臺灣高等法院98年度重上字第387號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第387號

上訴人

即被上訴人

財團法人臺灣省臺北縣大觀書社

法定代理人

林瀚東

訴訟代理人

羅翠慧律師

被上訴人

即上訴人

永宜紙器有限公司

法定代理人

胡麗雲

上訴人

永聖興實業有限公司

法定代理人

楊朝旭

上訴人

聯亞企業有限公司

上訴人

樓

法定代理人

翁錫嘉

被上訴人

即上訴人

錸慶科技有限公司

法定代理人

陳杏村

被上訴人

即上訴人

黃文杰

即上訴人

樓

即上訴人

黃塗龍

上二人共同訴訟代理人

李文輝律師

被上訴人

即上訴人

永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌

上訴人

永晟興業有限公司

法定代理人

林振興

被上訴人

即上訴人

黃金財

上三人共同訴訟代理人

簡坤山律師

被上訴人

鉅利洲企業有限公司

法定代理人

黃煌輝

被上訴人

厚申實業有限公司

法定代理人

張景利

上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國98年4月30日臺灣板橋地方法院96年度重訴字第452號判決提起上訴，本院於100年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、上訴人即被上訴人財團法人臺灣省臺北縣大觀書社（下稱大觀書社）於原審起訴主張被上訴人即上訴人（下逕稱其姓名或公司名稱）黃塗龍應與陞典工業有限公司將坐落新北市板橋區（原臺北縣板橋市○○○段如附圖一所示A1、A2、A3、A4部份之地上建物拆除並返還土地於大觀書社，同時應給付大觀書社新台幣（下同）1,325,287元本息，及自民國 96年10月1日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人22,088元。嗣大觀書社於100年4月25日民事總言詞辯論意旨狀撤回對陞典工業有限公司關於A3、A4部分之起訴請求（見本院卷三第23頁），於100年6月14日民事聲請狀撤回對於陞典工業有限公司關於 A1、A2部分之上訴請求（見本院卷三第126頁）。上訴人另於原審請求被上訴人黃塗龍應與豪族木器行即葉欽德將如附圖一所示B1、B2、B3、B4、B5之地上建物拆除並返還土地於上訴人，同時應給付上訴人725,63 7元本息，及自96年10月 1日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人12,094元。嗣於100年4月25日民事總言詞辯論意旨狀撤回對豪族木器行即葉欽德關於B3、B4、B5之起訴請求（見本院卷三第23頁），於100年6月14日民事聲請狀撤回B1、B2之上訴請求。（見本院卷三第12 6頁）；上訴人另於99年10月22日民事撤回狀撤回對黃文章關於 C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、D1、D2、D3、D4、D5、I1、I2、P1、P2、Q、X部分之上訴（見本院卷二第171頁），於100年 2月23日民事聲請更正狀撤回對黃文章W部分之上訴（見本院卷二第303頁）；再於99年10月22日民事撤回狀撤回對歐美霓虹廣告行即楊子龍關於D1、D2、D3、D4、D5、晴福企業有限公司P1、P2、濠鑫企業有限公司Q部分、東燕有限公司X部分之上訴（見本院卷二第 172頁）。上開請求撤回起訴部分，本院即毋庸再為審究。而上訴人就原審上開敗訴部分所提起之上訴，既已撤回上訴，並經被上訴人歐美霓虹廣告行即楊子龍、晴福企業有限公司、濠鑫企業有限公司、黃文章承受訴訟人黃冠錡及東燕有限公司同意上訴人撤回上訴（見本院卷二第176～180頁），即已確定，即有關上開當事人部分均非本院審理範圍，不再贅述，合先敘明。

二、黃文章於本院訴訟程序中之民國99年 5月22日死亡，其繼承人為配偶陳美玲、長子黃炫樺及次子黃冠錡，有繼承系統表附卷可稽(見本院卷二第 169頁)，其中陳美玲、黃炫樺業已拋棄繼承亦有臺灣板橋地方法院99年9月24日板院輔家慧99年度司繼字第1532號函影本為據（見本院卷二第 170頁），茲據黃冠錡依民事訴訟法第175條第2項規定聲明由黃冠錡承受訴訟（見本院卷二第167頁)，核無不合，應予准許。

