竹北簡易庭(含竹東)98年度竹東小字第123號

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　 98年度竹東小字第123號

原告

愛迪生科學園大山莊管理委員會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

喬國偉律師

複代理人

洪坤宏律師

被告

丙○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年10月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

程序事項：

㈠本件原告原起訴請求被告應賠償原告新臺幣（下同）11萬6400元，及自附表所示利息起算日至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；嗣於訴訟進行中，原告減縮聲明為被告應給付原告8萬4000元，及自附表所示利息起算日至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，核與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定相符，自應准許，合先敘明。

㈡再者，本件係請求給付金錢，且標的金額經原告減縮後在10萬元以下，是本件即屬民事訴訟法第436條之8所定小額訴訟程序事件之範圍，爰應改依適用小額訴訟程序審理。

㈢又原告起訴後，其法定代理人已由賴姿吟變更為甲○○，並經甲○○具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

㈣按管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求之是否成立無涉。本件相對人依其主張，既係向契約履行地之法院起訴，按諸民事訴訟法第12條規定，原第一審法院即非無管轄權。至相對人主張之契約是否真正存在，則為實體法上之問題，不能據為定管轄之標準（最高法院65年度臺抗字第162號判例要旨可茲參照）。又公寓大廈管理條例第18條規定「公寓大廈應設置公共基金」，即所謂之管理費，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費用時，大廈管理委員會得依該條例第21條、22條規定訴請給付或出讓其區分所有權及其基地，依同條例第16條、第17條管理委員會對住戶有必要之制止及催告改善權，而該項公共基金係管理委員會對公寓大廈之管理所必要，應屬民事訴訟法第14條因管理財產有所請求而涉訟（亦有臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會之研討結果足資參照）。本件原告為愛迪生科學園大山莊管理委員會，其起訴主張依愛迪生社區規約第42條規定：有關本規約、區分所有權人會議或管理委員會與區分所有權人或住戶間有訴訟時，應以管轄本社區所在之新竹地方法院為第一審法院，是兩造自有合意以本院為管轄法院，且原告依其社區規約及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，向被告請求給付管理費，依民事訴訟法第14條之規定，本院亦有管轄權等情，業據其提出規約、公寓大廈管理組織報備證明等為證，被告雖抗辯其非該社區之區分所有權人，自無依社區規約規定，合意管轄於本院之理等語，然查，依前開說明，管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求之是否成立無涉，準此，原告既提出前揭規約，主張被告應受規約第42條合意管轄之拘束，按諸民事訴訟法第24條規定，本院即非無管轄權。至被告是否為原告社區區分所有權人涉及實體上之認定，自不能據為定管轄之標準。且縱無規約合意管轄之適用，惟本件原告向被告請求給付管理費，係屬關於財產管理有所請求而涉訟，而原告管理財產之所在地，係位於新竹縣寶山鄉○○村○○○路1號，亦有公寓大廈管理組織報備證明附卷足稽，故本院自有管轄權。

原告起訴主張：

㈠依開發進度及範圍，愛迪生社區分為A、B、C三區，被告所有坐落新竹縣寶山鄉○○段868地號土地，於社區中編號為A022，故其當為原告社區之區分所有權人。而依愛迪生科學園大山莊社區規約第23條之規定：「區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項，公共基金。營建衝擊費。管理費。公共工程費」，同規約第38條亦規定：「本社區區分所有權人或住戶，若在規定之日期前未繳納應繳金額時，應加繳遲延利息，‧‧‧積欠應繳納之費用已逾二期或達相當金額，經相當期間之催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，被告應繳之公共工程款及管理費業經歷次所有權人會議決議通過，然其就積欠之管理費屢經催告卻仍遲不繳付，故原告爰依社區規約第23條、第38條及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，訴請被告繳納。

㈡按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」公寓大廈管理條例第53條定有明文。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：

㈠依建築法第11條規定之一宗建築基地。㈡依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」；另依內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務而訂定之「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第2條規定，其適用之範圍包括：㈠依建築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。㈡依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織‧‧‧。故受理報備證明聲請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合報備處理原則所適用之主體，即應予審核。非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1、2款情形而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市）主管機關依公寓大廈管條例施行細則第12條第3款認定該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。

㈢是以，系爭社區其各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使用之圖書室、籃球場、網球場、兒童遊樂區、社區文化中心等，並有公共之地下管線、電信消防機房設備、污水下水道、地界邊坡、地下排水系統等公共設施及社區水土養護工程等，在使用上及管理上具有相互關聯之整體不可分性，且主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定系爭社區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」並發給「公寓大廈管理組織報備證明」，故系爭社區自有公寓大廈管理條例第53條之適用，原告依規約之約定，向被告請求給付管理費，自屬依法有據。至於被告所稱於愛迪生社區內僅有一塊土地顯與公寓大廈管理條例第53條違反等語，顯係以公寓大廈管理條例第3條第2款規定，所指一般公寓大廈及區分所有之概念，與本件訴訟愛迪生社區屬集居地區之情形並不相同，自難以此抗辯其非社區之區分所有權人，而無公寓大廈管理條例相關規定之適用，況被告亦已依規約約定及區分所有權人會議決議繳納95年度以後之管理費，其抗辯非區分所有權人顯自相矛盾。

