臺灣高等法院98年度上易字第493號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度上易字第493號

上訴人

愛迪生科學園大山莊管理委員會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

喬國偉律師

複代理人

洪坤宏律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付管理事件，上訴人對中華民國98年4月7日臺灣新竹地方法院97年度訴字第740號第一審判決提起上訴，本院於99年2月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：經查本件上訴人之法定代理人原為賴姿吟，嗣變更為甲○○，有區分所有權人臨時會議紀錄影本可證（見本院卷第72至78頁），其聲明承受訴訟，並無不合，合先敘明。

二、上訴人起訴主張：被上訴人為愛迪生科學園大山莊（系爭社區）之區分所有權人，而依系爭社區規約第23條、第38條規定及95年1月7日區分所有權人會議，區分所有權人應向上訴人繳交管理費與公共工程費；逾期未繳時，應加繳遲延利息，積欠應繳納之費用已逾2期或達相當金額，經相當期間之催告仍不給付者，上訴人得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。而被上訴人自88年7月30日起至96年間止尚積欠管理費新台幣（下同）11萬2,800元、公共工程費33萬6,900元，以及前手所積欠之公共管理費24萬元，經多次催討，被上訴人均未如數繳納。爰依上開規約之約定，求為判命被上訴人給付68萬9,700元並加計如附表所示法定遲延利息等語。惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人為此提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人68萬9, 700元，及自附表所示利息起算日至清償日止，按年利率5%計算之利息。

三、被上訴人則以：

㈠被上訴人自88年7月30日受贈取得新竹縣寶山鄉○○段大崎小段0000-0000地號土地（下稱系爭土地）後，並未委託上訴人代管事項，兩造之間並無任何法律關係存在。且被上訴人並未於系爭土地上興建建物，並非住戶，非屬公寓大廈管理條例所稱之區分所有權人，自不受上訴人所訂規約拘束，上訴人不得依公寓大廈管理條例訴請給付管理費。

㈡又依93年12月4日系爭社區區分所有權人會議出席名冊所示，全體區分所有權人僅有22名（出席21名），且被上訴人並未列名於名冊內。且上訴人於97年3月交寄存證信函前，未曾通知被上訴人有上訴人之組織存在，亦未曾寄送開會通知單、會議記錄，足證上訴人自始即不認為被上訴人屬於上訴人之成員。且依內政部營建署之見解，被上訴人僅有土地而無建物，依法並非系爭社區區分所有權人，無從參與系爭山莊區分所有權人會議以行使表決之權利，因此區分所有權人會議雖作成應繳納管理費之決議，對被上訴人不生效力。

㈢至於依84年6月23日「愛迪生科學園大山莊承購戶大會會議紀錄」所示，承購戶雖應繳交社區經營管理工程費，惟被上訴人係於88年7月30日以後始取得系爭土地所有權，則被上訴人所繼受者僅為前手之契約地位並非債務等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：

㈠被上訴人於88年7月30日因受贈與而登記取得新竹縣寶山鄉○○段560地號土地（重測前為新竹縣寶山鄉○○段大崎小段0000-0000地號土地）所有權，且系爭土地位於系爭社區內，有土地登記謄本影本在卷可稽（見原法院卷第43頁）。

㈡上訴人於97年3月10日以新竹科學園區郵局第111號存證信函催告被上訴人繳交工程費57萬6,900元，有上開存證信函影本可證（見原法院卷第24至26頁）。

五、兩造爭執要點為：㈠被上訴人是否為系爭社區之區分所有權人？㈡被上訴人應否給付管理費及公共工程費予上訴人？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：

㈠被上訴人是否為系爭社區之區分所有權人？

⒈按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，同條例第53條定有明文。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、……二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、……」則依上規定，依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之集居地區，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之性質者，其管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，而不以公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈為限。