三、又大觀書社原請求永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌、永晟興業有限公司、錸慶科技有限公司、永宜紙器有限公司、厚申實業有限公司、鉅利洲企業有限公司拆除系爭土地上地上建物及給付金錢部分均撤回，僅保留請求遷出部分；又對於一審判准命永宜紙器有限公司、永聖興實業有限公司、聯亞企業有限公司、錸慶科技有限公司、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌、永晟興業有限公司將系爭土地上地上建物及給付金錢部分均撤回，僅保留請求遷出部分（見本院卷三第 126頁）；又附圖一所示A1、A2、A3、A4、B1、B2、B3、B4、B5之地上建物因失火燒毀，除A4部分僅餘如附圖二所示建物（面積28 .07平方公尺），其餘部分均經黃塗龍拆除清理（見本院卷二第342頁、卷三第 23頁），故除附圖二所示斜線部分外，其餘大觀書社請求黃塗龍拆除地上建物部分，亦經大觀書社撤回，故就大觀書社上開已撤回部分，亦非本院審理之範圍。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文；本件大觀書社對上開地上物之承租人永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌等人原請求拆屋還地，查拆屋還地自包含命其等遷出地上建物，故大觀書社於本院撤回拆屋還地部分，僅保留遷出地上建物之聲明，僅係減縮應受判決之聲明，依民事訴訟法第 446條但書規定，應予准許，故永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌等人表示不同意大觀書社之追加云云，並不可採。

四、按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：…三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。…」民事訴訟法第 447條第一項第三款定有明文，其立法理由以「因第一審法院就該事實、法律及證據上評價錯誤為理由，提起上訴，其上訴理由，仍在第一審審理之範圍內，應允許當事人就該上訴理由，再行提出補強之攻擊或防禦方法，或就之提出其他抗辯事由，以推翻第一審法院就該事實上、法律上及證據上之評價。爰為第三款規定。」，兩造於本件訴訟之爭執點在於被上訴人黃文杰、黃塗龍、黃金財等3人（下稱黃文杰等3人）占用系爭土地是否有合法權源，大觀書社於原審審理時一再主張與黃文杰等 3人間已無租賃關係存在，黃文杰等 3人則主張兩造就原有租約土地有不定期租賃關係存在，經原審判決認為大觀書社於租約到期後所為反對之意思未合法送達全體承租人，系爭租賃契約應視為以不定期限繼續租約等情，大觀書社提起上訴援引最高法院55年台上字第276號裁判及 91年台上字第1011號裁判要旨主張兩造之租約第四條約定「本租約於租用期間屆滿後如雙方同意續訂租約」已排除民法第 451條之適用，雙方無不定期租賃關係存在，係為補充主張大觀書院於原審主張與黃文杰等 3人間已無租賃關係存在之攻擊方法，依民事訴訟法第447條第1項第3款規定，應予准許。黃文杰等3人於本院以被證3、4租約，抗辯有耕地三七五減租條例之適用，核其抗辯亦屬兩造間就系爭土地是否仍存在租賃法律關係、其等是否為無權占有之爭執，亦為補充在原審抗辯有租賃關係之防禦方法，亦應准許其等提出。

五、永宜紙器有限公司、永聖興實業有限公司、聯亞企業有限公司、錸慶科技有限公司、鉅利洲企業有限公司、厚申實業有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依大觀書社之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、大觀書社起訴主張略以：坐落新北市○○區○○段14-2、14-3、14 -5、15-4、17-5、17-7、25-2、25-3、808-2地號土地（下稱14-2地號等 9筆土地）及坐落同段14、16、16-1、16-2、17、17-1、25、25-1地號土地（下稱14地號等 8筆土地，與上述 9筆土地則合稱系爭土地）均為大觀書社所有，遭黃文杰等 3人無權占用。大觀書社與被大觀書社間就上開14-2等號地9筆土地從未定有租約，另大觀書社與黃文杰等3人及黃文章間就上開14地號等 8筆土地原定有租賃契約，租期自86年1月1日起至88年12月31日止，租期將屆至時，大觀書社發覺黃文杰等 3人擅自在上開土地上搭蓋建物（如附表

