98年度重上字第192號（返還價金） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第192號上　訴　人　彭瑞梅訴訟代理人　盧國勳律師複代理人　陳怡文律師陳貴德律師上　訴　人　勤實加房屋仲介股份有限公司法定代理人　林敏弘訴訟代理人　林佳穎律師上　訴　人　溫錦豐施玫玲徐子晶訴訟代理人　莊士郎律師上　訴　人　中信房屋仲介股份有限公司法定代理人　鄭余正全訴訟代理人　鍾運凱被上訴人　郭羅伊茜訴訟代理人　陳清進律師蔣彥威律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國98年2月27日臺灣臺北地方法院96年度重訴字第1378號第一審判決提起上訴，本院於100年1月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決（減縮部分除外）㈠關於命上訴人彭瑞梅、中信房屋仲介股份有限公司給付部分；㈡關於命下列上訴人給付逾⑴上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶連帶給付被上訴人新台幣貳佰叁拾伍萬伍仟捌佰貳拾元本息；⑵上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、溫錦豐連帶給付被上訴人新台幣貳佰叁拾伍萬伍仟捌佰貳拾元本息；⑶上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、施玫玲連帶給付被上訴人新台幣貳佰叁拾伍萬伍仟捌佰貳拾元本息；⑷上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲已為⑴、⑵、⑶之給付時，就其給付範圍，上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、溫錦豐、施玫玲、徐子晶各免其給付義務部分；㈢關於⑴上訴人彭瑞梅、中信房屋仲介股份有限公司部分之假執行宣告；⑵逾被上訴人以新台幣柒拾玖萬元為上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲供擔保後，得分別就㈡⑴、⑵、⑶部分假執行。但上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲以新台幣貳佰叁拾伍萬伍仟捌佰貳拾元為被上訴人供擔保後，得分別免予㈡⑴、⑵、⑶部分假執行之宣告部分；㈣訴訟費用（減縮及確定部分外）之裁判均廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用（減縮及確定部分除外）由上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲連帶負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。二、查：㈠被上訴人於原審請求之金額如下（見原審卷第125頁）： ⒈上訴人彭瑞梅應給付被上訴人12,341,741元，及自民國（下同）96年5月23日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ⒉上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司（下稱勤實加公司）、溫錦豐、施玫玲、徐子晶應連帶給付被上訴人12,341,741元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ⒊上訴人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）應給付被上訴人12,341,741元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ⒋前3 項上訴人中任一人為給付，其他上訴人於該給付範圍內同免責任。㈡原審對被上訴人之請求，判決： ⒈彭瑞梅應給付被上訴人1220萬元，及自96年5月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉勤實加公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲應連帶給付被上訴人12,341,741元，及自96年10月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊中信房屋應給付被上訴人12,341,741元，及自96年10月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒋前三項上訴人中任一項上訴人已為給付時，他項上訴人於該給付範圍內同免責任。 ⒌被上訴人其餘之訴駁回。 ⒍第一項部分，於被上訴人以407萬元為彭瑞梅供擔保後，得假執行；第二項部分，於被上訴人以412萬元為徐子晶、溫錦豐、施玫玲、勤實加公司供擔保後，得假執行；第三項部分，於被上訴人以412萬元為中信公司供擔保後，得假執行。但彭瑞梅如以1220萬元；徐子晶、溫錦豐、施玫玲、勤實加公司以12,341,741元；中信公司以12,341,741元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。 ⒎被上訴人其餘假執行之聲請駁回。㈢上訴人就其敗訴部分，提起上訴後，被上訴人對「勤實加公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲」連帶給付及「中信房屋」給付12,341,741元之本金部分，均減縮請求為2,525,432元本息（見本院卷㈢第7頁），應予准許。㈣被上訴人上訴後追加依據民法第184條第1項前段、第2項、第188條規定，請求勤實加公司賠償及與徐子晶、溫錦豐、施玫玲連帶賠償損害部分，勤實加公司雖表不予同意，但其追加部分與原訴之基本事實同一，依前揭規定，應予准許。至於被上訴人原主張勤實加公司之經紀人員「故意」未告知系爭房屋係海砂屋，與彭瑞梅共同出具不實之檢測報告等行為致其受有損害應予賠償。上訴人上訴後，被上訴人補充主張勤實加公司之經紀人員「過失」未盡對該檢測報告之檢核義務致其受有損害，亦應予賠償部分，則係不變更訴訟標的，而補充事實上之陳述，依民事訴訟法第256條規定，非訴之追加，併予敘明。三、被上訴人請求「彭瑞梅」賠償141,741元部分，原審判決被上訴人敗訴，未據被上訴人不服，業已確定。貳、實體方面：一、被上訴人起訴主張：㈠伊於96年3月16日透過加盟中信房屋之勤實加公司仲介，與彭瑞梅簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以1,220萬元之價格，買受彭瑞梅所有坐落台北市○○區○○段一小段57-13地號權利範圍57/20443之土地，及其上主建物建號2419即門牌號碼台北市○○區○○街80號1樓之房屋（下稱系爭房屋）。詎伊於96年5月21日辦理所有權移轉登記予伊指定之人即伊子郭原楨名下後，始知系爭房屋係房屋稅減半徵收之海砂屋，經於96年6月14日委託桂田中和實驗室進行測試，系爭房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之容許值每立方米高達1.8929公斤，顯示系爭房屋有氯離子含量嚴重過高之重大瑕疵。㈡彭瑞梅明知系爭房屋係房屋稅減半徵收、氯離子含量過高之海砂屋，竟提供系爭房屋為無氯離子含量過高之不實報告，詐欺伊為購買系爭房屋之意思表示，伊於96年7月5日、10日分別以台北圓環郵局第1338號存證信函、內湖郵局第03503號存證信函，撤銷購買系爭房屋之意思表示後，依據民法第114條規定，本件買賣之意思表示，自始無效，彭瑞梅受領1220萬元之買賣價金，即無法律上之原因，爰先位依據民法第179條不當得利或第113條回復原狀請求權，請求彭瑞梅給付1,220萬元本息；系爭房屋有氯離子含量嚴重過高之重大瑕疵，第一備位先依民法第359條規定解除系爭買賣契約，再依民法第259條規定或依系爭買賣契約第11條第4款約定，請求彭瑞梅返還價金1,220萬本息；第二備位依據民法第359條規定，請求減少本件買賣價金1,220萬元，彭瑞梅自應返還溢收價金1,220萬元之本息。㈢勤實加公司係專門從事民生社區及延壽國宅區域不動產買賣之仲介公司，明知系爭房屋是房屋稅減半徵收、氯離子含量過高之海砂屋，於仲介伊購買系爭房屋時，竟故意提供不實之檢測報告，保證系爭房屋並非海砂屋，或疏未告知本件檢測報告與一般檢測有異，致伊同意於點交房屋前不再為檢測，受有購得本件氯離子含量過高之海砂屋，爰依民法第227條不完全給付準用民法第226條第1項給付不能之損害賠償請求權，追加依據民法第184條第1項前段、第2項侵權行為之損害賠償請求權，請求賠償伊所受系爭房屋減損2,383,691元價值及支付酬金、過戶費、稅金等141,741元，合計2,525,432元（0000000+141741=0000000）損害之本息。㈣溫錦豐係勤實加公司之店長，負有審查及指派經紀人於不動產說明書審查並簽章之義務，連同其指派處理本件經紀業務之徐子晶、施玫玲均屬不動產經紀業管理條例所謂之「經紀人員」，負有就系爭房屋有無依通常觀念上之重要瑕疪，進行瞭解，並向伊解說之義務，惟其3 人第二度受託仲介買賣系爭房屋，明知系爭房屋係房屋稅減半徵收、氯離子含量過高之海砂屋，於簽訂本件買賣契約時又均在場，竟與彭瑞梅共同提供不實氯離子報告，向伊保證系爭房屋非海砂屋，故意不告知系爭房屋係海砂屋；又疏未於依規定在「房地產標的現況說明書」上審核簽章；疏未告知本件檢測報告與一般檢測有異，再詢問伊是否對系爭房屋再進行檢測，致伊同意於點交房屋前不再為檢測，受有購得本件氯離子含量過高之海砂屋，其等違反不動產經紀業管理條例第22條第1項、民法第567條規定，就不動產說明書為調查並為確實之報告，亦係過失不知系爭房屋為海砂屋，致伊受有損害，爰依民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定，請求其等連帶賠償；另依不動產經紀業管理條例第26條第2項、追加依據民法第188條規定，請求勤實加公司與其等連帶賠償2,525,432元之本息。