⒉經查系爭社區於80年間經內政部許可變更用地，復於81年6月16日經新竹縣政府依山坡地開發建築管理辦法核發開發建築許可，並於83年7月間經新竹縣政府建設局核發雜項使用執照，有內政部、新竹縣政府及建設局函文影本在卷可稽（見本院卷第18至20頁）。又其各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使用之圖書室、籃球場、網球場、足球場、兒童遊樂區、社區文化中心等，並有公共之地下管線、電信消防機房設備、污水下水道系統、及地界邊坡、地下排水系統等公共設施及社區水土養護工程等，社區亦僅有一處對外出入之大門，有公共設施及大門照片影本可按（見本院卷第21至26頁）。且被上訴人進出系爭社區時，勢必使用系爭社區○○○道路、路燈、污水排水系統等，此外被上訴人亦有權使用籃球場、排球場、社區公園等娛樂設施，並為兩造所不爭執，有言詞辯論筆錄可證（見本院卷第130頁反面）。是據此足證系爭社區在使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，屬於公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，就社區管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定。是上訴人此部分主張，應屬有據。被上訴人辯稱其就系爭社區內建築物並無專有部分，僅為系爭土地之所有權人，且系爭土地與系爭社區內之土地並無共有關係，並無公寓大廈管理條例之適用云云，並不足採。

⒊又系爭社區區分所有權人會議業於95年1月7日決議修正系爭社區規約第2條第1款約定為：「區分所有權人－係指本社區範圍內任一宅地擁有所有權狀或其建物所有權狀者；每一宅地只能推出一位區分所有權人。」有該規約影本可按（見原審卷第6頁）。則據此足證被上訴人自屬系爭社區之區分所有權人。被上訴人雖辯稱：系爭社區區分所有權人會議原於92年12月6日決議制定上開約定為：「區分所有權人－係指本社區範圍內任一同時擁有土地所有權狀及其建物所有權狀者。」固有該規約影本可按（見本院卷第110頁）。惟系爭社區規約既已於95年1月7日經決議修正，且依上說明，系爭社區之管理及組織應準用公寓大廈管理條例之規定，從而被上訴人依據上開92年12月6日決議辯稱：其僅擁有土地，並無系爭社區內任一建物所有權狀亦無專有部分或共有部分，並非區分所有權人云云，即不足採。

⒋另被上訴人向主管機關申請報備成立時所提出之報備檢查表，雖未將被上訴人列名為區分所有權人；且依93年12月4日系爭社區區分所有權人會議出席名冊所示，被上訴人亦非區分所有權人，固有該檢查表及名冊影本可按（見原審卷第48至50頁）。惟按上訴人依公寓大廈管理條例第26條第1項規定，於成立時向主管機關報備，僅具通知性質，並非公寓大廈管理委員會合法成立之要件。且上訴人主張：係因主管機關要求，僅建物所有權人始能列名為區分所有權人等語；若然屬實，則主管機關之行政管理措施，並不具有法效力，本院自不受其拘束，從而上開檢查表與名冊並不足以為有利於被上訴人之認定。

⒌至於上訴人歷年來均未通知被上訴人出席區分所有權人會議，亦未寄送會議紀錄與被上訴人，雖為上訴人所不爭執，惟據此亦不足以認為被上訴人並非區分所有權人。又原法院98年度竹東簡字第103號民事簡易判決、98年度竹東小字第123號民事小額判決（見本院卷第111至124頁），雖認為系爭社區並無公寓大廈管理條例之適用，並非判例，對本院亦無拘束力。另被上訴人雖援引內政部函文意旨，辯稱僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者，顯非該區分所有建築物之區分所有權人云云，然行政上之函釋，對私法上之權利義務關係認定亦無拘束力。是被上訴人此部分所辯，均屬無據。

㈡被上訴人應否給付管理費及公共工程費予上訴人？

⒈按系爭社區之管理及組織既應準用公寓大廈管理條例之規定，而系爭土地位於系爭社區內，被上訴人復為系爭土地所有人，有如前述，則被上訴人即應依公寓大廈管理條例、系爭社區規約之規定及區分所有權人會議決議，負擔應分擔費用之義務。而公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護……其費用由公共基金支付或由區分所有權人按期共有之應有部分比例分擔之……。」系爭社區規約第23條「公共基金、管理費及公共工程費之繳納」則約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項：一、公共基金……三、管理費：管理費收取額度與方式由管理委員會訂定，經區分所有權人會議通過後執行。四、公共工程費：大會通過之重大公共工程新建、增建、改建、修建及拆除費用，按區分所有權人專有之土地所佔比例平均分擔。」第38條約定：「本社區區分所有權人或住戶，若在規定之日期前未繳納應繳金額時，應加繳遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。積欠應繳納之費用已逾二期或達相當金額，經相當期間之催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。……」有該規約影本可證（見原審卷第7、8頁）。是據此足證被上訴人應依上開規定給付公共工程費與管理費予上訴人。

