臺灣高等法院98年度上字第228號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 98年度上字第228號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

洪瑞悅律師

訴訟代理人

賴玉山律師

被上訴人

三宅建設有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

簡文玉律師

上列當事人間因減少價金事件，上訴人對於中華民國97年12月9日臺灣桃園地方法院96年度訴字第1921號第一審判決提起上訴，本院於99年8月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）95年3月31日以新臺幣（下同）752萬元向被上訴人購買坐落於臺北縣林口鄉○○段後湖小段第45-2、45-6、45-7等地號土地及其上門牌號碼為臺北縣林口鄉湖北村後湖11-113號之房屋。簽約前，被上訴人公司人員告知該屋前方3米靠B區處會設一個通往地下室（屬台電電箱使用之空間）之樓梯入口（下稱系爭樓梯入口），並承諾交屋時會將該樓梯入口，改成平面式（與地面齊平）之活動式防水閘門，經上訴人同意後，雙方始簽約。然自96年7月15日交屋迄今，該樓梯入口卻為高於地面120公分之水泥造地上物，突出於地面又擋在房屋大門正前方，不但阻擋正常視線，有損居家品質，且對風水亦有不利之影響，自屬有減少該屋價值之瑕疵。經上訴人於96年9月26日、97年10月17日兩次催告，被上訴人仍未能履行其承諾。爰依民法第354條、359條之規定，請求被上訴人減少總買賣價款752萬元之三成，即225萬6,000元，並依同法第179條規定，請求被上訴人返還已交付之上開金額等情。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：

㈠原判決廢棄；㈡被上訴人返還上訴人225萬6,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行；㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人則以：兩造訂約時已於「房屋預定買賣契約書」第7條第2款下方加註載明「車位前3米靠Ｂ區增設往地下室的樓梯」等文字，且契約書第7條第2款亦載明「甲方（即上訴人）同意台電受電室、及供自來水設備係依照臺北縣工務局核發之建築執照藍圖之位置設置，倘各該公共事務機構變更指定位置或有增（減）設時，甲方均無條件同意，不得異議」等文字，被上訴人並無承諾將該系爭突出之樓梯入口改為平面式（與地面齊平）之活動式防水閘門。上訴人於96年7月15日交屋時對該台電受電室之設置位置及高度並無意見，未於驗收單上有所保留而完成交屋手續，雖上訴人希望被上訴人能二次施工將高度降低，被上訴人本於照顧消費者之立場儘量配合，但必須於台電送電後，方可處理，惟因該社區已於96年7月22日成立管理委員會（下稱管委會），而台電則於96年7月31日始正式送電，被上訴人與社區管委會多次協商更改，惟管委會均表示不同意，因管委會強力反對，上訴人所要求之二次施工自難處理，被上訴人並無違約或違法情事，上訴人之請求乃無理由等語，資為抗辯，並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔；㈢如為不利於被上訴人之判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭之事實：

㈠上訴人於95年3月31日，以752萬元向被上訴人購買坐落臺北縣林口鄉○○段後湖小段第45-2、45-6、45-7等地號土地及其上門牌號碼為臺北縣林口鄉湖北村後湖11-113號之房屋。

㈡兩造所訂契約書第7條第2款載明「甲方（即上訴人）同意台電受電室、及供自來水設備係依照臺北縣工務局核發之建築執照藍圖之位置設置，倘各該公共事務機構變更指定位置或有增（減）設時，甲方均無條件同意，不得異議」等文字，另上開條文下方另以手寫方式加註：「車位前3米靠B區增設往地下室的樓梯」等文字。

㈢本件為預售屋買賣，兩造於訂約時，系爭樓梯入口尚未興建。迨於96年7月15日交屋時，系爭樓梯入口已興建完成而為立體突出於地面之水泥構造物。

㈣上訴人已給付被上訴人全部買賣價金752萬元。

㈤上訴人所購房屋之社區於96年7月22日成立管委會，台電則係於96年7月31日正式送電，被上訴人與管委會多次協商將上開立體突出於地面之水泥構造物二次施工修改為與地面齊平之活動式防水閘門，惟管委會並不同意。

四、兩造爭執要旨：㈠上訴人於簽約前是否已知悉系爭建物門前將施作立體水泥構造物，並有通往地下室之樓梯？㈡被上訴人有無承諾將系爭建物前通往地下室之樓梯施作為與地面齊平之活動式防水閘門？㈢上訴人可否以其購買之系爭房屋門前有突出之水泥構造物即屬瑕疵，請求減少價金？茲分述之：

