臺灣高等法院98年度上易字第735號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度上易字第735號

上訴人

彬城工程有限公司

法定代理人

丁○○

上訴人

上弘泰股份有限公司

法定代理人

甲○○

上訴人

丙○○

共同訴訟代理人

王雅慧律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

黃英豪律師

　　　　　　陳培仁律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國98年6月30日臺灣基隆地方法院98年度訴字第158號第一審判決提起上訴，經本院於98年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國98年1月14日在原法院97年度執字第466號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序中，得標買受臺北縣金山鄉○○段36建號建物即門牌號碼臺北縣金山鄉○○路84號1、2樓及如附圖所示1層68.29平方公尺、2層21.15平方公尺、3層82.8平方公尺、陽台6.76平方公尺之增建部分（即系爭執行事件拍賣公告標示第1827建號未辦理建物所有權第1 次登記之建物，下稱系爭增建物）房屋所有權（上開36建號建物及系爭增建物下合稱系爭房屋）及其坐落之臺北縣金山鄉○○段344、345地號土地所有權全部（下合稱系爭土地），原法院於98年2月2日發給被上訴人系爭房屋及系爭土地之不動產權利移轉證書，被上訴人並於98年2 月17日辦畢上開36建號建物及系爭土地之所有權移轉登記，詎上訴人共同無權占用系爭房屋，屢經催討無著，爰依所有物返還請求權，訴請上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人等語。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對上訴人之上訴則聲明駁回上訴。

二、上訴人則以：被上訴人雖在系爭執行事件中標得系爭房屋，然拍賣公告上已表明系爭房屋因借用而不點交，被上訴人始得以低於市價標得系爭房屋及土地。因上訴人丙○○（下稱丙○○）貸予原系爭房屋所有權人鄭榮華新台幣（下同）2,200萬元（下稱系爭借款），雙方乃90年1月13日約定以使用系爭房屋代替利息之給付。丙○○與鄭榮華簽定之使用同意書（下稱系爭使用同意書）載明：「甲方（即鄭榮華）因周轉需要向乙方（即丙○○）借貸共計新臺幣貳仟貳佰萬元整。因無能力償還，故同意就其所有座落台北縣金山鄉○○路84號之房屋（含增建部分），讓予乙方無償使用至中華民國115 年12月30日止…」等語，系爭借款之利息即為上訴人使用系爭房屋之租金，丙○○與鄭榮華間應已成立租賃契約，且租賃期限至115年12月30日止，依民法第425條買賣不破租賃規定，丙○○應有權占有系爭房屋。另丙○○為上訴人彬城工程有限公司（下稱彬城公司）、上弘泰股份有限公司（下稱上弘泰公司）之董事，乃提供系爭房屋供其等設立登記及信件往返使用，上訴人係合法占有系爭房屋等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、被上訴人主張：其為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋；上訴人固不爭執共同占有使用系爭房屋之事實，惟否認其等占有系爭房屋係無權占有，並以前詞置辯。茲審酌析述如后：

㈠按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第759 條定有明文。次按基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759 條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判例意旨參照）。本件被上訴人主張：伊標得系爭房屋，原法院業於98年2月2日發給伊系爭房屋及土地之不動產權利移轉證書，伊並於98年2 月17日辦畢上開36建號建物及系爭土地所有權移轉登記，系爭房屋為其所有，業據其提出土地及建物登記簿謄本及不動產權利移轉證書等影本各1 份為證（見原審卷第8、9頁、本院卷第32至34頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無訛。系爭增建物部分雖屬未辦理保存登記之建物，但被上訴人經由法院強制執行程序業已取得其所有權，是被上訴人為系爭房屋之所有權人乙節，應堪認定。而系爭房屋現為上訴人共同占有，有彬城公司、上弘泰公司變更登記表影本各1 份可參（見原審卷第26至31頁），並為上訴人所自認（見本院卷第26頁反面），是上訴人均為系爭房屋之占有人，亦堪認定。

㈡次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。

㈢上訴人辯稱：因被上訴人之前手鄭榮華積欠丙○○系爭借款，雙方於90年1 月13日簽訂系爭使用同意書，約定以使用系爭房屋代替利息之給付，期限至115 年12月30日止，是系爭使用同意書性質上為租賃契約，應有民法第425 條買賣不破租賃規定之適用等語。經查：按民法第421 條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之」，是租賃與使用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借賃為無償，如將物交由他人使用，而有收取對價者，方為租賃。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照），揆諸系爭使用同意書載明：「甲方（即鄭榮華）因週轉需要向乙方（即丙○○）借貸共計新台幣貳仟貳佰萬元整，因無力償還，故同意就其所有座落於台北縣金山鄉○○路84號之房屋（含增建部分），讓予乙方無償使用至中華民國115 年12月30日止，唯恐口說無憑，特立此同意書」等語（見本院卷第7 頁），該文字已表明丙○○係無償使用系爭房屋，此外，自系爭使用同意書內容亦無從得知丙○○與鄭榮華間就系爭借款有何利息之約定，及如何以其利息作為使用系爭房屋對價之約定，自不足據此認定丙○○與鄭榮華間就系爭房屋有租賃契約存在。況「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第425 條定有明文。本件上訴人所辯丙○○與鄭榮華間之租賃契約係自90年1月13日起至115年12月30日止，期間長達25年餘，上訴人並未舉證證明系爭使用同意書業經公證，是其所辯丙○○與鄭榮華間就系爭房屋有租賃關係存在乙節縱屬實在，依上揭民法第425條第2項規定，亦無該條買賣不破租賃之適用，是上訴人據以抗辯丙○○基於買賣不破租賃之規定有權占有系爭房屋，委無足採。

㈣上訴人復辯稱：被上訴人雖在原法院民事執行處標得系爭房屋，然拍賣公告上已表明系爭房屋因借用而不點交，被上訴人始得以低於市價而拍得系爭房屋等語，惟查：丙○○與鄭榮華間之系爭使用同意書契約，並無上開民法第425 條買賣不破租賃規定之適用，且該契約之性質係屬債權契約，依債之相對性，該契約之效力自不及於被上訴人。又執行法院係以丙○○與鄭榮華間就系爭房屋有使用借貸關係存在為由，而於拍賣公告上載明系爭房屋拍定後不點交，其意僅是指拍定後法院不負責點交系爭房屋予拍定人，非謂丙○○於拍定後仍有權繼續使用系爭房屋。另系爭房屋之拍定價格高低，乃取決於市場需求，與上訴人是否有權占有系爭房屋無涉，上訴人此部分所辯，亦無可採。

㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項著有明文，依前開㈡之說明，上訴人既未能就其占有系爭房屋係有正當權源之事實舉證證明之，系爭房屋之所有權人即被上訴人依民法第767條第1項規定，訴請上訴人遷讓交還系爭房屋，即應認有理由。

四、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又系爭增建物係臺北縣汐止地政事務所受法務部行政執行署板橋行政執行處囑託於95年9 月22日測量，並編列為臺北縣金山鄉○○段1827建號以便查封之用（見本院卷第50、51頁），惟該1827建號依土地登記規則第139條規定，並非永久編列之建號；且於98年2月9日該處函囑辦妥塗銷查封登記後，現地籍資料已無該建號之存在，有臺北縣汐止地政事務所98年10月28日北縣汐地登字第0980014994號函可按（見本院卷第53頁），為求明確，爰依職權逕予更正如前揭主文第3 項所示，併此敘明。

五、兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此指明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。

民事第四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。