臺灣高等法院 - 99年度上字第550號（返還房屋等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 99年度上字第550號上　訴　人　許孟華訴訟代理人　邱瑞元律師田振慶律師翁健祥律師被　上訴人　欣紘建設股份有限公司法定代理人　林俊宏訴訟代理人　林天財律師張國璽律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國99年3 月15日臺灣板橋地方法院98年度訴字第2554號第一審判決提起上訴，被上訴人並為原審訴之聲明之減縮，本院於100年5月3日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第一項所命遷讓房屋面積應減縮為「如附圖斜線部分所示伍佰捌拾伍點捌貳平方公尺」；原判決主文第二項第三行之按月給付起算日應減縮為自「民國九十八年十一月四日起」。事實及理由一、程序部分：㈠按「上訴人於終局判決前，得將上訴撤回。但被上訴人已為附帶上訴者，應得其同意」，民事訴訟法第459條第1項定有明文。查上訴人於原審對被上訴人提起反訴，請求賠償損害等新台幣（下同）270萬5024元本息；原判決就本訴為上訴人部分敗訴判決，就反訴為上訴人全部敗訴判決；上訴人於民國（下同）99年4月2日提起上訴，同年月29日撤回反訴部分上訴（見本院卷第17、18頁），依上開規定，反訴之上訴業已撤回，先予說明。㈡次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者」，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文；並依同法第446條第1項適用於第二審程序。查被上訴人於原審請求上訴人返還房屋等，原判決主文第一、二項命：「⑴上訴人應將坐落於門牌號碼台北縣永和市○○路53號3樓（下稱系爭房屋）如原判決附圖斜線Ｂ部分面積177.17坪之房屋與面積共53.03坪之公共設施騰空返還被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人89萬7244元，及自98年12月2日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自98年10月31日起至返還前述⑴房屋之日止，按月給付被上訴人18萬8600元」；嗣被上訴人於本院100年4月22日綜合辯論意旨狀，就系爭房屋面積減縮為「如附圖斜線部分所示585.82平方公尺」，就每月18萬8600元給付起算日期，由「98年10月31日」減縮為「98年11月4日」（見本院卷第348頁），依上開規定，應予准許。㈢又按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或是不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3、6款分別定有明文。上訴人於100年1月24日提出車位租賃變更協議、車位租約、存證信函、建物謄本為證（見本院卷第260至270頁）；被上訴人雖反對上訴人於第二審始提出此部分防禦方法，但亦在99年8月17日提出存證信函為證（見本院卷第93至99 頁）。惟兩造新攻防方法均係補充原審有關租賃關係之說明，如不許任何一方提出將顯失公平，故本院應准許兩造提出上述新攻防方法。二、被上訴人主張：96年5月21日，兩造公證簽訂租賃契約（下稱系爭租約），被上訴人將系爭房屋（即附圖斜線部分所示585.82平方公尺）及公共設施53.03坪出租予上訴人，租賃期間自96年9月11日至101年9月10日止，月租金18萬8600元；保證金56萬5800元，但不得抵付租金。被上訴人並將大門、防火門鑰匙交付上訴人。嗣上訴人積欠98年1月及2月之租金，兩造於98年3月3日訂立房屋租賃契約條件變更協議書（下稱98年協議），但上訴人並未依協議內容付款，致協議第3 條減少租金之停止條件並未成就，故上訴人仍應按系爭租約支付租金。計至98年8月19日，上訴人欠租已逾2期租金總額，經被上訴人於98年8月19日發函催告，上訴人仍未補繳；嗣被上訴人於98年9月8日發函終止租約，故系爭租約業已失效。