪和公司之總務部協理錢世偉詢問有無不動產要出售，錢世偉告訴伊系爭不動產要出售，可介紹客戶購買，並告知伊系爭不動產之面積、及停車位之價格等，惟談及世宏公司希望之仲介報酬為總售價百分之四，錢世偉表示不可能同意此數額，中租迪和公司可能願意支付之仲介報酬為百分之二點五，伊請錢世偉先向中租迪和公司確認同意支付該百分之二點五之報酬時，錢世偉則告知必須待特定客戶願意買受時，再一起處理仲介契約簽訂事宜；嗣伊於帶領沛華公司參觀系爭不動產時，世宏公司有提供錢世偉服務費用確認函、預擬之仲介契約書等，但錢世偉僅稱中租迪和公司有相當規模可以信任，須待有客戶確實願意買受時，再就仲介契約書之簽訂及報酬數額等一併呈報公司等語（見原審卷一九九頁至二０五頁之言詞辯論筆錄）；另證人即世宏公司之負責人丙○○在原審到場亦僅證稱：伊開始向中租迪和公司之協理錢世偉詢問有關系爭不動產仲介事宜時，就仲介報酬之計算，伊提出以總售價百分之四計付，錢世偉則表示百分之二點五或可以接受，但仍須經公司主管確定，其並無此權限，又伊提出要求先簽訂書面之仲介契約書以確認雙方之權利義務關係時，錢世偉則一再表示須待客戶確定願意買受後，始能簽報給公司處理等語（見原審卷二一三頁至二一五頁之言詞辯論筆錄）；再經參酌證人即中租迪和公司之協理錢世偉在原審到場所證稱：丙○○有要求我們提出價格回應給沛華公司，並希望和我們簽委託仲介契約書給他，他才能證明給沛華公司看，我回復他說我們公司從頭到尾都是要開放給所有仲介公司，大家都有機會，不會簽任何委託仲介契約書，又仲介費用我還是回答他我沒有辦法決定，要看上面的意思之情節（見原審卷二０七頁至二Ｏ九頁之言詞辯論筆錄），顯見世宏公司所提出之上開系爭不動產仲介契約書，僅屬居間契約之要約，惟未被中租迪和公司所接受，且在口頭上，中租迪和公司亦從未承諾與世宏公司成立委託仲介契約，或承諾於事成後願給付世宏公司仲介費用若干，充其量僅係同意世宏公司於覓得特定客戶確定願意買受系爭不動產之條件成就時，方得請求與中租迪和公司簽訂委託仲介契約書之預約而已。是世宏公司主張中租迪和公司雖未與伊簽訂委託仲介之書面契約，然口頭上已與伊就仲介報酬計付契約之要素達成合致之意思表示云云，殊不足取。

㈡至中租迪和公司於事後之九十六年一月八日與沛華公司等四人簽訂系爭不動產買賣契約書一節，固為中租迪和公司及沛華公司所不爭執。惟中租迪和公司抗辯：此次買賣係由沛華公司嗣後自行與伊公司洽談後所簽訂，世宏公司與沛華公司間關係為何伊並不清楚，惟伊與沛華公司接洽過程中，世宏公司均未參與，且伊始終與世宏公司間並無任何仲介契約存在，自無給付仲介費用之義務等語。查世宏公司與中租迪和公司間既無書面或口頭之仲介契約關係存在，已如上述。且世宏公司之前介紹沛華公司與中租迪和公司洽購系爭不動產時，雙方就買賣契約之要素即買賣價金並未達成合致之意思表示。依前所述，須世宏公司於覓得特定客戶確定願意買受系爭不動產之條件成就時，方得請求與中租迪和公司簽訂委託仲介契約書，其條件顯然並未成就，世宏公司自無請求與中租迪和公司簽訂委託仲介契約之本約，並議定給付仲介費用之權利，情至明顯。又中租迪和公司於其後之九十六年一月八日與沛華公司等四人簽訂系爭不動產買賣契約書，則係在沛華公司先後於九十五年十月十一日以電子郵件、及同年月十六日以郵局存證信函向世宏公司表示終止其與世宏公司間仲介服務契約關係後，沛華公司經多方比較之後，仍認系爭不動產之條件較佳，因而再與中租迪和公司接洽，始達成之合致買賣意思表示，在此期間，世宏公司並未提供任何仲介服務，為世宏公司所不爭執。準此，中租迪和公司既始終與世宏公司間並無任何委託仲介契約關係存在，且中租迪和公司與沛華公司等四人間就系爭不動產成立買賣關係，世宏公司亦未提供任何仲介服務，該買賣之成立顯與世宏公司無關。則世宏公司自亦不得依其與中租迪和公司間之上開預約，請求與中租迪和公司簽訂委託仲介契約之本約並據以請求給付仲介費。

