臺灣高等法院98年度上字第528號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 98 年 10 月 02 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 98年度上字第528號上　訴　人　丙○○
訴訟代理人　石繼志律師
被上訴人　　乙○○
訴訟代理人　郭惠吉律師
被上訴人　　易而安不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　陳明宗律師
複代理人　　鄒純忻律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國98年4
月30日臺灣臺北地方法院98年度訴字第97號第一審判決提起上訴，本院於98年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人乙○○應給付上訴人新台幣（下同）217萬5,145元，及自民國（下同）97年8月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（三）被上訴人易而安不動產仲介經紀股份有限公司（下稱易而安公司）應給付上訴人217萬5,145元，及自97年8月19日起
至清償日止，按年息5％計算之利息。（四）前二項給付中
如有任一被上訴人為給付時，他項之被上訴人於其給付金額之範圍同免為給付義務。（五）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人均聲明：（一）如主文所示。（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、上訴人起訴主張：
（一）伊於97年4月間經被上訴人易而安公司經紀人員之仲介，
以1,550萬元，向被上訴人乙○○購買坐落臺北市○○區
○○段1小段67地號土地所有權應有部分10萬分之431，及同小段10223建號建物門牌臺北市○○路○段666之2號3樓所有權全部，建物登記面積：主建物40.04坪（132.37平
方公尺），附屬建物即陽台4.31坪（14.24平方公尺），
共同使用部分2.08坪（1,456.78平方公尺權利範圍10萬分之473），於97年5月12日辦畢所有權移轉登記。嗣伊發現系爭建物主建物、附屬建物之使用面積嚴重不足，建物登記面積竟包括同樓層電梯間及樓梯間之共同使用部分（俗稱「小公」），面積共約21.541平方公尺（約6.51坪），非伊得為專用部分，伊所購系爭建物之使用面積顯有短少，而致價值短少價金約為217萬5,145元（15,500,000元÷
(132.37＋14.24＋6.89)×21.541＝2,175,145元）。爰依
民法第359條規定請求減少價金，並依民法第227條第1項
、第226條第1項規定，請求被上訴人乙○○賠償債務不履行之損害。
（二）被上訴人易而安公司係受伊給付佣金報酬而居間房地銷售業務之不動產經紀業者，依民法第567條規定，被上訴人
易而安公司就系爭建物主建物坪數係包括電梯間、樓梯間面積之瑕疵事項應知之甚稔，其知情故意隱瞞而不告知伊，或因過失而未告知伊，致伊受有損害，屬侵害伊之權利，並有未盡居間義務不完全給付之債務不履行情事，爰依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段、第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人易而安公司負損害賠償之責。
（三）被上訴人乙○○對伊應負物之瑕疵擔保及債務不履行損害賠償責任，與被上訴人易而安公司對伊應負侵權行為及債務不履行損害賠償責任，彼等之給付義務具同一目的，屬不真正連帶債務關係。爰求為命：⒈被上訴人乙○○給付217萬5,145元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息；⒉被上訴人易而安公司給付217萬5,145元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息；⒊前二項給付，如其中一被上訴人已為給付，另一被上訴人於其給付範圍內免為給付之判決。