一、二所示）並以高於兩造原租約租金數倍之標準出租地上物予永宜紙器紙器有限公司等（如附表一、二所示請求自地上建物遷出部分之請求對象），故於租期屆至後，大觀書社旋於89年1月31日、2月25日函知黃文杰等 3人反對續租，而予終止契約並請其拆屋還地，大觀書社與黃文杰等 3人間已無租賃關係存在，且大觀書社於租期屆滿後從未由黃文杰等3人處收受租金，大觀書社與黃文杰等3人間亦無不定期租賃關係存在。又本件土地租賃契約書第 4條既約定「本租約於租用期間屆滿後如雙方同意續訂租約」，則倘於期間屆滿前，仍未另行續訂契約，於租期屆滿時，契約即行消滅，並無民法第 451條所謂租期屆滿出租人不即表示反對意思，視為以不定期限繼續契約適用之餘地。爰依民法第 767條規定，請求黃文杰等 3人拆除地上物及返還土地予被大觀書社。又系爭土地前經稅捐稽徵處以農業使用為由而無須繳稅，惟自94年開始，台北縣政府稅捐稽徵處以大觀書社所有僑中段土地經清查結果，搭建鐵皮屋及一、二層樓房供商業使用，應自94年起改按一般用地稅率課徵地價稅，大觀書社因此於94年7月20日向主管機關依土地稅法第4條第1項第4款申請由占有人代繳地價稅，並於94年 9月22日檢附無權占有人名冊請求台北縣政府稅捐稽徵處辦理分單手續命占有人代繳地價稅，故黃文杰等 3人代繳之地價稅，依土地稅法之規定自不得再向大觀書社求償，亦不得於本案中主張抵銷。另大觀書社與僑中段土地之各承租人間從未有系爭租約為耕地三七五租約之認識，歷年以來均以 3年為租賃期間，到期另行續約，與耕地三七五減租規定並不相符，亦從無辦理耕地三七五租約之登記，可知本件出租人與承租人雙方均不認為系爭租約有耕地三七五減租條例之適用。況目前黃文杰等 3人所占有之土地均搭蓋鐵皮屋出租他人作商業使用，縱系爭土地租用契約有耕地三七五減租條例之適用，亦早已於黃文杰等 3人未自任耕作時即當然向後失其效力，租賃關係因而消滅。因黃文杰等 3人均無法律上原因占有系爭土地並受有利益，致大觀書社受有無法利用系爭土地之損害，大觀書社亦得依民法第179條之規定，請求黃文杰等3人返還如附表所示相當於使用系爭土地所應支付租金之金額予大觀書社。（於原審起訴聲明見原審判決第13至19頁。原審則判決如主文見原審判決第3至9頁。大觀書社就其敗訴部分，提起上訴。另黃文杰等 3人、永宜紙器有限公司、永聖興實業有限公司、聯亞企業有限公司、錸慶科技有限公司、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌、永晟興業有限公司亦對其不利部分提起上訴。至本件已撤回或確定之部分如上所述。）大觀書社上訴聲明：如100年 6月14日民事聲請狀（見本院卷三第118至124頁，經整理後之上訴聲明如附表一）。對黃文杰等人上訴之答辯聲明：上訴駁回。

二、黃文杰等 3人固不爭執大觀書社係系爭土地之所有權人，及其等占有土地搭蓋地上建物自行使用或出租被大觀書社永宜紙器有限公司等使用之事實，惟以14地號等8筆土地，自51年起大觀書社與黃文杰等 3人間即有租賃關係之存在，嗣二造雖於88年12月31日期限屆滿後，即未再續訂書面租約，惟據民法第 451條之規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，大觀書社未於租賃契約屆滿之88年間，為反對之意思表示，大觀書社提出之89年 1月31日函，黃文杰等3人均無收受之事實，89年2月25日存證信函僅黃金財有收受之事實，其餘之人均無收受送達，可知兩造間應有不定期租賃之契約關係。又依據原審所提被證 1之租金簿中記載為「佃戶黃清忠」「黃塗龍」，以及租用契約書中均註記由承租人代繳田賦等，足證是系爭租約應為耕地租約甚明，有耕地三七五減租條例之適用。而系爭土地中25地號土地大部分現仍作為農業使用，且蓋有農舍一間，則縱認系爭租約土地中之一部分變更使用作為非農業使用，亦與耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定有別。況本件系爭土地一部分雖搭蓋鐵皮屋出租他人，然出租予他人之出租標的是鐵皮屋，並非將土地出租予他人，因此亦無轉租問題。大觀書社主張黃文杰等 3人無權占有及請求不當得利及拆屋還地等，即屬無據。退步而言，如認大觀書社主張有理由，然相當租金之不當得利，自亦應審酌「相當租金」為何，本件租金每年全部為6萬6,872元，且地處偏僻，出入不便，現場大多均為搭建之鐵皮屋，並無其他相關設施，商業亦非繁榮，大觀書社請求之「相當租金」之不當得利，遠超過此金額，自顯不可採。黃塗龍、黃文杰上訴聲明：㈠原判決不利於黃塗龍、黃文杰之部分廢棄。㈡上廢棄部分，大觀書社在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（見本院卷三第 107頁）；黃金財、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌、永晟興業有限公司上訴聲明：㈠原判決不利於黃金財、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌、永晟興業有限公司部分廢棄。㈡上廢棄部分，大觀書社在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（見本院卷一第62頁）；永宜紙器有限公司、永聖興實業有限公司、聯亞企業有限公司、錸慶科技有限公司上訴聲明：㈠原判決不利於永宜紙器有限公司、永聖興實業有限公司、聯亞企業有限公司、錸慶科技有限公司部分廢棄。㈡上廢棄部分，大觀書社在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（見本院卷一第 165頁）。黃塗龍、黃文杰答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。（見本院卷三第 107頁）；黃金財、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌答辯聲明：上訴駁回。（見本院卷一第 154頁）；鉅利洲企業有限公司、厚申實業有限公司答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。（見本院卷一第 162頁）；永宜紙器有限公司、錸慶科技有限公司：答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。（見本院卷一第172頁）

