99年度上字第892號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：101 年 06 月 19 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 99年度上字第892號上　訴　人　蘇千耀訴訟代理人　沈奕瑋律師被上訴人　　寶德建設股份有限公司法定代理人　范乾進被上訴人　　張高祥共　　　同訴訟代理人　高奕驤律師楊永芳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對中華民國99年6月29日臺灣板橋地方法院98年度重訴字第501號第一審判決提起上訴，並為訴之追加、減縮聲明，本院於101年5月29日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。被上訴人寶德建設股份有限公司應給付上訴人新台幣壹拾玖萬柒仟陸佰零壹元，及自民國九十八年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘追加之訴駁回。第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，除減縮、確定部分外，由被上訴人寶德建設股份有限公司負擔百分之九，餘由上訴人負擔。事實及理由一、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之；但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。經查：㈠本件上訴人於原審主張依民法第359條、第227條第1項、第 256條規定解除契約而請求被上訴人返還價金，並為先位請求被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）875萬5,079元本息；復備位請求主張如認被上訴人二人並非成立連帶債務關係，則請求被上訴人寶德建設股份有限公司（下稱寶德建設公司）應給付上訴人393萬5,079元本息，以及被上訴人張高祥應給付上訴人482萬元本息。㈡又上訴人業於民國99年6月8日原審言詞辯論時，當庭主張減少價金，惟並未聲明減少價金若干，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第192頁）。嗣上訴人於本院再追加主張依民法第 359條規定請求減少價金，並減縮聲明為請求寶德建設公司或張高祥應給付219萬600元本息，且被上訴人如有一人為給付，他人即於清償範圍內免除給付義務等語。而上訴人於本院追加之訴，仍係就台北縣林口鄉（改制後為新北市林口區，下同）文化3路1段191巷16號13樓房屋（下稱系爭房屋）是否具有重大瑕疵而得請求損害賠償之同一基礎事實為請求，其訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，且如不許其提出，有顯失公平之情形，故其追加及減縮均屬合法，合先敘明。二、上訴人主張：上訴人於民國97年4月18日與被上訴人寶德建設公司簽訂系爭房屋買賣合約書（下稱系爭房屋買賣契約），並與被上訴人張高祥簽訂躍世紀土地預定買賣合約書（下稱系爭土地買賣契約），購買系爭房屋及其基地即台北縣林口鄉○○段370地號土地應有部分64/10000（下稱系爭土地），並約定系爭房屋及土地之價金各為320萬元、482萬元，上訴人於97年6月3日如數給付，寶德建設公司則於97年6月間完工交屋並移轉所有權登記予上訴人，並於同年月8日簽立工程保固書。嗣後上訴人即發現主臥室、浴室有漏水等諸多瑕疵，並因同棟12樓反應屋內嚴重漏水進而發現樓板內有管線問題，經通知寶德建設公司後，該公司雖於97年11月11日簽立保固修繕契約書，然延誤系爭房屋修繕工程，並對施工期間陸續發現之磁磚癌情形置之不理。而依臺灣省土木技師公會98年8月4日鑑定報告所示，系爭房屋入口右側處樓地板氯離子含量已逾新拌預拌混凝土國家標準，故系爭房屋而為海砂屋，有建築結構安全疑慮，無法繼續居住，有效用或價值減損之重大瑕疵，上訴人自得依民法第354條、第359條規定解除契約，亦得依民法第227條第1項、第256條規定解除契約。