臺灣高等法院99年度上易字第149號

• 裁判案由: 酌減違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 99 年 05 月 18 日
• 法官: 林敬修、張靜女、吳青蓉
• 法定代理人: 甲○○○
• 上訴人: 九昱建設股份有限公司法人
• 被上訴人: 乙○○

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度上易字第149號上　訴　人
即被上訴人　乙○○
訴訟代理人　黃廷維律師
林瑞陽律師
被　上訴人
即　上訴人　九昱建設股份有限公司
法定代理人　甲○○○
訴訟代理人　許獻進律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國98年12月25日臺灣臺北地方法院98年度訴字第1315號第一審判決各自提起上訴，本院於99年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回乙○○後開第二項之訴部分，暨命乙○○負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
九昱建設股份有限公司應再給付乙○○新臺幣肆拾萬元及自民國九十八年六月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
乙○○其餘上訴駁回。
九昱建設股份有限公司之上訴駁回。
第一審關於命乙○○負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於乙○○上訴部分，由九昱建設股份有限公司負擔五分之三，餘由乙○○負擔。第二審訴訟費用關於九昱建設股份有限公司上訴部分，由九昱建設股份有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人乙○○（下稱乙○○）主張：兩造於民國（下同）95年9月3日簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）及房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約，合稱系爭房地契約），由伊購買被上訴人即上訴人九昱建設股份有限公司（下稱九昱公司）銷售之「九昱信義翡麗」建案中編號A、B戶之7樓房屋各1棟（即臺北市○○區○○段1小段
3036、3037號建物，門牌號碼臺北市○○區○○路3段156
號7樓、7樓之1）及其基地（下稱系爭房地），買賣總價為
新臺幣（下同）1,484萬元。然系爭房地契約簽訂後，伊即
背負龐大之分期繳款壓力，嗣於97年8月12日，伊配偶浦南
昇無預警遭公司裁員，致伊生活面臨困境，且因頓失計畫中之經濟來源，無力再支應系爭房地購買價款。伊雖向九昱公司要求暫緩分期價款之支付，九昱公司仍於97年12月20日以臺北大安郵局第1560號存證信函主張解除系爭房地契約，並沒收伊已繳交之價款210萬元。惟揆諸財政部公布之95年度
同業利潤標準，不動產投資興建之淨利率為10％，亦即建商在扣除購地成本、建築用料、廣告、代銷及人事管銷費用後，可獲得之利潤約僅10％，是以系爭房地契約言，九昱公司應得之合理利潤為1,484,000元，較渠沒入之210萬元違約金，要難謂無酌減之必要。況九昱公司對伊主張解除契約後，仍可將系爭房地重行出售，不致受有損害，是九昱公司一方面可於完成轉售後獲取利潤1,484,000元，另方面又收取伊
違約金210萬元，一來一往獲利高達3,584,000元，衡情應予酌減。遑論本件係預售屋之買賣，伊配合工程進度分期付款，如依系爭房地契約約定，伊違約時，一概由九昱公司沒收已繳款額，則伊繳交價款少，縱違約情節嚴重，沒收金額亦少；惟繳交價款越多，雖違約情節輕微，被沒收違約金反而增多，顯然有失公平合理，有酌減之必要。至內政部雖有公布現行預售房屋買賣契約書範本，惟最近一次修訂遠在90年9月3日，距今已近8年，較諸兩造簽定系爭房地契約斯時亦
整整5年，囿於近年國內外金融情勢丕變，近10年來各行庫
定存利率不斷下降，該範本第27條第2項之違約金示範約定