上訴人應遷讓房屋，且欠付違約金53萬3166元，不當得利36萬4708元，合計為89萬7244元（533,166+364,708= 897,244）。爰依所有物與租賃物返還請求權、違約金、不當得利法則，請求上訴人返還系爭房屋、給付89萬7244元本息，及自98年11月4日至返還系爭房屋之日止，按月給付18 萬8600元等語（於原審本訴聲明：㈠上訴人應將系爭房屋與面積共53.03坪之公共設施騰空返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人218萬5356元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自98年10月31日起至返還前述㈠房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人18萬 8600 元。原審判命：㈠上訴人應將系爭房屋、面積共53.03坪之公共設施，騰空返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人89萬7244元，及自98年12月2日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自98年10月31日起至返還前述㈠房屋之日止，按月給付被上訴人18萬8600元。㈢駁回被上訴人其餘之訴及上訴人反訴。被上訴人未上訴，嗣減縮原審聲明如前段所示；上訴人提起上訴，嗣撤回反訴部分上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人則以：依據98年協議，自98年1月11日起，月租降為 17萬4952元，上訴人均依98年協議支付租金。然而，98年5 月29日，上訴人委託訴外人吳銘坤進入系爭房屋處理事務，並提供吳銘坤委託書，被上訴人竟認吳銘坤無故進入房屋，阻止吳銘坤進入，嗣更換門鎖，迄未提供新鑰匙予上訴人；被上訴人顯已違反出租義務，上訴人得拒付98年5月29日以後租金。上訴人所支付保證金56萬5800元，於扣抵98年5月 29日以前租金，仍有剩餘。上訴人主張保證金不得抵付租金，於法不符。上訴人催告與終止系爭租約，均不生效力，其請求返還系爭房屋各項均屬無據等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於本訴不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。四、兩造不爭執事實：㈠96年5月21日，兩造公證簽訂系爭租約，被上訴人將系爭房屋（即原判決附圖Ｂ部分，但該圖記載Ｂ部分面積為177. 17坪；後經新北市中和地政事務所於10年3月10日複丈，系爭房屋位於附圖所示斜線區域，面積為585.82平方公尺）及公共設施53.03坪出租予上訴人，租賃期間自96年9月11 日至101年9月10日止，月租金18萬8600元。保證金56萬5800元（見原審卷17至19頁、本院卷297年頁複丈成果圖）㈡因上訴人積欠98年1、2月之租金，兩造於98年3月3日訂立房屋租賃契約條件變更協議書（即98年協議），上訴人於98年3 月11日及98年4月11日，各支付17萬4952元；另於98年4月25日支付5萬8317元（見原審卷21至22頁，62、73、74頁）㈢98年5月29日，吳銘坤進入系爭房屋，後遭被上訴人阻止，並將系爭房屋大門（鐵門）更換門鎖。㈣98年8月19日，被上訴人以原法院98板院認005字第001013號認證書催告上訴人，應於文到後5日內付清積欠之租金，復於98年9月8日以98板院認005字第001174號認證書，通知上訴人終止兩造間租賃契約關係，上訴人已於98年9月14日收受終止租賃契約之認證書。（見原審卷23至30頁；但兩造對於上述文件效力發生爭執）㈤被上訴人持原判決假執行，於99年7月1日取回系爭房屋占有（見本院卷第 254頁背面）五、本件爭點為：㈠98年協議效力？㈡98年5月29日，被上訴人是否對系爭房屋無故換鎖？㈢被上訴人於98年8月19日催告，98年9月8日終止租約，是否合法？茲就兩造論點分述如下六、關於98年協議效力方面：被上訴人主張98年協議第3條附有停止條件─「上訴人於98 年3月5日前，繳清98年1月11日起至98年3月10日止之租金34萬9904元」，由於上訴人未在該日前付清欠租，故98年協議不生效力，上訴人仍應依系爭租約按月支付18萬8600元等語。