被上訴人乙○○則以：
（一）兩造簽訂之不動產買賣契約書，就建物部分載明「建號：10223所有權全部」，所附建物登記謄本記載「層次面積
」為132.37平方公尺（即40.04坪），並未約定該「層次
面積」即係「主建物面積」，伊業將買賣標的物移轉登記予上訴人，並無短少情事。
（二）系爭建物於78年8月11日興建完成時，即由起造人就各層
電梯間及樓梯間共同使用部分應由各戶分擔之面積，併入主建物面積內辦理保存登記，此係依當時有效之法令「高層建物之通道、電梯間、共同使用部分，得依權利人之協議分配指界圖分別測繪於各區分建物之內辦理建物第一次測量」辦理，非被上訴人乙○○所為。系爭建物其中21.541平方公尺雖係樓、電梯間應由當層住戶分擔之公共設施（即「小公」），惟此仍係上訴人應分擔之使用面積，上訴人就系爭建物之使用面積並無短少。況系爭建物買賣係就建物總面積及坐落土地應有部分約定總價款，並未區分主建物、附屬建物、「大公」、「小公」議定每坪之價格，參酌民間成屋買賣均以總價定買賣價格之交易習慣，本件自無債務不履行及減少價值與效用之瑕疵。
（三）伊就系爭不動產之出售事宜均委由被上訴人易而安公司辦理，伊於97年4月16日始與上訴人見面簽訂買賣契約，並
無故意隱瞞系爭建物「層次面積」非即主建物面積情事。上訴人於簽訂買賣契約前，多次由仲介人員陪同查看買賣標的，對於系爭建物室內面積究約為30坪，抑或約40坪應無不知之理。又依買賣契約書所附系爭建物測量成果圖所示，該圖右側呈現凹凸不平，惟系爭建物室內實際上並無此凹凸不平情形，上訴人應可知該凹凸不平部分，即為電梯間、樓梯間應由住戶分擔之「小公」面積。況系爭建物總面積153.5平方公尺，如公共設施僅該「大公」部分6.89平方公尺，則系爭建物之公共建設比率僅為4.48％（6.89÷153.5＝4.48%），顯然過低而與常情不符，倘加計「
小公」面積，其公共設施比率為18.25％〔（6.89＋21.541）÷153.5＝18.25%），即屬合理，一般人購買房屋就大
、小公共設施所佔比率均多加注意，上訴人主張其不知層次面積包含「小公」面積，顯非事實，不足採信等語，資為抗辯。
被上訴人易而安公司則以：
（一）依本件買賣契約關於買賣標的物約定之記載，上訴人與被上訴人乙○○間並無以主建物面積40.04坪，附屬建物陽
台面積4.31坪，共同使用部分2.08坪之方式而為特別約定，而係依地政機關登記為憑，作為買賣契約之內容。
（二）伊於銷售系爭房地之際，確曾提示系爭房地相關登記謄本供上訴人檢視及審閱，本件買賣契約亦檢附系爭建物測量成果圖，上訴人對於系爭建物相關主建物、附屬建物、共用部分面積當已清楚知悉。而伊於銷售房地時，一律使用法定用語，以登記謄本記載為憑，並未區分「大公」或「小公」，伊製作之不動產說明書於96年11月間即已完成，其後附有臺北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統之查詢資料、使用執照存根、建物測量成果圖，依上開電傳資訊服務系統顯示查詢日期為96年11月2日觀之，即足證
伊於本件買賣契約簽訂前，確曾將建物測量成果圖及相關不動產資料交予上訴人審閱無誤，承辦代書更於買賣契約簽訂當日，另行申請最新資料檢附在買賣契約書內，上訴人主張不知主建物面積含「小公」面積，應不足取。
（三）系爭建物之當層樓、電梯空間登記為專有部分，係依內政部71年頒布之建物測量辦法第28條規定辦理，而樓、電梯間面積已由上訴人取得所有權，上訴人買受之系爭建物面積並無短少21.541平方公尺情事，伊之受僱人劉明鑑以相關登記謄本及被上訴人乙○○提示之房地權狀進行居間及銷售，並無違誤。縱認上訴人受有面積短少之價值瑕疵，依債之相對性，上訴人亦應基於買賣契約對被上訴人乙○○為請求，與伊無涉等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人經由被上訴人易而安公司之經紀人員劉明鑑居間仲介，於97年4月l6日與被上訴人乙○○簽訂不動產買賣契
約，向被上訴人乙○○買受系爭建物及坐落之基地所有權應有部分，買賣總價款為1,550萬元，上訴人已全數給付
完畢，被上訴人乙○○亦業於97年5月12日就系爭房地辦
妥所有權移轉登記予上訴人，並交付上訴人占有使用。
（二）系爭建物登記情形為層數14層，層次3層，層次面積132.
