98年度上易字第1161號｜民事：減少價金等｜裁判日期：100 年 06 月 07 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　98年度上易字第1161號上　訴　人　錢逸緯訴訟代理人　劉衡慶律師黃玥彤律師被上訴人　　金昌建設有限公司法定代理人　陳盈年訴訟代理人　陳憲鑑律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國98年10月16日臺灣臺北地方法院97年度訴字第4025號第一審判決提起上訴，本院於100年5月17日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）53萬7,500元及自民國97年4月22日起至清償日止按年息5％計算之利息。被上訴人聲明：如主文所示。二、上訴人起訴主張：伊及伊妻諸葛嫈於94年3月29日，與被上訴人簽立「房屋‧車位預定買賣契約書」（下稱系爭契約），共同向被上訴人購買坐落在新北市○○區○○段33、33-1、34、36等地號土地上「雙重奏」第2期B1棟8樓房屋及基地，門牌號碼新北市○○區○○路1段152號8樓（下稱系爭房屋），被上訴人於95年10月12日交屋。伊搬進系爭房屋後，於96年2月8日發現系爭房屋之主臥室內牆、客臥室內牆及隔間牆均有明顯水印、發霉生蟲，此為第一次漏水；伊即通知被上訴人修繕，被上訴人諉稱：漏水情況係伊自行遷置冷氣管線時，不當施工所引起云云。伊乃於同年6月20日自行僱工修繕，並於同年月28日發函請求被上訴人支付修繕費用1 萬7,000元（含勘驗費用5,000元、修補費用1萬2,000元），惟被上訴人置之不理。嗣伊於同年8月18日另發現主臥室地板發霉、客廳地板有蛀蟲、主臥室三角窗台之角邊嚴重滲水，伊通知被上訴人該第二次漏水之情形，被上訴人仍未回應。伊為查出漏水原因，於同年8月30日搬離系爭房屋，另在他處租屋，支出房租6萬元（租期自96年9月1日起至同年11 月30日止，租金每月2萬元，3個月合計6萬元）。伊於同年月31日將全屋地板、主衛浴間牆面、主臥室牆面、木作衣櫥等全部拆開，發現主、客臥室、客廳、書房、衣櫥之木地板背面均有嚴重發霉及長蟲，至同年10月9日始查出第二次漏水原因係主衛浴之冷熱水管漏水甚久，致全部木質地板背面及其腳撐均發霉長蟲，伊因此支出修繕費用34萬9,500元（含拆除及清運費用3萬3,000元、窗台補漏費用9,000元、更換木地板費用19萬0,400元、泥作費用4萬8,600元、油漆費用2萬3,500元、衣櫃費用2萬1,000元、屋內除蟲費用1萬 2,000元、傢俱搬遷費用1萬2,000元）。伊於同年10月26日以郵局存證信函通知被上訴人系爭房屋有第二次漏水之瑕疵，並請求減少價金，仍遭被上訴人拒絕。爰依民法第227條準用第226條規定，請求被上訴人給付第一次漏水修繕費用1萬7,000元；又先位依民法第227條準用第226條第1項規定，備位依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人給付第二次漏水修繕費用34萬9,500元；另依民法第227條第2項規定，請求被上訴人賠償房屋租金6萬元，及依民法第227條之1 、第195條規定，請求被上訴人給付精神慰撫金12萬元，合計54萬6,500元。爰求為命被上訴人給付54萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息之判決（原審判決被上訴人應給付上訴人9,000元，及自97年4月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息；駁回上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴）。