三、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，其協議不爭執及爭執之事項如下（不爭執之事項 1至4點及爭執事項見原審卷二第371頁背面）：

㈠兩造不爭執之事項：

⒈14-2等9筆地號土地及14地號等8筆土地均為大觀書社所有。

⒉大觀書社與黃文杰、黃金財、黃塗龍間就上開14地號等 8筆土地原定有租賃契約，租期自86年1月1日起至88年12月31日止。

⒊黃文杰等人使用上開土地之情形如大觀書社97年 1月24日民事聲請更正狀（見原審卷一第166頁至第174頁）、97年7月2日民事準備狀（見原審卷二第9頁）所載。

⒋系爭土地91年起申報地價為每平方公尺5,360元。

⒌上開14地號土地分割出14-2、14-3、14-5地號土地，25地號土地分割出25-2、25-3地號土地。（見本院卷一第189、201頁）

⒍上開 15-4及808-2地號土地，大觀書社與黃文杰、黃金財、黃塗龍間並無租約存在。（見本院卷一第189頁）

㈡兩造爭執之事項

⒈大觀書社不同意與黃文杰等人續租之通知，有無合法送達黃文杰等3人？

⒉黃文杰等3人就上開14地號等8筆土地是否為無權占有？

⒊大觀書社請求之不當得利金額是否適當？

四、大觀書社不同意與黃文杰等 3人續租之通知，有無合法送達？

㈠大觀書社主張租賃期限屆滿後，立即於89年 1月31日以普通信函方式發函予黃文章及黃文杰等 3人，通知租賃期限已期滿，請承租戶依約返還土地一節，為黃文杰等 3人所否認。證人張萬福雖證稱：「本件租約到期後，我有通知被上訴人等承租人，88年12月31日租約到期，同時我們董事長告訴我被告等人有違反契約內容，所以不再續約給被告，所以要請被告等人要返還土地，所以叫我寫信給他們，我第一次是以普通信函的方式通知被告等人，寄發時間是在89年 1月31日，我是全部都寄出去，只有柯祥男被退回，其他都沒有被退回，所以我認為其他人都有收到，但因為用普通信函的方式寄送，所以沒有資料可以提出證明被告等人有無收到。…」、「（ 問:在存證信函通知完畢後迄今，是否曾經口頭告知被告等人，大觀書社不再續租了？ )我遇到黃文章等人時，我有跟他們表達書社不再跟他續租的意思。」等語，但因證人與大觀書社間具有僱傭關係，恐有偏頗之虞，且未能舉證證明該信函之通知確實已送達黃文杰等 3人，難認為可採，是大觀書社此部分主張尚難採信為真實。

㈡大觀書社主張於89年 2月25日以南雅郵局42、43號存證信函分別向黃金財等人請求返還土地，反對其繼續使用，業據其提出存證信函、掛號函件收據等在卷為證（見原審卷一第188至191頁），其中黃金財部分為本人蓋章收受，堪認已合法送達予黃金財。黃文杰部分則係蓋用黃塗龍印章收受，惟辯稱黃塗龍於送達當時人在國外，不可能代黃文杰收受等語，有黃塗龍提出之護照影本1件在卷可稽（見原審卷一第348、349頁 ），是黃文杰部分是否已合法送達，尚有疑問。再者，黃塗龍部分係因招領逾期而遭退回，有郵件信封、掛號函件收據等在卷為憑（見原審卷二第18、19頁），顯見上開通知並未合法送達予黃塗龍。縱認黃文杰部分之信函係由其他同居人或受僱人持黃塗龍之印章蓋印後代為收受，而認為黃文杰部分有受通知，惟因黃塗龍本人於89年 2月27日始返回國內，上開存證信函因招領逾期而退回，自難認大觀書社不同意與黃文杰等 3人續租之通知，有合法送達黃塗龍。而本件系爭租賃契約承租人共有黃文章及黃文杰、黃金財、黃塗龍等 4人，大觀書社前述存證信函並未對黃塗龍合法送達，自不生通知之效力。

五、黃文杰等3人就上開14地號等8筆土地是否為無權占有？

㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第451條所明定。又民法第451條所謂租期屆滿須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年度台上字第 276號判例要旨及91年台上字第1011號裁判要旨參照）。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第四百五十條第一項、第四百五十一條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年度台上字第 221號民事判決參照）。