（即最高不得超過總價款15％），是否尚能反映金融現況並仍具遵循及參考價值，已非無疑。況法院核減違約金係依職權為之，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準，不受前開示範契約之限制，是預售房屋買賣契約書範本所載之違約金最高限額為何，無礙法院依職權酌減違約金。再九昱公司應就伊違約所受工期延宕之損害，負舉證責任。是伊自得依民法第252條之規定，請求法院
酌減違約金至60萬元後，再依民法第179條後段規定請求九
昱公司返還經酌減後之餘額及其利息。爰依民法252條及179條後段規定，求為命九昱公司應給付乙○○150萬元及自起
訴狀繕送達九昱公司之翌日起至清償日止，按週年利率5％
計算利息；及以供擔保為條件宣告假執行之判決。
二、九昱公司則以：兩造於系爭土地契約第13條第2項約定：「
甲方（即乙○○）違反本契約任一條款，經乙方（即九昱公司）以書面限期催告仍不履行時，乙方得解除契約，並可沒收依本契約買賣土地總價款15％計算之違約金....」，另兩造於系爭房屋契約第25條第2項亦對房屋部分有相同約定，
即伊對乙○○之違約可沒收依本契約買賣房屋總價款15％計算之違約金，即所謂損害賠償總額預定性之違約金，以作為債務不履行所生損害之賠償總額之意。且依司法院及最高法院近幾年之見解，乙○○除非舉證證明約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事或違法情事及應予如何核減至相當數額外，本應尊重契約自由而駁回乙○○之請求。再伊沒收乙○○繳交之款項計210萬元，仍在內政部編印預售房屋買賣契約書範
本第27條第2項約定之契約總價15％以下。且乙○○屬於投
資房地之投資客，該損失金額應屬其計算不再繳房地期款後，賣方將沒收之可接受金額範圍，否則其自可另行轉賣他人該權利而不致放棄繳交期款，足認伊沒收該金額並無過高。況伊因乙○○之違約，已支出代銷費用服務費用、代銷銷售費用超價獎金、利息支出、管理費用及履行利益之損失等，合計損失達2,627,904元，伊所受損害顯已超過沒收款項210萬元，乙○○自無要求酌減違約金之餘地等語置辯。
三、原審為乙○○一部勝訴、一部敗訴之判決，即認本件違約金應酌減至150萬元，並判命九昱公司給付乙○○60萬元本息
，並駁回其餘之訴。乙○○就其敗訴部分（即90萬元本息）提起上訴，聲明：㈠原判決不利於乙○○部分廢棄。㈡上廢棄部分，九昱公司應再給付90萬元暨自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。九昱公司
則聲明：上訴駁回。並就其敗訴部分（即60萬元本息）提起上訴，聲明：㈠原判決不利於九昱公司部分廢棄。㈡上廢棄部分，乙○○在第一審之訴駁回。乙○○則聲明：上訴駁回。
四、查兩造於95年9月3日簽訂系爭土地契約及系爭房屋契約，由乙○○購買九昱公司推售之「九昱信義翡麗」建案中編號A
、B戶之7樓房屋各1棟（即臺北市○○區○○段1小段3036、303建號建物，門牌號碼臺北市○○區○○路三段156號7樓
、7樓之1）及其基地；其中A戶房地買賣價款743萬元、B戶
房地買賣價款741萬元，兩戶買賣總價金為1,484萬元。嗣九昱公司於97年10月30日以臺北體育場郵局第5886號存證信函向乙○○表示：九昱公司曾於97年8月28日及97年10月3日兩次發函，請乙○○至九昱公司公司辦理銀行貸款對保事宜，復於97年10月13日寄發銀行貸款催繳通知單，請求乙○○於97年10月20日前繳款，惟乙○○並未理會，依系爭房屋契約第9條第2項第6款約定，視為乙○○不辦理貸款，乙○○即
應以現金或即期支票一次付清，特再以本存證信函通知乙○○於文到10日內繳清第7期款（銀行貸款），7樓A戶金額為
631萬元、7樓B戶金額為629萬元，兩戶合計1,260萬元，否
則九昱公司將依系爭房屋契約第25條第2項內容辦理等語，
復於97年11月19日再以臺北體育場郵局第5993號存證信函向乙○○表示：九昱公司已於97年10月30日寄發銀行貸款催繳存證信函，乙○○應於97年11月10日前繳納第7期款（銀行
貸款），兩戶合計1,260萬元，惟乙○○迄未依約繳納款項
