98年度上字第826號｜民事：返還押金｜裁判日期：98 年 12 月 29 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 98年度上字第826號上訴人即被上訴人　　宇環科技股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　林良財律師複代理人　何文雄律師游香瑩律師被上訴人即上訴人　　晉如有限公司法定代理人　甲○○ 上列當事人間請求返還押金事件，兩造對於中華民國98年6月5日臺灣桃園地方法院 98年度訴字177號第一審判決，各自提起上訴，本院於98年12月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人宇環科技股份有限公司後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人晉如有限公司應再給付上訴人宇環科技股份有限公司新台幣捌拾貳萬叁仟肆佰壹拾伍元，及自民國九十三年十二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。上訴人宇環科技股份有限公司其餘上訴駁回。上訴人晉如有限公司之上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人晉如有限公司負擔五分之四，餘由上訴人宇環科技股份有限公司負擔。事實及理由一、上訴人即被上訴人宇環科技股份有限公司（下簡稱宇環公司）起訴主張：宇環公司與被上訴人即上訴人晉如有限公司（下簡稱晉如公司）分別於民國（下同）89年1月5日（ 90年2月12日簽訂新增條款）、91年8月8日及93年5月5日簽訂租賃契約（下簡稱系爭租賃契約），由宇環公司向晉如公司承租附表所示之廠房、員工宿舍及停車場，租期均至97年10月15日止，宇環公司並依約交付押金合計4,258,455元及租金予晉如公司（詳如附表所示）。97年10月15日租期屆滿後，宇環公司未再與晉如公司續約，宇環公司並得悉晉如公司財務發生困難，將無法取回押金，故主張不安抗辯權，拒絕支付97年8月份租金466,705元、97年9月至10月15日租金1,752,425元予晉如公司，並於宇環公司支付之押金4,258,455元中扣抵，是晉如公司尚有押金2,039,325元未返還，惟屢經宇環公司催告，並以存證信函請求，晉如公司均置之不理等情。爰依系爭租賃契約之法律關係，求為命：晉如公司應給付宇環公司2,039,325元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月27日起，至清償日止，按年息5%計算利息之判決（原審判命晉如公司應給付宇環公司1,015,910元，及自98年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回宇環公司其餘之請求。兩造各自就其敗訴部分聲明不服），並上訴聲明：㈠原判決不利於宇環公司部分廢棄。㈡晉如公司應再給付宇環公司1,023,415元及自98年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。答辯聲明：上訴駁回。二、晉如公司則以：系爭租賃契約已約明違約金按房租二倍計算，且系爭宿舍係追加租賃物方式，則宇環公司未按期支付租金二個半月，又未於契約終止後返還，已有違約之情事發生，所以應以二個半月之租金計算違約金，其押金扣抵違約金後，已無餘額可返還宇環公司等語資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於晉如公司部分廢棄。㈡前開廢棄部分，宇環公司於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。答辯聲明：上訴駁回。三、宇環公司主張兩造分別於89年1月5日（90年2月12日簽訂新增條款）、91年8月8日及93年5月5日簽訂租賃契約（下簡稱系爭租賃契約），由宇環公司向晉如公司承租附表所示之廠房、員工宿舍及停車場，租期均至97年10月15日止，宇環公司並依約交付押金合計4,258,455元及租金予晉如公司（詳如附表所示）之事實，業據其提出之系爭房屋租賃契約、房租契約新增條款、房屋租賃契約、租賃合約書、存證信函及收件回執各乙份為證（見原審卷第8頁至第21頁），且為兩造所不爭執，堪信為真正。