㈤中信房屋依據不動產經紀業管理條例第4條第1項第8 款規定授權勤實加公司使用其公司之服務標章與人交易，且為勤實加公司設計招牌、宣傳企劃、並提供表彰其服務標章之制式契約書，係表示以代理權授與勤實加公司，對勤實加公司有關本件債務不履之行為，應負表見代理之責任，亦即應負勤實加公司不完全給付之債務不履責任，爰先位依據不動產經紀業管理條例第26條，備位依據民法第169條、第277條規定，請求賠償2,525,432元之本息㈥本件上訴人等本於各別之發生原因，對伊各負給付義務，且上訴人一人為給付，他上訴人即同免給付義務。二、上訴人彭瑞梅以：依訴外人即伊前手張新旺委由桂田中和實驗室出具之氯離子含量測試報告（下稱92年桂田測試報告），系爭房屋每立方米水溶性氯離子含量0.2737公斤，符合CNS3090規範之標準，非俗稱之海砂屋；系爭房屋未列入公開資訊之海砂屋名冊，亦非主管機關列管之危險建築，自無詐欺被上訴人為購買系爭房地意思表示之情事，被上訴人撤銷該意思表示顯非適法；系爭房屋原氯離子含量過高，但經修復後，業由台北市政府解除列管，並經台灣省土木技師工會鑑定不影響結構安全，均未減損其效用，被上訴人不得請求解除契約或減少價金；本件無結構安全之重大瑕疵，被上訴人請求解除契約，顯失公平，其價金減少請求權已罹於6月之除斥期間；伊對被上訴人之請求得主張同時履行抗辯等語置辯。三、上訴人勤實加公司以：㈠伊服務之內容僅止於報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介，不另負有檢查買賣標的之義務；系爭房屋並未列入海砂屋名冊，外觀上亦無海砂屋現象，且買賣雙方亦未將「交鑑定機關作檢驗」作為買賣契約之內容，伊自無委託鑑定機關鑑定之調查義務；況依購屋承諾書第12條第1項約定，此部分應由被上訴人付費委請合格機構鑑定；伊僅提供經紀服務，並無檢測海砂屋或氯離子之能力。㈡伊公司於民國93年12月20日設立，系爭房屋則早於93年9月8日經臺北市政府建築管理處自「海砂屋名冊」中刪除，伊不知延壽國宅曾被列管；伊查詢臺北市政府建築管理處之「海砂屋名冊」無系爭房屋曾被列管之資訊，並已依規定轉交賣方彭瑞梅提出氯離子含量符合標準之檢測報告，更於「房地產標的現況說明書」末注意事項中，加註「海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間不同而異」；於「購屋承諾書」及系爭買賣契約書內，賦予被上訴人選擇檢測之機會，已盡居間人之注意義務；被上訴人簽認不需檢測，對本件損害與有過失。㈢被上訴人取得系爭房地所有權；又對彭瑞梅主張有1,220萬元之價金回復原狀或不當得利或減少價金之請求權，在此範圍內，未受損害，不得再向伊請求；被上訴人給付之居間報酬8萬元、過戶費35,559元、房屋交易安全費1,220元，他項權利登記費4,000元及火險、地震險保險費5,052元、契稅15,962元，與本件被上訴人因賣方違約所受之損害並無因果關係。㈣如認伊應賠償，應類推適用同時履行抗辯權等語。四、上訴人施玫玲、溫錦豐以：溫錦豐未執行本件經紀業務，僅於媒介成立，居間任務終了後，被上訴人與彭瑞梅簽訂保全證據之書面契約時在場而已；施玫玲則予本件之文書上為書面之審查，毋庸對被上訴人主張之各項損害負賠償責任；餘引用其餘上訴人之抗辯。五、上訴人徐子晶以：㈠伊只是經紀營業員，依不動產經紀業管理條例第4條第7款規定，僅在協助經紀人執行仲介業務，亦即需受經紀人的指揮，伊應盡的義務應該低於經紀人；本件經紀人並未指示伊進一步去調查氯離子含量的問題，伊在銷售過程也沒有違反不動產經紀業管理條例第19條至第25條的規定，且系爭房屋在外觀上也沒有海砂屋現象，買賣契約書第9條也只是記載被上訴人在交屋前不作檢測，並沒有說被上訴人不能作檢測；伊至遲已於96年3月15 日前提示賣方彭瑞梅提出之氯離子檢測報告，並無任何故意或過失致被上訴人受損害之行為。被上訴人簽認不需檢測，對本件損害與有過失。㈡系爭房屋登記為訴外人郭原楨名下，被上訴人拒絕說其與郭原楨之內部關係，顯難對彭瑞梅負回復原狀之義務，依民法第262 條規定，其解除權歸於消滅，不得再予行使，顯未受有任何損害。㈢被上訴人請求價金1,220萬元損害部分，應有同時履行抗辯權之適用；被上訴人給付之居間報酬8萬元、移轉過戶費35,55 9元，與本件賣方違約所受之損害並無因果關係；房屋交易安全費1,220元，係被上訴人為保證彭瑞梅若不能移轉系爭房地，其可取回已支付價金之特別交易制度之費用，契稅15,962元乃依契稅條例應繳交之稅捐，如解除或撤銷系爭買賣契約，可依稅捐稽徵法第28條規定申請撤銷契稅申報，申退契稅，即無受有損害；若僅減少價金，仍需繳交契稅，亦不能認係其所受之損害。他項權利登記費4,000元及火險、地震險保險費5,052元係被上訴人資金不足向銀行貸款所支出之費用，與是否被詐欺無相當因果關係；被上訴人購得系爭房屋後其市價增值部分，應與其主張之損害相扣抵等語。六、上訴人中信房屋以：徐子晶、溫錦豐之名片上註明勤實加公司之全稱，勤實加公司於仲介契約書上亦標明公司全稱為「勤實加房屋仲介股份有限公司」，僅併為使用「中信房屋勤實加正三民加盟店」，並無代理伊與被上訴人訂約之情事；被上訴人自承以轉售目的為本件買賣行為，非如一般購屋之消費者，應無混淆勤實加公司為伊公司代理人之可能；伊與「中信房屋勤實加正三民加盟店」間僅係共同使用「中信房屋」之品牌，表彰其連鎖服務以建立其市場知名度，並強化消費者印象而已，伊與「加盟店」間權利義務個別，客觀上無「均屬同一公司」之效果，更非彼此有權代理為法律行為之表示，自無民法第169條表見代理之適用等語。七、原審對被上訴人之請求，判決如前所述，上訴人不服提起上訴，訴之聲明如下：㈠彭瑞梅部分： ⒈原審判決不利彭瑞梅部分廢棄。 ⒉上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。㈡徐子晶、溫錦豐、施玫玲、勤實加公司、中信公司部分： ⒈原審判決廢棄。 ⒉上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。八、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於96年3月16日透過中信房屋之加盟店「勤實加正三民加盟店」即勤實加公司仲介，以1220萬元之價格，買受彭瑞梅所有系爭不動產。㈡被上訴人已支付全部價金1,220萬元，彭瑞梅則於96年5月21日依被上訴人指示，將系爭不動產辦理所有權移轉登記予被上訴人之子郭原楨名下。㈢被上訴人支出仲介費8 萬元給勤實加公司、移轉過戶代書費、印花稅、過戶的規費共35,559元、房屋交易安全費用1,220元、契稅15,962元，及於96年6月14日委託桂田中和實驗室測試系爭房屋之費用為9,000元。㈣徐子晶於訂立系爭買賣契約當時是勤實加公司之經紀營業員；施玫玲是契約上簽名的經紀人（事實上授權店長實際審核契約）；溫錦豐是勤實加公司之店長。被上訴人於96年3月16日與彭瑞梅簽訂系爭合約書時，徐子晶、溫錦豐均在場，且在系爭合約書上簽名，施玫玲則於契約上蓋章。訂約前，徐子晶交付不動產說明書予被上訴人時，曾將原證八號之氯離子檢測報告「影本」交被上訴人過目。簽約當日，再由彭瑞梅把該氯離子檢測報告「正本」交予被上訴人。被上訴人於系爭合約書第9條第5項第1款勾選「甲方不得於本買賣標的物點交前，要求氯離子含量檢測」，並於勾選完成後簽名。㈤經濟部標準檢驗局（經濟部中央標準局）於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定（CNS3090），預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之容許值為每立方米0.6公斤下。經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該國家標準為每立方米0.3公斤下。㈥彭瑞梅交付於被上訴人之測試報告係桂田中和實驗室出具之「氯離子含量測試報告」顯示，系爭房屋每立方米水溶性氯離子含量為0.2737公斤。㈦被上訴人於96年6月14日自行委託桂田中和實驗室，針對系爭房屋八個抽樣點所作之相關測試（下稱96年桂田測試報告），其檢測值均較國家規定標準值高出3至5倍，甚至高達每立方米1.8929公斤。㈧被上訴人於96年7月5日以台北圓環郵局第1338號存證信函要求勤加實公司及彭瑞梅於文到5日內出面處理，勤實加公司於96年7月6日收受，彭瑞梅部分則因地址錯誤，未予收受；被上訴人再於96年7月10日以內湖郵局第03503號存證信函，通知彭瑞梅解除契約，彭瑞梅則於96年7月11日收受該存證信函。㈨台北市政府於91年01月30日北市工建字第9042227000號函所發佈「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則」第二點規定之鑑定項目應包括：⒈鋼筋檢測：腐蝕速率、斷面量測。⒉混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度，必要時增加保護層厚度檢測。⒊裂縫量測：裂損狀況、裂縫寬度及長度；台北市建築管理處所公佈海砂屋名冊說明欄第二項內容，有關高氯離子混凝土建築物之鑑定，須辦理含「鋼筋檢測」、「混凝土檢測」及「裂縫量測」等三大項八小項之檢測項目，再經耐震能力評估後始能判定建築物是否補強或拆除。㈩延壽國宅經台灣省土木技師工會鑑定總報告內容略以： ⒈目視建築物現況尚屬良好。 ⒉本棟建築物之樑、柱主結構皆未發現鋼筋腐蝕現象，但頂版出現鋼筋腐蝕病變，雖不至於影響建築物之結構安全，但會造成住戶使用不便。 ⒊建物雖有混擬土與鋼筋品質不佳與氯離子含量較高等瑕疵，但其耐震能力大致符合建築規範之要求，且結構形式利於耐震，並且經過921 地震驗證（五級地震但系爭建物皆未出現裂損狀況）耐震能力尚佳。 ⒋建物之主結構鋼筋皆未腐蝕，而由鋼筋瞬間腐蝕速度檢測推估得知，鋼筋長期腐蝕尚屬輕微，故長期耐震能力而言，建物尚無結構安全顧慮，雖氯離子含量較高略微降低延壽國宅丙區五基地各棟建築物之耐震能力，但在50年的使用年限內並不需拆除重建，若經定期修補，則不會損及建築物價值。 ⒌長期結構安全評估而言，延壽國宅混擬土長期強度減少對結構長期安全之影響並不大，若能適當處理鋼筋腐蝕，則鋼筋長期強度並不會影響結構安全等語，足見系爭建物結構安全並無問題。 系爭建物曾為台北市政府指為「可修復補強之高氯離子混擬土建築物」，經台北市政府工務局修復補強後，業經杜風工程顧問有限公司結構工程技師簽證確認建物之結構安全應能符合原設計規範之需求，台北市政府工務局於93年9月8日發函同意解除列管，通知相關單位解除列管後，未有再被列管之註記。九、被上訴人主張上訴人等故意提供不實之氯離子檢測報告，詐欺被上訴人與彭瑞梅簽訂系爭買賣契約，其於撤銷該購買系爭房屋之意思表示，並解除系爭買賣契約後，自得請求上訴人等賠償損害等語；上訴人等則執前詞抗辯。茲分述之：㈠彭瑞梅交付之系爭房屋有無氯離子含量過高之瑕疵？ 1.按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵，係指凡依通常交易觀念，或依當事人決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即是。氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅，自屬民法第354條所指物之瑕疵，依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高而為俗稱之海砂屋，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且每為交易大眾所難以接受，降低一般人之交易意願，縱無立即之危險，隨時間經過亦有可能增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均為價值之減損。 ⒉被上訴人主張：伊於96年6月14日自行委託桂田中和實驗室針對系爭房屋八個抽樣點所作之相關測試，其氯離子含量之檢測值均較國家規定標準值高出3至5倍，甚至高達每立方米1.8929公斤之事實，此為上訴人所不爭執（見不爭執事項㈦）；台北市結構工程工業技師公會鑑定結果亦認第一次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米0.82公斤，第二次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米1.092公斤，均超過83年及87年版CNS3090混凝土氯離子國家標準值，有該鑑定報告可憑（見外放證物），自堪信為真實。系爭房屋之氯離子含量既已超過標準值，長期而言，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，恐有影響原有結構安全之虞，以致威脅建物之居住安全，依通常交易觀念，顯未具備一般建物應有之價值、效用及品質，則被上訴人主張系爭房屋有氯離子含量超高之瑕疵，即可採信。 ⒊彭瑞梅抗辯：依伊前手即訴外人張新旺交付92年桂田測試報告顯示，系爭房屋每立方米水溶性氯離子含量0.2737公斤，符合CNS3090規範之標準；系爭房屋前經台北市政府解除海砂屋列管，台灣省土木技師工會鑑定無影響安全結構之虞等情，分別有測試報告、台北市政府工務局93年9月8日函、臺灣省土木技師工會鑑定總報告可憑，被上訴人對此亦不爭執（見不爭執事項㈥、㈩、），固可信為真實。但，彭瑞梅抗辯：建築物結構瑕疵非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定，系爭房屋既經解除海砂屋列管，且經台灣省土木技師工會鑑定無影響安全結構之虞，非一般所謂之海砂屋，尚難謂為瑕疵云云。惟：⑴按「海砂屋」僅為一般坊間之俗稱，其主要意義在指建築物結構中氯離子含量過高而言，而氯離子含量是否過高，可以混凝土中氯離子含量是否超過設計環境條件下之國家標準值為據（86年7月29日頒佈施行之台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法第2條參照)，我國自83 年7月22日修訂NS3090「預拌混凝土」國家標準，始訂有預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，且83年時之氯離子標準，係每立方公尺0.6公斤。87年修訂後，才改為每立方公尺0.3公斤。依建築技術規則建築構造編第331條第4 項制定之結構混凝土施工規範第3條第3項第2規定，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，於預拌混凝土為每立方公尺0.15公斤、於鋼筋混凝土為每立方公尺0.30公斤。又依87年6月25日修訂之國家標準總號3090、標準類號A2042「預拌混凝土」第19節表10之規範，預拌鋼筋混凝土氯離子含量應低於每立方公尺0.3公斤。而氯離子之所以會造成鋼筋結構遭侵蝕，乃因鋼筋遇氯離子侵蝕後，會造成鋼筋氧化鏽蝕及膨脹。當混凝土環境有利於其中游離態氯離子含量增高時，將來易造成混凝土中鋼筋腐蝕之結構安全，是建物混凝土之氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初或曾經鑑定無立即之危險，但會產生慢性之腐蝕作用，對於建物之居住安全仍造成威脅。因此，建物於「建造時」時雖未設有氯離子含量之國家標準，或曾經鑑定對結構無影響安全之虞，但隨著時間之變化，高氯離子含量對建物之腐蝕作用仍然存在，是於買賣標的物有氯離子含量過高之情事時，不得以建造時未設有氯離子含量之國家標準，或曾經鑑定對結構無影響安全之虞，即認買賣時該標的物氯離子含量過高，並非物之瑕疵。本件彭瑞梅前手即訴外人張新旺交付之92年桂田測試報告係「92年4月4日」就「大廳柱」所為測試之結果固無氯離子含量過高之情事（見原審卷第38頁），但本件經96年桂田測試報告、及台北市結構工程工業技師公會鑑定結果，系爭房屋之氯離子含量均過高，已如前述，且對建築物不同點採樣，其氯離子含量有異，是依前揭說明，自不得以92年4月4日就「大廳柱」一點所為之92年桂田測試報告，否定系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵。 ⑵台灣省土木技師工會之鑑定係於「89年8月28日」就延壽國宅丙區 I、J、K、M、N及O等六基地共計709戶所進行之鑑定，該報告雖稱「主結構鋼筋皆未腐蝕，而由鋼筋瞬間腐蝕速度檢測推估得知，鋼筋長期腐蝕尚屬輕微，故長期耐震能力而言，建物尚無結構安全顧慮」、「延壽國宅混擬土長期強度減少對結構長期安全之影響並不大」等語，但經採樣I（系爭房屋屬I基地）、K、M、N、O基地之鑑定結果，各基地平均值「O基地最低每立方公尺0.7公斤，M基地最高每立方公尺1.36公斤」均大於標準值每立方公尺0.30公斤（見本院卷㈡第183頁）；並表明「延壽國宅丙區建物處於台北市潮濕環境，混凝土『氯離子含量較高』，預期鋼筋可能會持續發生腐蝕，若能即時處理，則鋼筋腐蝕尚不至於影響結構安全，若不能即時處理，則鋼筋腐蝕將造成結構安全顧慮」，有該鑑定報告可憑（見本院卷㈡第183頁），足認該報告並未排除因氯離子含量過高對系爭房屋所可能造成之損害。 ⑶臺北市政府都市發展局於93年間依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」規定，針對延壽國宅丙區I 、J、K、M、N及O等六基地，共計709戶及地下1層建物，委託由杜風工程顧問有限公司（下稱杜風公司）規劃設計「延壽國宅丙區結構補強維修工程案」後，依規定發包、施工驗收完成，該建物之結構安全應能符合原設計規範之需求，經台北市政府工務局於「93年9月8日」以北市工建字第09353643600號函，同意解除該等建築物之列管，固有臺北市政府都市發展局99年9月23日北市都管字第09937184700號函可證（見本院卷㈡第169頁）。但： ①鋼筋混凝土建築物中被鹼性混凝土保護之鋼筋因高氯離子存在而具備催化鋼筋腐蝕之條件，並將減損建築物使用年限，故單一氯離子含量偏高之因素，即足以增加房屋使用之風險，並明顯影響交易意願及交易價格，此觀諸卷附中華民國不動產估價師公會全國聯合會97年2月12日估價師全聯會97字第017號函以：「建築物之混凝土中，含有超過國家容許標準之氯離子含量時，易造成鋼筋腐蝕而影響結構安全，通常在市場交易時將比正常價格為低」即明（見原審卷第212頁）。 ②台北市政府工務局於「93年9月8日」因系爭房屋施以「結構補強維修工程」，認其結構安全應能符合原設計規範之需求而解除列管而已，經原審函詢該結構補強之工程評估報告或其他認定結構安全無虞之相關資料及依據，台北市政府都市發展局、台北市建築管理處除檢附杜風公司結構工程師吳志強所出具「『臺北市延壽國宅丙區結構補強維修工程』已依杜風工程顧問有限公司之詳細設計圖說施作完成。該區各棟建物結構補強係依據原設計之建築技術規則之規定設計，且承包商已依設計圖說驗收完成，除不可抗力之因素，如地震強度大於設計地表加速度或建物經不當使用者外，建物之結構安全應能符合原設計規範需求」之證明書外，均未敘明該「結構補強維修工程」與系爭房屋「氯離子含量」之關連，有臺北市建築管理處97年11月5日北市都建使字第09772624800號函（見原審卷第313-316頁）、臺北市政府都市發展局97年12月12日北市都管字第09735905800號函（見原審卷第333-335頁）可憑。 ③本院再函詢該「結構補強維修工程」就系爭房屋具體補強之內容為何？