㈢世宏公司雖主張：伊介紹給沛華公司洽購系爭不動產之過程中，沛華公司原所提出願意買受之每坪之單價固均低於伊所報告單價而未能成交，惟嗣沛華公司曾表示同意以伊所報告中租迪和公司願賣之單價即每坪四十一萬八千八百八十八元買受，中租迪和公司竟又提高價格，致未成交，中租迪和公司顯係以不正當行為規避給付伊仲介報酬，有違誠實信用原則，應視為條件已成就，仍應給付伊仲介費云云，惟查中租迪和公司就系爭不動產於買賣成交前，本得視當時市場行情而決定變更其買賣價金，且中租迪和公司與沛華公司等四人間最後實際成交價金每坪之單價為四十三萬元，為兩造所不爭執，已如上述。該成交之買賣價金既高於世宏公司向沛華公司所報告之價格，顯難認中租迪和公司於世宏公司仲介議價過程中提高買賣價金，即係以不正當行為阻止給付世宏公司仲介報酬條件之成就，自亦無違反誠實信用原則之可言。是世宏公司主張應視為中租迪和公司與伊間仲介契約預約之條件已成就，仍應給付伊仲介報酬，亦屬無據。

五、世宏公司雖另主張：沛華公司固先後於九十五年八月二十一日以郵局存證信函、九十五年十月十一日以電子郵件、及同年月十六日以郵局存證信函向伊表示終止委任及居間契約，不再接受伊之服務，然沛華公司為規避給付伊仲介費，之後，竟自行與中租迪和公司洽談系爭不動產買賣，並於九十六年一月八日簽訂系爭不動產之買賣契約，惟此仍係經由伊報告訂約之機會及媒介始能成交，顯違反誠實信用原則，依民法第一百零一條第一項規定，應視為伊仲介之條件已成就，仍應給付伊仲介費云云。惟為沛華公司所否認，並以前揭情詞置辯；且查：

㈠沛華公司與世宏公司間原固有仲介服務契約存在（見原審卷十二頁之世宏公司不動產介紹出售大樓索引），惟沛華公司嗣以：世宏公司迄未取得中租迪和公司之書面仲介授權，無法鎖定中租迪和公司所出之最低價格，致其所報價格每坪單價四十一萬八千八百八十八元，經伊還價每坪單價三十九萬一千六百六十六元，或四十萬元，甚至願照每坪單價四十一萬八千八百八十八元買受，中租迪和公司對賣價一再反覆，世宏公司僅帶伊公司所屬人員赴現場觀看一次後，竟未再積極斡旋協調，致未能成交，顯見其仲介代表性及仲介能力欠佳，未能提供優質之仲介服務，經伊先後於九十五年十月十一日以電子郵件、及同年月十六日以郵局存證信函分別向世宏公司表示：因系爭不動產之價格部分無法談妥，不再透過世宏公司與中租迪和公司協調；及因世宏公司未能按伊公司之需求，與中租迪和公司達成價格之協議，而終止與世宏公司間仲介服務契約等情，業據其提出上開電子郵件及郵局存證信函為證（見原審卷十四頁、五六頁）。經核世宏公司與沛華公司間委任、居間契約，並未有仲介服務期間之約定（見原審卷十二頁之世宏公司不動產介紹出售大樓索引及仲介服務費用約定書），委任人自得隨時終止委任及居間契約（民法五百四十九條規定、及最高法院五十八年台上字第二九二九號判例參照），是沛華公司向世宏公司表示自九十五年十月十一日或同年月十六日起終止雙方間仲介服務契約，自屬合法有效。原判決認沛華公司終止上開仲介服務契約係屬不合法，殊有誤會。

㈡至沛華公司等四人嗣後自行與中租迪和公司洽談系爭不動產之買賣，並於九十六年一月八日簽訂不動產買賣契約書一節，固為兩造所不爭執，已如上述。惟查沛華公司等四人於九十六年一月八日與中租迪和公司簽訂系爭不動產買賣契約書時，已在沛華公司合法終止與世宏公司間仲介服務契約之後，況其買賣價金每坪單價為四十三萬元，較諸世宏公司所報告每坪單價四十一萬八千八百八十八元為高，此亦有該買賣契約書可稽（見原審卷五七頁至六四頁），且復為兩造所不爭執，亦如上述。再經參酌系爭不動產之面積共為七百七十五點一坪，既為兩造所不爭執，則沛華公司等四人向中租迪和公司買受系爭不動產計須多付買賣價金八百六十一萬二千九百十一元（其計算式為：430,000元×775.1－418,888元×775.1＝8,612,911元），衡諸常情，沛華公司殊無為規避給付世宏公司八十六萬一千七百元仲介服務費，而甘願多付七百七十五萬一千二百十一元買賣價金之理。顯見沛華公司等四人與中租迪和公司間就系爭不動產之買賣行為，並無以不正當行為阻止世宏公司仲介買賣條件之成就或有違反誠實信用原則之情形。足見世宏公司所為此部分之主張，亦不足取。

六、從而，世宏公司依據委任、居間之法律關係及民法第一百零一條第一項之規定，請求中租迪和公司給付八百六十一萬七千零二元；沛華公司給付八十六萬一千七百元，並均加付法定遲延利息，均屬不應准許。原審就世宏公司請求沛華公司給付部分，所為沛華公司敗訴之判決，自有未洽。沛華公司之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就世宏公司請求中租迪和公司給付部分，所為世宏公司敗訴之判決，核無違誤。世宏公司之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。

七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件沛華公司之上訴為有理由，世宏公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。