臺灣高等法院98年度重上字第624號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第624號上　　訴　　人即附帶被上訴人　常昇高袁蕙芳共同訴訟代理人　黃秀珠律師被　上　訴　人即　附帶上訴人　鉅頂實業股份有限公司法定代理人　林郭春子被　上　訴　人即　附帶上訴人　周蓮子王雲平共同訴訟代理人　張志隆律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年10月2日臺灣臺北地方法院98年度訴字第873號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於100年1月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於㈠命常昇高、袁蕙芳應給付周蓮子、王雲平新台幣肆拾貳萬玖仟貳佰玖拾叁元本息部分，及㈡駁回常昇高、袁蕙芳後開第三、四項之訴部分，暨該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。上廢棄㈠部分，周蓮子、王雲平在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。鉅頂實業股份有限公司應給付常昇高、袁蕙芳各新台幣壹佰捌拾伍萬貳仟玖佰陸拾叁元伍角，及均自民國九十八年五月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。周蓮子、王雲平應給付常昇高、袁蕙芳各新台幣捌萬壹仟壹佰貳拾陸元伍角，及均自民國九十八年五月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。常昇高、袁蕙芳之其餘上訴及鉅頂實業股份有限公司之附帶上訴與追加之訴暨周蓮子、王雲平之附帶上訴均駁回。第一、二審訴訟費用關於上訴部分（除確定部分外）由常昇高、袁蕙芳負擔十分之六，鉅頂實業股份有限公司負擔十分之三，餘由周蓮子、王雲平負擔；關於附帶上訴及追加之訴部分，由鉅頂實業股份有限公司、周蓮子、王雲平負擔。本判決所命鉅頂實業股份有限公司給付部分，於常昇高、袁蕙芳各以新台幣陸拾壹萬柒仟元或同面額之永豐商業銀行五股分行可轉讓定期存單為鉅頂實業股份有限公司預供擔保後得假執行。但鉅頂實業股份有限公司如各以新台幣壹佰捌拾伍萬貳仟玖佰陸拾叁元伍角為常昇高、袁蕙芳預供擔保，得免為假執行。常昇高、袁蕙芳其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。此觀民事訴訟法第463條準用第256條規定自明。經查：㈠上訴人即附帶被上訴人常昇高、袁蕙芳（下稱常昇高等2 人）於原審提起反訴，依其等與被上訴人即附帶上訴人鉅頂實業股份有限公司（下稱鉅頂公司）簽訂之「房屋預定買賣合約書」及與被上訴人即附帶上訴人周蓮子、王雲平（下稱周蓮子等2人）簽訂之「土地預定買賣合約書」（以下依序簡稱系爭房屋、土地合約）之約定、民法第179 條規定及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第18條第㈢項規定（見原審卷第1宗第248、270頁），請求鉅頂公司應給付其等新台幣（下同）10,239,033元，與其中913,153元自反訴起訴狀繕本送達翌日即民國 98年5月27日（見本院卷第3宗第24頁正面）起算之法定利息，並自98年4月1日起至點交門牌號碼臺北市○○路○段6 號7樓、7樓之1（即「仁愛禮藏大樓」7樓A、B戶）、地下3層14、15號平面車位、地下4層5號平面車位（下稱系爭房屋）時止，按日給付其等43,990元；周蓮子等2人應給付其等404,797元，與自反訴起訴狀繕本送達翌日即98年5月27日起算（見本院卷第3宗第24頁正面）之法定利息。嗣常昇高等2人對原判決敗訴部分提起上訴，並於100年1 月4日當庭補陳其等依民法第179條規定請求之範圍包含本應由鉅頂公司、周蓮子等2人給付之房地稅款、房貸款利息、管理費等項而由其等代墊部分等語（見本院卷第1宗第113頁反面、174頁正面）。因常昇高等2人已於原審泛稱依系爭房地合約、民法第179條規定及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第18條第㈢項規定為請求（見原審卷第1宗第248、270頁），縱未盡周延，惟其等嗣於本院為如前所述之補充法律或事實上陳述（見本院卷第3宗第5頁），尚非屬訴之變更或追加，核與上開規定並無不合，無庸經鉅頂公司、周蓮子等2人之同意，即得為之。鉅頂公司、周蓮子等2人所稱常昇高等2人前揭100年1月4日陳述屬於訴之追加云云（見本院卷第3宗第28頁），容有誤解。㈡鉅頂公司、周蓮子等2人於原審請求判命常昇高等2人應給付鉅頂公司278,280元、周蓮子等2人714,000元，並均加付自98年2月27日起算之法定利息；嗣對原判決敗訴部分提起附帶上訴，於100年2月11日具狀就上開本金部分（利息起算日不變）改為：常昇高、袁蕙芳應各給付鉅頂公司139,140元【278,280÷2=139,140】，應各給付周蓮子等2 人357,000元【714,000÷2=357,000】（見本院卷第3宗第 28頁），並就周蓮子等2人原上訴請求常昇高等2人再給付之284,707元部分【714,000（土地尾款）-429,293（原審判准部分）=284,707】，改為常昇高等2人應給付周蓮子等2人各142,353元5角（見本院卷第3宗第24頁反面）。另常昇高等2人於原審提起反訴，求為判命鉅頂公司應給付其等10,239,033元，及其中913,153元自98年5月27日起算之法定利息，並自98年4月1日起至交屋日止，按日給付其等43,990元；周蓮子等2人應給付其等404,797元及自98年5月27日起算之法定利息；嗣對原審敗訴部分提起上訴，於100年2月8日具狀以其等為夫妻，所主張之金額各享2分之1債權，且周蓮子等2人應給付部分，依民法第271條規定，亦屬可分，故就上開本金部分（利息起算日不變）改為：周蓮子、王雲平應分別給付常昇高等2人各101,199元【404,797÷4≒101,199；元以下四捨五入】，鉅頂公司應給付常昇高等2人各5,087,623元【〔10,239,033（原審反訴請求）-63,787（原審判命鉅頂公司給付）÷2〕= 5,087,623】（見本院卷第3宗第5、6、24頁），並自98 年4月1日起至交屋日止，按日給付每人21,995元【43,990÷2=21,995】（見本院卷第3宗第93頁）；又於100年4月 19日具狀就上開求為命周蓮子、王雲平應分別給付常昇高、袁蕙芳各101,199元本息部分，改為周蓮子等2人應給付常昇高、袁蕙芳各202,398元5角【404,797÷2=202,398.5 】（見本院卷第3宗第94頁）。經核兩造嗣後之聲明，並未涉及訴之變更或追加，僅因本件有共同訴訟人常昇高等2人、周蓮子等2人，其等為求權義明確，始為上開更正，依前揭說明，自應准許。二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。經查：㈠鉅頂公司於原審就其打通系爭房屋所增加變更設計費用及加計15%監管工本費、5%營業稅，共計181,125元部分，依系爭房屋合約之約定，請求常昇高等2人給付。嗣鉅頂公司對原判決敗訴部分提起附帶上訴，於98年12月28日在本院就上開主張，追加依民法第179條規定為請求，核屬訴訟標的之追加，因常昇高等2人已表同意（見本院卷第1宗第113頁反面），依首揭規定，自應准許。㈡常昇高等2人就原判決敗訴部分提起上訴，求為：⒈原判決關於⑴命常昇高等2人應給付周蓮子等2人429,293元本息部分，及⑵駁回常昇高等2人後開第⑶、⑷項部分，暨該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。⒉上廢棄⑴部分，周蓮子等2人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⒊鉅頂公司應給付常昇高等2人10,175,246元，及自98年4月1日起按日43,990元起算，與就其中849,366元自98年5月27日起算之法定利息。⒋周蓮子等2人應給付常昇高等2人404,797元，與自98年5月27日起算之法定利息（見本院卷第1宗第14頁，第2宗第110、173頁）。惟常昇高等2人就上開⒊之請求10,175,246元部分【10,239,033 （在原審反訴請求金額）-63,787（原審判准）=10,175,246】，漏未就已不爭執追減工程款中衛浴設備之15%管理費35,286元、追加款之5%營業稅20,345元等項予以調整上訴請求數額（見本院卷第1宗第26、27、29頁）。嗣常昇高等2人於更正聲明如上開㈡所述後，又於100年4月19 日具狀就已更正請求鉅頂公司應給付其等各5,087,623元及其中849,366元自98年5月27日起算之法定利息部分，再改為鉅頂公司應給付其等各5,059,807元【10,119,615÷2 =5,059,807.5】，及其中每人各396,867元5角元自98年5 月27日起算之法定利息（見本院卷第3宗第93、94頁）。核其最終聲明，有減少原上訴請求金額之情形，因未涉及訴之變更、追加，僅屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，亦無庸得鉅頂公司之同意，即得為之。乙、實體方面：一、鉅頂公司、周蓮子等2人主張：常昇高等2人於95年8月14日與鉅頂公司簽訂系爭房屋合約，與周蓮子等2人簽訂系爭土地合約，以價金2,670萬元（其中20,538,000元係以銀行貸款支付）購買系爭房屋、車位，以價金6,230萬元（其中47,9222,000元係以銀行貸款支付）購買系爭房屋之基地持分（下稱系爭土地）。