被上訴人則以：（一）關於第一次漏水部分：伊於上訴人口頭通知系爭房屋冷氣孔牆面角落有漏水問題後，即派工地監工曾仁宗前往處理未果，再由伊負責人陳盈年會同上訴人自行邀請之土木技師一同至現場勘驗，該土木技師認為滲水情形可能係上訴人自行變更之冷氣管線不當即冷氣室外機穿洞部分漏水造成，當場建議為上訴人設計並施工之遠喆室內設計有限公司（下稱遠喆設計公司）先以矽利康密合接縫處，嗣陳盈年再度前往查看，原滲水處已不再滲漏，伊並未置之不理。上訴人未經伊同意將原先預留之冷氣孔位置遷移至建物後方無任何雨遮、陽台之處，突兀懸掛在建物外牆上，破壞建物外觀，違反系爭契約第13條第2項不得要求變更大樓立面外觀之約定，且未加作防水處理，造成雨水滲漏室內，致生漏水問題，上訴人應自行負責。上訴人應依系爭契約第13條約定提出經伊簽認之工程變更單，證明該變更工程確為伊施工，倘工程變更並非伊所知悉，更非伊監工施作，縱伊之工地監工曾仁宗至現場監工，僅為對客戶之服務，不代表伊與上訴人有簽訂客戶變更契約，伊無須就上訴人所主張工程瑕疵負責。況伊之建物設計圖須送縣府審查，要無單方公告冷氣孔變更至建物後方之情事。伊於95年10月12日交屋予上訴人，上訴人亦已驗收系爭房屋全戶之水電管路，自不得因其嗣後裝潢不善（冷氣孔旁另行遷置冷媒管路架設後未做防水處理）造成漏水狀況要求伊賠償。（二）關於第二次漏水部分：上訴人在無第三人鑑定之情形下自行拆除全屋裝潢，並將主臥室衛浴冷熱水管施以高壓檢查，發現在高壓之情況下有些微水滴滴出，伊於上訴人通知後，立即通知承作上訴人衛浴設備之巨生水電工程行負責人葉志昇前往處理。上訴人未經伊同意即持變更設計圖自行僱工變更衛浴間及廚房隔間（下稱系爭變更工程），違反系爭契約第13條約定，上訴人雖提出有曾仁宗簽名之設計圖傳真用以證明系爭工程經伊同意，然該圖中並無「同意」文字，曾仁宗僅為伊之工地監工，並非伊公司負責人，並無代表伊同意系爭變更工程之權限，伊更無授權曾仁宗可代理伊同意系爭房屋變更工程，伊並無表見代理之事實。上訴人所為之系爭變更工程逾系爭契約第13條第1款約定之變更設計期間，甚至於系爭大樓8樓結構體完成後復更改施工圖，伊當無同意系爭變更工程之可能。曾仁宗為工地監工，並非工地負責人，渠在變更設計圖上簽名僅係應上訴人之要求證明其已收受該設計圖，絕無代理伊與上訴人辦理系爭變更工程之權限；該傳真僅屬伊服務客戶自行變更設計所提供之通知，媒合水電工葉志昇與上訴人間之水電變更工程承攬，伊並非系爭變更工程之當事人，上訴人自行要求葉志昇施工，不得要求伊對上訴人自行變更設計後之瑕疵負責。另縱伊同意上訴人要求變更工程，然因上訴人從未繳清水電變更工程之費用，依系爭契約第13條第3款約定亦視同上訴人已無條件取消工程變更要求。（三）系爭房屋外牆漏水係因上訴人自行變更冷氣機安裝位置所致。臺北市土木技師公會於98年1月14日出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）雖認系爭房屋外牆漏水原因，非冷氣主機安裝時施打螺絲導致裂縫漏水，然此鑑定結果非鑑定人親自見聞，而係經由記錄式錄影及上訴人之描述加以推測而成，其確定性並非無疑。系爭鑑定報告認系爭房屋其他位置漏水，係由主衛浴之冷熱水管接頭漏出，經由預埋管線與混凝土或其他建材間之空隙，沿預埋管線之路徑漏至室內，致各發現漏水處有水印、長霉、生蟲之現象；則主衛浴之冷熱水管漏水之瑕疵，係上訴人未經伊同意擅自所為變更工程導致，系爭房屋先後之漏水問題均係因上訴人違約變更室內隔間設計及外掛冷氣機在整棟建物外牆所造成，與伊無關，伊不負瑕疵擔保責任。縱認伊應負瑕疵擔保責任，然上訴人求償之金額，有關更換木地板28坪及泥作費用24.3坪共計4萬8,600元部分，顯為不必要支出之費用；蓋漏水部分係主臥室及客房，無更換全室地板之必要，且僅更換木地板，並不需要其他泥作費用，上訴人因漏水所致地板損害僅有主臥室地板及客廳地板，影響範圍不超過10坪，並非全部木質地板，上訴人更換木質地板28坪並無根據，其費用19萬0,400元實屬過高且無必要。