宇環公司又主張其得悉晉如公司財務發生困難，將無法取回押金，故主張不安抗辯權，拒絕支付97年8月份租金466,705元、97年9月至10月15日租金1,752,425元，合計2,219,130元予晉如公司，97年10月15日租期屆滿後，宇環公司支付之押金4,258,455元扣抵上開未付之租金後，晉如公司依約應返還押金2,039,325元等語，惟為晉如公司所否認，並以上述情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點在於：宇環公司可否主張依土地法第99條之規定，以其所支付之押金超過逾2個月租金部分抵付租金？宇環公司可否主張不安抗辯權，拒絕支付97年8月份租金466,705元、97 年9月至10月15日租金1,752,425元，合計2,219,130元？晉如公司主張宇環公司違約應給付違約金，並以之與押金抵銷，是否可採？違約金是否過高？應以多少為適當？茲分述如下。四、宇環公司可否主張依土地法第99條之規定，以其所支付之押金超過逾2個月租金部分抵付租金？㈠宇環公司主張，其所支付之押金，已逾2個月以上之租金，依土地法第99條之規定，得以超過部分之押金抵付租金等語。㈡按「城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。」、「以現金為租賃之擔保者，擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」土地法第94條第1項、第99條分別定有明文。觀諸上開土地法第99條之規定，房屋租賃之押金，逾2個月房屋租金部分，得以抵付房租之情況，在於所承租之標的物，係城市地方供人承租自住之用之房屋，始足當之，非供居住之營業用房屋，則不包括在內，最高法院93年度台上字第1718號裁判意旨可資參照。㈢經查，宇環公司與晉如公司所成立之租賃契約，其承租目的係供宇環公司作為廠房、員工宿舍、停車場之營業用，而非宇環公司用以自住之用之房屋，是承租之標的既非土地法第94條所稱之城市房屋，縱宇環公司向晉如公司承租系爭房地時，所支付之押金逾2個月房屋租金部分，亦不得援引土地法第99條之規定以為抵付租金。㈣此外，依據兩造91年8月8日所成立之房屋租賃契約（員工宿舍部分）第3條第2項、93年5月5日所成立之租賃合約書（停車場部分）第3條第2項，均有約定宇環公司不得中途主張押金抵付租金，亦不得以之作為任何債務之擔保，故宇環公司主張，其依土地法第99條之規定，就97年8月至10月15日未支付租金部分，以其所支付之押金抵付，即屬無據。五、宇環公司可否主張不安抗辯權，拒絕支付97年8月份租金466,705元、97年9月至10月15日租金1,752,425元，合計2,219,130元？㈠宇環公司主張：其於97年年初時，查知晉如公司財務上可能發生困難，而宇環公司已交付之押租金高達4,258,455元，可能無法取回，所以主張不安抗辯權，97年8月僅繳納部分租金，而97年9月、10月份之租金則未繳納等語。㈡按民法第265條規定：「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」揆諸上開法文意旨，在於雙務契約之當事人一方有先為給付之義務，惟他方之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，在他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己給付之權利，從而，不安抗辯權之行使，在於雙務契約之情形下，賦予先行給付一方之保障。然本件兩造乃係訂立租賃契約，晉如公司即出租人負有交付租賃物予宇環公司即承租人之義務，宇環公司則負有給付租金之義務，而押租金者，在於擔保承租人在租賃期間所應負擔之費用（含租金、水電費、損害賠償等費用）之繳付，需兩造在租賃契約終止後，經雙方會算確認金額後，出租人始負有押租金之返還義務，是宇環公司支付租金與晉如公司返還押租金二者，並非對待給付之關係，且晉如公司亦依租賃契約之約定，交付租賃物予宇環公司使用，是宇環公司自不得依上開規定，以晉如公司財務發生困難為由，主張不安抗辯權拒絕其97年8月至 10月15日租金支付之義務，是宇環公司此部分之主張，亦為無理。六、晉如公司主張宇環公司違約應給付違約金，並以之與押金抵銷，是否可採？違約金是否過高？應以多少為適當？㈠關於廠房、停車場部分： ⒈兩造89年1月5日訂立之房屋租賃契約（ 90年2月12日房租契約新增條款，廠房部分）第6條第2項約定：「乙方（即宇環公司）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租2倍計算之違約金，延遲支付租金時也同。」、93年5月5日訂立之租賃合約書（停車場部分）第6條約定：「任何一方如有違反本合約條款約定之情事，他方除得解除或終止本合約外，違約之一方，並應賠償他方按每月租金2倍計算之懲罰性違約金。」而宇環公司未依約支付97年8月至10月15日之租金，已如上述，自屬違反兩造租賃契約之約定，是晉如公司辯稱宇環公司有違約之事由發生，應給付此部分之違約金，即為有據。 ⒉晉如公司辯稱：宇環公司未依約支付97年8月至10月15日之租金，依兩造租賃契約之約定，其應按1倍租金計算違約金，而宇環公司遲延支付租金達2個半月，是違約金之計算應以2個半月之租金始為合理云云。惟觀諸兩造上開租賃契約之約定，關於違約金之計算，乃在於租賃契約終止後，經兩造確認是否有違約之事由，一次計算違約金，是晉如公司辯稱，違約金之計算應以宇環公司遲延支付租金之月數達2個半月，而應計算2個半月之違約金，即不合兩造上開租賃契約之約定。 ⒊又宇環公司雖有遲付租金之違約情事，惟查宇環公司於89年1月5日與晉如公司簽立租賃契約以來，皆按時繳納租金，未曾延誤，嗣因知悉晉如公司財務可能發生重大困難，恐無法收回押金，始於租約到期日前2個月未繳納租金，審酌宇環公司已支付之押金高達4,258,455元，為月租之五倍，以之抵付欠租2,219,130元，尚有餘裕。晉如公司雖辯稱其因宇環公司遲付租金致受有重大損害云云，惟其就此有利於己之事實，並未舉證證明，已難採信，況縱晉如公司受有損害，其所受之損害應僅有相當於欠租利息收入之損失（以欠租2,219,130元按法定遲延利息年息5%計算，2個月之利息收入損失為18,493元；如按法定最高利率年息20%計算，則為73,971元），宇環公司違約之情節尚屬輕微，本院認系爭租賃契約約定按每月租金2倍計算之懲罰性違約金顯然過高，應予核減為20萬元（約3倍之法定最高利率年息20%計算之利息收入損失）。㈡關於員工宿舍部分：兩造91年8月8日訂立之房屋租賃契約（員工宿舍部分）第5條第1項、第3項約定：「㈠乙方（即宇環公司）違反約定方法使用房屋或積欠租金，經甲方（即晉如公司）催告限期繳納仍不支付及改善時，甲方得終止租約，收回租賃標的物，乙方不得異議。…㈢乙方（即宇環公司）如有違約，使甲方（即晉如公司）權益遭受損害時，甲方得請求賠償，如甲方因此涉訟所繳納之訴訟費由乙方負責賠償。」等語，並無預定違約金之約定。而晉如公司對於宇環公司遲延支付員工宿舍部分之租金，致其受有何種損害、損害金額如何計算乙節，未能舉證以實其說，是晉如公司請求宇環公司支付此部分（即員工宿舍部分）之違約金，即屬無據。㈢按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第334條第1項定有明文。查宇環公司欠租2,219,130元，另因違約應給付晉如公司違約金20萬元，均如上述，故宇環公司對晉如公司有租金及違約金債務共2,419,130元，晉如公司依民法第334條第1項規定，以其對宇環公司之押金返還債務4,258,455元互為抵銷後，晉如公司應返還之押金應為1,839,325元。七、綜上所述，宇環公司依系爭租賃契約之法律關係，請求晉如公司返還押金1,839,325元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即98年2月27日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅准許如原判決主文所示（1,015,910元本息），晉如公司尚應再給付823,415元本息，原審就此部分，為宇環公司敗訴之判決，尚有未洽，宇環公司上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於宇環公司之請求應予准許部分，原判決判令晉如公司如數給付，並為准假執行之宣告，及宇環公司之請求不應准許部分，原判決為宇環公司敗訴之判決，及駁回其此部分假執行之聲請，經核於法均無不合，宇環公司其餘上訴及晉如公司上訴意旨分別就此部分求予廢棄改判，為無理由，均應駁回其上訴。八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與本判決前開判斷不生影響，均毋庸一一再予論述，附此敘明。九、據上論結，本件宇環公司之上訴為一部有理由，一部無理由，晉如公司之上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國 98 年 12 月 29 日民事第十三庭審判長法官蕭艿菁法官楊絮雲法官周舒雁正本係照原本作成。晉如公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。宇環公司不得上訴。