臺灣高等法院 - 98年度上字第1091號（返還訂金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　98年度上字第1091號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　屠啟文律師複　代理人　陳繼民律師被上訴人　　乙○○ 訴訟代理人　蘇美玲律師上列當事人間請求返還訂金等事件，上訴人對於中華民國98年9 月17日臺灣士林地方法院98年度訴字第547號第一審判決提起上訴，本院於99年3月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段1小段107之2地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○路○段129巷35號2樓、地下停車位1個（下稱系爭房地），係由訴外人風雲建設股份有限公司（下稱風雲公司）於民國（下同）84年間所預售，並興建完成達90％，嗣於85、86年間因倒閉而停建，因伊對風雲公司有工程款債權，為確保該債權得以獲償，乃自86年起自行接水接電、占有使用系爭房地。嗣被上訴人投資之鎮暘建設開發有限公司（下稱鎮暘公司）於96年底接手系爭房地，並於97年2月22日與伊簽訂預購房屋預約單（下稱系爭預約單），約明預定銷售坪數10.51坪、每坪新臺幣（下同） 28萬元及地下車位1個110萬元，即總價404萬元向被上訴人買受系爭房地，茲該預約單就各樓層戶數、面積、地下室車位位置及數量均屬得確定，且伊已於同日交付訂金40萬元之支票予被上訴人，並依約自系爭房地遷出、移轉系爭房地之占有予被上訴人，顯見兩造於簽訂系爭預約單時之真意即為完成買賣之意思表示，即預約單之性質應係本約，兩造就系爭房地之買賣契約已成立。又被上訴人投資之鎮暘公司於97年4月9日取得系爭房地之建造執照時，於2樓A戶原規劃為1 層4戶，10.58坪之套房。嗣被上訴人指定之建案聯絡人通知伊簽訂正式買賣契約時，竟告知已將小坪數套房取消，變更為一層三戶，為較大坪數之設計，經伊表明不同意變更，被上訴人仍置之不理，竟以伊未配合出面簽訂正式買賣契約為由，解除兩造間買賣契約，有違誠信原則，被上訴人之解約自非合法。又既因可歸責於被上訴人變更建築設計之事由，致被上訴人無法依約給付，依民法第249條第3款規定，被上訴人應加倍返還定金80萬元。且被上訴人已將變更設計後之房屋出售他人，已屬給付不能，依民法第226條之規定，伊亦得依系爭房地現時適當之交易價格與原約定價格之價差，請求被上訴人負損害賠償。茲系爭房地鄰近捷運雙連站，交通便利且商業機能發達之精華地區，參諸附近房屋市價應認房價以每坪43萬元、車位每個180萬元為合理，是伊另得向被上訴人請求之損害賠償為2,276,500元〔（43萬－28萬） ×10.51坪＋（180萬－110萬）〕元。合計伊得向被上訴人請求3,076,500元（80萬＋2,276,500）。縱認系爭預約單性質為買賣契約之預約，惟該預約單係因上開可歸責於被上訴人之事由致不能履行及給付不能，伊亦得請求被上訴人加倍返還所受之定金及賠償損害。爰依民法第249條第3款及第 226條之規定，求為命被上訴人應給付上訴人3,076,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息；及以供擔保為條件宣告假執行之判決。二、被上訴人則以：上訴人對原建商風雲公司是否有工程款債權，與伊無涉。且兩造訂立之系爭預約單之約定事項第1條載明：「訂購人同意於賣方正式請領建築執照後兩週內，正式與賣方簽定『房屋預售買賣契約書』」，即明確約定於取得建築執照後兩週，正式簽訂房屋預售買賣契約書，該預約單之預約性質表露無遺，無待另行解釋契約文字或探求雙方立約真意。伊自97年4月9日領取建築執照後，即指定承辦人楊濟輝與上訴人聯繫簽訂買賣本約事宜，均遭上訴人藉口拖延，伊乃分別於同年7月21日、31日以存證信函正式催告上訴人前來簽約及付款，均未獲置理，伊不得已乃於同年8月14 日第三度定期催告上訴人前來簽約，同時表示逾期未履行，即以該函作為解除契約之意思表示，上訴人逾催告期限仍未前來簽約付款，是伊解除契約於法有據。姑不論伊依預約所承擔之義務僅係訂立本約，而非立即履行交付系爭房地之義務，況系爭房地於竣工、取得使用執照前，伊仍可再申請回復為原設計，是伊於97年7月7日申請變更設計乙事（按迨同年8月底始獲建管單位核准），並不妨礙伊履行預約，上訴人據此為其不簽立本約及付款之理由，並不足採。