㈠上訴人於簽約前已知其屋前方三米處將設置一通往地下室之樓梯：本件為預售屋買賣，兩造於訂約時，系爭樓梯入口尚未興建，而證人張志銘（兩造締約時為被上訴人公司業務部副理，嗣於97年2月29日離職）證稱：上訴人購買系爭房屋過程中，被上訴人人員並無提示建築執照藍圖給上訴人觀看，針對系爭樓梯入口伊有說是地下室出入口用途，但沒有說是突出於地面，上訴人對系爭樓梯入口並未詢問如何設置等語（見原審卷第65-67頁）；參以上訴人本人亦於原法院97年3月18日庭訊時，於證人張志銘證述後自認：「我承認在購買時，被上訴人有說該處會有一個通往地下室的樓梯，但沒有說要做突出於地面」等情（見同前卷第66 頁），上訴人於簽約購買系爭房屋時應僅知悉屋前方三米處將設置一通往地下室之樓梯，惟並未就系爭樓梯入口之設置方式是否為突出於地面加以詢問。

㈡上訴人未能舉證證明被上訴人承諾將系爭建物前方通往地下室之樓梯施作為與地面齊平之活動式防水閘門：上訴人雖主張：是因簽約前，被上訴人公司人員承諾系爭樓梯入口會改為與地面齊平之活動式防水閘門，伊始同意購買而簽約云云，惟被上訴人否認之。經查：

1.上訴人主張上情無非係以「上訴人是以正常價格購買系爭房屋」、「上訴人簽約之前，如知道會做一個通往地下室的樓梯，依常理，一定會問怎麼做，如被上訴人沒有同意作與地面齊平之活動式防水閘門，不會主動向社區溝通要他們同意變更，現在美其名說是服務客戶，實在是因為他們有承諾使然」等詞作為推論，惟除此外，上訴人並未舉證以實其說。

2.上訴人雖主張締約當時是被上訴人公司之張志銘副理、周副理承諾上情云云（見同前卷第54頁），惟據證人張志銘證稱：在上訴人看屋、簽約時，伊均未承諾系爭樓梯入口要作與地面齊平之活動式防水閘門，如果有，會註明在契約；上訴人是在預售屋蓋好後交屋前之驗屋時，發現該水泥構造物已經做起來，當時被上訴人公司基於服務的立場，答應在不違法及無人反對的情況下，幫忙將水泥構造物改成與地面齊平之活動式防水閘門等語（見同前卷第65-67頁）；再徵諸兩造所訂契約書第7條第2款條文下方以「手寫方式」加註：「車位前3米靠Ｂ區增設往地下室的樓梯」等文字（見同前卷第9頁），衡諸常情，於被上訴人加註上開文字時，上訴人已知悉其門口有系爭樓梯入口，苟其有慮及設置方式問題而詢問，復經被上訴人於當時承諾系爭樓梯入口要「改為」與地面齊平之活動式防水閘門，則上訴人既見被上訴人特別以手寫方式加註上開文字，理應會要求被上訴人將其承諾增加於上開加註之文字內，惟上開加註之文字毫無一語提及上情，足見上訴人斯時因未慮及上情，致未加詢問，而上開手寫加註之文字，係被上訴人人員為避免日後上訴人主張其於締約時不知有系爭樓梯入口之設置發生糾紛而加註。準此，本件上訴人於締約時既未慮及系爭樓梯入口設置之可能方式，亦未加以詢問，則其主張被上訴人斯時自行「特別承諾」將系爭樓梯入口「改作」為與地面齊平之活動式防水閘門云云，顯無足採。

3.系爭樓梯入口係設置於上訴人所購買之房屋「前方3米處」，該處之地下空間則為台電電箱使用，亦即該設置處係屬系爭社區之公共設施空間，與上訴人購買之房屋標的無涉，為兩造所不爭執，並有勘驗筆錄及照片可證（見本院卷第47-53頁）。依證人張志銘所述，上訴人所購買之房屋因係「邊間」故價格較高（見同前卷第66頁），惟查本件上訴人既係因未慮及系爭樓梯入口之設置方式，為買邊間房屋而同意以上開價格購買系爭房屋，則上訴人主張其購買之價格未便宜云云，顯不足證明被上訴人斯時有承諾要施作與地面齊平之活動式防水閘門。房屋之價格與被上訴人曾否承諾施作與地面齊平之防水閘門係屬二事，二者不具關連性。

