臺灣高等法院99年度上易字第207號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度上易字第207號

上訴人

團聯有限公司

法定代理人

林舜蕊

訴訟代理人

黃毓棋律師

訴訟代理人

江東原律師

訴訟代理人

趙文銘律師

被上訴人

威生製藥有限公司

法定代理人

李鴻鈞

訴訟代理人

楊進銘律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國98年12月31日臺灣板橋地方法院97年度重訴字第94號第一審判決提起上訴，經本院於100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人主張：伊為與訴外人龍昇股份有限公司（下稱龍昇公司）合作經營酒廠事業，經由訴外人地王不動產投資顧問股份有限公司（下稱地王不動產公司）居間仲介，向被上訴人承租門牌號新北市○○區○○路2段9巷30號廠房之左側（下稱系爭廠房），兩造並於民國（下同）94年 9月30日簽訂廠房租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自94年10月10日起至96年10月9日止共計 2年，每月租金16萬2,750元（含稅）。伊於締約磋商過程中，已明白表示將申請工廠登記證及製酒執照，詎被上訴人之代理人即原審共同被告李瑞春竟出示不實之建物使用圖，以掩飾系爭廠房內含部分違建，無法申請工廠登記證之事實。伊於簽訂系爭租約後，隨即進行系爭廠房裝潢及購置酒廠所需設備，並依系爭租約第10條第 4項之約定，請求被上訴人提出相關文件俾便伊辦理申請系爭廠房工廠登記，惟被上訴人始終拒絕提供上開文件，經伊向主管機關洽詢，始發現系爭廠房面積 658平方公尺其中有 221平方公尺係屬違建，致伊得使用之範圍短少，且該增建部分無法申請工廠登記證，是被上訴人顯未提出合於約定使用之租賃標的物，應負不完全給付之損害賠償責任。伊於租賃期間已支付租金共計新台幣（下同）385萬1,750元予被上訴人等情， 爰依民法第224條、第227條、第226條之規定，求為判命被上訴人應與原審共同被告李鴻鈞、李瑞春連帶給付500萬元本息之判決（上訴人另請求被上訴人給付119萬8,925元本息部分， 業經原審判決駁回確定，於茲不再贅述）。原審判決駁回上訴人上開之訴，上訴人原僅就其中 150萬元本息部分聲明不服，提起上訴（見本院卷17、36頁），嗣先後撤回對李鴻鈞、李瑞春之上訴 （見本院卷36、179頁），並減縮上訴聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人129萬3,673元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷179頁）。被上訴人則以：訴外人龍昇公司並非系爭租約之當事人，而上訴人於簽訂系爭租約時，並未告知其租用系爭廠房係為經營酒廠使用；系爭廠房僅有部分面積係屬違建，其餘非違建部分仍得申請工廠登記證，且上訴人租用系爭廠房後，已將該廠房之全部，作為汐止酒廠的轉運站，其使用面積並未減少，是伊並無不完全給付之情事；又上訴人於95年2月7日即已發現系爭廠房內含部分違建面積，卻未即時通知伊，應準用民法第356條第2項之規定，視為已承認其所受領之系爭廠房，不得再依民法第 227條規定主張不完全給付；退步言之，若認伊對上訴人應負不完全給付之賠償責任，然上訴人將系爭廠房轉租予龍昇公司使用，依系爭租約第5條第1項後段、第8條第3項約定，對伊應負損害賠償責任，且上訴人於租賃期間內使用系爭廠房違建部分面積 221平方公尺，獲有不當得利，爰據以與本件請求金額抵銷等語，資為抗辯。並答辯聲明求為判決：上訴駁回。