上訴人辯稱已履行98年協議，且98年協議並無停止條件，故租金已降為每月17萬4952元云云。經查：㈠按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力」，民法第99條第1項定有明文。查98年協議第3條約定「乙方（指上訴人）積欠民國98年1月11日起至98年3月10日止計貳個月之租金新臺幣參拾肆萬玖仟玖佰零肆元整，應於民國98年3 月5日前繳付，並承諾依原契約第三條第三項約定繳付，不得藉故拖延，本協議書自乙方付清前述積欠之租金後開始生效…」（見原審卷第21頁），顯見上訴人應於98年3月5日前繳清欠租34萬9904元（即98年1月11日起至98年3月10日止之欠租），此為98年協議之停止條件，應俟停止條件成就，98年協議始發生效力，租金方得降為每月17萬4952元（第1 條）。然而，上訴人未證明已在98年3月5日前付清34萬9904元；依上開說明，98年協議並未生效，故租金仍應按系爭租約所定每月18萬8600元計算。㈡上訴人固於於原審98年12月24日庭期表示：我三、四月都有付租金，只欠一月及二月的租金。當時一、二月沒有付租金，三月時我有付了一個月的租金（指17 萬4952元），四月也有正常付（指17萬4952元），我是在月底四月初付了先前積欠一、二月租金其中的5萬8317元云云（見原審卷第62頁背面筆錄）。依上訴人所述，其於98年3 月11日及98年4月 11日，各支付17萬4952元（見不爭執事項㈡），均係支付當月份租金；至於98年1月11日至98年3月10日止之欠租34萬 9904元，上訴人僅於98年4月25日支付5萬8317元。其未在98年3月5日前付清該34萬9904元欠租，故98年協議第3條前段停止條件並未成就，該協議因而未生效。上訴人雖於本院改稱98年3、4月分別支付17萬4952元，亦係清償98年1月11日至98年3月10日之34萬9904元欠租云云（見本院卷第344頁）。然與原審陳稱係支付3、4月租金情節不符，已難採信。何況，此二筆款項分別於98年年3月11日及同年4月11日支付（見不爭執事項㈡），仍未在98年3月5日前付清欠租；故98年協議第3條前段之停止條件確定不成就，則上訴人謂租金已降為每月17萬4952元，即無可信。㈢上訴人又謂協議第3條約定「…本協議書自乙方付清前述積欠之租金後始生效力…」，並未約定上訴人於98年3月5日前未給付積欠之租金者，該協議將失效；故上訴人未付清欠租，仍不影響98年協議效力云云（見本院卷第344頁）。惟該條款既言明上訴人應於98年3月5日前繳付所積欠之租金，並於上訴人付清欠租始生效力，故上訴人在98年3月5日前付清欠租34萬9904元，確係停止條件；上訴人竟謂未付清欠租並非解除條件，故98年協議尚未失效云云，顯與條款文義不符，自無可採。至於98年協議第3條後段所載「…遲付租金逾二個月時，甲方得逕行終止本房屋租賃契約條件變更協議書，並依原契約第9條規定辦理」（見原審卷第22頁），純係 98年協議停止條件成就後之效力；由於98年協議之停止條件並未成就，上開條款後段亦確定不生效，上訴人尚無從據此主張任何權利。七、98年5月29日，被上訴人是否對系爭房屋無故換鎖？被上訴人主張吳銘坤當天始進入系爭房屋後，被上訴人派遣唐蕙媛與蕭崇羚前去處理，但是吳銘坤始終未提出授權書，被上訴人也無法連絡上訴人。經員警林建華到場協調後，眾人退出門外；被上訴人恐上訴人權益受損，遂由林建華見證將大門（鐵門）換鎖。大門上並張貼公告，請上訴人與被上訴人連絡取得新鑰匙，但是上訴人均未與其連絡，被上訴人並未拒絕提供租賃物（系爭房屋）等語。上訴人辯稱98年5 月29日委託吳銘坤進入系爭房屋處理事務，也有提供託書，被上訴人竟認吳銘坤無故進入房屋，遂阻止吳銘坤進入，旋更換門鎖，迄未提供新鑰匙予上訴人。被上訴人顯已違反出租人義務，上訴人得拒付租金云云。經查：㈠上訴人於98年8月16日對唐蕙媛提出妨害自由告訴（下稱唐案，不起訴處分尚未確定，見本院卷368至371頁），員警林建華於唐案98年12月31日檢訊時證稱：98年5月29日當天，吳銘坤在現場，唐蕙媛並未請鎖匠開門進入，唐蕙媛他們要換鎖，我覺得不妥當，我聯絡保全公司的緊急聯絡人到場，才在吳銘坤面前換鎖。吳銘坤說不能接受唐小姐換鎖。