㈡查原租賃契約租期自86年1月1日起至88年12月31日止，此為兩造所不爭執，而系爭租約第 4條載明：「本租約於租用期間屆滿後如雙方同意續訂租約。」，明文約定續約應經雙方同意另訂租約，則依上開判例見解所示，於租期屆滿時，即行消滅，已明文約定排除民法第 451條規定之適用，除雙方同意續訂租約外，不因承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，即發生以不定期限繼續租賃契約之法律上效果。因系爭租約於88年12月31日租期屆滿後，大觀書社與黃文杰等3人並未再續訂租約，黃文杰等3人既未能提出與大觀書社間有合意再續約之證明，即難認其等間之租賃契約仍繼續存在，亦難認已發生不定期限租賃關係，是黃文杰等 3人抗辯與大觀書社間仍有不定期限法律關係存在云云，即不足採，則其等占有上開土地，即為無權占有。至於大觀書社於94年7月20日向主管機關依土地稅法第4條第 1項第4款申請由占有人代繳地價稅，並於94年9月22日檢附無權占有人名冊請求台北縣政府稅捐稽徵處辦理分單手續命占有人代繳地價稅（詳下述），黃文杰等 3人並因之代繳地價稅，乃係依稅法之規定繳納稅捐，且大觀書社於向稅捐機關申請時，已載明係「無權占有人」代繳，顯非認黃文杰等人為承租人，自難認該代繳稅金係與大觀書社合意使用系爭土地之對價，故黃文杰等 3人抗辯自其等代繳地價稅時起已有租賃系爭土地之合意云云，並不足採。又查本件上訴人所有坐落板橋區○○段之土地幅員廣大，乃先由僑中段第10地號土地著手，費時費力調查土地使用情形及使用人等，先對僑中段第10地號土地之無權占有人提起原法院89年度重訴字第274號民事訴訟，請求拆屋還地，經本院92年度重上字第226號判決占用人應拆屋還地確定，再逐步向僑中段其他地號土地之無權占有人訴請拆屋還地，亦據大觀書社提出另案判決為證（見本院卷二第58至98頁），且大觀書社復於租期屆滿後之89年2月25日以存證信函通知黃文杰等3人請求返還土地，且黃金財部分為其本人收受，已如上述，可見大觀書社對系爭土地已積極主張權利，並無黃文杰等 3人所稱「足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務」之情形，並無違誠信原則。

㈢再查，14-2、14-3、14-5地號土地係於92年 9月26日分割自14地號土地，17-5、17-7於92年 9月25日分割自17地號土地，25-2、25-3於92年 9月24日分割自25地號土地（見本院卷一第118～124頁），且14、17、25地號土地與大觀書社間已無租賃關係存在，已如前述，則黃文杰等3人占有上開14-2、14-3、14-5、17-5、17-7、25-2、25-3地號土地亦為無權占有。而15-4地號土地係分割自原15地號土地，15地號土地係原番子園段番子園小段3之4地號土地之一部分，所有權人為大觀書社（見本院卷一第208至218頁），原番子園段番子園小段3之4地號土地於民國43年間因流失致所有權消滅，嗣後因河道變遷又自然浮覆而出，大觀書社於知情後再於89年間向主管機關申請更正回復其所有權，並經主管機關准予回復所有權（見本院卷一第357頁），可知系爭 15地號土地確為大觀書社所有。因兩造間就15-4及808之2地號土地未定有租約乙節，並不爭執，是黃文杰等 3人就該部分土地既無占有權源，應為無權占有。雖黃文杰等 3人再辯稱該部分流失之土地係因其等盡心維護整理，大觀書社始得回復登記為所有人云云，然其等就此並未舉證以實其說，並不足採。

㈣按「耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定。」、「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」耕地三七五減租條例第5條、第6條之分別定有明文。又「按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第 2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院62年台上字第1647號及63年台上字第1529號判例應予變更，不再予援用。」亦有最高法院88年度台上字第 1號判例可稽。再按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1、2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院95年台上字第1911號裁判意旨參照）。

㈤黃文杰等3人抗辯系爭土地自 51年起即由其等之父親黃清忠向大觀書社承租，土地租用契約書中有甲方所欠「田賦」由乙方負責繳納之約定，租金簿中亦記載「佃戶黃清忠」等情並提出土地租用契約及租金簿為據（見原審卷一第233至242頁）。然查系爭僑中段土地屬於板橋市都市計畫（浮洲地區）之一部，除 14之2、17之5、25之2地號土地為道路用地，16地號土地為部份住宅區、部分兒童遊樂場，25地號土地為部份住宅區○○○道路用地，14、16之2、17、17之1地號土地為部份住宅區○○○道路、部分兒童遊樂場外，其餘土地均為住宅用地（見原審卷一第245至248頁），均屬都市計畫內之土地，並非農地，有無耕地三七五減租條例之適用，本非無疑。且參以大觀書社與黃文杰等 3人或其等之父黃清忠所定之租約歷年以來均以 3年為租賃期間，到期另行續約（見原審卷一第237至252頁），且土地之租約從未辦理耕地三七五租約之登記，尚難認為系爭租約為耕地三七五減租條例之耕地租賃。且最後一次所定租約完全未能看出為耕地租賃之約定，況黃文杰等 3人所占有之土地均搭蓋鐵皮屋出租他人作商業使用，已如前述，縱黃文杰等人之父原承租土地係作耕地使用，惟黃文杰等 3人既未證明其等係自任耕作而與大觀書社定立耕地三七五租約，本件自無耕地三七五減租條例之適用。故黃文杰等 3人抗辯大觀書社於起訴前未依上開條例先行調解、調處，起訴不合法云云，並不足採。