二、經查上訴人主張其經由訴外人地王不動產公司居間仲介，向被上訴人承租系爭廠房，兩造並於94年 9月30日簽訂系爭租約，約定租期自94年10月10日起至96年10月9日止共計2年，每月租金 16萬2,750元（含稅），其於租賃期間內已支付被上訴人租金共計385萬1,750元；又系爭廠房面積 658平方公尺，其中 221平方公尺係屬違法增建之事實，業據其提出系爭租約、支票、票據簽收回執聯及建物測量成果圖為證（見原審卷㈠14至19、23至25頁），並經本院囑託新北市新莊地政事務所測量屬實，製有複丈成果圖可稽（見本院卷89頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。

三、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第 423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第 222號判決參照）。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，則為民法第227條第1項、第226條第1項所明定。物之瑕擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第 356條規定之適用（最高法院92年度台上字第882號、91年度台上字第1588號判決意旨參照）。經查：

㈠兩造間系爭租約之名稱及前言均已載明「廠房租賃」之文字，且於第10條第 4項亦明白約定：「甲方（指被上訴人）應配合提供辦理公司及工廠登記所需之各項文件」（見原審卷㈠15、17頁），是被上訴人自應依約交付得為工廠登記之租賃物。又上開約定既未明示工廠登記得僅就租賃物之一部為之，自係指租賃物即系爭廠房之全部面積而言。即被上訴人所交付之系爭廠房，須全部範圍面積均得辦理工廠登記，始得認為被上訴人已依約提出給付；若其中包含部分面積不能為工廠登記者，則就該部分而言，自難認被上訴人已交付合於約定使用目的之租賃物。

㈡上訴人主張系爭廠房其中 221平方公尺之違法增建部分，不能辦理工廠登記之事實，業據其提出台灣士林地方法院97年度易字第1694號詐欺案件證人蔡敏達筆錄、及台灣士林地方法院檢察署97年度他字第 825號詐欺案件勘驗筆錄為證（見原審卷㈡31、38、91頁），並有工廠管理輔導辦法第14條第 3款規定、台北縣政府受理工廠登記案申請案標準作業程序叁之之規定足佐（見原審卷㈠20、85頁）。雖被上訴人於76年間，曾就與系爭廠房同門牌之建物申請工廠登記，業經經濟部核發工廠登記證，有該工廠登記證可稽（見原審卷㈡ 150頁）；且地王不動產公司嗣以上開門牌建物申請工廠登記，業經經濟部於95年12月 1日核發工廠登記證，亦有該工廠登記證及台北縣政府95年12月4 日北府建登字第0953152615號函足按（見原審卷㈠73、123頁）。 惟查，被上訴人所取得之工廠登記證並未記載面積或使用範圍，參諸台北縣（現為新北市）政府工商登記科人員蔡敏達在另案證述違建部分不能核准工廠登記等情（見原審卷㈡33、91頁），自難逕認該工廠登記證所核准之範圍係包含系爭廠房之違建部分。而地王不動產公司僅就系爭廠房之部分面積申請工廠登記，有該公司申請時所附平面圖可按（見原審卷㈡ 180頁），亦為被上訴人所不爭執（見本院卷78頁背面），益見系爭廠房之違法增建部分，確實無法申請工廠登記。是被上訴人抗辯系爭廠房之全部均得辦理工廠登記云云，自不足取。被上訴人就系爭廠房之違法增建部分，既未交付合於約定使用即得為工廠登記之租賃物，則上訴人主張被上訴人就該違法增建部分，應負不完給付之債務不履行責任，應屬可取。