一開始我有請吳先生直接跟上訴人聯繫，他也不打電話；我請他出示委託書，他也拿不出來，我便請他明天早上再來。系爭房屋玻璃門內還有個小玄關，玻璃門是保全控制，裡面的鐵門才有上鎖，唐蕙媛是更換鐵門的鎖…保全有聯絡上訴人到場，仍是只有吳先生在現場，當天吳要請冷氣行的人去拆卸冷氣到別的營業場地去用。當天唐蕙媛、蕭崇羚有試圖聯絡告訴人，我也有請他們把電話給我，我來打打看；但是都沒有接通。吳銘坤在現場無法出示委託書，或請上訴人證明他是委託人，我跟他說你沒有辦法證明你的身分，就把東西搬走，要是承租人回來質疑怎麼辦，且我們當時有把現場環境都拍照下來，換鎖當時是在吳銘坤面前，也沒人進入該屋等〔見唐案台灣板橋地方法院檢察署調98年度偵字第26584號（下稱26584號卷）第342、343頁筆錄〕。林建華與兩造並無利害關係，純係到場處理警員，其證詞堪可採信；核與被上訴人所提更換門鎖、張貼公告請上訴人連絡之相片（見同卷第36頁、原審卷第89頁）相符，應認吳銘坤於98年5月29 日進入系爭房屋，但未能提出授權文件、亦未與上訴人連絡以取信於人，且被上訴人員工唐蕙媛、蕭崇羚亦無法連絡上訴人，林建華始要求眾人退出系爭房屋；為避免上訴人財物受損，被上訴人始更換鐵門門鎖並張貼公告，請上訴人與其連絡並領取新鑰匙。㈡上訴人訴訟代理人前於本院99年9月20日準備程序陳明：98 年5 月29日沒有給吳銘坤委託書，因為我們認為沒有必要，他只是員工，去搬東西等語（見本院卷第137頁背面筆錄）；嗣於100年3月25日書狀改稱吳銘坤有授權書，但是當天沒有人要求他提出授權書云云（見本院卷第314頁）。上訴人提出刑事告訴一年後，關於吳銘坤有無授權文件，前後陳述竟有如此重大矛盾，實有可疑。吳銘坤固於本院99年10月25日準備程序證稱：我是伊頓托兒所實際出資者，96年找上訴人共同出資，承租民權路53號3樓（指系爭房屋），作為伊頓托兒所的地點，她是托兒所實際負責人，我擔任司機，有時候幫忙授課，也做一些總務的工作，月薪4萬元。98 年5 月間的工作地點為系爭房屋。98年4月底左右，上訴人有寫委託書給我，但並沒有具體記載那天做什麼事情；上訴人說委託書放在我那裡，方便我做事。委託書事後已經還她，我不記得委託書內容。98年5月29日，許小姐請我去處理冷氣整理及更換，林建華警員及對方來的人（唐經理、蕭崇羚、陳小姐、楊總幹事）把我們趕走。當時我有帶授權書，但是沒有給警員與被上訴人等人看；他們沒有跟我要，我也沒有拿出來。被上訴人員工與警員都沒有質疑我的身分，因為蕭小姐、唐經理都認識我，每星期也會碰到，所以被上訴人沒有質疑我的身分。警察沒有理我，也沒有問我身分，就要我跟冷氣師傅都要出去。我跟警察說我是這個公司的員工，警察不管，說我們不可以做，要我與師傅出去。當場，我撥手機到上訴人手機，上訴人說會報警；上訴人跟我通電話以後，沒有直接跟林建華警員講手機，她沒有叫我拿手機給警員或被上訴人員工。被上訴人員工叫鎖匠來換鎖，約前後五分鐘就換好了；我當下就被趕出來，沒有想到要跟對方要新的鑰匙。我不知道對方有無與上訴人聯絡如何取得新鑰匙，在現場，上訴人並沒有與對方通電話。我離開後，我就去得和派出所提告，但是周警員告訴我我不是當事人不可以提告。我當時也沒有拿出授權書給警察看；我不知道要拿授權書出來。我認為既然我不能提告，所以沒有拿出來。上訴人當天在電話裡面並沒有要我拿出授權書給警察看。在得和派出所時，我也沒有打電話給上訴人，就離開派出所云云（見本院卷第160頁背面至165頁正面筆錄）。惟吳銘坤於唐案98 年 10月20日檢訊時，均未提及當日曾與上訴人通電話（見唐案26584號卷第45頁筆錄），其證詞已有前後不一情事。何況，吳銘坤既於本院證稱上訴人於事前即交付授權書（委託書），於遭受質疑時竟未出示予被上訴人、員警以取信，亦未請上訴人直接與被上訴人、員警通話以證明其為受任人，也未洽談領取新鑰匙；甚至向警方報案遭拒時，仍未提出授權書或未電詢上訴人如何處理，實與常情不符。如吳銘坤欠缺處理事務與溝通能力，上訴人殆無可能委託其前去系爭房屋處理事務，是以吳銘坤上開證言顯非實情，殊無可採。至於被上訴人前與訴外人伊頓語文補習班之往來文件（見本院卷第260至265頁），由於文件當事人均非上訴人或其經營之伊頓托兒所，其上縱有吳銘坤名義，亦無從認定上訴人曾授權吳銘坤於98年5月29日處理系爭房屋事務。