，特再以本存證信函請乙○○於文到10日內前來繳清，逾期即解除契約等語，嗣又於97年12月20日復以臺北大安郵局第1560號存證信函向乙○○表示：九昱公司於97年11月19日寄發銀行貸款第二次催繳存證信函，乙○○應於97年11月31日前繳納第7期款（銀行貸款），兩戶合計1,260萬元，惟乙○○迄未依約繳納款項，九昱公司爰依系爭土地契約第13條第2項及系爭房屋契約第25條第2項約定解除本契約，並將乙○○已繳價款計210萬元悉數作為九昱公司重新出售系爭房地
所需之各項費用及損害賠償金和懲罰性違約金等語，有土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、臺北體育場郵局第5886號、第5993號存證信函、臺北大安郵局第1560號存證信函等為證（原審98年度審訴字第3346號卷第9至47、49至51
、69至71頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、乙○○主張兩造於95年9月3日簽訂系爭房地契約，由乙○○購買九昱公司推售之系爭房地，買賣總價為1,484萬元。伊
依約繳交210萬元之價款後，無力再繼續支付，九昱公司乃
於97年12月20日解除契約，並沒收乙○○已繳交之全部價款，衡情實有酌減之必要，爰依民法第252條規定請求法院酌
減後，再依民法第179條後段規定請求九昱公司返還經酌減
後之餘額及其利息等語；九昱公司則以前開情詞置辯，是
本件應審酌者為：九昱公司依系爭土地契約第13條第2項及
系爭房屋契約第25條第2項約定沒收乙○○已付價金，作為
乙○○拒絕履約之違約金，有無理由？違約金是否過高而應予酌減？查：
㈠系爭土地契約第13條第2項約定：「甲方（即乙○○）違
反本契約任一條款，經乙（即九昱公司）、丙方（即訴外人王玉珍）以書面限期催告仍不履行時，乙、丙方得解除本契約，並得沒收依本契約買賣土地總價款15％計算之違約金，但該違約金超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」、系爭房屋契約第25條第2項約定：「甲方（即乙○○
）違反本契約第8條第二項、第9條第一項第㈡款、第9條
第二項第㈠、㈣、㈤、㈥款、第9條第三項第㈡款、第14
條第七項、第17條第一項第㈥款及第19條第三至第五項之約定者，乙方（即九昱公司）除有權解除本契約外，並可沒收依房屋總價款（含車位價款）15％之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，作為乙方之損害賠償及違約罰款。」，自該約定文字內容觀之，係規範乙○○有違約情事，經九昱公司解除契約時，有關已付價金之沒收問題，上開約定係以確保乙○○債務之履行為目的，核屬違約金之約定。按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文，兩造既未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就發生乙○○債務不履行情事，九昱公司無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。系爭房地買賣契約經九昱公司催告乙○○履行未果，而於97年12月20日經九昱公司解除，此為兩造所不爭執，九昱公司依約得沒收乙○○已給付之款項。
㈡惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實
，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年臺上字第1915號判例）。系爭房地契約約定違約金數額之多寡，端視乙○○違約前已交付價金數額而定，所約定違約金之計算方式，顯未顧及九昱公司因乙○○違約所受具體損害之程度。且依財政部公布之95年度同業利潤標準，不動產投資興建之淨利率為10％（原審訴字卷第97頁），即以系爭房地買賣契約言，九昱公司應得之合理利潤為1,484萬元之10％，即1,484,000元，惟其解除系爭房地買賣契約後，不惟沒收乙○○之違約金210萬元，復得
重行將房地出售以獲取利潤，是此違約金之約定顯然過高應予酌減。
㈢九昱公司固辯稱依內政部編印預售房屋買賣契約範本第