縱認伊申請建築執照變更乙事確足影響上訴人簽訂本約，惟上訴人屢經伊催告仍不履行簽約及付款之義務，自受催告時起即付有給付遲延之責，依民法第231條第2項前段規定，上訴人對於因不可抗力所生之損害，亦應負責。茲伊為恐上訴人拖延不決，致受難以彌補之損失，乃向建管單位申請變更設計（變更後該戶房屋之坪數由原來10.58坪變更為36.48坪），此變更係因應上訴人遲延所致，自不可歸責伊。茲伊並無不能履行之情事，上訴人請求伊加倍返還定金及賠償損害，顯無理由等語置辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人3,076,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、查兩造於97年2月22日就系爭房地簽訂系爭預約單，上訴人同意於被上訴人正式請領得建築執照後兩週內，正式與被上訴人簽訂「房地預售買賣契約書」，預定銷售坪數為10.51 坪，單價每坪28萬元，另地下1樓車位1個110萬元，系爭房地含車位總價為404萬元，並約定兩造於日後均按地政機關核定之面積為計算總價基準。上訴人依約於簽約當日給付面額40萬元支票予被上訴人以為定金。被上訴人則於97年4月9日取得系爭建案之建造執照。嗣被上訴人分別於97年7月21 日、7月31日二次催告上訴人於5日內出面洽談或簽訂買賣契約，該意思表示分別於同年7月23日、年8月1日到達上訴人。被上訴人於同年8月18日再次發函催告上訴人，催其於3日內出面訂立買賣契約本約，逾期即以該函件解除系爭預約單。該意思表示已於同年8月21日到達上訴人等情，有系爭預約單、支票、存證信函及建造執照等為證（調解卷第10至13、44至54頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。五、上訴人主張伊與被上訴人簽訂系爭預約單之性質為本約，被上訴人投資之鎮暘公司將系爭房地變更為較大坪數之設計，因此可歸責於被上訴人變更建築設計之事由，致被上訴人無法依約給付，依民法第249條第3款規定，被上訴人應加倍返還定金，且被上訴人已將變更設計後之房屋出售他人，已屬給付不能，依民法第226條之規定，伊得請求賠償損害等語；被上訴人則以上開情詞置辯。是本件應審酌者為，㈠系爭預約單之性質為預約或本約？㈡系爭預約單是否因可歸責於被上訴人之事由，致不能履行或給付不能？㈢上訴人得否請求被上訴人加倍返還訂金？㈣上訴人得否請求被上訴人賠償系爭預購房屋預約單給付不能所受之損害？金額若干？六、系爭預約單之性質為預約或本約？㈠按契約有預約與本約之分，所謂預約乃約定將來訂立一定契約之契約，若需依預約另行訂立契約為履行者即屬本約。兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年臺上字第964號判例）。㈡兩造於97年2月22日就系爭房地簽訂系爭預約單，預定標的為「門牌號碼台北市○○區○○路二段129巷35號2樓，地下一樓車位乙個暨其他坐落台北市○○區○○段一小段107-2地號應有部分之房地（正確門牌號碼以地政事務所核定者為準）」，預定銷售坪數為10.5坪，上訴人並同意於被上訴人正式請領得建築執照後兩週內，正式與被上訴人簽訂「房地預售買賣契約書」，且約定兩造於日後均按地政機關核定之面積為計算總價基準，已如前述，則不惟契約名稱將「預購房屋契約書」中「契約書」3字刪除，標明為「預購房屋預約單」，更約定兩造需於被上訴人正式請領得建築執照後兩週內，另簽訂「房屋預售買賣契約書」，且就買賣標的、坪數亦僅為預定，房地總價雖約明為404萬元，但預約單第4條亦明定「買賣雙方於日後均按地政機關核定之面積為計算總價基準」，並以手寫方式註記「依坪數核計多補少退，計價標準每坪NT$280,000元」，即總價因坪數變動亦有變動之可能，復於第5條約明「本預約書為預約款之臨時憑證，於簽定正式合約後，賣方收回作廢」（調解卷第10頁），是系爭預約單之內容，在在均顯示其為買賣契約之預約，兩造依此預約，須另行訂立正式之房地預售買賣契約。㈢雖上訴人主張原建商風雲公司已完成系爭房地工程90％，尚未請領使用執照即於85、86年停建，伊對風雲公司有工程款債權，遂自86年起自行申請臨時水電、占有使用系爭房屋達10年之久，是被上訴人投資之鎮暘公司接手系爭房地，與伊簽訂系爭預約單時，各樓層戶數、面積，地下室車位及數量得確定，伊簽約始自系爭房地遷出、移轉占有予被上訴人，系爭預約單之性質當屬本約等語。