㈢何況，系爭房屋可由大門（即鐵門，外有玻璃門）出入，北側尚有一道防火門，該防火門得向外推開，此經本院於100 年3月10日會同兩造與地政人員履勘無誤，製有勘驗筆錄，並有平面圖與相片在卷（見本院卷第279、280、282、292至295頁）。上訴人亦自承曾收到2支防火門鑰題（見同卷第 279頁筆錄背面、315頁）。且林建華於前述98年12月31日檢訊時亦證稱：該屋外面是玻璃門，裡面是一道鐵門，且該處有兩個出入口，我們只換了前面的鎖，也就是玻璃門內的那道鐵門，吳銘坤走後，玻璃門也沒上鎖，只有設定保全等語，並當庭繪製系爭房屋鐵門與防火門之簡圖（見唐案26584 號卷342頁筆錄正面、346頁）。足證上訴人於取得新鑰匙前，如有急迫需要時，仍得由系爭房屋防火門進出，故被上訴人將鐵門換鎖，於上訴人使用系爭房屋並無重大影響。何況，98年5月29日更換系爭房屋門鎖後，上訴人既謂吳銘坤當場電告上訴人，其竟未當場與被上訴人連絡，或令吳銘坤持授權書向被上訴人索取新鑰匙；反而遲於98年6月9日，始委請律師發函要求被上訴人於5日內解除限制，會同吳銘坤清點屋內財物（見本院卷第58頁），難認上訴人因換鎖而有何使用不便情事。參以被上訴人98年6月12日發函上訴人接洽租賃事項，收件者以上訴人名義領取存證信函後，再塗銷收件致信函遭退回（見本院卷第93至95頁），且上訴人於98年6月17日寄發存證信函予被上訴人，連絡地址仍為系爭房屋（見本院卷96至99頁），益徵98年5月29日以後，上訴人使用系爭房屋未受影響。㈣上訴人又謂98年5月29日以後，系爭房屋雖然仍有保全系統，但是被上訴人得以斷電方式中斷保全系統，再以新鑰匙進入系爭房屋，可見系爭房屋自98年5月29日即由被上訴人占有云云。惟上訴人並未舉證證明被上訴人以斷電方式破解保全。何況，依上訴人所提保全紀錄，僅能證明98年5月29日及98年8月3日各有一次停電（見原審卷第147、148頁），惟無法證明與被上訴人有關，且保全系統於同日稍後亦回復正常，其餘時間仍定時回訊，尚不得證明被上訴人有何斷電行為，亦無從證明系爭房屋已由被上訴人占有。上訴人又謂林建華與被上訴人關係良好，其處理本件糾紛遭行政懲處，且林建華所服務得和派出所受贈被上訴人不動產，其證詞有偏頗之虞云云。然而，台北縣政府永和分局98年10月15日北縣警永督字0980034598號函稱「本案本分局調查，並未發現得和派出所警員林建華處理民事糾紛案件有違法之事實」（見原審卷第146頁），至於台北縣政府警察局永和分局於99 年8月18日自被上訴人受贈房屋（見本院卷266至270頁謄本），然係永和分局與被上訴人間行為，尚不得據此謂員警林建華證詞偏頗，況且林建華早在98年12月31日即於唐案作證（見本段理由㈠），其證詞可信度不因永和分局於8個月後受贈財產而動搖。上訴人另要求調取林建華懲戒資料，卻未說明其內容與何項待證事實有何關聯（見本院卷第329頁背面筆錄），故無調取必要。㈤依上述說明，98年5月29日，系爭房屋遭身分不明之吳銘坤進入，被上訴人遂更換大門（鐵門）門鎖以保障上訴人，並張貼公告請上訴人與其連絡；則上訴人無意向被上訴人領取新鑰匙，尚與被上訴人拒絕交付租賃物有別。上訴人辯稱被上訴人未再提供系爭房屋供其使用，其得拒付租金云云，顯屬無據。八、關於被上訴人於98年8月19日催告，98年9月8日終止租約效力方面：被上訴人主張每月租金為18萬8600元，依系爭租約第3條第5款，保證金56萬5800元不得抵付租金。98年8月19日時，上訴人欠租已逾2期租金總額，故被上訴人當日催告上訴人給付欠租，已生催告效力。上訴人既未補足租金，則被上訴人98 年9月8日終止租約後，得請求返還系爭房屋、支付違約金與不當得利共89萬7244元等語。上訴人辯稱以保證金扣抵98 年5月29日以前租金，仍有剩餘；98年5月29日以後，被上訴人未提供租賃物，上訴人得拒付租金。故上訴人無從催告、終止系爭租約，亦不得請求返還系爭房屋等項云云。經查：㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時」，民法第440條第1、2項、土地法第100條第3款定有明文。又遲付租金逾2個月時，甲方得逕行終止本租約，系爭租約第3條第3項後段亦有約定。㈡查系爭租約每月租金為18萬8600元，98年協議雖將租金調降，但停止條件並未成就，故租金仍應按系爭租約所載每月18萬8600元計算，已如前述（見第六段理由）。