㈣復按公寓大廈管理條例第23條第1項規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要為各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質，係多數區分所有權人平行意思趨於一致之合同行為，而發生一定私法上效力，有關管理費之繳納等相關規定，規約既有約定且乃經愛迪生社區91年度區分所有權人會議就應納額度可決通過，依法即對全體區分所有權人發生效力，無論被告是否參與區分所有權人會議，亦無論是否同意該決議內容，該會議決議未依法聲請撤銷之前，被告即應受該決議拘束，而有依照決議繳納管理費之義務。

㈤另就申請報備部分，93年之區分所有權人會議決議要向主管機關報備，在申請報備過程中，因新竹縣寶山鄉公所承辦人員向管理委員會陳稱只要提出建物所有權人相關資料即可，故管理委員會乃以當時於社區已蓋建物之區分所有權人，向新竹縣寶山鄉公所申請報備，並准以備查。

㈥歷次承購戶大會、住戶大會決議效力：按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（有最高法院92年台上字第2517號判決意旨可資參照）。再按民法第56條規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」。有關原告社區土地開發事宜及相關公共基金及費用繳納，乃由區分所有權人經由歷次承購戶大會及住戶大會之決議通過，依法對全體區分所有權人發生效力，退步言之，被告主張歷年之承購戶大會決議及住戶大會決議方法違反法令規定，然既未經判決撤銷，乃屬合法有效之決議。

㈦被告應否受歷年承購戶大會及住戶大會決議之拘束：依公寓大廈管理條例第53條及同條例施行細則第12條規定，原告管理權及於被告，另公寓大廈之區分所有權人會議，主要為各區分所有權人之利害關係事項而召開，其決議之性質，主要為各區分所有權人平行意思趨於一致之合同行為，而發生一定私法上效力，有關公共工程費及管理費之繳納等相關規定，乃經愛迪生社區區分所有權人會議就應納額度可決通過，依法即對全體區分所有權人發生效力，且原告社區自84年承購戶大會之後，即每年定期召開所有權人會議選任管理委員會委員，並就社區土地開發及建設等公共事務討論議決，故原告之管理委員組織有其一體連貫性，且被告亦已依歷年承購戶大會決議繳納應負擔之公共工程款，及95年度以後之管理費，顯見被告已自認就系爭土地應受公寓大廈管理條例之規範而應受歷年承購戶大會及住戶大會決議拘束。

㈧原告對被告抗辯所為之陳述：

⒈被告辯稱原告於94年9月16日始向主管機關報備組織成立管理委員會，故原告於報備成立前並無管理費請求權等語。惟按公寓大廈管理條例雖規定管理委員會應向地方主管機關報備，然僅屬於備查性質，報備與否，並非公寓大廈管理委員會成立之要件，亦不影響區分所有權人會議決議之成立、生效，故被告抗辯就94年9月16日主管機關同意備查前之管理費原告無請求權等語，顯無理由。

⒉又被告就本件公共工程款部份已為給付，故其乃承認其為區分所有權人；而被告清償32,400元之部分，自已構成民事訴訟法上之自認。此外，被告代理人曾表示，原告94年以前之管理費過高，不合理，所以僅繳納95年後已經減輕後的管理費用。

㈨綜上，爰依公寓大廈管理條例第53條、施行細則第12條及原告91年社區區分所有權人會議決議之規定提起本件訴訟，請求被告給付91年7月1日至97年3月31日之管理費。並聲明：

⒈被告應給付原告84,000元，及自附表所示利息起算日起至清償日止按年息5%計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。被告則以：

㈠依原告組織報備證明，該組織於94年9月16日始成立。因此，原告主張94年9月16日前之管理費，是否具有請求之合法性，懇請法院依權責裁決。97年7月中旬，原告曾就本件請求給付管理費事件，向臺灣臺南地方法院聲請支付命令，然經被告提出異議後，不知何故，原告竟撤回訴訟。孰料，原告卻於同年11月15日以民事起訴方式向本院提起訴訟，如此多次之法院書信往來，其目的顯係令被告疲於應付。此外，被告於上開期間曾多次去電原告，表明願意調解，惟原告皆不予理會，僅表示本案件已由律師處理中。