然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例），查系爭預約單不惟契約名稱，且其約定內容均顯示為預約性質，且預約單之目的，在約定將來訂立一正式契約，已如前述，自無捨棄文字，反曲解為本約；至風雲公司是否積欠上訴人工程款，上訴人是否因而占有系爭房地，亦係其與風雲公司債權債務，與是否無權占有之問題，亦不足為系爭預約單為本約之認定，是上訴人主張系爭預約單之性質為本約，並無可取。七、系爭預約單是否因可歸責於被上訴人之事由，致不能履行或給付不能？㈠依系爭預約單之約定，兩造應於被上訴人正式請領得建築執照後兩週內，另簽訂本約，已如前述，被上訴人係於97年4月9日取得系爭建案之建造執照，是兩造應於97年4月9日之兩週內就系爭房地簽訂買賣本約。㈡上訴人雖主張被上訴人自承將系爭房地售予他人，兩造簽訂買賣契約已屬給付不能；另被上訴人投資之鎮暘公司於97年7月7日申請第一次變更設計，考量變更前所需委請建築師重新規劃內部隔間等作業時間，顯見被上訴人及鎮暘公司於97年4月9日取得建造執照後，即著手變更設計，並刻意隱暪上訴人，故未能簽訂正式契約，係因被上訴人逕行變更設計，侵害上訴人權益之違約行為所致等語。查證人即與被上訴人合建系爭房地之鎮暘公司負責與上訴人聯繫之楊濟輝證稱：在97年4月中旬拿到建照，即製作合約書準備簽立房屋買賣契約，約97年4月20日伊有通知上訴人簽約，上訴人表示手頭上不方便將緩幾天，伊同時亦提醒此為小坪數，目前的政府政策，小坪數似無法貸款，請其留意買賣資格，上訴人表示會再聯繫，但沒有聯絡。伊前後與上訴人聯絡6、7次，但上訴人均未來簽約，嗣7月初時，伊口氣較硬，請上訴人看是要簽約或解約，請上訴人在7月10日到公司來，但仍然未來。後來伊即打電話告訴上訴人，表示沒辦法向公司交代始寄存證信函（調解卷第84頁）、兩造嗣未再簽訂正式的房地預售買賣契約書，建照下來後，從97年4月中旬開始，伊與上訴人聯繫，共打了6、7次電話，每次均找到上訴人，上訴人前1、2次表示在外地工作，不在臺北。第3次時表示手頭不方便，請求給予寬限時間。前3次聯繫時，伊有跟上訴人說政府的政策有變更，小套房可能無法貸到7成，請其注意。第4次聯繫時，上訴人有問如果解約，是否會給補償金，伊表示請示後再回覆。第5次聯繫時，有告訴上訴人可同意解約並補償上訴人20萬元，上訴人當天未答覆，表示再考慮看看。直至97年6、7月間第6次聯繫時，問上訴人是要簽約還是解約，上訴人仍表示再看看，並說會主動聯繫。第7 次聯繫時，伊告訴上訴人要發存證信函，後來才發被證5 到被證7的存證信函；在取得建照前，即有買主要求更改設計為一層三戶....當時伊認為上訴人一直不配合，會影響工程的進行，才決定先變更設計，直至解約後，始依變更後的設計來施作二樓的工程。一層三戶與一層四戶的不同，在於管道間及隔戶牆會不同。鎮暘建設接手時，結構體已完成90％，隔戶牆已經隔好了，除6樓以外其他各樓層都是一層四戶等語（原審卷第42至43頁），是依證人楊濟輝所述，伊自97年4月20日起，持續6、7次與上訴人聯繫，通知上訴人簽訂正式買賣契約。㈢再佐以被上訴人分別於97年7月21日、97年7月31日以台北民生郵局第1378號存證信函、西松郵局第2031號存證信函催告上訴人於5日內出面洽談或簽訂買賣契約，該意思表示分別於97年7月23日、97年8月1日到達上訴人。復於97 年8月18日再以台北光復郵局第1724號存證信函催告上訴人，催其於3日內出面訂立買賣契約本約，逾期即以該函件解除系爭預購房屋預約，該意思表示已於97年8月21日到達上訴人（調解卷第47至54頁），已如前述，堪認被上訴人於取得建造執照後先多次口頭聯繫上訴人，促上訴人簽訂買賣本約，復於97年7月間起陸續3次以存證信函催告上訴人簽訂買賣本約。然上訴人仍未於期限內與被上訴人簽約，是被上訴人以上訴人遲未依系爭預約單簽訂本約為由，通知上訴人於3日內出面訂約，逾期即以同函件解除系爭預購房屋預約不另通知，該意思表示於97年8月21日到達上訴人，即生解除之效力。足認系爭預約單於97年8 月21日未經被上訴人解除前，係因可歸責於上訴人之事由而未能訂立買賣本約。至97年8月21日後，系爭預約單既已解除，則兩造均已無履行之義務。㈣至上訴人主張係被上訴人變更設計，迫其將買賣標的之坪數改為大坪數，其始未簽訂買賣契約一節，為被上訴人所否認。證人即上訴人之妻李麗玉雖證稱伊等找不到被上訴人，故無法簽成房地預售買賣契約書。在簽訂系爭預約單後，大概在97年6月左右，上訴人才第一次接到被上訴人的電話，伊聽上訴人轉述，被上訴人沒說要簽約，惟拿20萬元要求伊等棄權，後陸續打了幾次電話也是同樣的內容，最後一通是告訴伊等準備接存證信函等語（原審卷第43頁正、反面），惟其所為被上訴人未要求上訴人簽約，反欲以20萬元解除系爭預購房屋預約之證詞，非出於其所親自見聞，而係經上訴人之轉述，故其證言自難憑採。