又上訴人所交付保證金56萬5800元，依土地法第100條第3款，得抵付租金；系爭租約第3條第5款雖約定保證金不抵付租金（見原審卷第17頁背面），然與土地法規定相牴觸，故上開條款就保證金之抵充限制尚不生效力，上訴人仍得以保證金56萬5800元抵付欠租。被上訴人98年8月19日催告時，上訴人各期租金給付如下： ⑴98年1月11日至2月10日租金：18萬8600元中，上訴人僅於98年4月25日支付5萬8317元（見第六段理由㈡），尚欠13萬0283元。 ⑵98年2月11日至3月10日租金：18萬8600元均未支付（見第六段理由㈡） ⑶98年3月11日至4月10日租金：18萬8600元中，已付17萬4 952元（見第六段理由㈡），尚欠1萬3648元。 ⑷98年4月11日至5月10日租金：18萬8600元中，已付17萬4 952元（見第六段理由㈡），尚欠1萬3648元。 ⑸98年5月11日至6月10日租金：18萬8600元均未支付。 ⑹98年6月11日至7月10日租金：18萬8600元均未支付。 ⑺98年7月11日至8月10日租金：18萬8600元均未支付。 ⑻98年8月11日至8月18日租金：8日共4萬8671元（188,600 31*8=48,671。元以下四捨五入） ⑼合計尚有96萬0650元未付（130,283+188,600+13,648+13,648 +188,600 +188,600 +188,600 +48,671=960,650）。扣除保證金56萬5800元後，尚欠付租金39萬4850元，已逾二個月租額37萬7200元。從而被上訴人98年8月19日催告上訴人於5日內付清租金（原審卷第23至25頁），其數額雖計算錯誤，但是上訴人確欠付租金39萬4850元，且逾二個月總額，故於該額度內仍發生催告效力。嗣上訴人未遵期補足上述欠租，則被上訴人98年9月8日以存證信函終止租約（見原審卷第26至28頁），即發生終止效果。㈢系爭租約既經終止，故被上訴人得為下列請求： ⑴按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第767條第1項前段定有明文。系爭租約既經終止，且上訴人未於終止後遷讓，則被上訴人請求上訴人將系爭房屋騰空返還（面積減縮見理由第一段），即屬有據。（上訴人另依民法第455條前段、系爭租約而為同一請求，但僅有單一之聲明，應為重疊的訴之合併關係。由於所有物返還請求權為有理由，法院應依原告即被上訴人單一之聲明，為該部分勝訴之判決；且就其餘請求不必於判決主文項下，記載駁回請該部分之訴字樣，故本院毋庸就上開訴訟標的另為裁判，併此說明） ⑵按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第 1612號判決意旨參照）。系爭租約第3條第3款就違約金約定：「…自應付租金日起，每逾1日應加付每期租金百分之一之違約金」；第9條第1、2款亦約定：「（第1款）乙方如違反或不履行本契約各項約定時，甲方得終止本契約。乙方除應負責清償應負擔之費用外，甲方並得向乙方要求相當於二個月租金之違約罰金。（第2款）乙方應於租約期滿或終止之日，即時騰空遷出，將租賃物恢復原狀交還甲方…逾期未遷出者，應自發生逾期之日起至將租賃標的物交還甲方接管日止，按日給付原約定租金3倍之懲罰性違約金，並賠償甲方因此所受之損失」（見原審卷第17頁背面、18頁背面）。 ⑶查上訴人於租約終止後並未遷讓系爭房屋，固如前述；但被上訴人持原判決假執行，於99年7月1日取回系爭房屋（見不爭執事項㈤）。本院考量上情，且上訴人自98 年1月至8月18日欠付租金數額為39萬4850元（見第㈡小段），嗣被上訴人持公證書就被上訴人欠租等項目聲請強制執行，獲償7萬2066元，其中2萬1865元係執行費（見原審卷第31頁原法院98年度司執字第69043號債權憑證），故系爭租約第3條第3款有關遲付租金之違約金（每逾1日按租金 1% 計算），顯屬過高，宜酌減為5萬8624元（約為欠租金額之15%，與原判決認定金額相同）。第9條第1款之違約罰，應自2個月租金減為1個月租金即18萬8600元。第9條第2款之未即時交屋之違約金（按日加付原定租金3倍計算），應減為按日加付原定租金1倍計算。則被上訴人請求 98 年9月14日至同年10月30日止，47日之違約金為28萬 5942 元（188,600÷31×1×47＝285,942，元以下四捨五入）。