再上訴人就木質地板報價1坪6,800元屬頂級木材，伊詢價頂級木板1坪含施工不超過5,000元，故木質地板價格應以1坪5,000元為合理。另系爭鑑定報告中拆除清運費用1 萬6,425元，應扣除部分清運木質地板費用、泥作費用、除蟲費用、傢俱搬遷費用等不必要支出之費用，計算結果為5,775元（計算式：(361,500－33,000－190,400－ 48,600－12,000－12,000＋50,000）×5%＝5,775）始為合理。系爭房屋漏水不可歸責於伊，上訴人請求房租費用、搬遷費及精神慰撫金賠償均屬無據等語，資為抗辯。三、兩造不爭執之事實：（一）上訴人及其妻諸葛嫈於94年3月29日，與被上訴人簽訂系爭契約，向被上訴人購買系爭房屋及基地，已完成所有權移轉登記，上訴人及其妻諸葛嫈就系爭房屋之應有部分各為2分之1。（二）被上訴人於95年10月12日將系爭房屋交付上訴人及其妻諸葛嫈，並在交屋單上手寫載明「水電管路驗收完成」。（三）系爭房屋因漏水支出修繕費用，皆由上訴人支付。（四）證據：系爭房屋買賣契約書、所有權狀及交屋單（見原審卷第1宗22-25、143頁）。四、關於系爭變更工程是否係經被上訴人同意而施工部分：（一）按民法第227條規定：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年度台上字第2352號判決意旨參照）。準此，因買賣標的物有瑕疵，出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致，始構成不完全給付之債務不履行責任。（二）上訴人主張系爭變更工程係經被上訴人之同意施作一節，固據其提出系爭房屋原始設計圖、變更設計草稿圖、曾仁宗回傳之變更設計圖等件為證（見原審卷第1宗187-189頁），惟被上訴人否認同意上訴人變更設計。經查依系爭契約第13條「建築設計變更之處理」第1項約定：「甲方（即上訴人）若有要求室內隔局變更時，須於本建案之地下室頂板完成前為之，且一律於乙方（即被上訴人）指定期限內為之，並於乙方所提供之工程變更單上簽認為準，如甲方以口頭或電話提出申請辦理者，對乙方不生效力，且此項變更申請以一次為限。」第3項約定：「工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由乙方提出追加減帳，通知甲方簽認並於10天內繳清工程追加款始為有效，若甲方未如期繳清追加款，視同甲方無條件取消工程變更要求，乙方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。雙方無法簽認時則依原圖施工，並不得有異議」（見原審卷第1宗129頁）。準此，上訴人要求變更系爭房屋室內隔局，將主臥室衛浴及廚房位置更換，依約須於地下室頂板完成前且於被上訴人指定之期限內為之；並經兩造於被上訴人提供之工程變更單上簽認後，由被上訴人提出追加減帳，工程變更若為加帳，上訴人須於被上訴人所定期限內繳清追加工程款始為有效，否則視同上訴人無條件取消工程變更要求；上訴人不得以口頭或電話提出申請，且變更申請以一次為限。（三）又查依上訴人提出之變更設計圖所示（見原審卷第1宗189頁），其上固有「曾仁宗」之簽名；然據曾仁宗（原為被上訴人之工地監工，已離職）到場證稱：上開變更設計圖下面的簽名是伊簽名，系爭房屋有多次改變設計；本件已經超過約定變更設計時間，伊是幫助客戶與承包商協調是否可以依客戶的設計圖施作；葉志昇是直接跟上訴人與設計師聯繫，並達成價金的合意；圖面是設計師透過伊拿給承包商，因為承包商不是每天都在工地；本件客變水電工程是上訴人要求的，伊是傳達文件，由上訴人與葉志昇決定價金，伊沒有決定權，伊簽名的用意是證明伊有收到設計