臺北市政府都市發展局未於函文中具體敘明，本院由臺北市政府都市發展局隨函檢附之工程結算表觀之，該「結構補強維修工程」之內容僅有公共區域損壞修復工程，包括結構損壞修復工程（含裂縫修復、鋼筋鏽蝕、油漆脫落等）、結構補強工程（含柱鋼板補強、增設柱基鈑等）、地下室通風排濕設備費用，以及室內部分損壞修復工程等，有臺北市政府都市發展局99年9月23日北市都管字第09937184700號函檢附之契約詳細表暨工程完工後所編制之工程結算表影本可憑（見本院卷㈡第170-218頁），該工程僅係針對臺北市延壽國宅丙區已發生損壤之修復及柱鋼板補強或增設柱基鈑等修復工程，就該區建物經修復後，其氯離子含量有何變化，則無任何評估；本案起訴後，經台北市結構工程工業技師公會進行鑑定，系爭建物之氯離子均超過83年及87年版CNS3090 混凝土氯離子國家標準值，「長期」而言，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，恐有影響原有結構安全之虞，已詳如前述，是台北市政府於「93年9月8日」同意解除系爭建築物列管之事實，仍不足以證明系爭房屋已無氯離子含量過高之瑕疵。⒋據上，被上訴人主張彭瑞梅交付之系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，堪可採信。彭瑞梅抗辯系爭房屋氯離子含量過高並無結構上安全之虞，非屬瑕疵云云，不可採信。㈡系爭買賣契約是否因被上訴人以彭瑞梅詐欺為由，撤銷其訂約之意思表示後，自始無效？ ⒈本件被上訴人原主張其訂約之意思表示有民法第92條「被詐欺」及同法第88條「錯誤」之情形得予撤銷云云（見原審卷第4-5頁）。經本院行使闡明權，詢以：「上訴人撤銷買受系爭不動產意思表示之原因為何」？被上訴人答以：「被詐欺」。再問：「與錯誤有無關係」？答以：「只有主張民法第92條被詐欺，與錯誤無關。」等語（見本院卷㈡第266頁反面），被上訴人既主張其撤銷訂約之意思表示與錯誤無關，則其主張因錯誤而為簽訂系爭買賣契約部分之主張，即無可採。 ⒉按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定，民法第92 條、第113條、第114條固分別定有明文。但依民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 ⒊被上訴人主張：本件訂約前，彭瑞梅提出92年桂田測試報告顯示，系爭房屋每立方米水溶性氯離子含量為0.27 37公斤，合乎國家標準，惟系爭房屋經測試結果其氯離子含量過高乙節，詳如前述，堪可採信。但被上訴人主張：彭瑞梅提供虛假不實之92年桂田測試報告，保證系爭房屋非海砂屋，故意詐欺伊為簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，彭瑞梅則予否認。查： ⑴92年桂田測試報告係對「大廳柱」採樣，依AASHTOT260水溶法施以電位滴定法檢測；96年桂田測試報告則係對客廳後柱、客廳中間樑、客廳直樑、門口柱、客廳右邊牆、客廳左邊牆、客廳後樑、客廳後牆採樣，再以CNS14703A3384（2002）施行法施以電位滴定法檢測。因CNS14703與AASHTO T260本身試驗，依其樣品取量多寡、樣品取量、加入水量、篩網大小、過濾時之濾紙張數、有無加入過氧化氫、硝酸、氯化納濃度、用水限制等差異，以及建築物本身非由同一台灌漿車灌漿、施工品質影響其成份呈不均等現象，使檢測之各區塊試驗值會有差異性，有誠日興業有限公司桂田土城實驗室99年11月18日函可證（見本院卷㈡第270頁），是被上訴人主張92年桂田測試報告為不實之報告，非可採信。 ⑵彭瑞梅抗辯：伊於95年12月間透過勤實加公司向訴外人張新旺購買系爭房屋，由張新旺提出該92年桂田測試報告為系爭房屋氯離子含量之相關文件，本次買賣則係由勤實加公司提供該92 年桂田測試報告給伊等語，核與勤實加公司稱：「此報告係彭瑞梅的前手提供的。」，溫錦豐即勤實加公司之店長亦稱：「彭瑞梅的前手在委託我們出售本件房屋時，就主動表示房屋有做過相關檢測，並將相關資料交給我們提供給買方（即彭瑞梅）參考。所以（系爭買賣訂約前）我們才會提供（92年桂田測試）報告給彭瑞梅。」等語相符（見本院卷㈡第268頁），足認系爭92年桂田測試報告係彭瑞梅於95年12月間經「勤實加公司」仲介「買受」系爭房屋時，由賣主「張新旺」提供，並非由彭瑞梅本人委託鑑定之文件，且於96年3月間委託「勤實加公司」「出賣」系爭房屋，再由「勤實加公司」提出供彭瑞梅使用。 ⑶據上，92年桂田測試報告與96年桂田測試報告及本院鑑定結果，其氯離子含量雖有差異，但此係採樣及鑑定方法所致，尚難遽認該報告為不實之檢測報告，況 92年桂田測試報告並非由彭瑞梅本人委託鑑定之文件，且於本件買賣訂約時又係由「勤實加公司」提出供彭瑞梅使用，則彭瑞梅單純引用勤實加公司提供92年桂田測試報告之行為，亦難認定有何詐欺被上訴人簽約之故意。此外，被上訴人復未舉證證明其簽認該約款有何不受拘束之事由，自難認其此部分之主張為可採。 ⑷至於被上訴人主張彭瑞梅以92年桂田測試報告「保證」系爭房屋非海砂屋部分，雖一再強調：「…被上訴人是名法律知識不足的婦人，只是單純購買房屋，想要瞭解系爭房屋是否為海砂屋，對造就持原證八號（即92年桂田測試報告）給被上訴人看，表示並非海砂屋，要被上訴人在該項下簽名，事實上被上訴人對於這些選項的狀況是不清楚的。」等語（見本院卷㈡第 267頁）。惟，本院為查明被上訴人訴訟代理人此部分之主張是否真實，特別諭知被上訴人訴訟代理人陪同本人到庭，以明被上訴人簽認此約款時，其對話之行為人及對話之內容等事實（見本院卷㈡第224頁），但，被上訴人本人未到庭，僅由其訴訟代理人代為宣稱被上訴人因憂鬱症無法到庭，經本院闡明「當事人是否知悉，如果未到庭會發生之法律效果」？答以：「有告知當事人知悉。」等語（見本院卷㈡第267頁）。此外，被上訴人又未舉證證明上訴人為如何之保證，其此部分之主張，亦非可採。 ⒋被上訴人又主張：彭瑞梅禁止伊於點交前檢測系爭房屋氯離子含量，詐欺伊為簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，彭瑞梅仍予否認。查： ⑴本院詢問被上訴人：「上訴人如何禁止被上訴人作氯離子檢測」？答以：「合約第9條第5項第1款有載明甲方不得在點交前，檢測氯離子」等語（見本院卷㈡第267頁）；系爭買賣合約第9條5項第1款有「甲方（即被上訴人）不得於本買賣標的物點交前，要求氯離子含量檢測」之記載，上訴人對此不爭執，固可認被上訴人主張其於點交前不得對系爭房屋進行氯離子含量之檢測為可採。 ⑵惟，系爭買賣合約第9條擔保責任第5項標的物檢測約定第1款之全部條文如下：氯離子含量檢測：（本項若未勾選，視為甲方得進行檢測。） □甲方（不得）於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。 □①甲方（得）於支付第二期價金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣) ，乙方不得拒絕。 ②檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權移轉登記。 ③檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的物建築完成日期在民國87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤;如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤】，甲、乙雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由甲、乙雙方平均分擔。 ④第1點所稱合格機構，應具有CNLA認證且具有LA0422試驗項目之認可。 ⑤除第3點外，檢測費用由甲方負擔。 ⑥第3 點所稱氯離子含量之檢測結果，以符合本條約定所委請之合格機構，對於本買賣標的物所作成之第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。兩造契約就買方對買賣標的物氯離子含量之檢測，得選擇之方案有二，如若未勾選，即視為買方得進行檢測。但，被上訴人特別勾選「甲方（不得）於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測」之約定，並在該條款正下方簽名具認，有被上訴人提出之買賣契約書可證（見原審卷第22頁）；被上訴人亦不否認該簽名為真正（見本院卷㈡第267頁），堪認本件「買方不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測」之約定，係由被上訴人自行勾選而來。 ⑶況，被上訴人所勾選者僅係不得於本買賣標的物「點交前」，要求進行氯離子含量檢測，仍得於系爭房屋「點交後」自行檢測，自亦不得主張彭瑞梅禁止其於點交前檢測系爭房屋氯離子含量，即係故意詐欺其為訂約之意思表示。 ⒌被上訴人主張：系爭房屋因氯離子含量過高，房屋稅減半徵收等情，業據提出載有「台北市○○街80號1樓房屋，係因臺北市政府工務局90年2月21日北市工建宇第9042407600號函示為高氯離子混凝土建築物，依財政部88年1月30日台財稅第881898071號函規定減半徵收房屋稅」之臺北市稅捐稽徵處松山分處96年8月13日北市稽松山乙字第09630959100號函為證（見原審卷第59頁），固可採信。但，被上訴人主張：系爭房屋96年度房屋稅減半之繳款書係投遞至彭瑞梅位於台中縣大里市○○路○ 段82巷2 號之住所，彭瑞梅就系爭房屋稅減半徵收一事，自難諉為不知，竟故意詐欺伊為簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，彭瑞梅則予否認。