⒉公共工程費部分：

⑴經查系爭社區為山坡地開發社區，源自78年間，由一群新竹科學園區幹部，希望有一個理想家園，因此邀集相同想法的朋友，在新竹縣寶山路上科學園區與北二高之間，覓得20公頃的山坡地，委託建築師規劃成100坪之丙種建地302塊，社區○○○○道路、社區中心、幼稚園預定地、兒童遊樂場、公園與綠地等。系爭社區於83年7月間取得雜項使用執照，而於83年11月間正式編定各項土地使用區分，並召開住戶大會，每一地主依序抽籤確定擁有之丙種建築用地之位置，並繳交增值稅辦理過戶至個人名下，且改選籌備委員會即管理委員會。84年6月25日承購戶大會決議，每100坪自有宅地應繳納51萬5,000元公共工程費，做為社區排水系統、人行步道、污水管線、污水處理廠整建、野溪整治與護岸工程、景觀公園、電信與路燈工程、自來水配置、社區中心及邊坡工程等所需之費用，並給予管理委員會10%之流用彈性，若各項經費需求超過預算10%，則須經承購戶大會決議通過，有系爭社區簡介影本可按（見本院卷第90至97頁），並為兩造所不爭執。

⑵系爭社區承購戶大會於85年6月9日復決議，住戶於取得所有權狀時另繳3萬元，其餘款項48萬元則按工程進度分4期繳納，再追加邊坡工程應繳之10萬元，合計為61萬5,000元。嗣於86年發生林肯大郡事件，為因應政府加強山坡地安全政策，87年4月26日住戶大會決議，每坪自有宅地加收1,000元（每百坪10,000元），作為加強水土保持與邊坡穩定之用，有85年6月9日、87年4月26日住戶大會會議紀錄影本可按（見本院卷第90至101頁），亦為兩造所不爭執。則上訴人請求被上訴人給付公共工程費，應屬有據。

⑶惟按區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（公寓大廈管理條例第24條第1項後段規定參照）。又區分所有權之繼受人依上開規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（本院暨所屬法院93年法律座談會民事類第13號研討意旨參照）。從而被上訴人既於88年7月30日因受贈與而登記取得系爭土地所有權，即為繼受其前手依公寓大廈管理條例、系爭社區規約之規定及區分所有權人會議決議所有之契約地位，而獨立負擔依上開規定所生之公共工程費給付義務，但不包括前手已發生之公共工程費給付債務。

⑷而系爭土地所有人應負擔之公共工程費為：附表編號1至3所示第一至三期工程款各12萬元、編號4所示邊坡工程款10萬元、編號5所示第四期工程款11萬6, 900元，合計57萬6,900元，且被上訴人就該等費用之計算，亦不爭執。惟編號1至2債務發生時間均在被上訴人取得系爭區分所有權之前，則依上說明，不在被上訴人繼受範圍。是被上訴人此部分所辯，即屬可採。從而上訴人請求被上訴人給付編號3至5所公共工程費計33萬6,900元，並加計法定遲延利息，即屬有據。逾此部分請求，應屬無據。

⒊管理費部分：經查95年1月7日系爭社區區分所有權人會議決議，自95年1月起，已住戶每月應繳納之管理費，按土地每10坪300元計算，未住戶按每10坪120元計算，有會議紀錄影本可稽（見原審卷第23頁）。而系爭土地所有人應負擔之管理費為11萬2,800元，且全數發生於被上訴人取得系爭土地所有權之後（詳如附表所示），又被上訴人就該等費用之計算，亦不爭執。從而上訴人請求被上訴人如數給付，並加計法定遲延利息，即屬有據。被上訴人所辯，並不足採。

六、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付44萬9,700元本息，為有理由，應予准許。超過部分，上訴人之請求並非正當。上開應准許部分，原審失察，未予詳酌，遽為上訴人敗訴判決，尚有違誤，上訴人此部分上訴為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，上訴人之請求，並非正當，原審判決上訴人敗訴，並無不合。上訴人就此部分上訴求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第七庭