㈢雖被上訴人抗辯：上訴人登記之營業項目並未包括製酒，而上訴人依系爭租約之約定，不得將系爭廠房轉租予訴外人龍昇公司使用，是系爭廠房縱不能供作經營酒廠使用，亦不得指被上訴人為不完全給付云云。惟查，上訴人承租系爭廠房，係為供作其與龍昇公司合作經營酒廠使用等情，業經證人葉淑芬在本院到場證述屬實（見本院卷 171背面），是上訴人與龍昇公司間乃合作經營關係，上訴人並未將其向被上訴人承租之系爭廠房出租予龍昇公司而收取租金，自無轉租之可言。被上訴人抗辯上訴人將系爭廠房轉租予龍昇公司云云，自非可取。又系爭租約僅約定上訴人承租系爭租賃物係供作廠房使用，除此之外，並未限制該廠房之用途須與上訴人登記之營業項目有關，亦未排除作為酒廠使用，則被上訴人基於其與龍昇公司間之合作關係，以系爭廠房設置酒廠，並未違反系爭租約之約定。又申辦製酒工廠除需取得財政部之籌設許可函外，仍須辦理工廠登記，此有台北縣政府經濟發展局97年11月 7日北經登字第0970838308號函可按（見原審卷㈡ 189頁）。準此，上訴人承租系爭廠房設置酒廠之目的，即因被上訴人未提出得以全部面積辦理工廠登記之系爭廠房，致無法達成，是被上訴人就此應負不完全給付之債務不履行責任。

㈣雖被上訴人又抗辯：上訴人已將系爭廠房供作汐止酒廠之轉運站使用，並無不完全給付情事云云。惟查，兩造間系爭租約既已約定系爭廠房之全部面積須得辦理工廠登記，則被上訴人有無不完全給付之情事，自應以此為認定之標準，尚不得僅因上訴人在未能辦理工廠登記之情況下，退而暫將該廠房供作毋須辦理工廠登記之酒廠轉運站使用，遽認被上訴人已依約履行出租人之義務。

㈤本件上訴人係依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被上訴人負不完全給付之損害賠償責任，故無民法第 356條規定之適用。是被上訴人以上訴人未即時通知瑕疵，視為已承認其所受領之系爭廠房為由，抗辯上訴人不得主張不完全給付云云，亦不足取。

四、次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，則為民事訴訟法第222條第2項所明定。本件上訴人因被上訴人之上開不完全給付，致未能以系爭廠房供作酒廠使用，自屬受有損害。茲上訴人固主張應依違建部分所佔全部租賃面積之比例計算損害金額為129萬3,673元（其計算式為：已付租金3,851,750元×221/658=1,293,673元）云云。惟查，上訴人於租賃期間內，仍占有系爭廠房之違建部分，難認其未使用該部分廠房，自不得逕以該部分租金計算其損害，是上訴人所受損害，應為其將該違建部分供作工廠與非工廠使用之差額。爰斟酌被上訴人於93年 5月10日起至95年5月9日止，曾將同一門牌號碼之系爭廠房面積 250坪，出租予訴外人三商行股份有限公司作為倉庫使用，每月租金 15萬7,500元（含稅），業據被上訴人提出房屋租賃契約書為證（見本院卷162至165頁），因認得以上開租金與系爭租約所約定租金之差額，據為計算上訴人所受損害之金額。準此，上訴人依不完全給付之法律關係，得請求被上訴人賠償之金額應為29萬7,024元 〔其計算式為：157,500元÷826平方公尺（即250坪）=191元。162,750元÷658平方公尺=247元。 (247元-191元）×違建面積221平方公尺×24月=297,024元〕。 至上訴人所為超過上開金額之請求，即屬無據。

五、末查，上訴人並未將系爭廠房轉租予訴外人龍昇公司，業如前述，是被上訴人抗辯上訴人應依系爭租約第5條第1項後段、第8條第3項之約定，對伊應負損害賠償責任云云，即不足取。又上訴人就其以系爭廠房違建面積供作非工廠使用部分，仍有支付租金對價，是被上訴人抗辯上訴人就使用違建部分獲有不當得利云云，亦非可取。從而，被上訴人以上開二者所為抵銷抗辯，即非正當。

六、綜上所述，上訴人本於民法第227條、第226條第 1項之規定，請求被上訴人給付 29萬7,024元及自起訴狀繕本送達之翌日即97年 3月13日（見原審卷㈠48頁）起，至清償日止，按年息5%計算之利息部分，自屬應予准許；至逾上開金額（除減縮部分外）之請求，即屬不應准許。從而原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第 2項所示；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第七庭