㈥是大觀書社本於所有權，依民法第767條第1項前段，請求黃塗龍應將坐落上開14地號等8筆土地上如附圖一所示A1、A2、B1、B2部分土地返還大觀書社（因該部分之建物均已因失火燒毀而拆除），及請求黃塗龍、黃文杰、黃金財等分別應E2-2、F、G1、G2、T2、U1、U2、Y2、V部分地上建物拆除，將該部分土地返還大觀書社（如附表一所示），均屬有據，應予准許。其另請求上開土地上建物之承租人即永宜紙器有限公司、鉅利洲企業有限公司、錸慶科技股份有限公司、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌、厚申實業有限公司等自系爭地上建物遷出（如附表一所示），亦為有據，應予准許。及本於所有權，依民法第767條第1項前段，請求黃文杰等 3人各應將坐落14-2等 9筆地號土地上如附圖所示A3、A4、B3、B4、B5部分土地返還大觀書社（因該部分之建物除A4部分僅剩如附圖二所示斜線部分 28.07平方公尺外，均已因失火燒毀而拆除），及請求黃塗龍、黃文杰、黃金財等分別將A4（如附圖二所示斜線部分 28.07平方公尺）、E1、E2-1、G3、H1、H2、H3、I1、I2、J1、J2、K1、K2、L、M、N、O、R1、R2、S1、S2、S3、T1、U3、Y1部分地上建物拆除，將該部分土地返還大觀書社（如附表二所示），及請求地上建物之承租人遷出地上建物（如附表二所示），均屬有據，應予准許。

六、大觀書社請求之不當得利金額是否適當？

㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」有最高法院61年台上字第1695號判例可參。再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文，而依土地法施行法25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言，又依土地法第 148條規定，土地所有權人依土地法所定「申報之地價」為法定地價，另土地法第105條規定「第97條第 99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」是城市地方建築基地之租金，亦應以土地申報地價年息10%為限。從而相當於租金損害之酌定，並非均以租約約定之租金數額為唯一標準，仍應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

㈡大觀書社主張黃文杰等 3人就系爭土地為無權占有，受有相當於租金之不當得利，大觀書社因此受有損害。又黃文杰等3人迄今仍未返還土地，故大觀書社依民事訴訟法第246條之規定，提起將來給付之訴，請求黃文杰等 3人按月給付大觀書社至拆除占用系爭土地之地上物並返還該土地之日止之不當得利，洵屬有據。從而大觀書社主張黃文杰等 3人應返還起訴前5年計算之相當於租金之不當得利，及自96年10月17日起至返還上開土地之日止，按月給付不當得利，應予准許。所爭執者，大觀書社主張相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息10％計算，黃文杰等 3人則抗辯此10％過高。查系爭土地 91年起迄今申報地價為每平方公尺5,360元，有系爭土地登記謄本其上所載之申報地價可資為憑，並為兩造所不爭執。又黃文杰等 3人占有之上開土地，及其使用之建物附近蓋有多數鐵皮屋，均為廠房，多數經中小企業承租使用，具有一定之商業活動，且94、95年度經核定之地價稅相當於每年申報地價 4.85％或6％左右之稅率（見原審卷二第20、21頁），而依據大觀書社提出之租賃契約所示，當地之實際租金約在申報地價15％左右（見原審卷二第 158頁），考量系爭土地使用上具有商業經濟用途，及黃文杰等3人所受有之租金利益，及系爭土地由僑中一街進入，附近均為鐵工廠，路寬約6.8公尺（見本院卷二第342頁勘驗筆錄），臨近環河路及環河快速道路（見本院卷三第60頁）等一切情狀，及現今社會經濟發展狀況，認應按系爭土地申報地價年息10%計算不當得利為適當。故大觀書社向黃文杰等3人請求相當於租金之不當得利數額，允以計算如下為當：

①黃塗龍占有如附圖一所示 A1、A2部分面積各為54.64平方公尺、158.09平方公尺，合計212.73平方公尺， 5年之不當得利為570,116元（計算式：5,360×212.73×10％×5年＝570,116元），每月之不當得利為9,502元。