4.上訴人雖主張如被上訴人沒有同意施作與地面齊平之活動式防水閘門，不會主動向社區溝通要他們同意變更云云。惟證人張志銘證稱：驗屋時，上訴人發現該水泥構造物已經做起來，當時被上訴人公司基於服務的立場，答應在不違法及無人反對的情況下，幫忙將水泥構造物改成與地面齊平之活動式防水閘門等語，經核證人張志銘所證稱被上訴人係於驗屋時（非締約時）答應在「不違法及無人反對的條件」下幫忙將水泥構造物改成與地面齊平之活動式防水閘門，尚符常情，則上訴人前開推論亦無法證明被上訴人於「締約時」即已承諾將系爭樓梯入口改成與地面齊平之活動式防水閘門。

⒌上訴人另主張：就被上訴人銷售本件系爭「凱歌香賓」之廣告內容（本院卷第24頁上證3）觀之，上訴人所購買之系爭房屋即「凱歌香賓」Ｃ51棟房屋門前，並無任何地上突出於地面，而上訴人購得之系爭建物其門前竟突出地面120公分高之地上物，其廣告顯然不實。又系爭房屋門前本可停放兩部車，因系爭突出物之存在，僅能停一部車，房子價值會減損云云。然查上證3之廣告雖未標明系爭房屋門前有突出物之情形，但查上訴人於購買系爭建物時，已知悉其門前將放置往地下室之樓梯，並已註明於買賣契約書中，已如前述，上訴人並未因上開廣告圖面未標明系爭突出物而陷於錯誤；又上開廣告圖面，系爭房屋門前，只繪停放一部汽車，並非如上訴人所述可停放兩部車，上訴人上開主張並無理由，不足採信。

㈢上訴人不能主張房屋有瑕疵，請求減少價金：查系爭樓梯入口係設置於上訴人所購買之房屋「前方3米處」之公共設施空間，與上訴人購買之買賣標的房屋本身無涉；且依兩造所訂契約書第7條第2款約定「甲方（即上訴人）同意台電受電室、及供自來水設備係依照台北縣工務局核發之建築執照藍圖之位置設置，倘各該公共事務機構變更指定位置或有增（減）設時，甲方均無條件同意，不得異議」；另以手寫方式加註：「車位前3米靠Ｂ區增設往地下室的樓梯」等文字；參以，系爭樓梯入口之現狀乃符合建築執照藍圖所繪之設置方式（故管委會不同意修改），準此，上訴人於締約時既知有系爭樓梯入口之設置，且以書面同意該樓梯入口之設置，僅因其於締約時未慮及系爭樓梯入口之設置方式為何而決定購買，上訴人自不得於事後再主張系爭買賣標的有何瑕疵。至上訴人稱該突出於地面之樓梯入口正擋在其屋大門正前方，有損居家品質，且對國人一向重視房屋風水而言，亦有不利之影響，故影響系爭房屋價值云云，惟風水之說見人見智，上訴人不得以系爭建物外之公共設施，有礙風水為由，主張係減少價值之瑕疵；且兩造於締約時契約內既已載明上訴人應同意台電受電室依照台北縣工務局核發之建築執照藍圖設置，該突出於地上之設置方式，與現行一般社區常用之設置方式並無不同，並非上訴人不能預見，縱上訴人於締約購買預售屋時實際上未設想及此，亦應受契約之拘束而不得於嗣後以之主張系爭房屋因此有減少價值之瑕疵。

五、綜上所述，本件尚難認系爭買賣標的房屋因系爭樓梯入口之設置而有瑕疵，則上訴人依民法第354條、359條之規定，請求被上訴人減少買賣價款，並依同法第179條之規定請求被上訴人返還上訴人已交付之225萬6仟元及其遲延利息，為無理由，原審判決上訴人敗訴，核無不合，應予維持，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。

六、上訴人請求傳喚證人彭永程，以證明被上訴人當初確實承諾交屋時會將系爭樓梯入口改為平面之活動式防水閘門，惟查本件兩造簽約之時，彭永程並不在場，彭永程僅係在「凱歌香賓我的家」網站上撰文而已；同時將樓梯入口改為平面式，涉及變更設計之問題，被上訴人之銷售人員不可能冒然同意，故無傳訊彭永程之必要。又本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。