27條第2項約定「買方違反有關『付款條件及方式』之規
定者，賣方得沒收房地總價款百分之○○『最高不得超過百分之15』計算之金額....」，伊沒收之金額仍在契約總價款15％以下，並未過高等語，並提出預售房屋買賣契約書範本影本為證（原審審訴字卷第72至93頁）。惟上開預售屋買賣範本所定契約約款，原僅供參考，並無拘束所有不動產買賣雙方之絕對效力，是九昱公司沒收之違約金是否過高，尚不能僅憑上開預售屋買賣範本所載為準，仍應視具體情事而為綜合判斷。
㈣九昱公司又辯稱其因乙○○違約，已支出代銷費用服務費438,600元、435,000元（總銷售金額6％計算）、代銷銷
售費用超價獎金24,000元、32,000元（經結案後全部售出房屋及車位結餘之超價以20％方式分配）、利息支出
87,572元、87,297元，管理費用19,998元、19,437元等語，並提出房屋委託銷售合約書影本、國泰世華銀行利率證明（原審卷第17至23頁）。惟上開委託銷售契約書充其量僅足證明九昱公司地委託訴外人海悅廣告股份公司銷售「九昱信義翡麗」建案之事實，尚不足以證明九昱公司就系爭房地之銷售已支付代銷銷售服務費及銷售超價獎金予該公司。況九昱公司於興建系爭房地後委託他人銷售，依通常交易情形，就此部分所需支付之費用，已列為九昱公司之成本費用，而為其訂定房地轉售總價時之考量範圍，至所謂利息支出亦係九昱公司本身銀行貸款之利息，為建築或供公司週轉所需貸款之利息，更屬九昱公司之成本，縱九昱公司上開費用之支出，亦難認係因乙○○不履行系爭房地契約所受之損失；末所謂管理費用之損害，未見九昱公司舉證證明之，自難認其受有此損害。
㈤爰審酌乙○○於簽約後僅2月餘，即發生違約，系爭房地
尚未辦理過戶、且未交屋，系爭房地買賣契約解約後，亦減省此部分之處理費用，再乙○○主張伊係因配偶任職公司因業務緊縮裁員，致無力支付系爭房地價款，並提出資遣證明書影本為證（原審審訴字第48頁），而系爭房地買賣契約解約時，即97年12月間，全球發生金融危機，影響所及，國內諸多產業或歇業，或資遣員工，或放無薪假，此為公眾週知之事實，乙○○受此波及未能繼續履約，雖使九昱公司受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益、孳息收入之損害，然九昱公司沒收違約金，仍保有系爭房地所有權，得再行出售獲取利益，及兩造經濟狀況均非差等一切情狀，本院認系爭土地契約第13條第2項及系爭房屋契約第25條第2項所約定之違約金數額以210萬元計算，尚屬過高，應酌減至110萬元，始屬相當。六、綜上，乙○○有未依約按期繳款之違約情事，則九昱公司解除系爭房地契約，即屬有據，惟九昱公司沒收乙○○已繳之房地價款210萬元作為違約金，尚屬過高，應酌減至110萬元，超過部分所繳之價金100萬元，九昱公司即無受領之法律
上原因，應予返還。從而，乙○○依據不當得利之法律關係，請求九昱公司返還100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即
98年6月19日（原判決誤為98年3月27日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部
分之請求，則為無理由，應駁回之。原審僅判決命九昱公司給付60萬元本息，而駁回40萬元本息部分，自有未洽，乙○○上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2
項所示。至於上開應准許部分，及乙○○請求不應准許之部分，原判決為兩造敗訴之判決，經核於法並無不合，兩造分別就此部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應分別駁回其上訴。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件乙○○之上訴為一部有理由，一部無理由，九昱公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 18 日民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 5 月 21 日書記官 吳碧玲