況被上訴人係於97年7月7日始將原小坪數之設計變更為大坪數之設計，並向臺北市都市發展局申請第一次變更設計，此為兩造所不爭執（原審卷第128頁），而臺北市政府都市發展局於97年8月20日核准變更設計，此經本院向臺北市建築管理處調閱系爭房屋之建築執照及變更設計執照卷核閱無誤，均距被上訴人於97年4月9日取得系爭建案之建造執照3個月之久，其間被上訴人數次與上訴人聯繫訂約事宜，亦如前述，實難認上訴人所指系爭房地未訂立買賣本約乃因被上訴人變更設計所致為可採。㈤又上訴人主張考量變更前所需委請建築師重新規劃內部隔間等作業時間，顯見被上訴人及鎮暘公司於97年4月9日取得建造執照後，即著手變更設計，故未能簽訂正式契約，係因被上訴人逕行變更設計，侵害上訴人權益之違約行為所致等語。然系爭預約單係屬預約之性質，預約之權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，是兩造僅負完成本約之義務，上訴人尚不得要求被上訴人履行本約之內容。且按起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工，如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理，建築法第39條前段定有明文，是起造人於施工中仍得變更設計，惟應依建築法相關規定申請。證人楊濟輝證稱直至解約後，始依變更後的設計來施作二樓的工程、一層三戶與一層四戶的不同，在於管道間及隔戶牆會不同等語（原審卷第42頁背面），是以被上訴人縱於97年7月7日申請變更設計，然依建築法令既仍可於竣工前再次變更回原設計，無礙上訴人履行簽訂正式買賣契約之義務，況臺北市政府都市發展局於97年8月20日核准變更設計，衡諸時間點，被上訴人應係在核准變更設計後，系爭預約單解除後，始實際依變更後之設計著手施工，是系爭預約單並無不能履行之情事，上訴人主張未能簽訂正式契約，係因被上訴人逕行變更設計所致等語，並無可取。㈥末上訴人主張系爭房地現已出售予第三人，兩造簽約已屬不可能等語，查被上訴人雖對系爭房地已出售予第三人一節未爭執，然辯稱係於系爭預約單解除後始為之等語，則兩造於斯時既已均無履行系爭預約單之義務，上訴人自無由據此認定係因可歸責於被上訴人之事由，致系爭預購房屋預約或本約給付不能。八、上訴人得否請求被上訴人加倍返還定金？按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。查系爭預約單之未能履行，非因可歸責於被上訴人所致，反係上訴人遲不願簽訂本約，致被上訴人依法解除系爭預約單，已如前述，揆諸上開規定，上訴人自不得請求被上訴人加倍返還其所受之定金。九、上訴人得否請求被上訴人賠償系爭預購房屋預約單給付不能所受之損害？金額若干？末按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。然系爭預約單於解除前並無不能履行情事，本約亦無何給付不能之事由。至系爭預約單解除後，縱有致本約給付不能之情事，然兩造於斯時既已均無履行系爭預購房屋預約之義務，上訴人亦不得請求被上訴人賠償損害。十、綜上，系爭預約單之性質為預約，兩造負有於建造執照核發後2週內簽訂正式買賣契約之義務，系爭預約單是並無可歸責於被上訴人致不能履行或給付不能之事由，上訴人主張被上訴人應加倍返還定金80萬元，及給付不能之損害賠償 2,276,500元，自屬無據。從而，上訴人依民法第249條返還所受之定金及賠償損害。爰依民法第249條第3款及第226條之規定，請求被上訴人給付3,076,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息，並無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十一、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 99 年 3 月 23 日民事第三庭審判長法官林敬修法官張靜女法官吳青蓉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中華民國 99 年 3 月 29 日書記官吳碧玲附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院98年度上字第1091號

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