鉅頂公司、周蓮子等2人已於97年3月17日將系爭房地所有權移轉登記予常昇高等2人，然常昇高等2人迄未給付土地尾款714,000元予周蓮子等2人，亦未給付系爭房屋、車位尾款306,000元予鉅頂公司。而鉅頂公司已依系爭房屋合約第13條約定，於97年6月10日寄發交屋通知書予常昇高等2人，惟其等並未按期與鉅頂公司進行交屋驗收程序，遲於97年9月1日始與鉅頂公司進行第一次驗收，且未完成全部驗收事項，刻意加註待下次再行驗收，顯係拖延交屋時間，縱令常昇高等2人主張系爭房屋有「木地板、衛浴檯面、磁磚未施作、配電箱不明、馬桶未固定、主臥室後方45度結構裂縫與右邊窗戶左下角漏水、未安裝漏電斷路器」等瑕疵，但上揭瑕疵非屬系爭房屋合約第13條所定明顯不能居住之重大瑕疵，其等無故拒絕與鉅頂公司辦理交屋，依系爭房屋合約第15條約定，應視同鉅頂公司已於97年6月27日點交系爭房屋予常昇高等2人，常昇高等2人自不得依系爭房屋合約第11條第2項之約定，主張鉅頂公司應給付交屋遲延利息。又常昇高等2人購買系爭房屋係「仁愛禮藏大樓」A棟7 樓、B棟7樓二戶打通，但B棟7、8樓本屬樓中樓設計，鉅頂公司因此須委請建築師變更工程設計圖，支付變更設計費用予建築師，復依系爭房屋合約附件六「室內工程變更特約條款」第7條第4項約定「依辦理變更後之加減帳金額分別加計15%作為變更監管工本費（減帳之廚具及全套衛浴設備除外）」，鉅頂公司得向常昇高等2人收取15%監管工本費，且「第二次變更工程加帳估價單」、「第二次變更工程減帳估價單」均載明追加、追減工程之項目、明細及金額，並經常昇高等2人簽名確認，復於「第二次變更工程減帳估價單」下方空白處書寫「我方認為加帳部分另外開發票（因為有收5%營業稅）」等字，顯見常昇高等2人亦同意負擔5%營業稅，鉅頂公司自得請求常昇高等2人分擔變更設計費用181,125元，加計系爭房屋尾款306,000元、工程追加款427,248元、追減款636,093元，常昇高等2人應給付鉅頂公司278,280元。至鉅頂公司在「交屋應補（退）明細表」所列A戶管理費基金55,998元、B戶28,080元，乃係依系爭房屋合約附件11「社區住戶規約」第4條第1項所預收97年7月至11月期間之4個月管理費，並無不合。再者，系爭房屋合約第10條、第11條第1、2項、第17條第4、8項、第18條第2項、第21條第2項及土地合約第9條、第15條約定，均係依常昇高等2人之主張而修正，其等並非締約經濟上弱者，系爭房地合約自非定型化契約，自無適用內政部公佈「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之餘地，故系爭房地之房屋稅、地價稅、管理費及貸款利息等項之負擔均應依上開合約所定，自系爭房地所有權移轉登記予常昇高等2人後，由其等負擔，其等不得主張由鉅頂公司、周蓮子等2人負擔及返還其等代墊之前揭款項。另系爭房屋原設計有4處衛浴，依「第二次變更工程減帳估價單」之記載，石材檯面減為3座，鉅頂公司係依常昇高等2人之指示而施作，其等不得請求退還減少施作1處石材檯面款項12,000元。又依系爭房屋合約附件4「建材設備」第20條約定，鉅頂公司僅贈送各戶「日立、東元、大金、三菱等廠牌之分離式變頻空調系統主機，並依平面規劃安裝於室外」，但空調室內主機則由常昇高等2人於交屋後依需求自行安裝，鉅頂公司無庸給付空調室內機或費用。伊等履催常昇高等2人給付上揭款項未果，爰依系爭房地合約之約定，並就房屋變更設計部分追加依民法第179條規定，更正聲明求為判命常昇高等2人應各給付鉅頂公司139,140元、周蓮子等2人357,000元，及均加付自98年2月27日起算之法定利息等語。二、常昇高等2人則以：伊等曾於97年9月1日、97年月9日、10日、97年10月1日、15日、97年11月3日進行多次驗屋，系爭房屋仍有門及門檻未安裝、浴室未施作等重大缺失，顯有不能居住之重大瑕疵，鉅頂公司迄未完成修繕，經伊等於97年11月5日函請鉅頂公司先行交屋再協商房屋瑕疵之修繕，惟未獲置理，兩造迄今既未完成交屋手續，鉅頂公司、周蓮子等2人不得請求伊等給付尾款。另鉅頂公司以第二次變更工程加帳估價單主張房屋追加工程款含稅價427,248元，該部分單據未經伊等確認，無從驗證其真實。關於房屋工程追減費用636,093元，應退還衛浴設備1座洗手台未施作費用12,000元。而系爭房屋合約並無約定伊等應負擔房屋變更設計費，鉅頂公司亦無法提出證據證明系爭房屋確實額外支付費用進行變更設計，自不得請求伊等負擔變更設計費用181,125元。且鉅頂公司於交屋應補退明細表所列管理費基金55,998元、28,080元，經與實際預收金額、代墊代收款進行結算後，應返還伊等35,299元。再者，系爭房地合約為定型化契約，兩造於契約內雖未就管理之負擔及交屋前之房地貸款利息為約定，惟消費者保護法施行細則第15條第2項規定「中央主管公告應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，而內政部公佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第16條第㈤項規定「雙方同意自交屋之日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費」、第18條第㈢項規定「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於買方通知之交屋日期前之利息應由賣方返還買方」，鉅頂公司迄未依約於97年9月1日將系爭房屋點交予伊等，伊等自無須給付管理費及交屋前之房貸利息，則伊所給付97年7 月至97年12月之管理費126,162元，及自97年3月20日核撥金融貸款至98年3月20日止房屋貸款利息455,420元，均得依不當得利規定請求鉅頂公司返還，並請求周蓮子等2人返還同時期之土地貸款利息1,062,646元，鉅頂公司尚須依第11條第2款約定，自97年9月1日起迄98年3月20日，按日以43,990元賠償伊等遲延交屋利息共9,325,880元。另系爭土地合約第10條第1項、房屋合約第19條第1項雖分別約定土地稅、房屋稅自產權登記與伊等名義日起由伊等負擔，惟與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第20條第㈠、㈡項之地價稅、房屋稅以通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔之規定相牴觸，依消費者保護法第17條、同法施行細則第15條規定，是項系爭房地合約之約定無效，是系爭房屋及車位自97年3月17日產權登記日起至交屋前（計至98年3月31日止）之房屋稅35,705元應由鉅頂公司負擔、地價稅56,151元應由周蓮子等2人負擔。又鉅頂公司口頭承諾贈與伊等9部室內空調室內機，迄未履行，自應返還該部分價款227,010元。爰以上開費用與鉅頂公司、周蓮子等2人請求之價金主張抵銷，鉅頂公司、周蓮子等2人對伊等已無款可請求等語為辯。並於原審提起反訴，依系爭房地合約、民法第179條規定及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第18條第㈢項規定，求為判命鉅頂公司應給付伊等10,239,033元，及其中913,153元自98年5月27日起算之法定利息，並自98年4月1日起至交屋日止，按日給付其等43,990元；周蓮子等2人應給付其等404,797元及自98年5月27日起算之法定利息等語（嗣於本院主張就上開本金部分，以伊等權利各一半而為更正。又常昇高等二人已撤回另案提起原法院98年度審訴字第72號交付房屋等事件。見原審卷第1宗第65、75頁，第2宗第8頁）。三、原審為鉅頂公司、周蓮子等2人部分勝訴之判決，即判命常昇高等2人應給付周蓮子等2人429,293元，及自98年2月27日起算之法定利息，駁回鉅頂公司、周蓮子等2人其餘之本訴；並判命鉅頂公司應給付常昇高等2人63,787元，及自98月5月27日起算之法定利息，駁回常昇高等2人其餘之反訴。常昇高等2人就其敗訴部分提起上訴，其上訴聲明經更正、減縮為（見本院卷第3宗第93、94、156頁正面）：㈠原判決關於⒈命常昇高等2人應給付周蓮子等2人429,293 元本息部分，及⒉駁回常昇高等2人後開第㈢、㈣項部分，暨該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄⒈部分，周蓮子等2人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢鉅頂公司應給付常昇高等2人各5,059,807元，及自98年4 月1日起至交屋日止，每人按日各給付21,995元，與就其中每人396,867元5角自98年5月27日起至清償之日止，按年利率5%計算之利息。㈣周蓮子等2人應給付常昇高202,398元5角、袁蕙芳202,398元5角，與自98年5月27日起至清償之日止，按年利率5%計算之利息。㈤前二項聲明，請准常昇高等2人於提供現金或永豐商業銀行五股分行可轉讓定期存單擔保後宣告假執行。鉅頂公司、周蓮子等2人則答辯聲明：常昇高等2人之上訴駁回。並就其敗訴部分，提起附帶上訴，其聲明更正為（見本院卷第3宗第24、156頁反面、28頁）：㈠原判決關於⒈命鉅頂公司應給付常昇高等2人63,787元本息部分，及⒉駁回鉅頂公司、周蓮子等2人後開第㈢、㈣項部分，暨該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄⒈部分，常昇高等2人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢常昇高等2人應給付鉅頂公司278,280元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈣常昇高等2人應給付周蓮子、王雲平各142,353元5角，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。