37平方公尺，附屬建物陽台面積14.74平方公尺，共用部
分：同小段10445建號建物面積1,456.78平方公尺、權利
範圍為10萬分之473。
（三）系爭建物登記之「層次面積」132.37平方公尺，包含第3
層各戶分擔之樓、電梯間即俗稱「小公」部分，面積為
21.541平方公尺。
（四）上訴人與被上訴人乙○○於97年4月16日簽訂買賣契約當
日，代書自網路申領系爭建物測量成果圖，將之附於買賣契約書作為附件。
（五）被上訴人易而安公司曾交付系爭建物之「銷售物件簡介」予上訴人，記載建物登記面積：46.43坪，主建物面積：
40.04坪，附屬建物面積：4.31坪，共同使用部分：2.08
坪，「內部格局」圖示下方記載：未依實際比例及座向繪製，其建築面積及登記範圍仍應依地政機關所載為準。
（六）證據：不動產買賣契約書、系爭建物登記謄本、測量成果圖、銷售物件簡介（見原審卷9-14、18-20、39、64頁）
。
四、關於上訴人主張其向被上訴人乙○○買受之系爭建物有面積短少之瑕疵，被上訴人乙○○應負物之瑕疵擔保責任，及不完全給付、給付不能之損害賠償責任部分：
（一）經查上訴人與被上訴人乙○○所訂不動產買賣契約第1條
「買賣不動產標示」關於系爭建物部分係約定：「建物門牌：台北市○○區○○路2段666之2號3樓，建號：10223
所有權全部」（見原審卷10頁）。而被上訴人乙○○業於97年5月12日就系爭房地辦妥所有權移轉登記予上訴人，
並將系爭建物交付上訴人占有使用，其移轉交付予上訴人之系爭建物，包括：層次面積、附屬建物面積及共同使用部分，有系爭建物之建物登記謄本所憑（見原審卷18頁），難認所交付之系爭建物有面積短少之瑕疵。
（二）雖上訴人主張系爭建物之「層次面積」132.37平方公尺，包括同樓層樓、電梯間21.541平方公尺，該部分非其得為專用，其使用面積有短少情事等語。惟查本件買賣契約第1條「買賣不動產標示」就建物部分僅約定10223建號建物所有權全部，並未區分登記面積、使用面積、共同使用面積，亦未明示建物登記謄本記載之「層次面積」即為室內使用面積，足見上訴人與被上訴人乙○○係約定以系爭建物所有權全部即建物登記總面積為買賣標的，被上訴人乙○○既已將系爭建物所有權全部移轉登記予上訴人，即已依債之本旨履行，上訴人主張被上訴人乙○○交付之建物有使用面積短少之瑕疵，為不足採。
（三）又查系爭建物係於78年11月間為第一次所有權登記，有建物登記謄本可稽（見原審卷18頁），依當時內政部發布（按71年8月12日發布，79年6月27日廢止）之建物測量辦法第28條規定，區分所有建物之共同使用部分，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內；足見系爭建物登記之「層次面積」包括同樓層樓、電梯間之各戶分擔面積，係屬起造人依系爭建物辦理第一次所有權登記時有效之法令而為，尚難遽謂系爭建物有面積不足之瑕疵。況本件為中古屋買賣，上訴人於簽訂買賣契約前，曾多次經由仲介人員陪同至系爭建物查看，為上訴人所不爭執；依上訴人與被上訴人乙○○所訂不動產買賣契約書第2條約定觀
之，彼等亦係以土地與建物之總價約定買賣價格，並未議定每坪單價，亦未按室內面積、公共設施面積區分買賣價格，有不動產賣賣契約書可憑（見原審卷10頁），足見上訴人與被上訴人乙○○就系爭建物及其坐落基地之所有權應有部分係以約定總價之方式成立買賣，彼等既未就系爭建物室內使用面積另為約定，被上訴人乙○○復已將系爭建物按現況交付上訴人占有使用，應無上訴人所主張使用面積短少之情事。
（四）再查一般民間房屋買賣，所謂「使用面積」，除住戶之專用部分外（即購屋人得自行支配專供其使用之室內面積），尚包括同樓層樓梯間、電梯間、走道、通道等之分擔面積（即俗稱「小公」），及其他住戶共有共同使用之面積（最高法院85年度臺上字第1189號裁判意旨參照）。上訴人就系爭建物之樓、電梯間部分固不得專用，惟依一般民間房屋買賣慣例，同樓層樓梯間、電梯間、走道、通道等之面積應由同樓層各戶分擔，並計入其使用面積，且上訴人之室內建物非使用該樓、電梯間不能達其使用效用，上訴人既已取得該部分面積之所有權應有部分，並實際使用而達其使用室內建物之效用，難謂其未使用公共部分之面積，其主張系爭建物有面積短少之瑕疵，應不足取，系爭建物並未能認有不具備應有價值、效用或品質之瑕疵。
（五）被上訴人乙○○所交付之系爭建物並無面積短少之瑕疵，有如前述，應認被上訴人乙○○業已依債之本旨履行，而無須對上訴人負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任。上訴人主張依民法第359條規定請求減少買賣價
金，並依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人乙○○賠償債務不履行之損害（其主張損害金額即為所主張減少價值之金額），均屬無據。
五、關於上訴人主張被上訴人易而安公司未善盡居間報告、調查義務，應負侵權行為僱用人之連帶損害賠償責任，及居間契約不完全給付、給付不能之損害賠償責任部分：