且被上訴人應依系爭房屋買賣契約第23條第1項、系爭土地買賣契約第12條第1項約定，連帶返還已受領價金 802萬元。又系爭房屋為樣品屋，故上訴人於簽約時已給付裝潢費用63萬元予寶德建設公司所指定之承包商。上訴人另支出契稅代書費6萬8,579元、管理費3萬613元、電費5,887 元，共受有73萬5,079元之損害，依民法第227條第2項請求被上訴人賠償等語（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人僅就219萬600元本息部分提起上訴，並為訴之追加，請求減少價金。其餘部分上訴人未聲明不服，已確定）並上訴聲明：㈠原判決駁回上訴人下開請求部分廢棄。㈡寶德建設公司或張高祥應給付上訴人219萬600元，及自98年12月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人如有一人為給付，他人即於清償範圍內免除給付義務。㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被上訴人則以：上訴人所指稱之油漆不均、掉漆、清潔、刮傷及排水管漏水等項目，並不影響房屋結構安全，且寶德建設亦已維修完畢，此部分瑕疵並不存在。至於磁磚癌部分，係可經修繕而加以補正，惟上訴人一再拒絕讓被上訴人進入檢視修繕，況依臺灣省土木技師公會鑑定報告書所載，該磁磚癌不致影響系爭房屋結構安全。至於該公會就系爭房屋所為氯離子含量檢測，係其自行採樣，不能證明其採樣確實，且未對樑柱採樣，不足以證明系爭房屋氯離子含量過高。又系爭房屋是否因瑕疵重大而達不堪居住之程度，並非僅以氯離子含量為斷，尚須就鋼筋腐蝕率等項目綜合判斷始能認定。被上訴人曾委請訴外人承優營造有限公司就系爭房屋進行二次鑽心取樣，並請第三人進行鑑定，其測試結果氯離子含量均較國家標準為低。且臺灣省建築師公會之鑑定意見已表示系爭房屋無不能修補之瑕疵，故上訴人解除契約並不合法。又上訴人支出契稅代書費等雜費、裝潢等費用，與被上訴人無關。另縱上訴人得行使減少價金請求權，惟並未舉證證明房屋減少價值若干，且其形成權行使之六個月除斥期間業已經過。上訴人主張被上訴人寶德公司及張高祥應負連帶責任，並無依據等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡願供擔保，請准免為宣告假執行。四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於97年4月18日與被上訴人寶德建設公司簽訂躍世紀預定房屋買賣合約書，與被上訴人張高祥簽訂躍世紀土地預定買賣合約書，購買躍世紀社區A2棟13樓預售屋及其基地所有權應有部分，即門牌號碼新北市林口區○○○路○段191巷 16號13樓之房屋，及其基地即新北市○○區○○段370地號土地應有部分64/10000，系爭房屋及土地之價金各為320萬元、482萬元。㈡上訴人已於97年6月3日給付系爭房地價金共802萬元，被上訴人於96年6月間移轉系爭房地所有權登記並交付房屋予上訴人，並於96年6月8日簽立工程保固書，上訴人嗣另支出裝潢費用、契稅代書費等雜費、管理費、電費等共73萬5,079 元。㈢上訴人以系爭房屋有牆面損裂、漏水、磁磚癌、高氯離子等重大瑕疵為由，於98年9月9日以存證信函通知被上訴人寶德建設公司解除契約。五、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋是否有瑕疵？㈡上訴人得否主張解除系爭房地買賣契約？得否請求返還價金219萬600元？㈢上訴人得否主張減少價金並請求損害賠償219萬600元？上訴人請求減少價金之期間是否業已經過？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠系爭房屋是否有瑕疵？ ⒈經查系爭房屋地磚有冒油之磁磚癌現象，室內牆面並有多處龜裂等情形，為被上訴人所不爭執，並有台灣省建築師公會100年6月7日鑑定報告可稽（見外放卷第5、12頁）。又寶德建設公司於系爭房屋交屋後復維修下列事項：主臥浴室檯面排水管漏水、油漆不均衡、窗框掉漆、撞傷、清潔、玻璃刮傷、天花板不平「插座歪的」「釘子請拔掉」、地磚抹縫處不平等情，有售後服務維修記錄表影本可稽（見原審卷第69至72頁）。