圖；伊只是工地監工，不是工地負責人；被上訴人公司沒有授權伊作決定的權限；被上訴人公司沒有授權伊代理公司與客戶辦理變更設計等語（見原審卷第2宗2-4頁），本件不是被上訴人公司告訴伊的客變工程，被上訴人公司沒有傳達（見本院卷238頁），足見上訴人並未於系爭契約所定期限內向被上訴人要求變更設計，復未經被上訴人在工程變更單上簽認，被上訴人亦未授與曾仁宗同意本件變更工程之權限，曾仁宗在上訴人提出之變更設計圖上簽名僅能證明其向上訴人收受該設計圖，尚難逕認被上訴人業已同意上訴人變更系爭房屋設計之要求。（四）再查證人葉志昇到場證稱：伊係巨生水電工程行負責人，伊所寫估價單（見原審卷第1宗142頁），係上訴人要求變更系爭房屋室內配管、配線，該變更工程多出來的費用；本件客變水電工程是被上訴人現場監工將變更設計圖拿給伊，這大樓有很多客變案件，監工都有寫屋主及設計師的電話給伊，要伊估價完直接聯絡；施工過程中上訴人要求第二次變更，圖面也是監工拿給伊；施作完後伊向上訴人請款，但上訴人告訴伊已經跟建商結算完，所以沒有給伊（見原審卷第1宗145-147頁）；本件客變水電工程原來的水管已經完成，伊打除部分水泥，管線再看客變位置變更等語（見本院卷237頁），足見葉志昇係與上訴人直接洽談變更工程之項目、價金等事宜，並依雙方洽談之內容施作。參以系爭大樓其他購屋人要求變更設計，確有依約提出變更設計圖，並經被上訴人簽認同意後施作一節，有被上訴人提出之協議書及設計圖可憑（見原審卷第1宗139- 141頁、本院卷171-200頁），足見被上訴人抗辯系爭大樓買受人應依買賣契約之約定申請變更工程等語，並非無據。另查上訴人所提出其與被上訴人法定代理人陳盈年之結算對帳單（見本院卷97頁），依陳盈年到場所為陳述，雖有伊退還上訴人浴室磁磚及設備部分金額之證述（見本院卷216頁），然並無追加帳；此與上訴人陳述因其要求主衛浴、廚房位置對調，故由其自行購置地磚、壁磚，並於交屋後自行施工貼上等情（見本院卷93頁）相符，被上訴人抗辯因伊並未為上訴人施作本件客變水電工程，故無追加帳，反係因上訴人未施作浴室磁磚及設備而減帳，應屬可採。至上訴人所提出施作客變工程之系爭大樓4樓住戶陳香如與陳盈年所為結算之對帳單（見本院卷217、225頁），因結算內容不同，尚不得以因對帳單之字跡形式雷同，遽謂被上訴人同意為上訴人施作本件客變水電工程。至證人即遠喆公司設計師黃琪玲雖證稱：本件變更工程項目為廚房、浴室位置對調，原本右邊3房改成2房，變更設計圖上「曾仁宗」之簽名代表他同意變更內容；被上訴人法定代理人陳盈年介紹伊與曾仁宗認識時，有表示曾仁宗為日後關於變更設計的聯絡窗口，被上訴人公司同意與否，以曾仁宗的同意為準云云（見原審卷第2宗18-21頁）；惟所為證詞，與系爭契約關於變更設計以於系爭大樓之地下室頂板完成前為之，並於被上訴人所提供之工程變更單上簽認為準之約定不符，尚難採信。況被上訴人僅係以曾仁宗為對外聯絡窗口，難謂其已授與曾仁宗同意變更設計之權限，上訴人申請變更設計仍應以系爭契約之約定為準，黃琪玲所為證述不足為有利上訴人之認定，上訴人聲請再為訊問，核無必要，附此敘明。五、關於被上訴人就系爭房屋之漏水應否負債務不履行責任部分：（一）經查關於系爭房屋之滲漏水原因，依系爭鑑定報告記載：鑑定項目「主臥室、內牆、客臥室內牆有明顯水印、長霉、生蟲及主臥室地板發霉、客廳地板有蛀蟲、主臥室三角窗檯角邊有滲水現象等情形」，經鑑定人與雙方於現場會勘時確認該水印、長霉、生蟲、滲水現象確是房屋漏水造成；不同之位置其漏水原因不同。由標的物之漏水狀況來看，分成兩個部分，外牆上開窗之漏水，可確認該開窗角隅之漏水，應非冷氣主機安裝時施打螺絲導致裂縫漏水（此部分經原審判決被上訴人應給付上訴人窗檯補漏費用 9,000元本息確定）。