常昇高等二人則答辯聲明：鉅頂公司、周蓮子等2人之附帶上訴及追加之訴均駁回（見本院卷第3宗第94頁）。四、兩造不爭執之事實（見本院卷第2宗第192至195、199至201 頁，第3宗第7頁、26、34頁）：㈠常昇高等2人於95年8月14日與鉅頂公司簽訂系爭房屋合約，以價金2,670萬元購買系爭房屋（其中20,538,000元係以銀行貸款支付），常昇高等2人並與周蓮子等2人簽訂系爭土地合約，以價金6,230萬元購買系爭土地（其中47,922,000元係以銀行貸款支付），鉅頂公司、周蓮子等2人已於97年3月17日將系爭房地所有權移轉登記予常昇高等2人，常昇高等2人迄今尚積欠周蓮子等2人土地尾款714,000 元、鉅頂公司房屋尾款306,000元（見原審卷第1宗第4至 37、38至46、47、48、228至231頁，系爭房屋合約、系爭土地合約、臺北市政府都市發展局97年使字第12號使用執照、土地及建物登記謄本；原審卷第1宗第183頁反面、 184頁正面，98年5月26日言詞辯論筆錄；本院卷第3宗第 9至22頁，土地及建物登記謄本）。㈡鉅頂公司曾於97年6月10日寄發交屋通知單，通知常昇高等二人應於97年6月24日至97年6月27日期間至工地現場與鉅頂公司辦理交屋手續，常昇高等2人確有收受上揭交屋通知單，惟雙方曾於97年6月20日至系爭房屋工地現場勘查，發見系爭房屋有地板全未鋪設及浴室檯面未施作等瑕疵，要求完工後再辦理交屋，故常昇高等2人未於上開交屋期限內至工地現場與鉅頂公司辦理交屋手續。嗣鉅頂公司與常昇高等2人於97年9月1日會同驗收系爭房屋，常昇高等2人於交屋驗收單上註記「貴公司未依本人上週傳真要求提工工程圖面作為驗收依據，又由於所有木地板及所有衛浴檯面皆未施作，配電箱標示不明、電線出線標示不明、以致無法驗屋，由於已過合約交屋期限，請貴公司確實依合約於3天內完工，並通知本人驗收，以維護本人權益。另請貴公司於下次驗收前，確實完成房屋的清潔工作」等字。雙方復於97年9月9日、97年9月10日進行驗收，常昇高等2人認為系爭房屋仍有諸多缺失，而於97年9月12日製作「驗收缺失記錄」予鉅頂公司。雙方又於97年10月1日進行第二次驗收，常昇高等2人製作「第二次覆驗缺失」予鉅頂公司。雙方再於97年10月15日進行第三次複驗，常昇高等2人製作「複驗缺失記錄」予鉅頂公司（見原審卷第1宗第49、50、51、89至96、149至159、160至164、 165至172頁，交屋通知、限時掛號函件存根、97年8月25 日驗屋文件準備、97年9月1日驗收單、97年9月10日驗收單、97年9月9-10日、97年9月12日驗收缺失記錄、97年10月1日第二次覆驗缺失記錄、97年10月15日複驗缺失記錄；原審卷第1宗第184頁正面，98年5月26日言詞辯論筆錄；本院卷第3宗第26頁正面）。㈢系爭房屋自97年7月至12月之管理費126,162元、98年1月至3月之管理費63,081元（21,027×3），共計189,243元，由常昇高等2人繳付（見原審卷第1宗第97、133至139頁，管理費收據、管理費繳費單暨銀行轉帳交易明細單；原審卷第1宗第184頁正面，98年5月26日言詞辯論筆錄）。㈣常昇高等2人已繳納97年度（自96年7月1日起至97年6月30日止）之房屋稅11,000元【7,484+3,516=11,000】、97年度（自97年1月1日起至97年12月31日止）之地價稅49,903元【22,522+27,381=49,903】、98年度（自98年1月1日起至98年12月31日止）之地價稅49,903元（見原審卷第1宗第102頁，97年度房屋稅繳款書；本院卷第1宗第51至55頁、113頁反面，第2宗第103、104頁，97年、98年期地價稅繳款書、委託轉帳繳款約定書、金融交易成功明細單、97年期地價稅轉帳繳納證明、轉帳繳納通知單）。㈤鉅頂公司（炬嘉建設股份有限公司乃其關係企業）於97年4月18日出具「第二次變更工程加帳估價單」、「第二次變更工程減帳估價單」，就系爭房屋進行追加、追減工程項目，追加工程項目金額353,829元，加計15%管理費53,074元【353,829×15%≒53,074；元以下四捨五入，下同】、5%營業稅20,345元【（353,829+53,074）×5%≒406,90 3×5%≒20,345】，共計427,248元【406,903+20,345=427 ,248】，另追減工程項目金額748,345元，加計15%管理費【748,345×15%≒112,252】，不含常昇高等2人爭執鉅頂公司應退還未施作之洗手石材檯面一座12,000元部分，共計636,093元【748,345-112,252=636,093】，故鉅頂公司應退還常昇高等2人208,845元【636,093-427,248=208,845】，並經常昇高等2人簽名確認（見原審卷第1宗第24、 52、53頁、182頁反面，本院卷第1宗第29頁，系爭房屋合約附件六「室內工程變更特約條款」第柒條第項、估價單、98年11月9日常昇高等2人上訴理由狀）。五、鉅頂公司主張其已依系爭房屋合約第13條約定，於97年6月 10日寄發交屋通知書予常昇高等2人，惟常昇高等2人未按期與其進行交屋驗收程序，且以非屬該合約第13條所定「明顯不能居住之重大瑕疵」無故拒絕與其辦理交屋，依該合約第15條第3項約定，應視同鉅頂公司已於97年6月27日點交系爭房屋予常昇高等2人等語，常昇高等2人則以鉅頂公司迄未交屋等語為辯。經查：㈠系爭房屋合約第13條「驗收」約定：「乙方（即鉅頂公司）依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設必要公共設施後，應通知甲方（即常昇高等2人）於七日內進行驗收手續。甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不得藉故拒絕或遲延銀行貸款之核發及藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，除保固責任外，甲方不得再藉故主張交屋未完成而提出其他要求」，第15條第2項則約定：「乙方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設必要公共設施後，通知甲方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：「㈠乙方付清因遲延完工所應付之遲延利息予甲方。㈡乙方就第十三條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢甲方繳清本契約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」，第3項並約定：「甲方應於收到交屋通知起七日內配合辦理交屋手續，否則乙方不負保管責任並視同已交屋，但可歸責於乙方時，不在此限」（見原審卷第1宗第8、9頁）。可知鉅頂公司依約完成主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設必要公共設施後，即應通知常昇高等2人進行驗收手續，常昇高等2人得在驗收單上載明系爭房屋之瑕疵或未盡事宜，限期鉅頂公司完成修繕，除系爭房屋有明顯不能居住之重大瑕疵外，常昇高等2人應於收到鉅頂公司之交屋通知起7日內配合辦理交屋手續，繳清交屋相關款項，不得藉故拒絕或遲延銀行貸款之核發及辦理交屋手續，並未限制驗收與交屋手續不得同時進行；倘系爭房屋有明顯不能居住之重大瑕疵者，常昇高等2人得拒絕辦理交屋手續，要求鉅頂公司限期完成修繕，鉅頂公司應於交屋前完成該瑕疵之修繕，並依合約第11條第2項約定付清因遲延完工所應付之遲延利息予常昇高等2人，常昇高等2人於交屋時，應繳清所有應付未付款項。㈡鉅頂公司以97年6月10日交屋通知單，通知常昇高等2人應於97年6月24日至97年6月27日期間至工地現場與其辦理交屋手續（下稱交屋通知單，見原審卷第1宗第49頁），復於97年7月22日發函常昇高等2人，略以：「本公司於97年6月10日發出交屋通知單是通知客戶進行交屋驗收，交屋驗收如有缺失，待缺失改善完成即進行辦理交屋各項手續；交屋驗收後如無缺失，再辦理各項交屋手續；本公司並無貴住戶所提及驗屋通知函件」等語（見原審卷第1宗第 88頁），並經證人陳俊吉（即鉅頂公司之關係企業炬嘉建設公司業務經理，負責系爭房屋之交屋事宜）於99年2月8日在本院證稱：交屋通知單應該是通知常昇高等2人交屋驗收，交屋、驗屋同時進行，一般在交屋的程序，客戶都會針對房屋的設施有無問題表示意見，如果有小部分瑕疵，會做修繕，如果沒有的話就是交屋等語（見本院卷第1 宗第193頁反面），可見交屋通知單包含驗收及交屋手續，鉅頂公司未另發驗收通知，固難謂與前揭說明不合，惟常昇高等2人所辯其等於系爭通知單所載交屋日前之97年6月20日，已偕同設計師會同鉅頂公司人員前往系爭房屋工地，發見系爭房屋有木地板、浴室大理石、衛浴檯面等項未施作等瑕疵，當場要求完工後再辦理交屋，乃未如期前往辦理驗屋及交屋手續等語（見本院卷第3宗第25、64頁反面、26頁正面），業據提出照片彩印為證（見原審卷第1宗第148頁），再佐以常昇高等2人會同鉅頂公司於97年9月1日驗收該屋時，仍發見該屋所有木地板及所有衛浴檯面皆未施作，經雙方於97年9月9日、10日進行第二次會勘，惟該屋主臥室、客浴室之衛浴檯面亦未施作，且無水龍頭、面盆，無法使用，馬桶雖有安裝，但未塗上silicon ，直到97年10月1日第三次會勘時，上開未施作部分均已完工等情，有鉅頂公司所不爭執之照片彩印、97年9月1日驗收單、97年9月9日至10日驗收單、驗收缺失記錄、驗屋現場錄影影像檔案內容、97年10月1日複驗缺失記錄等件可稽（見原審卷第1宗第127、150至159、161至164、226 頁，本院卷第1宗第230、235、236、239頁），核與證人陳俊吉所述：97年6月27日交屋當時，木地板及浴廁大理石材未施作；浴室石材及木地板無法在97年9月1日以前完工，嗣於97年9月底完成木地板部分等情相符（見本院卷第1宗第193、194頁正面），並為鉅頂公司所不爭執（見本院卷第1宗第194頁正面），且自認常昇高等2人於97年6月20日有去現場會勘，確實以系爭房屋地板全未鋪設、浴室大理石及衛浴檯面未施作等瑕疵拒絕在上開交屋期間辦理交屋手續等語（見本院卷第3宗第26頁正面、64頁反面），應堪信實。