另依兩造簽訂之保固修繕契約所示，因A2-13樓牆面及地板損壞，疑為水管破裂滲漏所致，亦有上開契約影本可證（見原審卷第73頁）。是上訴人主張系爭房屋有上開瑕疵，應屬有據。 ⒉至於臺灣省建築師公會就系爭房屋為氯離子含量、抗壓強度等項為鑑定，經兩造訴訟代理人會同鑑定人現場取樣，就柱、樑、牆施作鑽心試驗，鑑定結果認為外牆、柱、小樑之氯離子含量各為0.0674kg/m3、0.0558kg/m3、0.0767kg /m3，均小於標準值0.3kg/m3，而混凝土之強度各為252kg/cm2 、370kg/cm2、224kg/cm2，均大於標準值183.75kg/cm2，因此鑑定標的物氯離子含量均符合規定，且混凝土強度均達設計強度規範標準，在正常使用情況下，應無損於原有房屋之價值，有該會99年5月4日鑑定報告書可稽（見外放卷第4至5頁）。又因系爭房屋之主要結構如主要樑柱、承重牆壁、樓地板等構造均已完成，復因室內裝修而導致原有構造材發生改變，以及裝修材覆蓋構造體，均影響鑑定取樣，且系爭房屋樓地板面積不大，先前業已取樣檢測二次，若進行多次破壞性試驗，恐怕對結構體造成影響。而依已施作之檢測報告所得數據，僅得分析氯離子含量，並無法對整棟建築結構或使用安全加以客觀判斷其影響程度，必須對整棟建築物做整體試驗分析，方能依法綜合判斷其安全性，但整棟結構體之評估補強已超過當事人之房屋所有權範圍，亦有該會100年6月7日鑑定報告書可證（見外放卷第8至9頁）。是被上訴人辯稱上訴人所舉之土木技師公會鑑定三件試體樣品僅有一件氯離子含量超過0.3kg/m3，且試體位置係在「入口右側處樓地板」處，此係完工後交屋前之清潔工程中，含氯及其化合物之清潔劑滲入樓地板致表層混凝土檢驗出含有較高之氯離子，不可因此即謂系爭房屋氯離子含量過高而影響結構安全等語，應屬實在。從而上訴人主張系爭房屋為海砂屋而有建築結構安全瑕疵云云，並不可採。㈡上訴人得否主張解除系爭房地買賣契約？得否請求返還價金219萬600元？ ⒈經查系爭房屋固有地磚冒油之磁磚癌、牆壁龜裂等瑕疵，已如前述。惟本件經台灣省土木技師公會鑑定結果認為，地磚冒油主要來自水泥砂漿，結構混凝土並非析出膠體之來源，因此結構混凝土之強度、耐久性及安全性不會受此影響。又水泥砂漿鹼－骨材反應雖不會影響結構安全，但其產生之透明膠體經氧化或污染附著後所形成之黑斑會造成外觀及使用上之困擾，雖可使用強酸類化學藥劑將其短暫清除，但此類清除方法並無法治本，因鹼－骨材反應仍可能會持續發生，因此建議將發生冒油處之地磚及其下之水泥砂漿予以鑿除至結構混凝土表面，靜置一週或以除濕方式讓殘餘水分蒸發，再重新舖設新地磚，有鑑定報告書影本可證（見原審卷第84至85頁)。 ⒉又經台灣省建築師公會鑑定結果，亦建議將發生材料癌處之地磚與下層水泥砂漿鑿除至混凝土結構體表面，放空靜置約一週以上待乾或以除濕方式讓殘餘水氣蒸發至乾，再重新鋪設新地磚，且該瑕疵為可進行修復之工項，故將該等瑕疵修復完成後，便無損害或減損交易價值等問題。至於牆面龜裂部分，經鑑定結果認為依現場勘查當時調查及目視比對現況裂縫，其開裂程度屬於容許寬度（0.3mm）範圍內，在正常合理用途使用上對住戶生命、身體、財產並無嚴重之影響，為非結構性之裂縫，可修復或施以必要之結構性補強。在不影響原來建物用途、機能及原設計安全條件下，因損壞原因已排除，應無價值貶損問題，亦有該公會100年6月7日鑑定報告附卷可稽（見外放卷第5至7、13頁）。 ⒊從而系爭房屋之磁磚癌、牆面龜裂之瑕疵既屬可補正，則上訴人主張依民法第359條規定解除系爭房地買賣契約，請求返還價金219萬600元，顯失公平。上訴人又依民法第227條第1項準用給付不能之規定，及依同法第256條規定解除契約，請求返還價金219萬600元，亦屬無據。㈢上訴人得否主張減少價金並請求損害賠償219萬600元？上訴人請求減少價金之期間是否業已經過？ ⒈按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疪，亦無減失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疪；買賣因物有瑕疪，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依其情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。