㈡原告於該地區僅有土地，未有建物，管理費卻與該地區住戶相當實不合理，而管理費雖自95年1月起調降為每10坪120元，然未為合理之調降，仍比照未住戶標準收取管理費，如此對於僅有土地之所有權人實不公平。又原告調降管理費後，被告於97年10月15日已將95年1月至97年12月止共計43,200元之管理費匯款予原告。

㈢被告就下列事項對原告提出質疑，茲說明如下：

⒈依原告社區管理規約，於93年7月31日經管理委員會決議通過、於93年12月4日經區分所有權人會議決議通過；該規約訂立於93年12月4日（第47條），及管理費收取辦法，須經區分所有權人會議通過後方能執行，但原告卻以91年12月8日之住戶會員大會紀錄作為收費標準，並向區分所有權人收取管理費，此為不合法之舉。

⒉原告於94年9月16日向主管機關申請設立管理委員會，並取得法人資格，在此之前原告無法人資格，相對於區分所有權而言，原告當然無法律所訂請求之權利。

⒊原告對空地所有權人收取與住戶相同之管理費，為不合理，且不合法。95年1月起調降管理費，明訂住戶每月每10坪之管理費為250元，未住戶每月每10坪則為100元；但空地所有權人之管理費用，卻未調降，且此辦法中之住戶意指何人？是指已蓋好建物但尚未居住者，抑是尚在起造之建物者。

⒋原告提出之91年住戶大會會議記錄中記載出席人數是139戶，同意票為135票，反對票4票，為應出席戶數302戶之46％，顯然與公寓大廈管理條例第31條之規定相違背。另同法第34條也規定要送交主席簽名，然未見主席簽名，並與以往會議紀錄呈現方式不同，顯違背法律規定，故被告認為91年12月8日之會議記錄應無法律依據，收費標準亦不合法。

㈣原告於93年12月4日召開之區分所有權人會議，出席人數共21位，並以上開人數向主管機關申請組織報備證明，嗣於94年9月16日獲准設立。故而，原告社區之區分所權人只有22位成員，而被告既非該組織之成員，未曾主動或被動加入該組織，亦未參與該組織之區分所有權人會議，故原告無權利用管理委員會之名義向被告請求給付管理費。

㈤另被告所有之系爭土地購自寶園工程顧問有限公司，與原告無任何關係，原告要求被告給付管理費顯無理由。至於被告交付43,000元管理費予原告乙節，因被告旅居國外多年，父母年歲已高，世居鄉下不懂法律，於原告向法院提起支付命令後，恐被告財產將受強制執行，被告父親乃交付上開管理費，並非承認有本件債務。

㈥綜上，原告之訴顯無理由，並聲明：

⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。

⒉訴訟費用由原告負擔。兩造不爭執之事項：被告所有坐落新竹縣寶山鄉○○路868地號土地，係位於原告管理之愛迪生科學園大山莊社區範圍內，被告所有前揭土地現係空地等情，有兩造不爭執之土地登記謄本可參。

本件爭點及本院之判斷：

㈠本件是否有公寓大廈管理條例第53條之適用？

⒈按公寓大廈管理條例第3 條第1 款規定該條例所稱之「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。而同條第2款至第4款及第8款則分別規定「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「專有部分」係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；「住戶」則指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。參酌上開規定意旨，該條例所規範之公寓大廈，除建築形式上合於第一款所指之要件外，尚應符合數人區分一整體性之建築物而各有其專有部份，並就共有部分按其應有部分有所有權之要件，若無住戶公共使用之共有部分，則無所謂公共管理之問題，即無適用公寓大廈管理條例予以規範管理之必要。又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，固亦為同條例第53條所明定，然依其規定，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之各區分所有人，有按其應有部分有所有權（分別共有）之共同設施（共用部分）為前提，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定。本件被告在愛迪生科學園大山莊社區內並無建築物，亦無擁有或使用專有部分，僅為系爭868地號土地之所有權人，而系爭土地並無與該社區內之建物、土地登記為共有部分之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽，是以，系爭土地既非屬區分所有建物，且無共同使用部分，被告應非該社區之區分所有權人或住戶，自無公寓大廈管理條例之「適用」。

⒉次按，公寓大廈管理條例第53條規定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：依建築法第11條規定之一宗建築基地。依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓大廈管理條例施行細則第13條亦定有明文。本件原告雖主張愛迪生科學園大山莊社區乃依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，且其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，屬公寓大廈管理條例第53條及施行細則第13條所稱之集居地區，其管理及組織應有公寓大廈管理條例規定之「準用」等語。惟查，公寓大廈管理條例第53條所稱管理及組織準用該條例之集居地區，其要件乃係該集居地區有多數各自獨立使用之「建築物、公寓大廈」，且該等「建築物、公寓大廈」之共同設施之使用與管理具有整體不可分性者而言，此觀上開公寓大廈管理條例第53條之規定甚明。準此，被告在原告所屬社區內並無有任何建築物或公寓大廈之所有權，亦無居住或使用該等建築物或公寓大廈之事實，為兩造所不爭執，依法自無「準用」公寓大廈管理條例有關管理及組織之可能，是原告僅以所屬之愛迪生科學園大山莊社區乃依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，而被告為社區內土地所有人，即認被告應屬社區區分所有權人，並有依公寓大廈管理條例規定及社區規約之約定，繳交相關管理費及公共工程費，顯乏所據，無足採認。