查： ⑴按房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省（市）政府定之；本市房屋稅除另有規定外，每年徵收一次，徵收期間為一個月，其開徵日期由市政府以命令定之，稽徵機關據以辦理公告，房屋稅條例第12條、台北市房屋稅徵收自治條例第12條分別定有明文。依台北市稅捐稽徵處之公告，房屋稅於每年5月1日開徵，課稅期間自前年7月1日至當年6月30日止，繳納期間則自當年5月1日起至同年月31日止。 ⑵彭瑞梅雖係系爭房屋之原所有權人，但其持有系爭房屋之期間係自95年12月7日起，有上訴人提出之電子謄本可憑（見本院卷㈠第33-34頁），迄被上訴人於96年3月16日簽訂系爭買賣契約時，96年度之房屋稅尚未開徵，被上訴人又無證據證明彭瑞梅於簽約時已收受96 年度房屋稅單，則其主張彭瑞梅「明知」系爭房屋因氯離子含量過高房屋稅減半徵收之事實，即無足取。 ⒍被上訴人復主張：彭瑞梅明知系爭房屋經公告為海砂屋，竟故意詐欺伊為簽訂系爭買賣契約之意思表示云云。惟，系爭房屋於「93年9月8日」解除列管後，未有再被列管之註記，此為兩造不爭執之事項（見不爭執事項 ），足認彭瑞梅於「96年3月16日」訂約時，系爭房屋並未公告為海砂屋，彭瑞梅何以「明知」系爭房屋曾公告為列管之海砂屋，被上訴人復未舉證證明，亦難採信。 ⒎據上，被上訴人主張彭瑞梅明知系爭房屋經公告為海砂屋、房屋稅因氯離子含量過高減半徵收，卻故意提供虛假不實之92年桂田測試報告；保證系爭房屋非海砂屋；禁止伊於點交前檢測系爭房屋氯離子含量，詐欺伊為簽訂系爭買賣契約之意思表示，均不可採信，則被上訴人主張本件買賣契約業因其以被詐欺為由予以撤銷而自始無效云云，即無足取。是被上訴人依據民法第114條準用同法第113條規定，請求彭瑞梅賠償1,220萬元本息之損害，於法難謂有據。本件契約既仍屬有效存在，則彭瑞梅受領1,220萬元之價金即有法律上之原因，被上訴人依據民法第179條規定，請求彭瑞梅返還1,220萬元價金之本息，於法亦屬無據。㈢被上訴人可否以系爭房屋氯離子含量過高為由，解除本件買賣契約？被上訴人主張：彭瑞梅交付之系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，對於房屋結構安全造成重大影響，應負無過失之物之瑕疵擔保責任。伊已於96年7月5日、10日分別以台北圓環郵局第1338號存證信函、內湖郵局第03503號存證信函解除本件買賣契約云云。彭瑞梅則以：系爭房屋業於93年間，經台北市政府工務局依規定發包、施工驗收「延壽國宅丙區結構補強維修工程案」完成，並解除該屋為海砂屋之列管，且氯離子含量過高，並非判定系爭房屋是否有結構安全顧慮之唯一標準，如准予解除契約顯不公平等語置辯。查： ⒈台北市結構工程工業技師公會鑑定報告僅稱「依本案二次取樣結果之平均值0.9561kg/m3，已超過83年及87年版本CNS3090混凝土氯離子合格標準值，就『長期而言』，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，研判『恐有影響原有結構安全之虞』」，並「建議依台北市高氯離子混凝建築物善後處理辦法（86年8月25日訂定）予以補強及防蝕處理，有該鑑定報告可憑（見外放證物第4頁）。 ⒉延壽國宅（含系爭房屋）前經台灣省土木技師工會鑑定總報告內容略以：目視建築物現況尚屬良好；建築物之樑、柱主結構皆未發現鋼筋腐蝕現象，頂版出現鋼筋腐蝕病變，不至於影響建築物之結構安全；建物雖有混擬土與鋼筋品質不佳與氯離子含量較高等瑕疵，但其耐震能力大致符合建築規範之要求，且結構形式利於耐震，並且經過921地震驗證（五級地震但系爭建物皆未出現裂損狀況）耐震能力尚佳；建物之主結構鋼筋皆未腐蝕，而由鋼筋瞬間腐蝕速度檢測推估得知，鋼筋長期腐蝕尚屬輕微，故長期耐震能力而言，建物尚無結構安全顧慮，雖氯離子含量較高略微降低延壽國宅丙區五基地各棟建築物之耐震能力，但在50年的使用年限內並不需拆除重建，若經定期修補，則不會損及建築物價值；長期結構安全評估而言，延壽國宅混擬土長期強度減少對結構長期安全之影響並不大，若能適當處理鋼筋腐蝕，則鋼筋長期強度並不會影響結構安全等語，足見系爭建物結構安全並無問題；經台北市政府工務局修復補強後，台北市政府工務局於93年9月8日發函同意解除列管後，未有再被列管之註記，此亦為兩造不爭執之事項（見不爭執事項㈩、）。 ⒊台灣省土木技師工會鑑定總報雖係於「89年8月28日」製作，但當時延壽國宅（含系爭房屋）經採樣I （系爭房屋屬I基地）、K、M、N、O基地之鑑定結果，各基地平均值「O基地最低每立方公尺0.7公斤， M基地最高每立方公尺1.36公斤」（見本院卷㈡第183頁），台北市結構工程工業技師公會於97年10月間施以鑑定，系爭房屋經二次取樣結果之平均值為0.9561kg/m3，顯示8年來系爭房屋之氯離子含量並無明顯增加；參以，台北市政府於91年1月30日北市工建字第9042227000號函所發佈之「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則」第二點規定「鑑定項目應包括：㈠鋼筋檢測：腐蝕速率、斷面量測。㈡混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度，必要時增加保護層厚度檢測。㈢裂縫量測：裂損狀況、裂縫寬度及長度。」（見原審卷第80頁），及台北市建築管理處所公佈海砂屋名冊說明欄第二項內容「高氯離子混凝土建築物之鑑定，須辦理含「鋼筋檢測」、「混凝土檢測」及「裂縫量測」等三大項八小項之檢測項目，再經耐震能力評估後始能判定建築物是否補強或拆除，氯離子含量之高低並不代表建築物受損之程度（見原審卷第81-84頁）等情以觀，系爭房屋之氯離子含量雖有高於標準之情形，但經修復補強後，台北市政府已以該屋在其使用年限內，尚未造成該房屋結構安全顧慮為由，解除列管，足認系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，尚無結構安全之重大問題致系爭房屋不能為通常之使用。 ⒋據上，系爭房屋之氯離子含量過高，尚無造成該屋結構安全之重大瑕疵致不能為通常之使用，則被上訴人據此解除本件買賣契約，對彭瑞梅顯不公平，自不應准許。是被上訴人第一備位依民法第359條規定解除系爭買賣契約，再依民法第259條規定或依系爭買賣契約第11條第4款解除契約後賣方應返還價款之約定，請求彭瑞梅返還價金1220萬本息，均不應准許。㈣被上訴人可否以系爭房屋氯離子含量過高為由，請求減少價金？得請求減少之價金若干？被上訴人主張：彭瑞梅交付之系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，對於房屋結構安全造成影響，減少一般房屋所應具有之通常效用及使其價值減損，應負無過失之物之瑕疵擔保責任，伊於96年10月4日以起訴狀表明，如伊不得解除契約，，自得依民法359條規定，請求減少全額價金1220萬元云云。彭瑞梅則以：被上訴人之價金減少請求權業已罹於6個月之除斥期間（見本院卷㈢第22頁）等語，資為抗辯。查： ⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條第1項定有明文。次按所謂調解、起訴，均有催告通知終止契約之效力，係指調解聲請書或起訴書有催告或終止契約之意思表示者，於調解聲請書或起訴書之繕本送達對方時，有催告或止約之效力而言，並非謂調解或起訴當然有催告或止約效力（最高法院56年台上字第2009號號判例參照），是買受人因物有瑕疵，僅起訴依據民法第365 條第1項規定請求減少價金，未於起訴書中向出賣人為減少價金之意思表示，並以起訴書繕本之送達以代通知時，出賣人單純起訴之行為，並非當然發生已行使減少價金之效力。 ⒉被上訴人主張：伊於「96年6月14日」委託桂田中和實驗室對系爭房屋八個抽樣點所作之相關測試，知悉本件有氯離子含量過高之瑕疵，並於96年7月10日以內湖郵局第03503號存證信函通知彭瑞梅該瑕疵，彭瑞梅於96年7月11日收受等情，詳如前述（見不爭執事項㈦、㈧），堪可認被上訴人已於96年7月11日依民法第356條規定，向出賣人為瑕疵之通知。 ⒊被上訴人主張：伊於96年10月4日起訴時，於起狀上載明「…退步言之，縱認為原告不得解除契約，惟原告仍得依民法359條請求減少價金…原告因買受該瑕疵之系爭房屋，自得依民法359條請求減少全額價金1220萬元…」等語，有起訴狀可憑（見原審卷第6頁），彭瑞梅對此亦不爭執，固可採信。惟被上訴人主張：上述起訴狀之記載已表明伊減少價金之意思表示，並已具體表明要減少之金額（即減少全額價金），此一減少價金之意思表示一經被上訴人行使，於意思表示到達上訴人時即生效力，是伊就本件之減少價金請求權之行使，未逾越民法第365條所規定之6個月期間云云，彭瑞梅則予否認。經查，被上訴人於起訴狀上為「退步言之，縱認為原告不得解除契約，惟原告仍得依民法359條請求減少價金…原告因買受該瑕疵之系爭房屋，自得依民法359條請求減少全額價金1220萬元…」之記載，除表明被上訴人「得」依民法359條請求減少價金1220萬元外，並無「為」減少價金之意思表示，且被上訴人之起訴狀上既未表明其為該減少價金1220萬元意思表示之「相對人」為彭瑞梅，復無以「本起訴狀繕本之送達以代該減少價金意思表示向彭瑞梅為通知」之明文，有起訴狀可憑（見原審卷第6頁），依前揭說明，本件起訴狀於96年10月17日送達彭瑞梅（見原審卷第62頁）時，並不發生被上訴人向彭瑞梅行使減少價金1220萬元意思表示之效力。 ⒋據上，被上訴人96年7月10日向彭瑞梅為本件有氯離子含量過高之瑕疵通知，彭瑞梅於同年月11日收受後，被上訴人雖於96年10月4日起訴，但未於起訴狀內載明向彭瑞梅為減少價金1220萬元之意思表示，又未表明以起訴狀繕本之送達為減少價金1220萬元之通知，難謂彭瑞梅於96年10月11日收受該起訴狀繕本時，發生被上訴人行使減少價金1,220萬元之效力。