經查上訴人不得依民法第359條規定主張解除系爭房地契約，惟其請求減少價金，應予准許。茲就被上訴人請求減少之金額分述如下： ⑴房價減損部分：本件經台灣省建築師公會鑑定結果，認為磁磚癌、牆面龜裂之瑕疵，依一般工程損壞及瑕疵修復原則，乃就損壞瑕疵部分予以修復或施以必要之結構性補強；在不影響原來建物用途、機能及原設計安全條件下，因損害之原因已排除，故並無價值貶損之問題，有該公會 100年6月7日鑑定報告可稽（見外放卷第6、14頁）。從而上訴人主張以每坪2萬元計算共減損價值99萬600元云云，並不足採。 ⑵修補費用部分：本件磁磚癌、牆面龜裂之瑕疵，經台灣省建築師公會鑑定結果，認為修補費用之金額分別為12萬 4,676元及7萬2,925元，有該公會100年6月7日鑑定報告附卷可稽（見外放卷第6、13頁）。是上訴人主張修補瑕疵費用19萬7,601元（計算式：124,676＋72,925＝197,601 ）部分，即屬有據。 ⑶相當於租金之損失部分：經查本件磁磚癌、龜裂之瑕疵部分，均屬可補正，已如前述，則據此足證系爭房屋並未喪失居住之功能，不需遷入他屋居住，且上訴人亦未舉證證明另行支出租金，亦未證明有出租系爭房屋並預期有租金收入之計畫等一切情狀，是上訴人主張以每月租金2萬元計算26個月共計損失52萬元云云，亦不足採。 ⑷裝潢價值減損部分：經查上訴人並未舉證證明受有裝潢費用26萬元之損害，是其此部分主張，亦不足採。 ⒉又本件上訴人於台灣省建築師公會於99年5月4日作成鑑定報告後，始知悉系爭房屋具有磁磚癌、牆面龜裂之瑕疵，而上訴人於99年7月23日提起上訴後，即主張依民法第359條但書規定行使價金減少請求權，顯未逾6個月期間除斥期間。是被上訴人此部分所辯，即不足採。 ⒊次按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。是以連帶債務，必須當事人間有明示或法律有規定，始能成立。而系爭房屋買賣契約第23條固然約定：「……且本契約與買方與張高祥所簽訂之『躍世紀土地預定買賣契約書』具有不可分之依存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除或撤銷，效力均及於兩契約全部。」又系爭土地買賣契約第12條雖亦約定：「……且本契約與買方與寶德公司所簽訂之『躍世紀房屋預定買賣契約書』具有不可分之依存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除或撤銷，效力均及於兩契約全部。」有契約影本可稽（見原審卷第44、53頁）。惟解釋契約當事人之真意，應認為係以系爭房屋與土地二買賣契約互相結合，而為契約聯立，但仍不失其個性。亦即上開聯立契約約定之目的，在於使系爭房屋及土地二買賣契約存在與消滅之效力同其命運，若一方當事人就任一系爭房屋或土地買賣契約行使解除權或撤銷權時，其效力及於另一系爭土地或房屋買賣契約。至於本件上訴人主張系爭房屋有瑕疵而請求減少價金時，系爭房屋買賣契約仍然存在，衡情顯然並非上開聯立契約約定之規範目的，因此上訴人應僅得向被上訴人寶德建設公司請求返還系爭房屋之買賣價金19萬7,601元，而不得依系爭土地買賣契約第23條約定，主張被上訴人張高祥應連帶負責。是上訴人此部分主張，即屬無據。六、綜上所述，上訴人主張解除系爭房地買賣契約，並請求被上訴人回復原狀，連帶或分別返還買賣價金本息並賠償因契約解除所生之損害，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人於本院追加主張減少系爭房屋買賣價金並請求被上訴人寶德建設公司給付19萬 7,601元本息，為屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國 101 年 6 月 19 日民事第七庭審判長法官鄭三源法官梁玉芬法官邱琦正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 6 月 19 日書記官廖艷莉附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院99年度上字第892號

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