而該屋於97年10月1日雙方複驗以前所存在之上開未施作部分，以木地板及浴室大理石未鋪設而言，即難行走在該屋及浴室內，且浴室之檯面、水龍頭、面盆均屬日常盥洗所需之設備，鉅頂公司竟未施作，影響常昇高等2人之生活起居甚大，即屬明顯不能居住之重大瑕疵，堪認鉅頂公司於上開交屋期間（97年6月24日至27日），並非依債務本旨實行提出給付，依民法第235條規定，不生提出之效力，常昇高等2人自得在鉅頂公司修補上開缺失以前，行使同時履行抗辯權，拒絕於上開交屋期間辦理交屋手續（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠參照），常昇高等2人並非無故拒絕或延遲辦理交屋手續。鉅頂公司雖稱地板及浴室之衛浴檯面未鋪設，非屬明顯不能居住之重大瑕疵，僅於房屋水電瓦斯不通、樑柱結構有問題或海砂屋，始屬明顯不能居住之重大瑕疵，常昇高等2人無故拒絕或遲延與其辦理交屋手續，應視同其已於 97年6月27日點交系爭房屋及車位予常昇高等2人，其僅係基於服務客戶之態度協助修繕房屋云云（見本院卷第3宗第26頁正面），非惟與常情有違，且鉅頂公司亦自認系爭合約未明定「重大瑕疵明顯不能居住」限於樑柱結構有問題或海砂屋（見同上頁），而鉅頂公司於通知交屋前本應完成水、電、瓦斯配管及埋設必要公共設施，要與房屋瑕疵無涉，此觀系爭房屋合約第13條約定自明，是鉅頂公司前開主張，不足以採。㈢鉅頂公司雖主張其未於97年6月27日以前施作系爭房屋之所有木地板、衛浴檯面及大理石磁磚等項工程，乃因常昇高等2人遲至97年5月9日始簽署工程變更估價單，致影響其施工流程，又為避免常昇高等2人之設計師進行室內設計，將來施工人員進出可能刮傷木地板，故暫緩施作木地板等語，惟查： ⒈依鉅頂公司於97年4月18日製作之第二次變更工程追、減帳估價單觀之（見原審卷第1宗第52、53頁），其上並未定有簽署認可之期限，以系爭房屋合約第11條第1項所定交屋日97年9月1日而言，常昇高等2人於97年4月18日後3 週後之97年5月9日簽回該估價單，鉅頂公司尚有近4個月期間可施工，尚難認常昇高等2人有遲延確認該估價單之情形。 ⒉依證人陳俊吉所述：在客戶（指常昇高等2人）簽確認單（指估價單）後，通知我們要先裝木地板；我們有跟客戶說地板先施作，在裝潢過程中可能被破壞，客戶有要求我們先施工，再給他們10片地板做備用，我們不同意，故97年6月27日還沒有施作木地板，嗣於97年9月底施作完成木地板等語（見本院卷第1宗第193頁），並為鉅頂公司所不爭執（見本院卷第1宗第194頁正面）。足證常昇高等2人於97年5月9日簽回上開估價單後，即要求鉅頂公司先施作木地板，惟鉅頂公司認為常昇高等2人事後之裝潢工作，會刮傷木地板，又不願多給10片地板備用，即拖延未施工。是系爭房屋所有木地板於97年9月1日交屋期限屆至，仍未施作完成，應可歸責於鉅頂公司，難以咎責常昇高等2 人。 ⒊證人許銘鐘（即承攬仁愛禮藏大廈公設及浴廁石材工程之晉懋實業有限公司〔下稱晉懋公司〕工務人員）於99年11月12日在本院結稱：我有看過老闆陳武祥所簽訂之「仁愛禮藏新建工程」承攬契約書（見本院卷第2宗第15至39、 41至45頁），他簽回契約後，交給我們工務單位去協調施作，我是到仁愛路的仁愛禮藏大廈去施工，系爭房屋的室內浴室石材工程，約在97年6、7月所有樓層室內工程都完工後才放樣施作的，從放樣到製圖完成約5天，再將圖面拿到工地給楊明峰看，他還要拿去跟客戶協調，他於2、3週後才通知我去拿圖，他拿圖給我時要簽認，我再回公司做最後的修改，修改完我就送加工廠進行石材的裁切，因裁切後的石材有稜角容易割傷，所以要進行加工，1週後送到工地，共約1個月，再將石材吊工到七樓約2天，叫師傅進場施作約1週到10天，該戶沒有浴缸，檯面的石材我有預先留下，以配合牆面的色澤，等到工地通知我去施作檯面時，我就可以馬上做，不用再調貨，我記得有該戶有一間浴室地板敲掉2、3片，重新舖設也是2、3片，楊明峰好像說排水管裝錯，我們鋪設地板時是找色澤相同的大理石鋪設，敲起來幾片重做的話會導致色差、紋路無法對齊，後來因為有預留檯面的石材，就先拿來做地板，等到工地通知我客戶確實要做檯面，我才拿剩下的石料去向廠商對顏色，買石材再送到工廠加工，從我換好地板大理石，到工地通知我要做檯面，差不多1、2週，我去跟廠商對石材顏色買好到工廠加工起碼2週，這部分大概要花3、4週；公司簽約完知道浴廁工程所需石材數量就要先去訂貨，我們都是整批去訂貨，否則整棟室內石材會有色差，或者可能要用時已經沒有石材，所以不是鉅頂公司通知我施工，我才去備料，我訂貨備料會算耗損率，如大理石需對色及紋路，訂貨後，裁切率在70%，即100才只能取70才使用，所以我會抓約30%的誤差，因為目前做工程利潤不高，所以也不會多買石材等語（見本院卷第2宗第91、92頁），並有晉懋公司99年8月31日陳報狀及發票可佐（見本院卷第2宗第51至53頁），且為鉅頂公司、周蓮子等2人所不爭執，而許銘鐘與兩造素無怨隙，衡情殊無設詞為不利於常昇高等2人之必要，常昇高等2人空言否認其證詞之真正，要無可取，堪認許銘鐘之證詞為可採信。至證人陳俊吉所述：浴廁部分的大理石是一大片裁切，不可能用剩餘的工料來施作，因常昇高等2人後來始簽認估價單，貨來不及到，我們須從國外下訂單訂貨施作，也要有時間，貨到臺灣還要加工，故無法在97年9月1日前完工乙節（見本院卷第1宗第194頁正面），顯與許銘鐘前揭證詞不符，不足以採。準此，晉懋公司施作系爭房屋衛浴石材及檯面工程之施作期間約2個半月，而常昇高等2人係於97年5月9日簽回上開估價單，鉅頂公司應即通知晉懋公司進場施作，最遲於97年7月下旬能完工，顯無逾97年9月1日交屋期限之虞，乃鉅頂公司竟拖延至97年9月底始完成系爭房屋木地板之鋪設，亦據陳俊吉證述明確，鉅頂公司自應負遲延之責。㈣常昇高等2人與鉅頂公司於97年10月1日會勘系爭房屋後，雖列舉諸多缺失（見原審卷第1宗第161至164頁），如： ⒈門窗：⑴大門－子母門：①門扇尚未拆紙，無法作系部及是否損傷相關檢查。②無門止，開啟後會撞到柱子，請加裝門止。⑵木門：①男孩房浴之門扇開啟後會撞到馬桶，請建商提租改善方式。②廚房旁浴室之門扇通風百葉葉片裝置方向請改成外高內低，方不會發生從外側窺視浴室內之問題。⑶三合一通風鋁門：①客人房後陽台：門扇外側上方刮痕009，外側門把上下各有刮痕。門扇中間拉窗拉至正中間1/2處無法固定（請改善），門扇開啟後會撞到洗衣機，日後使用時須留意。開啟後沒有門止，把手會撞到牆，日久易損壞，請加裝門止。②主臥室旁工作陽台：門開啟後沒有門止，把手會撞到牆，日久易損壞，請加裝門止。門扇中間拉窗拉至正中間1/2處無法固定（請改善）。⑷鋁窗：①客臥右方二次工程固定用螺絲傷到鋁料，左下角有變形。②客浴旁之鋁料和石材交接處仍有一小段未打silicon。③圖書室正面之落地窗外側上方橫料噴漆污損及刮痕，立料刮痕嚴重。④廚房正面（客餐廳正面）落地窗外側無開門把手，紗窗亦無開啟用拉槽，中間窗外側地面石材接縫有一段仍然漏打silicon，立料刮痕，上橫料撞傷凹痕。⑤廚房右側之紗窗無開啟用拉槽。⒉客臥後陽台：⑴瓦斯管線裝紹調整後仍為歪斜，與樑磁磚縫不平行。⑵左側格柵板切塑膠蓋子一片。⑶地面落水頭蓋子及邊框變行應更換。⒊圖書室正面陽台：⑴陽台玻璃欄杆不夠牢固，受力搖晃非常厲害，應作補強。⑵玻璃欄杆立柱角鐵很銳利應處理，以免造成刮傷危險。⑶投射燈開關盒螺絲已生鏽，應更換不會生鏽之螺絲。⒋客廳正面陽台：⑴木格柵須謹防日後有衝出軌道的可能性，內右方格柵左上第二片木料瑕疵龜裂。⑵上軌道懸吊只有二處，應予加強以免掉落造成危險。⒌廚房右面陽台：⑴玻璃欄杆立柱角鐵很銳利應處理，以免造成刮傷危險。⑵投射燈開關盒螺絲已生鏽，應更換不會生鏽之螺絲。⑶木格柵須謹防日後有衝出軌道的可能性。⑷上軌道懸吊只有二處，應予加強以免掉落造成危險。⒍工作陽台：⑴瓦斯橫管不水平幹管泥水髒污，須清潔並重新上漆。⑵地排蓋子變形應更換。⒎男孩房陽台之玻璃欄杆立柱角鐵很銳利應處理，以免造成刮傷危險。⒏男孩房浴室：⑴淋浴花灑淨高185公分，高度不足。⑵門檻未打silicon，無法測試防水。⑶石材檯面石材接縫應先清潔後以silicon填補收頭。⑷面盆底座為夾板，日後將受潮發霉及腐爛，底座支架未上油漆，日久可能脫漆鏽蝕。⑸馬桶以澎漲螺絲固定，穿透防水層，有滲水之虞。⑹馬桶底部周邊地磚尚未清潔即以silicon封邊造成髒污。⑺面對檯面左側臉盆止水器無法關上。⒐廚房旁浴室：⑴淋浴花灑淨高185公分，高度不足。⑵馬桶以澎漲螺絲固定，穿透防水層，有滲水之虞。⑶地磚填縫未填滿，露出磁磚邊緣銳角，易導致受傷，四周牆角填縫亦未填滿，應先清潔後重新填縫修補。⑷窗框壁磚面外左上填縫有缺口，應修補。⑸門檻尚未施作。⒑主臥室浴室：⑴石材檯面石材接縫應先清潔後以silicon填補收頭。⑵面盆底座為夾板，日後將受潮發霉及腐爛，底座支架未上油漆，日久可能脫漆鏽蝕。⑶馬桶以澎漲螺絲固定，穿透防水層，有滲水之虞。⑷馬桶功能及是否滲水尚未測試。⒒客浴：⑴馬桶底部周邊地磚尚未清潔即以silicon封邊造成髒污。⑵石材檯面石材接縫應先清潔後以silicon填補收頭，表面有二處明顯污漬，面盆非固定於檯面挖孔正中，請與水龍頭位置比對置中對齊。