⒊末按公寓大廈管理條例之立法目的，係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，此觀該條例第1 條第1 項之規定自明。準此，公寓大廈管理條例旨在規範公寓大廈「住戶」之權利義務及其管理、組織，非在解決土地相鄰關係之權利、義務，因此，縱依該條例第53條之規定，得準用公寓大廈管理條例之管理及組織者，亦應為各自獨立使用之建築物、公寓大廈之住戶，故被告於系爭868地號土地上未建有建築物或公寓大廈，其自非屬各自獨立使用之建築物、公寓大廈之住戶，即無從適用或準用公寓大廈管理條例之規定甚明，從而，本件自無從適用公寓大廈管理條例第53條之規定。

㈡被告是否應受原告區分所有權會議之拘束？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告為原告社區之區分所有權人，依91年度住戶大會會議決議，被告受有規約之拘束，而有給付管理費之義務乙節，固據提出84年6月23日、85年6月9日、同年10月13日承購戶大會會議記錄，86年3月16日、87年4月26日、88年8月21日、90年1月7日、91年12月8日住戶會員大會會議記錄，92年12月6日、93年12月4日、95年1月7日、98年1月11日、同年6月27日、同年7月7日區分所有權人會議會議記錄，及93年度區分所有權人會議簽到簿，暨內政部80年1月11日台（80）內營字第8075472號函、新竹縣政府81年6月16日81府建都字第11711號函、新竹縣政府建設局雜項執造等為證。惟參酌上開會議記錄及簽到簿，均未曾有被告出席之紀錄，且原告亦未能提出積極事證證明被告曾參與原告社區之會議或提出被告承購時所簽訂之契約或被告確係包括在原告所屬社區之區分所有權人範圍內，是依前揭法律意旨，尚難認原告前揭主張為真實。

⒉又原告雖主張該社區申請報備時，主管機關僅要求將建物所有權人提列，故報備文件僅列22人，然實際開會人數已達法定出席人數云云，惟原告對此並未舉證以實其說，故其所為之上開主張實難信實。

⒊雖原告另主張被告已清償95年度以後之管理費32,400元，故被告即已自認其就系爭868 地號土地應受區分所有權會議之拘束等語，此為被告所否認，並辯稱給付之43,200元部分，係因被告旅居國外多年，父母年歲已高，世居鄉下不懂法律，於原告向法院提起支付命令後，恐被告財產將受強制執行，被告父親乃交付上開管理費，並非承認有本件債務等語。查原告前向臺灣臺南地方法院聲請對被告核發97年度司促字第26002 號支付命令，該支付命令送達臺南縣東山鄉○○村○ 鄰○○路56號之被告戶籍址後，由被告之兄乙○○代被告撰狀聲明異議，嗣原告具狀撤回該訴訟，被告之兄乙○○於97年10月15日匯款43,200 元予原告等情，有臺灣臺南地方法院97年度司促字第26002號支付命令、民事支付命令異議狀、民事聲請狀、高雄銀行入戶電匯匯款回條等附卷可稽。次查，被告自96年8月24日出境後，迄今未曾入境中華民國，亦有內政部入出國及移民署98年8月4日移署資處亦字第0980112104號函暨檢附之被告入出國日期證明書在卷可憑。準此，前揭支付命令送達被告位於臺南縣之戶籍址時，被告當時人係在國外而未住於前揭戶籍址，且前揭聲明異議之撰狀人及匯款回條上之匯款人均係被告之兄乙○○，因此，被告前揭抗辯係因家人收受支付命令後，擔心被告名下之財產遭受強制執行遂匯款43,200元予原告一節，尚非屬全然無據。參以，原告始終未能舉證證明被告曾參與原告社區之會議或提出被告承購時所簽訂之契約或被告確係包括在原告所屬社區之區分所有權人範圍內，本院實難僅憑被告係社區內系爭土地之所有人及被告之兄乙○○曾匯款43,200元予原告之事實，即得推論被告具有社區區分所有權人身分，並應受區分所有權會議之拘束之事實。

⒋綜上，本件既不適用公寓大廈管理條例第53條之規定，而原告復未能舉證證明被告應受規約拘束之合意，則被告抗辯其不受區分所有權會議之拘束，自屬可採。

㈢從而，原告本於社區規約第23條、第38條，91年社區區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，起訴請求被告給付積欠之管理費84,000，及自如附表所示之利息起算日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，即屬無理，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。