②黃塗龍占有如附圖一所示A3、A4部分面積各為154.98平方公尺、126.8平方公尺，合計281.78平方公尺，5年之不當得利為755,170元（計算式：5,360元×281.78平方公尺×10 %×5年＝755,170元），每月之不當得利為12,586元。

③黃塗龍占有如附圖一所示 B1、B2部分面積各為60.98平方公尺、18.85平方公尺，合計79.83平方公尺， 5年之不當得利為213,944元（計算式：5,360×79.83平方公尺×10％×5年＝213,944元），每月之不當得利為3,566元。

④黃塗龍占有如附圖一所示B3、B4、B5部分面積各為0.56平方公尺、91.92平方公尺、98.45平方公尺，合計190.93平方公尺， 5年之不當得利為511,692元（計算式：5,360元×190.93平方公尺×10%×5年＝511,692元 ），每月之不當得利為8,528元。

⑤黃塗龍占有如附圖一所示E1部分面積為309.85平方公尺，5 年之不當得利為830,398元（計算式：5,360×309.85平方公尺×10％×5年＝830,398元），每月之不當得利為13,840元。

⑥黃塗龍占有如附圖一所示E2-2部分面積為131.63平方公尺， 5年之不當得利為352,768元（計算式5,360×131.63平方公尺×10％×5年＝352,768元），每月之不當得利為5,879元。

⑦黃塗龍占有如附圖一所示E2-1部分面積為197.25平方公尺，5年之不當得利金額為528,630元（計算式：5,360×197.25平方公尺×10％×5年＝528,630元 ），每月之不當得利為8,810元。

⑧黃塗龍占有如附圖一所示F部分面積為416.6平方公尺，5年之不當得利金額為1,116,488元（計算式：5,360×416.6平方公尺×10％×5年＝1,116,488元 ），每月之不當得利金額為18,608元。

⑨黃金財占有如附圖一所示G1、G2部分面積各為114.02及33平方公尺，合計為147.02平方公尺， 5年之不當得利金額為394,014元（計算式：5,360×147.02平方公尺×10％×5 年＝394,014元），每月之不當得利金額為6,567元。

⑩黃金財占有如附圖一所示G3部分面積為32.07平方公尺，5年之不當得利為85,948元（計算式：5,360元×32.07平方公尺×10%×5年＝85,948元），每月之不當得利為1,432元。

⑪黃文杰占有如附圖一所示H1、H2、H3部分面積各為105.6平方公尺、86.21平方公尺、212.97平方公尺，合計為404.78平方公尺， 5年之不當得利為1,084,810元（計算式：5,360元×404.78平方公尺×10%×5年＝1,084,810元），每月之不當得利為18,080元。

⑫黃文杰、黃金財及黃塗龍占有如附圖一所示I1、I2部分面積各為130.56平方公尺、284.92平方公尺，合計為415.48平方公尺，5年之不當得利為1,113,486元（計算式：5,360元×415.48平方公尺×10%×5年＝1,113,486元），每月之不當得利為18,558元。（說明：原審判決黃文章等四人應給付556,743元，每人應分攤139,186元，但因大觀書社已撤回對黃文章之訴，故上訴聲明為請求黃金財等三人應各再給付139,186元，每月之不當得利為各再給付2,320元）

⑬黃文杰占有如附圖一所示T2部分面積為1.97平方公尺，5年之不當得利金額為5,280元（ 計算式：5360×1.97平方公尺×10％×5年＝5,280元），每月之不當得利金額為88元。

⑭黃文杰占有如附圖一所示J1、J2、K1、K2、L、M、R1、R2、S1、S2、S3、T1部分面積各為208.31平方公尺、0.88平方公尺、16.59平方公尺、95.58平方公尺、120.57平方公尺、201.7平方公尺、215.19平方公尺、 104.93平方公尺、86.9平方公尺、71.65平方公尺、130.66平方公尺、70平方公尺，合計為1,322.96平方公尺， 5年之不當得利為3,545,533元（計算式：5,360元×1,322.96平方公尺×10%×5年＝3,545,533元），每月之不當得利為59,092元。

⑮黃文杰占有如附圖一所示N部分面積為471.1平方公尺，5年之不當得利為1,262,548元（計算式：5,360元×471.1平方公尺×10%×5年＝1,262,548元 ），每月之不當得利為21,042元。

⑯黃金財占有如附圖一所示O部分面積為581.91平方公尺，5年之不當得利為1,559,519元（計算式：5,360元×581.91平方公尺×10%×5年＝1,559,519元 ），每月之不當得利為25,992元。