⑶面盆底座為夾板，日後將受潮發霉及腐爛，底座支架未上油漆，日久可能脫漆鏽蝕。⑷馬桶以澎漲螺絲固定，穿透防水層，有滲水之虞。⑸地板落水頭石材切口不齊與缺損。⑹淋浴間花灑出口未向上調整高度，蒸氣機蒸氣租口高度離地僅約5公分，未依圖示離地15-20公分。⒓主、客廚房壁磚填縫不良。⒔泥作：⑴主臥室後方二樘窗戶上方均有45度結構裂縫，應以低壓灌注止水劑或Epoxy作修補。⑵二次工程釘槍位置拆除導致粉刷層空心，應敲除重新粉刷。⒕機電施工缺失：⑴分電箱：①廚房、浴室及洗衣機等專用插座未依合約及法規規定安裝漏電斷路器。②廚房插座測試仍有火線/中線方向錯接問題，即長孔對地電壓應為0V，短孔對地則為110V。⑵給水：客臥浴室檢壓閥壓力錶數字面應朝下，以利目視檢查。⑶空調：主廚房上方冷氣排水不順，建議改接成L型管。⑷弱電：圖書室電視線出口旁未設置電視插座039。⒖其他：⑴主臥室後方右邊窗戶左下角漏水。⑵A、B戶分電箱上方天花板輕隔間槽鐵未拆除。⑶所有鋼構樑端頭防火漆均有局部脫落。⑷水表內已有水氣。⑸電錶門及表前門無法開啟。⒗電梯間：⑴逃生門旁之窗戶無紗窗。⑵消防箱均以木格柵遮蓋美化，但木格柵設計不良，遇到火災時恐無法開啟。⑶大門出來面外左前方地面石材有損傷不平整。⑷大門出來面外右前方地面石材有二塊大片色差，感覺像油漬。⑸大門上方正中間石材邊緣有一小缺口。⑹天花板油漆部分髒污，應修補等項。常昇高等二人又針對上開缺失，於97年10月15日再次勘驗，製有複驗缺失記錄（見原審卷第1宗第 166至169頁）。惟上開缺失均非屬明顯不能居住之重大瑕疵，依系爭房屋合約第13條約定，常昇高等2人僅能限期鉅頂公司完成修繕，尚不得據以拒絕或遲延辦理交屋手續。㈤承上所述，系爭房屋於97年10月1日會勘以前，存有木地板、浴室大理石未鋪設及衛浴檯面未施作等明顯不能居住之重大瑕疵，難認鉅頂公司已依債務本旨實行提出給付，系爭通知單不生提出之效力，常昇高等2人自不受其拘束，得拒絕依系爭通知單所示於97年6月24日至27日辦理交屋手續。嗣雙方於97年10月1日會勘該屋時，上開未施作之重大瑕疵部分均已補正，且鉅頂公司無法證明上開未施作部分在會勘前早已完工之日期，應認系爭房屋於97年10月1日會勘驗收時已無明顯不能居住之重大瑕疵，且處於可以辦理交屋手續之狀態，至於該屋所存如上開㈣所述之瑕疵，因非屬明顯不能居住之重大瑕疵，常昇高等2人尚不得據以拒絕或遲延辦理交屋手續，祇要限期鉅頂公司完成修繕即可。嗣雙方於97年11月3日再次驗收系爭房屋時，常昇高等2人除臚列無關重大瑕疵之小缺失外，並表明鉅頂公司應備妥相關文件、物品，速通知其等交屋，以便開始進駐裝潢，有爭議部分於交屋後10日討論協商等情，有交屋驗收缺失改善表可稽（見原審卷第1宗第170至172 頁）。鉅頂公司乃於97年11月4日發函通知常昇高等二人，略以：常昇高等2人為方便設計師進場裝修先行辦理交屋手續，常昇高等2人應於97年11月10日以前繳付交屋期款共992,280元【811,155+181,125=992,280】、代墊代收款48,779元【39,212+9,567=48,779】，合計1041,059元【992,280+48,779=1,041,059】，有繳款通知單、交屋應補（退）明細足憑（見原審卷第1宗第276至278頁），足徵鉅頂公司以97年11月4日繳款通知單，重新通知常昇高等2人辦理交屋手續，並為兩造所是認（見原審卷第1宗第258頁，本院卷第1宗第37頁，第3宗第25頁正面），則依系爭房屋合約第15條第3項、第2項第㈢款約定（見原審卷第1宗第9頁），常昇高等2人自97年11月5日收受該通知時起（見本院卷第3宗第25頁正面、36、37頁），應於7日內即97年11月12日以前繳清應付未付款項及辦理交屋手續，乃常昇高等2人於97年11月12日以前，並未繳清相關款項，即使袁蕙芳等2人曾於97年11月5日發函鉅頂公司，亦僅係表明鉅頂公司應就遲延交屋負責，及要求鉅頂公司計算遲延交屋之利息、同意交屋後10日內協商房屋其餘瑕疵未修繕部分、說明管理基金之計算方式、支付分戶費用之依據、加減帳及交屋應點交部分之清單等情（見本院卷第3 宗第37頁），並未表就應付未付款項以其他債權主張抵銷，或提出其等無須繳清應付未付款項之理由，屆期仍未配合完成一切交屋手續，依系爭房屋合約第15條第3項約定，鉅頂公司視同已交屋予常昇高等2人，其交屋日為97年 11月12日。雖鉅頂公司發函通知限期於97年11月10日以前繳清款項，較上開約定算出之付款期日及視同交屋期日提前，惟仍生通知交屋之效力，如常昇高等2人未依限繳清應付未付款項及辦理交屋手續，仍應依系爭房屋合約第15條第3項約定，認為已發生鉅頂公司於97年11月12日視同交屋予常昇高等2人之效力（最高法院70年台上字第3159 號判例參照）。另常昇高等2人嗣雖委請寶德楊法律事務所於97年12月2日發函鉅頂公司，以其對鉅頂公司、周蓮子等2人依序至少有4,584,818元、812,824元之債權，足敷抵銷其等未付之尾款債務，鉅頂公司、周蓮子等2人對其等已無款可請求，應於文到3日內辦理交屋及結算給付云云（見原審卷第1宗第103至107頁），惟該函文既未於 97年11月12日以前提出，仍無從變更鉅頂公司依系爭房屋合約第15條第3項約定，早於97年11月12日發生視同已交屋予常昇高等2人之效力。是常昇高等2人所辯鉅頂公司迄未交屋云云，為不可採。至於常昇高等2人迄今未能入住系爭房屋，核屬行使所有權之問題，應另事解決，尚不能據以否定本件已合於契約所定「視同已交屋」之效果，附此敘明。六、常昇高等2人辯稱系爭房屋合約第11條第1項已約定交屋日為97年9月1日，鉅頂公司既逾期交屋，應依同條第2項約定，給付延遲利息予其，暫計至98年3月31日之延遲利息共9,325,880元，並自98年4月1日起按日給付其43,990元等語，為鉅頂公司所否認。經查：㈠系爭房屋合約第11條第1項本文後段，有以手寫方式記載「交屋日：97年9月1日」，第2項並約定：「乙方（即鉅頂公司）如逾前款期間未開工或完工或『交屋日』（以手寫方式為之），每逾一日應按甲方（即常昇高等2人）已繳納房地價款萬分之五計算延遲利息予甲方。……」，上開手寫部分均經常昇高等2人與鉅頂公司負責人林郭春子用印（見原審卷第1宗第8頁），可知鉅頂公司應於97年9 月1日交屋，逾期交屋者，按日依常昇高等2人已繳納房地價款萬分之五計付延遲利息予常昇高等2人。㈡常昇高等2人於97年9月1日以前已給付房地價款8,798萬元【26,700,000（房屋總價款）-306,000（交屋款）+62,300,000（土地總價款）-714,000元（交屋款）=87,980,000】，有系爭房地合約付款期別明細可稽（見原審卷第1宗第15、44頁），並為兩造所不爭執，而鉅頂公司係於97年11月12日視同交屋予常昇高等2人，已如上述，則其延遲交屋日共計72天【計算式：（30（9月份天數）+ 31（10 月份天數）+11（11月份天數）=72】，依上開說明，常昇高等2人得請求鉅頂公司給付延遲利息3,167,280元【計算式：87,980,000×5÷10,000×72=3,167,280】，逾此範圍之請求，即屬無據。鉅頂公司所稱其已於97年6月27日視同交屋予常昇高等2人，無須給付交屋延遲利息予常昇高等2人云云，不足以採。七、常昇高等2人辯稱系爭房屋原設計之衛浴數量為4處，其等僅委託鉅頂公司施作3座洗手石材檯面，鉅頂公司亦未作數量變更，即減少施作公共衛浴洗手石材檯面1座，應追減工程款12,000元，另鉅頂公司應給付其等9台空調室內機價款227,010元等語，均為鉅頂公司所否認。經查：㈠常昇高等2人所辯鉅頂公司減少施作1座洗手石材檯面，應追減工程款12,000元乙節，固據提出系爭房屋原設計圖為證（見原審卷第1宗第193頁，本院卷第1宗第26、28、29 頁）。惟查系爭房屋原設計圖雖標示4處衛浴，惟並無法得出應施作4座洗手石材檯面之結論，況系爭房屋合約附件四「建材設備表」第「衛浴設備」並未約定洗手石材檯面之數量（見原審卷第1宗第19頁），且鉅頂公司於97 年4月18日出具「第二次變更工程加帳估價單」項次⒑「石材檯面」欄之「原設計數量」及「客戶變更數量」二項均記載「3座」，「追加數量」及「追加帳」二項均記載「0 」，並經常昇高等2人簽名確認無誤（見原審卷第1宗第52 頁），足證鉅頂公司施作3座洗手石材檯面，合於契約所定數量，應無短少情事。常昇高等2人復無法舉證證明其等係因疏未注意鉅頂公司在「第二次變更工程加帳估價單」之「原設計數量」有筆誤，而予以簽認之事實，其所辯洗手石材檯面原設計數量4座，不因其過失而變為3座，鉅頂公司應就短少施作部分退款12,000元云云，顯屬無據。㈡常昇高等2人所辯鉅頂公司應給付其等9台空調室內機價款227,010元等語，業據提出系爭房屋合約附件四第20條約定、97年4月18日「第二次變更工程加帳估價單」、系爭房屋空調機配置圖、預售屋說明書、日立公司電子郵件、設備明細表等件（見原審卷第1宗第20、52、193至196頁）及證人鄺仲銘、黃斌智、張正元、陳禹丞為證。茲分述如下： ⒈系爭房屋合約附件四第20條約定：「各戶附贈日立廠牌（原文其他廠牌已刪除）之分離式變頻空調系統主機，並依平面規劃安裝室外，而室內主機位置於客戶交屋後及室內裝修需求自行安裝室內機，室內預留分離式空調管路之孔洞及排水口位置。」，預售屋說明書亦為相同之記載（見原審卷第1宗第20、194頁）。依該約定文義觀之，鉅頂公司確實表明附贈日立牌空調主機予常昇高等2人之意思，並無侷限祇贈送室外主機，而室外主機因平面規劃之問題，統一由鉅頂公司負責安裝，至於室內主機則囿於常昇高等2人室內裝修情形，約明由常昇高等2人自行安裝，鉅頂公司不負安裝之責。 ⒉證人張正元（即常昇高等2人所委任之設計師）於98年9月18日在原審結稱：95年間有跟常昇高夫負到建商鉅頂公司的接待中心，作裝潢業務的討論，在95年10月26日第2次會議時，我請他們提供配電的圖面，包含冷氣室內機的圖說，95年11月1日我拿到如原審卷第1宗第193頁的空調機配置圖，根據圖面確認建商有要付給客戶9台空調室內機，第3次會議時，建商的襄理（或工地主任）陳柏穎（嗣改名陳禹丞，見本院卷第1宗第189、190頁）說冷氣部分有3台室外主機、9台室內機，他們會提供給客戶，這部分費用他們會跟日立算，如客戶因裝潢而要增加的話，要另外付費等語（見原審卷第2宗第10頁）；復於99年3月12日在本院結稱：95年10月26日建商有通知我在接待中心開會，我在開會前有問過常昇高關於隔間將來使用需求，包括冷氣設備，是否我們要幫他承攬，他說合約都有寫，不需要幫他考慮，開會時希望建商提供平面圖、門窗立面圖、空調配置圖，原審卷第1宗第193頁之空調機配置圖就是空調的平面圖，這是建商給的，下一次之95年11月開會是找日立公司的人一起來，建商也是由陳禹丞代表，日立公司的黃斌智說圖面上的室內機配置跟數量會跟建商計價，如果客戶還要另外增加的話，他會再跟客戶收費，陳禹丞沒有特別表示意見，我依照該平面圖計算，是有9台室內機，建商說他在規劃室內機的位置有找日立公司的人畫圖等語（見本院卷第1宗第224頁）。足證鉅頂公司會提供常昇高等2人3台空調室外主機及9台空調室內機，其再與日立結算費用，至於超過其提供之數量者，則由常昇高等2人另外付費，等同贈送該空調室外主機3台及室內機9台予常昇高等2人之意思。 ⒊證人鄺仲銘（日立公司業務員）於96年2月2日寄發袁蕙芳之電子郵件記載：「……我是日立冷氣鄺仲銘，本報價單之設備為已追減掉原建設公司（指鉅頂公司）送的內機後再加配件另料及施工部分，約需自行負擔48萬元……」，而後附之設備明細表「7F A+B戶空調工程」亦標示「建商贈送金額」：「2台RPI-80GL、單價27,100元、複價54,200元」、「2台RPI-63GS、單價25,300元、複價50,600元」、「2台RPI-45GM、單價23,000元、複價46,000元」、「3台RPI-36GR、單價21,800元、複價65,400元」等字（見原審卷第1宗第195、196頁），可知鉅頂公司贈送常昇高等2人9台室內機（另有3台主機，非屬室內機），故日立公司不擬向常昇高等2人收取該9台室內機之價金。證人鄺仲銘並於99年2月8日在本院結稱：日立公司是跟鉅頂公司簽約安裝全棟的空調主機，有室外機與室內機，每戶安裝的室內機不同，因空間不一樣大，安裝室內機之數量是按照我們與鉅頂公司簽的合約圖說來施作，大戶可能安裝9台室內機，小戶可能安裝4、5台室內機，系爭房屋隔間有變化，鉅頂公司請日立公司與上訴人聯絡，上開設備明細表所載機型是日立公司與鉅頂公司合約的內容，原審卷第1宗第193頁空調機配置圖是我們公司的黃斌智依我們跟鉅頂公司的合約去畫的，屬於合約的附圖，鉅頂公司如果說機種有變動，我們才會去改，鉅頂公司跟我們公司合約有寫要安裝9台，日立公司在該大樓安裝室內機，費用有的是客戶負擔，有的是鉅頂公司負擔等語（見本院卷第1宗第 194頁反面、195頁）；證人黃斌智亦於同日結稱：原審卷第1宗第193頁之空調機配置圖是我依照原來隔間的空間圖去畫的，整棟樓我全部都有畫等語屬實（見本院卷第1宗第196頁正面）；另證人陳禹丞（原名陳柏穎）於99年3月12日在本院結稱：我有跟張正元（常昇高等2人所委任之設計師）接洽過，是協助常昇高夫婦所購房屋的室內變更設計服務處理，我有跟他討論室內機的位置，沒有討論到追加機台的數量，但有請日立公司幫我們畫出如原審卷第1宗第193頁之空調機配置圖等語（見本院卷第1宗第223頁反面、224頁正面）。再參以鉅頂公司（炬嘉建設股份有限公司乃其關係企業）於97年4月18日出具「第二次變更工程加帳估價單」之第28項「空調機（小型風機）開關」記載原設計數量「9處」等情（見原審卷第1宗第52頁），顯見鉅頂公司有贈送常昇高等2人9台空調室內主機，故原設計始會預留9處開關，並請日立公司之黃斌智按照鉅頂公司所提供之系爭房屋隔間空間圖、鉅頂公司與日立公司合約所定在系爭房屋安裝9台室內機之機種型號，繪製成系爭房屋空調機配置圖（見原審卷第1宗第193頁），而空調機配置圖所載9台室內機之型號與鄺仲銘寄發上開電子郵件後附之設備明細表關於「建商贈送金額」欄所示9台室內主機之型號相同，亦明上開電子郵件及設備明細表顯示鉅頂公司贈送9台空調室內機乙節是實。縱令上開電子郵件及設備明細表係鄺仲銘依常昇高所述鉅頂公司贈送其等9台室內機而為記載（見本院卷第1宗第194頁反面、195頁），惟常昇高是項陳述，既非子虛，要難徒以鉅頂公司事後反悔，不願贈送該9台室內機，即遽認上開電子郵件及數備明細表內容非實。 ⒋至於證人鄺仲銘僅為日立公司員工，對於系爭房屋合約內容不清楚，復以鉅頂公司與常昇高等2人各執一詞，致其無法確認真象，是其所述不知道鉅頂公司有無贈送該9台室內機予常昇高等2人乙節（見本院卷第1宗第194頁正面），尚合情理，不得據為有利於鉅頂公司之認定。另證人陳禹丞雖稱以忘記有跟張正元談幾台室內機（見本院卷第3宗第224頁正面），證人黃斌智亦以不記得陳禹丞有說要送9台室內機予常昇高等2人（見本院卷第1宗第196頁正面），惟其等均結稱鉅頂公司有請黃斌智繪製空調機配置圖，因該空調機配置圖既標明室內機型號，顯見鉅頂公司有贈送該9台室內機並指示日立公司安裝該特定型號之室內機在系爭房屋內。倘鉅頂公司無贈送該9台室內機予常昇高等2人者，殊無必要在空調機配置圖上標示將安裝之特定室內機型號，並提供該圖予常昇高等2人。 ⒌由上可知，系爭房屋合約附件四第20條約定已載明鉅頂公司贈送常昇高等2人日立公司廠牌之空調室外主機及室內機，關於室內機之型號及數量，則由日立公司之黃斌智依照鉅頂公司與日立公司之合約而繪製成空調機配置圖可得知，並與鄺仲銘於92年2月2日寄發上開電子郵件及後附設備明細表所載相符，鉅頂公司原亦設計有9處空調機開關，足徵常昇高等2人所辯鉅頂公司依約應贈送其9台室內機等語，為可採信，鉅頂公司所稱其僅附贈常昇高等2人空調室外主機而已，未贈送室內機云云，尚非可採。又鄺仲銘已結稱：因鉅頂公司向其表示未贈送該9台室內機予常昇高等2人，致其不敢安裝，嗣常昇高等2人另外找人處理等語（見本院卷第1宗第194頁反面），並為兩造所不爭執，堪予採信。則常昇高等2人另外找人安裝室內機，而墊付費用，核屬受有損害（本應由鉅頂公司支付是項費用，卻由常昇高等2人先支付），鉅頂公司則係無法律上之原因而受有利益（免付是項費用），常昇高等2人依民法第 179條規定，自得請求鉅頂公司返還所受利益，即上開設備明細表所載9台室內機之金額（見原審卷第1宗第196頁），合計227,010元【〔54,200+50,600+46,000+65,400〕（複價）×〔1+5%（營業稅）〕=227,010】。八、常昇高等2人主張鉅頂公司應返還其等已支付系爭房屋自97 年7月至98年3月期間之管理費189,243元、自97年3月20日起至98年3月20日之房貸利息455,420元、自97年3月1日起至98年3月31日之房屋稅35,705元，周蓮子等2人應返還其等已支付自97年3月20日起至98年3月20日之房貸利息1,062,646元、自97年1月1日起至98年3月31日之地價稅56,151元等語，為鉅頂公司、周蓮子等2人所否認。經查：㈠關於管理費部分：依系爭房屋合約附件「社區住戶規約」第4條「公共管理基基、管理費之繳納」約定：「㈠為充裕共同使用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定（未售戶除外），於辦理交屋手續時，向管理委員會（管理委員會未成立前由鉅頂公司代為管理）繳交管理費，每坪以新台幣壹佰伍拾元整計算預收四個月。」（見原審卷第1宗第31頁），核與內政部公佈「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、「應記載事項」第16條「通知交屋期限」第㈤項規定：「……（買賣）雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費。」（見本院卷第2宗第146、147頁）相符。準此，常昇高等2人與鉅頂公司於辦理交屋手續即交屋日以前之管理費應由鉅頂公司負擔。而鉅頂公司於97年11月12日視同已交屋予常昇高等2人，已如前述，依上開說明，鉅頂公司自應負擔97年11月11日以前系爭房屋之管理費。因常昇高等2人自97年7月1日起至97年11月11日已先行墊付管理費，以每月管理費21,027元計算，有兩造所不爭執之管理費收據、繳費單、銀行轉帳交易明細單等件足憑（見原審卷第1宗第97頁、133至139頁），共計91,818元【 21,027×〔4（月）+11÷30（11月天數占月之比例）〕≒ 91,818；元以下四捨五入，下同】，鉅頂公司自係無法律上之原因而受有應付而未付上開管理費之利益，致常昇高等2人受有損害，常昇高等2人自得依民法第179條規定，請求鉅頂公司返還所受利益91,818元。㈡關於房貸利息部分： ⒈兩造所簽訂之系爭房地合約屬於定型化契約，此觀其內容與內政部以90年9月3日台內中地字第9083629號函公佈之「預售屋買賣契約範本」條款大致相同，常昇高等2人就系爭房地合約重要契約文字能隨意更動者甚少等情即明（見本院卷第2宗第149至157頁）。鉅頂公司、周蓮子等2人否認系爭房地合約屬定型化契約條款云云，不足以採。惟系爭房地合約就交屋前之房貸利息由買賣何方負擔，並未記載，依消費者保護法第17條規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」，及消費者保護法施行細則第15條第2項規定：「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」，而內政部既以90年9月3日台內中地字第9083627號函公佈「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、「應記載事項」第18條第㈢款已規定：「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」，即能補充系爭房地合約未記載事項，依前揭說明，是項規定亦構成系爭房地合約之內容。