此外，被上訴人又未舉證證明其於通知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵後，業於6個月內為減少價金1220萬元之意思表示，則其減少價金之請求權應已罹於6個月之除斥期間，不得再為請求。是被上訴人第二備位依據民法第359條規定，請求減少本件買賣價金1,220萬元，彭瑞梅自應返還溢收價金1,220萬元之本息，亦非有據。㈤勤實加公司履行仲介契約之債務，有無債務不完全給付致被上訴人受損害之情形？被上訴人主張：伊與勤實加公司簽訂仲介契約，並支付高額佣金，勤實加公司負有以其專業提供專業服務，向伊誠實揭露足以影響伊購買系爭房屋意願之一切重要訊息。惟，勤實加公司所屬之經紀人員施玫玲、溫錦豐、徐子晶明知系爭房屋是房屋稅減半徵收、氯離子含量過高之海砂屋，於仲介伊購買系爭房屋時，竟故意提供不實之檢測報告，保證系爭房屋並非海砂屋，或疏未調查系爭房屋曾公告為高氯離子含量建物之重大資訊，又未告知本件92年桂田檢測報告與一般檢測有異，致伊同意於點交房屋前不再為檢測，受有購得本件氯離子含量過高之海砂屋，顯有不完全給付之情事，伊得依據民法第227條準用第226條第2項之規定，請求勤實加公司賠償損害等語；勤實加公司則予否認。查： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。次按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章；該不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人「解說」；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第3項、第23條第1項、第24條第1項亦分別定有明文。是依不動產經紀業管理條例之規定，房屋仲介業者有向買受人「解說」買賣標的不動產說明書之義務。且依社會一般交易習慣，係經由房屋仲介業者買賣房屋者，係可藉由仲介業者設計之履約過程及其對於不動產相關事務之專業知識以進行交易，故房屋仲介既為不動產經紀業者，非僅為報告交易之資訊而為買賣雙方之媒介，就買賣標的物不動產之產權及相關資訊有「確實報告」之義務（參照最高法院99年度台上字第1357號判決）。勤實加公司抗辯其服務之內容僅止於報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介云云，即無足取。 ⒉被上訴人主張：伊與勤實加公司成立仲介契約，勤實加公司對系爭房屋相關之不動產說明書等負有向伊解說等義務，勤實加公司對此不爭執（見本院卷第78-79頁），堪可信為真實。 ⒊被上訴人主張：勤實加公司所屬經紀人員徐子晶等人於仲介本件買賣時，明知系爭房屋係房屋稅減半之海砂屋，竟與出賣人彭瑞梅故意共同出具不實之92年桂田測試報告，保證系爭房屋非海砂屋云云，因該92年桂田測試報告非不實之報告；本件買賣契約簽訂時，系爭房屋96年度房屋稅尚未開徵；被上訴人又無證據證明勤實加公司所屬人員為如何之保證，均如前述，尚難採信。 ⒋被上訴人主張：勤實加公司於仲介本件買賣時，有告知系爭房屋曾公告為高氯離子含量建物之重大資訊的義務，且有將系爭92年桂田測試報告內容向伊為「解說」及「確實報告」之義務等語；勤實加公司亦自承依內政部91年3月l9日臺內中地字第0910083123號函修訂不動產說明書應記載及不得記載事項壹應記載事項成屋應記載事項㈥建築改良物瑕疵情形：⒈有無檢測海砂含氯量？（若有，請附檢測結果，若無，則應說明原因。）之規定，其應對不動產標的現況說明書、不動產說明書所載事項負有調查之義務等語（見本院卷㈠第78-79頁）相符，堪信以為真。被上訴人主張：勤實加公司疏未就系爭房屋曾公告為高氯離子含量建物之重大資訊予以調查，亦疏未就系爭92年桂田測試報告僅係就「大廳柱」單點所作之測試，與一般應就被檢測標的物分散採樣3點之檢測不同之內容，對伊「解說」及「確實報告」等語，勤實加公司則予否認。經查：⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。是居間業就訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力等，均有調查之義務。如因怠於調查或未以善良管理人之注意調查，致當事人受有損害者，應負賠償責任。如不動產之買賣或租賃契約之居間，不動產經紀業應對於該不動產是否為氯離子含量過高之建物或輻射屋，應善盡調查義務（例如向原能會查詢輻射屋，即其適例）。又「仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及『調查之義務』。於仲介之過程，亦握有充分之資訊以及文件（如出賣人之所有權狀、身分證明文件等），其就可能發生之不利結果，應有預見之可能。當事人之一方既以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此『注意義務』致使被上訴人蒙受損失，即應負過失之責」（最高法院84年度台上字第1064號判決參照）。 ⑵本件含系爭房屋在內之延壽國宅經工務局修復補強後雖於93年9月8日解除列管，但延壽國宅丙區I、J、K、M、N及O等六基地高氯離子含量之建物，其數量高達709戶；又經台北市政府指為高氯離子混擬土建築物，其間所投入人力、時間、資源之多的「公開」資訊，原非單一且未經對外揭露之高氯離子含量之建物所能比擬，加上勤實加公司前後二次仲介系爭房屋之買賣，多次帶領彭瑞梅及被上訴人進出延壽國宅等經驗以觀，勤實加公司對系爭房屋是否存在氯離子含量過高之資訊部分，應善盡調查義務。惟，勤實加公司疏未就系爭房屋曾公告為高氯離子混擬土建築物之重大資訊善盡調查之義務致不知系爭房屋曾公告為高氯離子混擬土建築物，而未於仲介本件買賣過程中告知被上訴人，其有可歸責之原因自明。勤實加公司再抗辯氯離子含量檢測非訂約事項其無調查義務；系爭房屋已從「海砂屋名冊」中刪除，其不知延壽國宅曾被列管；且氯離子含量是否過高無從自房屋外觀得知，亦無能力判斷，並已依規定轉交賣方彭瑞梅提出氯離子含量符合標準之檢測報告，已善盡本件仲介之義務云云，即無足取。 ⑶被上訴人於96年3月15日以其子郭俊宏名義與賣方及勤實加公司簽署之「購屋承諾書」第12條「標的物檢測約定」「氯離子含量檢測：買方得於支付第二期價金前，委請合格機構對於本不動產進行氯離子含量檢測（主建物之『樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣』 )，賣方不得拒絕。檢測費用由買方負擔。檢測及報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權移轉登記。檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的物建築完成日期在民國87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤，如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤】，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分擔。」，有勤實加公司提出之購屋承諾書可證（見原審卷第107頁）；兩造不爭執真正之系爭買賣契約書第9條擔保責任第5項標的物檢測約定第1款亦有「氯離子含量檢測：本項若未勾選，視為甲方（即買受人）得進行檢測。）①甲方（得）於支付第二期價金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測（『主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣』 )，乙方不得拒絕。」之記載，詳如前述。該購屋承諾書、系爭買賣契約書均係「勤實加公司」所提出之定型化約款，勤實加公司又係受被上訴人委託之「專業」不動產經紀業者，足認勤實加公司「知悉」對建物進行氯離子含量檢測，應就主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣之基本原則，且對氯離子檢測報告至少應符合三處採樣之基本要求，有「專業」之注意義務，於賣方提出之檢測報告不符合該三處採樣之基本要求時，勤實加公司有詳加「解說」及「確實報告」之義務。惟： ①勤實加公司於95年11月15日仲介系爭房屋予彭瑞梅時，疏未注意系爭92年桂田測試報告係於92年4月4日間僅對大廳柱「一處」採樣之報告，於96年3月間第二次受彭瑞梅委託仲介系爭房屋予被上訴人時，又「主動」提出該92年桂田測試報告供賣主彭瑞梅使用。於訂約前，由徐子晶交付不動產說明書予被上訴人時，雖將原證八號之氯離子檢測報告「影本」（即92年桂田測試報告）交被上訴人過目（見不爭執事項㈣），但勤實加公司仍於「96年3月15日」與被上訴人簽訂購屋承諾書時，在承諾書第12條標的物檢測部分，約定「氯離子含量檢測：買方『得』於支付第二期價金前，委請合格機構對於本不動產進行氯離子含量檢測（主建物之『樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣』) ，賣方不得拒絕」。 ②被上訴人於「96年3月16日」簽訂系爭不動產買賣契約，因簽約中彭瑞梅提出勤實加公司提供之92年桂田測試報告「正本」，再一次強調系爭房屋已為氯離子含量符合規定之檢測時，勤實加公司仍未善盡對該92年桂田測試報告，有不符合「三處」採樣基本要求之報告義務，確實向被上訴人為「解說」及「報告」，以供被上訴人為交屋前是否須檢測氯離子含量之重要參考，其交付該92年桂田測試報告後，僅單純提供被上訴人「得」或「不得」檢測之選項，令被上訴人徒以該92年桂田測試報告為據，變更檢測選項為「不得」於本買賣標的物點交前檢測，進而未能於支付第二期價金前就系爭房屋進行氯離子含量檢測，致受有系爭房屋氯離子含量過高瑕疵之損害，足認勤實加公司於其履行仲介之業務，有可歸責於己之事由致為不完全之仲介。 ⑷據上，勤實加公司係專業之不動產經紀業者，對系爭房屋曾經台北市政府指為高氯離子混擬土建築物之公開資訊，未詳盡調查，致未向被上訴人為審慎之報告；其對92年桂田測試報告僅就大廳柱一處採樣，不符合建物進行氯離子含量檢測，至少應就主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣之一般原則，於被上訴人以92年桂田測試報告為據，變更檢測選項時，未再對被上訴人「解說」及「確實報告」，令被上訴人認無再對系爭房屋為檢測之必要，變更為本件不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測，致事後就系爭房屋再為多處採樣之鑑定後，確定系爭房屋係具有氯離子含量過高之瑕疵，足認勤實加公司於履行系爭房屋有關高氯離子含量之重大資訊之「調查」及氯離子含量檢測報告之「解說」及「確實報告」時，因可歸責於已之事由，未為確實之「調查」、「解說」及「報告」，致被上訴人不知系爭房屋有高氯離子含量之瑕疵而受有損害，則被上訴人依據民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求勤實加公司賠償損害，於法應屬有據。勤實加公司抗辯系爭房屋已從「海砂屋名冊」中刪除，不知延壽國宅曾被列管；已依規定轉交賣方彭瑞梅提出氯離子含量符合標準之檢測報告，更於「房地產標的現況說明書」末注意事項中，加註「海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間不同而異」；於「購屋承諾書」及系爭買賣契約書內，賦予被上訴人選擇檢測之機會，已盡注意義務云云，均不足採信。 ⒌被上訴人請求應賠償之金額，應否准許，分述如下： ⑴被上訴人主張：伊支付勤實加公司8萬元之酬金、移轉過戶費用共35,559元、房屋交易安全費用1,220元、契稅15,962元及桂田實驗室之測驗費用9,000元，合計141,741元等語，勤實加公司對此不爭執，堪可採信。惟，被上訴人主張：該等損害為勤實加公司債務不履行之損害；勤實加公司則予否認。查，被上訴人支付勤實加公司8萬元之酬金，係依其與勤實加公司仲介契約所約定之報酬；過戶費用共35,559元係被上訴人取得系爭房屋所有權之費用；房屋交易安全費用1,220元係被上訴人與彭瑞梅為確保本件買賣契約之履行所支付之費用；契稅15,962元係被上訴人基於本件買賣依規定所繳納之稅捐；測驗費用9,000元為訴外人郭原楨所支付，有該統一發票可憑（見原審卷第47頁），均非被上訴人因勤實加公司上開不完全給付所生債務不履行之損害，不應准許。 ⑵被上訴人主張：系爭不動產經台北市不動產估價師公會鑑定，認減其價值減損19.31%，於96年10月4日起訴時減損之價值為2,383,691元，勤實加公司應予賠償云云。勤實加公司則抗辯：系爭房屋因氯離子含量過高所生減損價值之損害，應以房屋為限，其坐落之土地不在減損之列云云。查： ①依據不動產市場交易習慣，除非該不動產極具市場增值潛力，否則一般民眾得知建物為海砂屋時，鮮少會進行購買行為。因此由正常市場之海砂屋買賣案例極為稀少，但，第一由往年法院裁定海砂屋之價金返還佔不動產比例，第二由歷年法院拍賣之不動產市場求得海砂屋之價值減損比率，第三由不動產重建角度探討該不動產中土地之剩餘價值，並考量以上方法之優劣，決定污名化瑕疵（海砂屋）對於不動產價值之減損比例。本件勘估標的於96年6月16日進行之建物氯離子含量測試，其結果顯示氯離子含量約在0.9315~1.8 929Kg/m3，經現場勘察，建物已經過整修，惟由廁所天花板仍可發現建物鋼筋外露、鏽蝕，且有部分水泥塊掉落，其建物部分恐會危及居住安全，但整體不動產在未來可能改建的前提下，仍有土地部分價值存在。本次勘估標的之正常情況下之不動產總值12,342,810元，其中土地價值為9,744,565元，建物價值為新台幣2,598,245元，建物價值比例約佔不動產總值的21.05%,在建物氯離子含量過高的情況下，未來改建時仍存在不動產土地價值，以此為依據評定其價值減損率約為21.05%，再由上述三個面向探討海砂屋市場價值之減損，分別給予權重，評估本次勘估標的為海砂屋的情況下，未投入整修費用時之價值減損比約為正常價格的19.31%，有本院委請正一不動產估價師事務所所為之不動產鑑定報告可證（見外放證物41-46頁）。被上訴人購買系爭房屋之買價，係以系爭房屋「非」氯離子含量過高之房屋為基準，氯離子含量過高使其價值減損，其減少之價值自應以「購買時」之價格計算之，是被上訴人於96年3月間以1,220萬元購買系爭房屋，其所受之損害應為2,355,820元（ 00000000×19.31%=0000000），被上訴人逾此部分之請求，不應准許。 ②勤實加公司雖抗辯：系爭不動產僅房屋部分具有氯離子含量過高之瑕疵，系爭土地不包括在內云云。惟系爭房屋無從脫離其坐落基地單獨移轉，本件鑑定亦係就系爭房屋及其坐落土地一併移轉為考量，計算其因氯離子含量過高所受之減損，是以該鑑定之折損比例計算系爭房屋之損害時，自應連同土地一併計價（最高法院99年度台上字第930號判決參照）。勤實加公司抗辯應剔除土地價值，單就系爭房屋計算損害云云，非可採信。 ⑶勤實加公司抗辯：被上訴人簽認不需檢測，對本件損害與有過失云云。但，被上訴人簽認不需檢測，係因信賴勤實加公司提供之92年桂田測試報告，以為系爭房屋已為氯離子測試所致，難謂有何過失可言。 ⑷勤實加公司又抗辯：被上訴人取得系爭房地所有權；又對彭瑞梅主張有1220萬元之價金回復原狀或不當得利或減少價金之請求權，在此範圍內，未受損害，不得再向伊請求云云。惟，被上訴人所受之損害係因系爭房屋之氯離子含量過高而減損價值所致，與其所有權無關；被上訴人依據其與勤實加公司間之仲介契約為債務不履行之請求，與被上訴人依據本件買賣契約得對彭瑞梅之請求各別，且該等請求權均不應准許，詳如前述，則勤實加公司據此主張被上訴人未受有損害，亦非可採。 ⑸勤實加公司再抗辯：本件損害之給付應類推適用同時履行抗辯權云云。然，民法第264條所規定之同時履行抗辯權，係「因契約互負債務」，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。勤實加公司因債務不履行所應支付之上開損害，與被上訴人間並無任何「互負債務」之情形，所辯應類推適用同時履行抗辯權云云，亦無足取。 ⒍被上訴人依據民法第227條第1項、第226條第1項請求勤實加公司賠償，應予准許，則其追加併依民法第184條第1項、第2項規定請求勤實加公司賠償2,355,820元部分，毋庸再予論述。其請求金額逾2,355,820元部分，於法無據，其理由同前，不應准許。㈥徐子晶、施玫玲、溫錦豐於仲介本件買賣時，是否有故意或過失之情形？被上訴人主張：勤實加公司所僱用之徐子晶、施玫玲、溫錦豐身為仲介人員，對於不動產交易之內容及影響交易雙方意願及權利之重大訊息均有查核及詳實調查、告知之義務。其等既專門從事不動產仲介買賣，卻未就不動產經紀業管理條例規定之不動產說明書，善盡民法第567條第2項所定之調查義務，不但未詳實告知被上訴人系爭房屋係屬高氯離子混凝土之建物，且在未經查證之情況下，即與彭瑞梅共同出示不實之氯離子報告予被上訴人，又未說明該報告僅就一處採用，顯有未盡調查及解說義務之過失，致被上訴人未能於即時送請鑑定，以發現系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，而受有損害，其等應依民法第184條第1項前段、第2項規定、第185 條，負連帶賠償伊之責任；勤實加公司則應依不動產經紀業管理條第26條第2項、第188條規定負連帶賠償責任等語；徐子晶、施玫玲、溫錦豐、勤實加公司則予否認。查： ⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文。次按「仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。於仲介之過程，亦握有充分之資訊以及文件（如出賣人之所有權狀、身分證明文件等），其就可能發生之不利結果，應有預見之可能。上訴人既以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責」（最高法院84年度台上字第1064號判決參照）；依前揭不動產經紀業管理條例第22條等規定，經紀房屋仲介之相關人員有向買受人解說買賣標的不動產之義務，該規定係屬保護一般消費者之法律，如有違反致生損害於他人者，應依民法第184條第2項規定負賠償責任。 ⒉被上訴人主張：本件買賣係由勤實加公司所屬經紀人員徐子晶、施玫玲、溫錦豐進行仲介，其等就本件不動產標的現況說明書（含92年桂田測試報告）、不動產說明書所載事項負有解說及確實報告之義務等語；徐子晶不否認擔任本件買賣之經紀業務員，但抗辯：經紀人未為應就氯離子含量進行鑑定之指示，伊亦無能力就該氯離子含量為調查；施玫玲抗辯其僅就書面審查；溫錦豐雖抗辯其僅係簽約時在場，並未執行仲介經紀人之業務云云。惟： ⑴本件訂約前，徐子晶交付不動產說明書予被上訴人時，曾將原證八號（即92年桂田測試報告）之氯離子檢測報告「影本」交被上訴人過目，此為兩造不爭執之事項（見不爭執事項㈣）；溫錦豐自承系爭92年桂田測試報告係勤實加公司於本次買賣中主動提供由彭瑞梅使用等情，詳如前述。 ⑵本件含房地產標的現況說明書、不動產說明書應記載事項之售屋資料表，係由徐子晶製作，經施玫玲簽認後，再由溫錦豐審核後簽章，有徐子晶、施玫玲、溫錦豐原審訴訟代理人提出之上開文件可憑（見原審卷第171-189頁）。 ⑶據上，徐子晶、施玫玲、溫錦豐3 人既均在本件售屋資料表上簽名負責，足認徐子晶、施玫玲、溫錦豐3 人均為本件房屋仲介之經紀人員，是其三人就徐子晶交付不動產說明書（含92年桂田測試報告）予被上訴人時，對該92年桂田測試報告，自均負有解說之義務。徐子晶抗辯其係經紀業務員應依經紀人指示、施玫玲抗辯其僅為書面審查、溫錦豐抗辯僅簽約時在場，均不能免除其應解說該文件之義務。