⑰黃塗龍占有如附圖一所示U1、U2部分面積各為191.42及10.96平方公尺，合計為202.38平方公尺，5年之不當得利金額為542,378元（計算式：5,360元×202.38平方公尺×10％×5年＝542,378元），每月之不當得利金額為 9,040元。

⑱黃塗龍占有如附圖一所示U3部分面積為3.84平方公尺，5年之不當得利為10,291元（計算式：5,360元×3.84平方公尺×10%×5年＝10,291元），每月之不當得利為172元。

⑲黃金財占有如附圖一所示Y1部分面積為365.57平方公尺，5 年之不當得利為979,728元（計算式：5,360元×365.57平方公尺×10%×5年＝979,728元 ），每月之不當得利金額為16,329元。

⑳黃金財占有如附圖一所示Y2部分面積為79.86平方公尺，5年之不當得利金額為214,025元（計算式：5,360元×79.86平方公尺×10％×5年＝214,025元 ），每月之不當得利金額為3,567元。㉑黃塗龍占有如附圖一所示V部分面積為208.89平方公尺，5年之不當得利金額為559,825元（計算式：5,360元×208.89平方公尺×10％×5年＝559,825元），每月之不當得利金額為9,330元。

七、黃文杰等 3人主張以其代繳之地價稅金額，與前開不當得利金額抵銷，有無理由？

㈠按土地稅法第 4條第1、3項規定：「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：一納稅義務人行蹤不明者。二權屬不明者。三無人管理者。四土地所有權人申請由占有人代繳者。」、「第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅或田賦，得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。」所謂「得指定土地使用人負責代繳。」，係同法第3條第1項之補充規定，主管稽徵機關僅能基於便利地價稅之徵收，於實質上不致於變更納稅義務人主體之情形下，為適法之裁量。又依同條第1項第4款規定，土地使用人於代繳稅款後，不能依同條第 3項之規定，向納稅義務人求償（最高行政法院94年判字第880號判決意旨參照）。

㈡黃文杰等 3人抗辯其等為大觀書社代為繳納94年至96年地價稅，並以此金額與前開不當得利損害金額為抵銷云云，固據提出地價稅繳款書為證（見原審卷二第70至77頁）。但查，台北縣政府稅捐稽徵處於94年間以大觀書社所有僑中段土地經清查結果，搭建鐵皮屋及一、二層樓房供商業使用，通知大觀書社應自94年起改按一般用地稅率課徵地價稅（見本院卷一第259頁），大觀書社因此於94年7月20日向台北縣政府稅捐稽徵處依土地稅法第 4條第1項第4款申請由占有人代繳地價稅（見本院卷一第260頁），台北縣政府稅捐稽徵處於94年8月16日要求大觀書社提供代繳人身分證等年籍資料辦理代繳地價稅事宜，大觀書社因此於94年 9月22日提出申請書檢附無權占有人名冊請求台北縣政府稅捐稽徵處辦理分單手續命占有人代繳地價稅（見本院卷一第261至263頁），依前開說明，被上訴人因此代繳之地價稅，依土地稅法之規定，不得再向大觀書社求償，是黃文杰等 3人於本案中主張抵銷，即無理由。

八、綜上所述，大觀書社主張依據所有權人之所有物返還請求權，請求黃文杰等3人各將坐落14地號等8筆土地上如附表一所示占有範圍、及將14-2等 9筆土地上如附表二所示占有範圍部分之地上建物拆除，將該部分土地返還大觀書社，以及依據不當得利請求權，訴請該 3人給付上述金額之不當得利及起訴前五年之不當得利部分自起訴狀繕本送達翌日（即96年10月26日）起算依週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。另請求永宜紙器有限公司、永聖興實業有限公司、聯亞企業有限公司、永晟興業有限公司、錸慶科技股份有限公司、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌、鉅利洲企業有限公司、厚申實業有限公司，分別自附表一、二所示占有範圍之地上建物遷出，亦有理由，應予准許。原審僅判准大觀書社如附表二所示之請求，而駁回大觀書社如附表一所示之請求，尚有未合，大觀書社上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第一至三項所示。並依兩造之聲請，各酌定相當擔保金額，為准免假執行之宣告如附表一所示。至原審判准如附表二所示部分，黃文杰等 3人、永宜紙器有限公司、永聖興實業有限公司、聯亞企業有限公司、永晟興業有限公司、錸慶科技股份有限公司、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。惟原判決就附表二部分所命供假執行及免執行之擔保金額，顯然有誤，爰由本院更正如附表二所示。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，與判決結果已不生任何影響，不另論述，併此敘明。

十、據上論結，本件大觀書院之上訴為有理由，黃文杰等 3人、永宜紙器有限公司、永聖興實業有限公司、聯亞企業有限公司、永晟興業有限公司、錸慶科技股份有限公司、永清鋼鋁防盜門窗即黃昭斌之上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第十七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。