準此，常昇高等2 人所辦理之系爭房地貸款，於97年11月11日以前之利息，應由鉅頂公司、周蓮子等2人以貸款利息按系爭房屋貸款、土地貸款佔房地貸款總額之比例，依序返還常昇高等2 人。 ⒉常昇高等2人係以常昇高名義於97年3月20日向永豐商業銀行貸款，並應銀行作業，將貸款拆成1,000萬元、5,846萬元辦理（合計6,846萬元，即前揭不爭執事實第㈠項所述房屋價金中之20,538,000元、土地價金中之47,922,000元，均以銀行貸款支付），第1筆應繳日為97年4月20日，所繳貸款利息係自97年3月20日起至97年4月19日，即每月20日所繳納者為上個月之貸款利息，此觀貸款總額及利息單所載第1筆應繳日97年4月20日之「生效日」為97年3月 20日，放款繳息清單查詢結果所載第1筆應繳日97年4月20日之「貸款起日」為97年3月20日，以下類推等情自明（見原審卷第1宗第100、101頁，本院卷第3宗第43、53至57頁）。則鉅頂公司應返還常昇高等2人自97年3月20日起至97年11月11日之房屋貸款利息為358,870元，周蓮子等2人應返還常昇高等2人自97年3月20日起至97年11月11日之土地貸款利息為837,363元【①關於1,000萬元之貸款利息為174,735元：20,000（應繳日97.4.20，屬3月份貸款利息，以下類推，下同）+19,935（97.5.20）+19,870（97.6.20）+19,805（97.7.20）+19,739（97.8.20）+19,674（ 97.9.20）+23,573（97.10.20）+23,537（97.11.20）+23,461（97.12.20）×（11÷30）≒174,735；②關於5,846 萬元之貸款利息為1, 021,498元：116,920（97.4.20）+ 116,540（97.5.20）+ 116,159（97.6.20）+115,778（97.7.20）+115,395（97.8.20）+115,012（97.9.20）+137,808（97.10.20）+137,596（97.11.20）+137,155（97.12.20）×（11÷30）≒1,021,498；③貸款利息總額為1,19 6,233元：174,735+1,021,498=1,196,233；④房屋部分之貸款利息為358,870元：1,196,233（貸款利息總額）×20 ,538,000（房屋貸款）÷6,846萬（總貸款）≒358,870； ⑤土地部分之貸款利息為837,363元：1,196,233（貸款利息總額）×47,922,000（土地貸款）÷6,846萬（總貸款）≒837,363】。㈢關於房屋稅部分：系爭房屋合約第19條第1項約定：「房屋稅自產權登記與甲方（即常昇高等2人）名義日起由甲方負擔。」（見原審卷第1宗第11頁），顯與內政部公佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、「應記載事項」第20條第㈡項規定：「房屋稅以通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。」（見本院卷第2宗第147頁），有所牴觸，依前揭消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條規定，系爭房屋合約牴觸上開應記載事項第20條第㈡項規定之部分無效，應適用上開應記載事項第20條第㈡項規定。因鉅頂公司於97年11月12日視同已交屋，依上開應記載事項規定係以「年度月份比例分算稅額」，故無庸細算當月日數，則常昇高等2人所繳97年期房屋稅11,000 元【7,484 +3,516=11,000（系爭房屋7樓、7樓之1自97年3月1日起至97年6月30日之未滿1年期房屋稅）】，及98年期自97年7月1日起至97年10月31日（常昇高等2人自97年 11月12日交屋時起即須負擔97年11月份之房屋稅，此觀其等於97年3月17日登記為系爭房屋所有人，所繳納之房屋稅係自97年3月1日起算等情自明）之房屋稅10,891元【〔22,228+10,444〕（系爭房屋7樓、7樓之1自97年7月1日起至98年6月30日之全年期房屋稅）×4（月份）÷12（1年月數）｝≒10,891】，合計21,891元【11,000+10,891=21,891】，有兩造不爭執之97年度房屋稅繳款書及97、98年度房屋稅籍資料可稽（見原審卷第1宗第102頁，本院卷第3宗第40頁），本應由鉅頂公司負擔，鉅頂公司因常昇高等2人代為繳納而受有免繳上開期間房屋稅之利益，致常昇高等2人受有損害，常昇高等2人自得依民法第179條規定，請求鉅頂公司返還該利益21,891元。㈣關於地價稅部分：系爭土地合約第10條第1項約定：「地價稅自產權登記與甲方（即常昇高等2人）名義日起由甲方負擔。」（見原審卷第1宗第41頁），顯與內政部公佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、「應記載事項」第20條第㈠項規定：「地價稅以賣方通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，其稅期已開始而未尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。」（見本院卷第2宗第147頁），有所牴觸，依前揭消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條規定，系爭房屋合約牴觸上開應記載事項第20條第㈠項規定之部分無效，應適用上開應記載事項第20條第㈠項規定。承前所述，交屋日期為97年11月12日，依上開應記載事項規定係「按持分比例及年度日數比例分算稅額」，故應細算當月日數。至於土地稅法施行細則第20條規定，地價稅依土地稅法第40條之規定，每年一次徵收者，以8月31日為納稅義務基準日，各年（期）地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人為納稅義務人。而常昇高等2人於97年3月17日登記為系爭土地所有人，依上開說明，固為97年全期地價稅之納稅義務人（見本院卷第3宗第38頁），惟是項公法上之義務，與上開應記載事項第20條第㈠項所定買賣雙方內部就地價稅之負擔，乃屬二事。因常昇高等2人已繳納97年期地價稅45,044元【22,522+22,522=45,044（自97年1月1日起至97年12月31日全期地價稅）】，有兩造不爭執之地價稅轉帳繳納證明、地價稅課稅明細表等件可稽（見本院卷第1宗第51至55頁，第3宗第39頁），在97年11月11日以前之地價稅38,890元【45,044×（000-00-00）÷366（97年天數）≒38,890】，本應由周蓮子等2人負擔，周蓮子等2人因常昇高等2人代為繳納而受有免繳上開期間地價稅之利益，致常昇高等2人受有損害，常昇高等2人自得依民法第179條規定，請求周蓮子等2人返還該利益38,890元。㈤由上可知，常昇高等2人依民法第179條規定，請求鉅頂公司返還免付管理費91,818元、房屋稅21,891元之不當得利，請求周蓮子等2人返還免付地價稅38,890元之不當得利，並依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、「應記載事項」第18條第㈢款規定，請求鉅頂公司返還房屋貸款利息358,870元、周蓮子等2人返還土地貸款利息837,363元，均為有理由；逾此範圍之請求，則無理由。九、鉅頂公司主張系爭房屋係「仁愛禮藏大樓」A棟7樓、B棟7樓打通，但B棟7、8樓本屬樓中樓設計，其須取消B棟7樓通往樓中樓之樓梯，乃委請建築師變更工程設計圖，額外支出變更設計費用897,996元，應由需變更設計之住戶平均分擔後，再依系爭房屋合約附件六「室內工程變更特約條款」第7 條第4項約定加計15%監管工本費，及常昇高等2人所同意負擔之5%營業稅後，常昇高等2人依系爭房屋合約備註之約定及口頭約定，應給付181,125元變更設計費；縱認無是項約定，常昇高等2人亦應依不當得利之法則返還該費用等語，均為常昇高等2人所否認。經查：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例參照。依系爭房屋合約備註係記載「本約A加B戶7樓買方為常昇高、袁蕙芳共同訂立契約，共同持分各為二分之一、雙方協議日後由賣方將本戶7樓權狀分割為2戶（A戶及B戶），A戶配地下3樓14、15號停車位，B戶為配地下4樓號車位，日後因分割所衍生之費用，如水電、瓦斯、代書費等由買方2人負擔（如本約第19條之規定）」等字（見原審卷第1宗第14頁），可知係雙方就系爭房屋日後因分割登記為A、B二戶及分配停車位與所衍生水電、瓦斯、代書等費用，約明由常昇高等2人負擔，顯與系爭房屋係打通A棟7樓、B棟7樓，變更B棟7、8樓之樓中樓設計及取消樓梯等情有別，並經鉅頂公司自認系爭房屋合約未明文約定上開變更設計費用由常昇高等2人負擔等語（見本院卷第3宗第26頁反面），依前揭說明，由系爭房屋合約備註記載，無從曲解為雙方約定上開變更設計費用由常昇高等2人負擔。更難以B棟經設計變更之5、7、9、11四個樓層，除常昇高等2人所購B棟7樓外，其餘各樓層住戶已平均分擔變更設計費用，而不問其緣由（其他住戶或不願計較該費用，或與鉅頂公司訂有負擔變更設計費用之約定等等，不一而足），即遽謂常昇高等2人亦須平均分擔上開變更設計費用。此外，鉅頂公司復無法舉證證明雙方曾以書面或口頭約定上開變更設計費用須由常昇高等2人負擔之事實（見同上頁），其此部分之主張，自難採信。