徐子晶、施玫玲、溫錦豐此部分之抗辯，均無足取。 ⒊被上訴人主張：徐子晶、施玫玲、溫錦豐與彭瑞梅共同出具不實之92年桂田檢測報告，保證系爭房屋非海砂屋部分，不可採信，詳如前述。 ⒋被上訴人主張：徐子晶、施玫玲、溫錦豐疏未就系爭房屋曾公告為高氯離子含量建物之重大資訊予以調查；亦疏未注意92年桂田測試報告僅係就「大廳柱」單點所作之測試，與一般應就被檢測標的物分散採樣3 點之原則不符，未向伊「解說」及「確實報告」致伊受有損害等情，其理由同勤實加公司應負之「調查」、「解說」及「確實報告」義務相同，詳如前述，堪可信以為真，足認徐子晶、施玫玲、溫錦豐為本件仲介業務時，違反不動產經紀業管理條例第22條等規定，依前揭說明，被上訴人依據民法第184 條第2項、第185條規定，請求徐子晶、施玫玲、溫錦豐連帶賠償，另依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求勤實加公司與徐子晶；勤實加公司與施玫玲；勤實加公司與溫錦豐連帶賠償，亦屬有據。逾此範圍，不應准許。⒌被上訴人此部分之其應准許之金額，詳如前述。被上訴人另依民法第184條第1項請求徐子晶、施玫玲、溫錦豐、賠償；追加依據民法第188條規定，勤實加公司與徐子晶；勤實加公司與施玫玲；勤實加公司與溫錦豐連帶賠償2,355,820元部分部分，毋庸再予論述。其請求金額逾2,355,820元部分，於法無據，其理由同前，不應准許。 ⒍徐子晶、施玫玲、溫錦豐抗辯：系爭房屋已從「海砂屋名冊」中刪除，伊不知延壽國宅曾被列管；已依規定轉交賣方彭瑞梅提出氯離子含量符合標準之檢測報告，更於「房地產標的現況說明書」末注意事項中，加註「海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間不同而異」；已於「購屋承諾書」及系爭買賣契約書內，賦予被上訴人選擇檢測之機會，已盡注意義務；被上訴人簽認不需檢測，對本件損害與有過失；被上訴人取得系爭房地所有權；又對彭瑞梅主張有1220萬元之價金回復原狀或不當得利或減少價金之請求權，在此範圍內，未受損害；本件損害之給付應類推適用同時履行抗辯權云云，均不可採信，其理由同勤實加公司部分之論述。 ⒎徐子晶、施玫玲、溫錦豐另抗辯：依正一不動產估價師事務所所為之不動產鑑定報告，被上訴人取得系爭房屋後受有房價增值之利益，應與其所受之損害相扣抵云云。但，被上訴人請求本件徐子晶、施玫玲、溫錦豐因侵權行為所生之損害，與被上訴人取得系爭房地後房價漲價所取得之利益，分屬二事，並非基於同一原因事實受有損害並受有利益，則徐子晶、施玫玲、溫錦豐抗辯被上訴人取得系爭房屋後所受房價增值之利益應扣抵其損害云云，亦無足取。㈦被上訴人可否依據不動產經紀業管理條例第26條規定請求中信房屋賠償損害？中信房屋對被上訴人應否就勤實加公司不完全給付之債務不履行負表見代理責任？被上訴人主張：勤實加公司係中信房屋之加盟店非直營分店，惟中信房屋依據不動產經紀業管理條例第4條第1項第8款規定授權勤實加公司使用其公司之服務標章與人交易，且為勤實加公司設計招牌、宣傳企劃、並提供表彰其服務標章之制式契約書，堪認係表示以代理權授與被告勤實加公司之行為，其對於加盟店即勤實加公司之債務不履行行為，自應負表見代理之責任，賠償伊之損失云云；中信房屋則執前詞置辯。查： ⒈按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條訂有明文。其所謂不動產經紀業係指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。加盟經營者，係指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督者，不動產經紀業管理條例第4條第1項第4款、第8款定有明文。查勤實加公司招牌上雖標有「中信房屋」字樣，但均註明「勤實加正三民店」；其就本件相關之文件之全銜均載為「中信房屋勤實加正三民加盟店勤實加房屋仲介股份有限公司」，有承諾書、購屋承諾書、系爭不動產買賣契約書可憑，足徵中信房屋「加盟店」之頭銜，僅在表明各加盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標章之組織系統而已，至於權利義務歸屬之主體，仍為加盟經營者本身。是中信房屋與勤實加公司間，既屬加盟主與加盟經營者間之加盟關係，人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，並無從屬或共同經營之關係，勤實加公司基於其與中信房屋間之加盟契約，僅獲得授權使用「中信房屋勤實加正三民加盟店」為其對外使用之服務標章及名稱，中信房屋自始無與勤實加公司使用其服務標章所召來之客戶締結契約關係之意；且該相關文件之全銜已載「中信房屋勤實加正三民加盟店『勤實加房屋仲介股份有限公司』」，足認勤實加公司已表明係以自己名義與被上訴人訂約，則被上訴人主張中信房屋係本件買賣契約之經紀業者，難以採信。 ⒉次按「民法第169條所謂，由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任者，須本人就某種法律行為，確有表見之事實，足使第三人就該法律行為信該他人有代理權之情形存在，始有其適用，倘本人就某種法律行為，未曾有表見之事實，自無依上開規定，命本人就該法律行為對於第三人負授權人責任之理。」（最高法院79年台上字第1817號民事裁判要旨參照）。查民法第169條之立法意旨為本人由自己之行為，表示以代理權授與他人，或他人妄稱為本人之代理人，已為本人所明知，而仍不為反對之表示者，則對於第三人均應負授權人之責。本件勤實加公司與中信房屋間，僅係加盟主與加盟者之加盟關係，人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，無從屬關係，中信房屋僅係授權勤實加公司以加盟店身分使用「中信房屋」之服務標章而已，並非授與代理權而許勤實加公司得以「中信房屋」名義為法律行為，服務標章不等同公司名義，此觀一公司得申請數個不同商標，或商標專用權得授與他人使用等規定自明。被上訴人以中信房屋授權勤實加公司使用「中信房屋」之服務標章，即謂中信房屋應負授與勤實加司代理權之表見代理責任，自不足採。 ⒊再按「民法第169條所為表見代理之規定，係指代理人之代理行為，雖無代理權，而有可使第三人信其代理權之理由，因而使本人對於第三人負授權人責任之無權代理行為，仍須以先有代理行為之存在為要件。代理或表見代理，前者為有權代理，後者屬無權代理，僅因本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，而令本人負授權人責任，但二者既均屬於代理行為，故必以本人名義為法律行為，倘其並無代理本人之意思表示，而係以自己名義為法律行為，即無代理或表見代理之適用。」（最高法院70年台上字第1250號判決參照）。本件勤實加公司與被上訴人定約時，於名片、契約上均明確載明該公司名稱為「中信房屋勤實加正三民加盟店『勤實加房屋仲介股份有限公司』」，勤實加公司自係以「自己名義」為法律行為，並無代理中信房屋之意思表示，是被上訴人主張勤實加公司與中信房屋有表見代理之適用，亦無足取。 ⒋據上，被上訴人主張中信房屋係不動產經紀業管理條例第26條規定之經紀業，不可採信；其主張中信房屋應負表見代理之責任亦不可採，則其依據不動產經紀業管理條例第26條、民法第169條規定，請求中信房屋賠償，於法均屬無據。十、綜上所述，被上訴人本於仲介契約債務不履行之法律關係，請求勤實加公司給付2,355,820元；依侵權行為之法律關係請求徐子晶、施玫玲、溫錦豐連帶賠償2,355,820元；依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求勤實加公司與徐子晶、勤實加公司與施玫玲、勤實加公司與溫錦豐連帶賠償2,355,820元及自起訴狀繕本送達後之96年10月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，勤實加公司、徐子晶、施玫玲、溫錦豐已為給付時，就其給付範圍，徐子晶、施玫玲、溫錦豐、勤實加公司、免為給付義務，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，於法無據，不應准許。上開應准許部分，兩造陳明願供擔保分別准、免假執行，應予准許。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。十一、本件事證已臻明確，勤實加公司請求函查系爭房屋之貸款銀行臺灣銀行以明系爭房屋之價值；函詢台北市稅捐稽徵處松山分處以明系爭房屋解除列管是否應恢復一般課稅，房屋稅減半徵收是否表示房屋毫無價值或價值減損；傳訊張新旺，以明92年桂田測試報告係張新旺提出及其有何不實之處；傳訊王奕盛以明被上訴人簽約後、交屋前，曾要求王奕盛代為轉達彭瑞梅，希望重新檢測之意，惟經彭瑞梅拒絕，被上訴人即未於交屋前再為檢測等，均無必要；兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。十二、據上論結，本件彭瑞梅之上訴為有理由；勤實加公司、徐子晶、施玫玲、溫錦豐之上訴為一部有理由，一部無理由；中信房屋之上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條但書、第85條第2項，判決如主文。中華民國 100 年 2 月 1 日民事第十五庭審判長法官林恩山法官郭松濤法官陳雅玲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 2 月 8 日書記官潘大鵬附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院98年度重上字第192號

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