（一）按依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定，仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又依民法第565條、第567條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。準此，從事不動產仲介之居間業務者，除訂約之媒介外，尚負有據實報告及妥為媒介並調查之給付義務。而系爭建物並無使用面積短少之瑕疵，已如前述，其他有關本件買賣之房地產權、品質，及買賣當事人雙方之締約能力、履約能力亦均無何疑義，堪認被上訴人易而安公司或其經紀人員劉明鑑已盡居間之調查義務。
（二）雖上訴人主張被上訴人易而安公司之經紀人員劉明鑑未能發現系爭建物之樓、電梯面積計入「層次面積」，亦未調查，其執行職務顯有過失，並有未盡居間報告、調查義務之情事云云。惟查被上訴人易而安公司抗辯其製作之不動產說明書，包含銷售物件簡介、臺北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統查詢資料、使用執照存根、建物測量成果圖（見原審卷147-153頁）；其中臺北市地籍地價地
籍圖資料電傳資訊服務系統查詢資料及建物測量成果圖（見原審卷149-151、153頁），依電傳資訊服務系統顯示，其查詢日期為96年11月2日，而本件買賣契約係於97年4月16日簽訂；又上訴人於簽署「承購要約書」前，已審閱被上訴人易而安公司提供之「內政部版要約書」及「不動產說明書」，並明瞭其內容，有上訴人在「承購要約書」上簽名確認可憑（見原審卷66頁）。被上訴人易而安公司於本件買賣契約簽訂前之96年11月2日即已調閱系爭建物之
測量成果圖，上訴人委託被上訴人易而安公司居間向被上訴人乙○○傳達購屋要約前，應已審閱包括上開建物測量成果圖在內之不動產說明書，就系爭建物之樓、電梯間面積是否計入「層次面積」一節，經比對建物測量成果圖即可知悉，堪認被上訴人易而安公司就系爭建物將樓、電梯間面積計入「層次面積」一節，已善盡調查、報告之義務。
（三）又查系爭建物為中古屋買賣，已有實體建物存在，上訴人於簽訂買賣契約前，曾多次經由被上訴人易而安公司之經紀人員陪同至系爭建物查看，已如前述；且本件買賣契約書最後一頁附有系爭建物之建物測量成果圖，為兩造所不爭執，以上訴人於簽訂買賣契約前已多次前往查看系爭建物，對於系爭建物之室內面積、隔局應知之甚詳，其於簽訂本件買賣契約時復已取得系爭建物之測量成果圖以供比對等情觀之，足認上訴人於簽訂本件買賣契約時，亦當已知悉系爭建物登記謄本上所載之「層次面積」包括樓、電梯間之面積，上訴人主張被上訴人易而安公司或經紀人員未盡居間報告、調查義務，應非可採。
（四）被上訴人易而安公司及其經紀人員劉明鑑就上訴人與被上訴人乙○○間之本件不動產買賣，堪已盡居間報告、調查義務，有如前述，難認劉明鑑於執行職務應負過失責任，上訴人依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段、第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人易而安公司負損害賠償責任，應屬無據。
六、綜上所述，被上訴人乙○○交付上訴人之系爭建物並無面積短少之瑕疵，堪認其已依買賣契約之債之本旨履行，上訴人依民法第359條規定請求減少系爭買賣價金，並依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人乙○○賠償債
務不履行之損害，應屬無據。又被上訴人易而安公司已盡其居間報告、調查義務，其經紀人員劉明鑑於執行職務並無過失，上訴人依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段、第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人易而安公司賠償損害，亦屬無據。從而上訴人依物之瑕疵及債務不履行之法律關係，請求被上訴人乙○○給付217萬5,145元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息；暨依侵權行為及債務不履行法律關係，請求被上訴人易而安公司給付217萬5,145元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；其中一被上訴人已為給
付，他被上訴人於其給付範圍內同免責任，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 2 日民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 蘇芹英
法 官 鄭威莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 10 月 6 日書記官 李垂福
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。