㈡鉅頂公司雖稱系爭房屋合約係於95年8月14日所簽立，其前於94年7月19日申請建築執照時所附之圖面，在B棟7樓至8樓間確實存有樓梯，為常昇高等2人於簽約時所明知，因常昇高等2人僅欲購買7樓A、B二戶，勢必變更設計取消B棟7樓通往8樓之樓中樓樓梯，其乃於96年10月11日提出取消該樓中樓樓梯之申請變更設計圖面送請台北市政府都市發展局審核，即衍生工程設計變更費，應由變更設計之住戶平均分擔等語，固據提出黃翔龍建築師事務所請款單、申請建築執照及申請變更設計所附5至12樓平面圖等件為證（見原審卷第1宗第54、207至210、295至304頁）。但查一般客戶對建築設計及申請建築執照並非熟稔，其在購買預售屋時，多祇在乎地段、房價、格局、學區、交通便利性及周遭環境，鮮少要求建商提供申請建築執照所附圖面核對，是前揭鉅頂公司申請建築執照所附7、8樓圖面，無法證明常昇高等2人於締約時已知B棟7、8樓為樓中樓設計及二樓層間存有樓梯，鉅頂公司僅出售B棟7樓予其等，須另外支付設計費辦理變更設計之事實，縱令常昇高等2人可得而知，亦無法證明常昇高等2人同意負擔變更設計費用。況鉅頂公司為專業建商，原設計規劃出售之「仁愛禮藏大樓」為A、B二棟雙併大樓，A棟為大坪數房屋，B棟為樓中樓設計，於常昇高等2人欲購買A棟7樓、B棟7樓二戶，並將該二戶打通時，明知與原申請建築執照所附B棟7、8樓屬樓中樓圖面，本應以一個單位出售等情不合，鉅頂公司大可拒絕是項買賣，惟其既衡量縱使辦理變更設計，仍有獲利空間，而願將B棟7、8樓割裂出售，單獨將B棟7樓連同A棟7樓打通共同出售予常昇高等2人，除雙方另有約定變更費用由常昇高等2人負擔外，否則應由鉅頂公司自行吸收上開變更設計費用。尤其常昇高等2人購買系爭房屋後將登記各自取得一戶，鉅頂公司尚且會注意在系爭合約備註欄記明由常昇高等2人負擔系爭房屋分割及分配停車位與所衍生水電、瓦斯、代書等費用等情，倘B棟7、8樓變更設計費用應由常昇高等2人負擔，衡情鉅頂公司應會比照前揭備註之記載而為明確約定，其既未約明常昇高等2人須負擔上開變更設計費用，益證其願意承擔B棟7、8樓日後須辦理變更設計之結果及負擔費用。再者，常昇高等2人僅購買B棟7樓，鉅頂公司雖須辦理變更設計並取消原設計圖面所示B棟7、8樓間之樓梯，然亦受有減免施作該樓梯等工程相關費用之利益，難謂必受有損害，更遑論與常昇高等2人無關之B棟8樓部分變更設計費用。準此，常昇高等2人依系爭房屋合約向鉅頂公司買受系爭房屋，對於鉅頂公司就B棟7、8樓如何變更設計圖面之內部作業，並無知悉之必要，更無負擔責任可言，對於上開變更設計所衍生之費用，難謂無法律上之原因而受利益，致鉅頂公司受損害。是鉅頂公司依民法第179條規定，請求常昇高等2人應返還所謂應負擔之變更設計費用利益云云，洵乏所據。十、綜上所述，系爭房地所有權雖於97年3月17日移轉登記予常昇高等2人，且系爭房屋合約第11條第1項定有交屋日為97年9月1日，惟鉅頂公司遲至97年11月12日始視同交屋予常昇高等2人，顯有逾期交屋之情形。常昇高等2人得依該合約第11條第2項約定，請求鉅頂公司給付遲延利息3,167,280元，及依民法第179條規定，請求鉅頂公司返還免付9台室內機金額227,010元、管理費91,818元、房屋稅21,891元等不當得利，並依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、「應記載事項」第18條第㈢款規定，請求鉅頂公司返還房屋貸款利息358,870元，合計3,866,869元【3,167,280+227,010+91,818+21,891+358,870=3,866,869】。袁蕙芳等2人依民法第179條規定，請求周蓮子等2人返還免付地價稅38,890元之不當得利，及依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、「應記載事項」第18條第㈢款規定，請求周蓮子等2人返還土地貸款利息837,363元，合計876,253元【 38,890+837,363=876,253】。而常昇高等2人尚欠鉅頂公司房屋尾款306,000元，經扣除鉅頂公司因追加減帳應退還之 208,845元（見前揭不爭執事實㈤所述，原審卷第1宗第2 頁），鉅頂公司得請求常昇高等2人給付97,155元【306,000-208,845=97,155】；周蓮子等2人則得請求常昇高等2人給付土地尾款714,000元。至於系爭房屋7樓、7樓之1及其基地分別登記予常昇高、袁蕙芳，且其等所提繳款書、繳款收據、銀行交易歷史資料等證據，其上繳款人與房地所有人不符，惟常昇高等2人已陳明其等為夫妻，所有繳款費用均屬其等平均分攤，無庸按繳款人區分債權人，其等所請求返還之管理費、貸款利息、房屋稅及地價稅等債權均由其等各享2 分之1債權；房貸扣款帳戶雖僅記載為常昇高之帳戶，實際繳納貸款本息是常昇高等2人平均分擔等語（見本院卷第3宗第6頁、64頁反面），為鉅頂公司、周蓮子等2人所不爭執（見本院卷第3宗第25頁正面、64頁反面），其等並主張本件為可分之債，周蓮子等2人應平均分受債權，常昇高等2人應平均分擔債務；周蓮子等2人所持土地面積不同，但因合約未定有連帶關係，故同意按權利義務各2分之1計算等語（見本院卷第3宗第28、77至86、88頁正面），亦為常昇高等2人所是認（見本院卷第3宗第88頁反面）。又常昇高等2人以其等對鉅頂公司、周蓮子等2人之前揭債權主張與鉅頂公司、周蓮子之尾款債權互為抵銷（見原審卷第1宗第103至108頁），合於民法第334條第1項前段規定，應予准許。兩相抵銷後，鉅頂公司、周蓮子等2人已無款可請求，常昇高等2人本得請求鉅頂公司給付3,769,714元，每人各得1,884,857元【3,866,869-97,155=3,769,714；3,769,714÷2=1,884,857】；常昇高等2人得請求周蓮子等2人給付162,253元，每人各得81,126元5角【876,253-714,000=162,253；162,253÷2= 81,126.5】。十一、從而，鉅頂公司、周蓮子等2人依系爭房地合約，更正請求常昇高等2人應各給付鉅頂公司139,140元、周蓮子等2 人357,000元，及均自98年2月27日至清償日止，按年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命常昇高等2人給付周蓮子等2人429,293元及自98年2月27日起算之利息，並為假執行之宣告，自有未洽。常昇高等2人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至原審所為鉅頂公司、周蓮子等2人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合，鉅頂公司、周蓮子等2人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另常昇高等2人於原審反訴依系爭房地合約、民法第179條規定及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第18條第㈢項規定，請求鉅頂公司應給付其等各1,884,857元，周蓮子等2人應給付其等各81,126元5角，及均自98 年5月27日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許，其假執行聲請即無從附麗，應併予駁回。上開應准許部分，原審判命鉅頂公司應給付常昇高等2人63,787元本息部分，並為假執行及免為假執行之宣告，尚無違誤，鉅頂公司附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；其餘應准許部分，扣除上開判准部分，鉅頂公司應再給付常昇高、袁蕙芳各1,852,963元5角【63,787÷2=31,893.5；1,884,857-31,893.5=1,852,9 63.5】，周蓮子等2人應給付常昇高等2人各81,126元5角，並均附加利息，原審為常昇高等2人敗訴之判決，尚有未合，常昇高等2人就此部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第三、四項所示；至於上開不應准許部分，原審為常昇高等2人敗訴之判決（除常昇高等2人減縮而告確定部分外），核無不合，常昇高等2人上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。而本院判命周蓮子等2人給付部分，因其上訴利益未逾 150萬元，已不得上訴第三審，本院就此部分判決後已告確定，常昇高等2人就是項應准許部分，聲請准供擔保宣告假執行，自非所許。另鉅頂公司就前揭變更設計費181,125元本息部分，於本院追加民法第179條規定為請求，亦無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。十二、據上論結，本件常昇高等2人之上訴為一部有理由，一部無理由，鉅頂公司之附帶上訴及追加之訴、周蓮子等2人之附帶上訴均為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　 100　　年　　5 　　月　　17　　日民事第十七庭審判長法　官　藍文祥法　官吳燁山法　官張競文正本係照原本作成。周蓮子、王雲平不得上訴。常昇高、袁蕙芳、鉅頂實業股份有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 100　　年　　5 　　月　　18　　日書記官　章大富附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院98年度重上字第624號

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