標的建物之配置圖與臺北縣政府檔案之建物所在平面圖不同，經雙方說明，該變更為設計後進行變更，管線預埋之位置與漏水之位置比對，漏水之位置與管線預埋之位置相關，再經上訴人說明主衛浴之冷熱水管接頭經修繕後，室內漏水現象即消失，可確認伊始該建物室內漏水以致存在水印、長霉、生蟲、滲水現象，乃水由主衛浴之冷熱水管接頭漏出，經由預埋管線與混凝土或其它建材間之空隙，沿預埋管線之路徑，漏至室內各發現水印、長霉、生蟲之處等語（見系爭鑑定報告第7、8頁）；再參諸葉志昇證稱：系爭變更工程係將主衛浴與廚房位置對調，須遷移原已施作完成之管線，管線愈長，接頭愈多，漏水之可能性愈大等語（見原審卷第1宗147頁背面、148頁），堪認系爭房屋之主、客臥房內牆之水印、長霉、生蟲及主臥室地板發霉、客廳地板有蛀蟲之現象，係因主衛浴冷熱水管接頭漏水所致，且係因系爭變更工程所致。（二）次查上訴人主張其因系爭房屋第一次漏水支付修繕費用1 萬7,000元（含鑑定費用5,000元、高壓灌注費用1萬2,000元），第二次漏水支付修繕費用34萬9,500元（含拆運費用3萬3,000元、窗檯補漏費用9,000元、更換木地板費用 19萬0,400元、泥作費用4萬8,600元、油漆費用2萬3,500 元、衣櫃費用2萬1,000元、除蟲費用1萬2,000元、傢俱搬遷費用1萬2,000元），另行租屋支出3個月房租6萬元等語，固據其提出收據、統一發票、出貨單、估價單、施工計畫書、託運憑證及房屋租賃契約書等為證（見原審卷第1 宗53- 65頁）；然上訴人自承：第一次漏水為系爭房屋之主客臥室內牆及隔間牆有明顯水印、長霉、生蟲現象，第二次漏水為系爭房屋之主臥室地板發霉、客廳地板有蛀蟲及主臥室三角窗檯之角邊有嚴重滲水現象等語（見原審卷第1宗5-6頁），則上訴人請求之修繕費用，僅其中因系爭房屋主臥室三角窗檯角邊滲水現象所支出之窗檯補漏費用9,000元，堪認係屬可歸責於被上訴人之事由，且上訴人此部分請求，已經原審判決准許；至上訴人之其餘請求，經核其受損原因均係因系爭變更工程遷移管線致主衛浴冷熱水管接頭漏水所造成，上訴人既未依約向被上訴人申請變更設計，復無證據證明系爭變更工程係經被上訴人同意施作，已如前述，難認上開瑕疵係因可歸責於被上訴人之事由所致，亦未能認係被上訴人施工之瑕疵，即非被上訴人應負保固責任之範疇，且上訴人自始未就伊果受有上開損害，如何致被上訴人受有利益，且兩者間有何因果關係乙節，舉證以實其說。是上訴人依瑕疵擔保與不完全給付及不當得利法律關係請求被上訴人賠償賠償，應屬無據。（三）另關於上訴人請求被上訴人賠償精神慰撫金12萬元部分：按依民法第195條第1項前段規定，不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，固為民法第227 條之1所明定；惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件；故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照）。經查系爭房屋漏水，難認係因可歸責於被上訴人之事由所致，已如前述；且被上訴人就其依系爭契約所負交屋債務倘為不完全之給付，係侵害上訴人就系爭房屋之財產權，並非侵害上訴人之人格權，無上開規定之適用。上訴人依上開規定，請求被上訴人賠償精神慰撫金12萬元，亦屬無據。六、綜上所述，上訴人依買賣物之瑕疵擔保與不完全給付及不當得利之法律關係，請求被上訴人再給付53萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 6 月 7 日民事第八庭審判長法官許正順法官蘇芹英法官鄭威莉正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 100 年 6 月 8 日書記官李垂福

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