合計被上訴人應支付各項違約金53萬3166元（58, 624＋188,600＋285,942＝533,166） ⑷又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 ⑸系爭租約既於98年9月14日終止，以原定租金為基準，自 98年9月14日至同年10月30 日止，上訴人受有相當於租金之利益為28萬5942元（188600÷31×47＝285,942元，元以下四捨五入），應屬可取。再者，被上訴人代墊98年5 月、6月、7月、8月之管理費共計5萬5248元，98年4月8日起至同年10月8日止之電費共計2萬2888元，有北城商業大樓管理委員會收據4件、電費收據3件（見原審卷40至47頁），堪認為真實。故被上訴人得請求返還代墊費用共7萬 8136元（55,248+22,888元=78,136）。合計不當得利為36萬4078元（285,942+78,136=364, 078）。上訴人辯稱98 年5月29日以後，被上訴人未提供系爭房屋，上訴人不必支付管理費、電費云云，洵無足採。 ⑹綜上，被上訴人得請求違約金及不當得利共89萬7244元（533,166＋364,078＝897,244）。末按，「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之」，民事訴訟法第246條亦定有明文。被上訴人於98年11月4日起訴請求返還租賃物等項，當時上訴人並未返還系爭房屋，故被上訴人於原審為將來給付之請求（相當於租金之不當得利），亦屬有據；其請求上訴人自98年11月4日起（於原審主張起算日係同年10月31日，業經減縮，見第一段理由）至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人18萬8600 元，亦應准許。九、綜上所述，兩造於96年5月21日，就系爭房屋簽訂系爭租約，月租金18萬8600元，租期自96年9月11日至101年9月10日止。但上訴人自98年1月即遲延付款，以保證金56萬5800元扣抵後，計至98年8月18日，仍積欠租金39萬4850元，已逾2個月總額37萬7200元。嗣被上訴人於98年8月19日催告上訴人於5日內付清欠租；上訴人未予理會，迨98年9月8日，被上訴人發函終止契約。故上訴人應返還系爭房屋予被上訴人，並應償付違約金53萬3166元，不當得利36萬4078元，合計為89萬7244元（533,166元+364, 078=897,244）。並應自98年11月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人18 萬8600元。上訴人辯稱應依98年協議計算租金（每月17 萬 4952元），且被上訴人自98年5月29日即未提供系爭房屋，故上訴人得拒絕支付租金與各項費用，則非可採。從而，被上訴人依據所有物與租賃物返還請求權、違約金、不當得利法則，請求「㈠上訴人應將系爭房屋（如附圖斜線部分所示585.82平方公尺）返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人89萬7244元，及自98年12月2日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自98年11月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付18萬8600元」，為有理由，應予准許。是則原審准被上訴人此部分請求，並依其聲請酌定相當擔保金額為假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。十一、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國 100 年 5 月 24 日民事第十七庭審判長法官藍文祥法官陳麗芬法官吳燁山正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 5 月 25 日書記官于誠附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院99年度上字第550號

關鍵資訊