中華民國 98 年 12 月 29 日書記官鄭麗兒附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表： ┌─────┬──────────────┬───────┬───────┐ │ │廠房部分 │員工宿舍部分 │停車場部分 │ ├─────┼───────┬──────┼───────┼───────┤ │訂立日期 │89年1月5日 │90年2 月12日│91年8月8日 │93年5 月5 日 │ │ │房屋租賃契約 │房租契約新增│房屋租賃契約 │租賃合約書 │ │ │ │條款 │ │ │ ├─────┼───────┼──────┼───────┼───────┤ │租賃標的 │桃園縣蘆竹鄉南│自90年3 月1 │桃園縣蘆竹鄉南│桃園縣蘆竹鄉○○ ○ ○○路2 段352 號│日起增加承租│崁路2 段352 號│崁路2 段352 號│ │ │（空地使用範圍│使用執照（87│後方員工宿舍 │旁空地 │ │ │如契約之附圖）│）桃縣工建使│ │ │ │ │ │字第蘆1495號│ │ │ │ │ │，門號桃園縣│ │ │ │ │ │蘆竹鄉○○路│ │ │ │ │ │2段352號之1 │ │ │ │ │ │的一樓面積32│ │ │ │ │ │3.63坪及二樓│ │ │ │ │ │311.63坪 │ │ │ ├─────┼───────┼──────┼───────┼───────┤ │租賃期限 │89年1 月19日起│同左 │自91年9 月至97│93年5 月10日起│ │ │至97年10月15日│ │年10月15日 │至97年10月15日│ ├─────┼───────┼──────┼───────┼───────┤ │每月租金 │507,600 元，自│每月增加租金│55,000元 │72,285元，由第│ │ │第2 年起，每年│27,877元，自│ │2 年起，每年調│ │ │調漲百分之4 │承租日起第2 │ │漲百分之2 │ │ │ │年以後，每年│ │ │ │ │ │調漲百分之4 │ │ │ │ │ │（即自92年3 │ │ │ │ │ │月起漲） │ │ │ ├─────┼───────┴──────┼───────┼───────┤ │97年8 月至│每月租金為：946,705元 │55,000元 │每月租金為76, │ │10月15日，│⒈97年8 月：原告僅繳納48萬元│ │710元 │ │每月租金金│ ，尚有466,705元未為繳納 │ │ │ │額 │⒉97年9 月至10月：原告均未繳│ │ │ │ │ 納 │ │ │ ├─────┼───────┬──────┼───────┼───────┤ │押金 │2,503,500元 │1,390,385元 │22萬元 │144,570元 │ ├─────┼───────┼──────┼───────┼───────┤ │返還押金之│依契約第3 條第│同左（依上開│依契約第3 條第│依合約書第3 條│ │依據 │2 項約定，保證│條款第4 條約│2 項約定，押金│第2 項約定，押│ │ │金2,503,500 元│定，其他應注│於租賃期滿騰空│金於租賃期滿騰│ │ │，於租賃期滿交│意事項及遵守│交還房地並繳清│空交空地後隨即│ │ │還房屋時無息返│事項條款同上│至點交房屋日之│無息退還乙方（│ │ │還。 │房租契約） │水電、瓦斯、電│即原告），乙方│ │ │ │ │話費及辦理工廠│不得中途主張抵│ │ │ │ │或其他登記證註│付租金，亦不得│ │ │ │ │銷後，並履行本│以之作為任何債│ │ │ │ │合約全部債務後│務之保證。 │ │ │ │ │隨即無息退還乙│ │ │ │ │ │方，保證金返還│ │ │ │ │ │請求權於遷讓房│ │ │ │ │ │屋之時始發生，│ │ │ │ │ │乙方不得中途主│ │ │ │ │ │張抵付租金，亦│ │ │ │ │ │不得以之作為任│ │ │ │ │ │何債務之保證。│ │ ├─────┼───────┤ ├───────┼───────┤ │未依約繳納│依契約第6 條第│ │依契約第5 條第│依合約書第6 條│ │違約金之依│2 項約定，乙方│ │3 項約定：乙方│約定：任何一方│ │據 │（即原告）於終│ │（即原告）如有│如有違反本合約│ │ │止租約或租賃期│ │違約，使甲方（│條款約定之情事│ │ │滿不交還房屋，│ │即被告）權益遭│，他方除得解除│ │ │自終止租約或租│ │受損害時，甲方│或終止本合約外│ │ │賃期滿之翌日起│ │得請求賠償，如│，違約之一方，│ │ │，乙方應支付按│ │甲方因此涉訟所│並應賠償他方按│ │ │房租二倍計算之│ │繳納之訴訟費由│每月租金2 倍計│ │ │違約金，延遲支│ │乙方負責賠償。│算之懲罰性違約│ │ │付租金時也同。│ │ │金。 │ └─────┴───────┴──────┴───────┴───────┘

臺灣高等法院98年度上字第826號

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