臺灣高等法院 - 99年度上易字第823號（損害賠償） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度上易字第823號上　訴　人　林麗英訴訟代理人　劉陽明律師張倪羚律師被　上訴人　群禾建設股份有限公司法定代理人　邵逸能訴訟代理人　游孟輝律師複　代理人　陳子操律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對中華民國99年7月30 日臺灣板橋地方法院99年度訴字第550號第一審判決提起上訴，經本院於100年7月12日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面本件上訴人於原審所引用之法律關係雖僅有民法第353條買賣權利瑕疵擔保責任及民法第226條、第227條債務不履行等，惟在起訴狀所述原因事實業已敘及其亦因系爭露台無法專用而受有減損價額之損害（見原審卷第5頁），而被上訴人對此部分陳述亦曾進行非屬物之瑕疵擔保責任之答辯（見原審卷第65、66頁），則兩造對於系爭露台設有緩降機是否構成民法第354條買賣物之瑕疵擔保責任之爭執，既在原審均已提出並進行攻防，自不生在本院第二審為訴之追加及新攻擊防禦方法提出等問題，合先敘明。貳、實體方面一、本件上訴人主張：緣上訴人於民國93年11月2日以新臺幣（下同）787萬元向被上訴人群禾建設股份有限公司（原名宸泰建設股份有限公司）購買改制前（下同）門牌號碼臺北縣三重市○○路○段82號3樓之預售屋（下稱系爭房屋），被上訴人並向上訴人保證系爭房屋所附露台為上訴人約定專用區域。詎上訴人於98年11月間接獲臺北縣政府工務局98年11月20日北工始字第0980984304號函，得知上訴人購買系爭房屋所附露台設有逃生設備緩降機，不得作為約定專用之部分，須供全體住戶於緊急避難及安全梯無法使用時作為逃生方法，非單純屬上訴人個人專用，則上訴人就系爭露台現實上毫無排除他人使用之權，而存有權利瑕疵。又買賣契約對系爭露台「預定之效用」既約定為「永久約定專用權」，此條款即屬被上訴人依民法第354條第1項所應負之物之瑕疵擔保責任，被上訴人應擔保標的物移轉時，無滅失或減少契約預定效用之瑕疵，否則應負物之瑕疵擔保責任。查系爭房屋所附露台面積約82.76平方公尺，而上訴人給付予被上訴人購買系爭房地總價787萬元價金中，包含該露台約定專用之價額，其數額係以約每坪單價1/3之價格計算，依被上訴人提供價格明細表所載，系爭房地每坪單價約17萬9,000元，其1/3價格約為每坪5萬9,763元，該露台面積約25.03坪，共計149萬5,868元。故被上訴人未履行契約中使上訴人取得專用該露台之義務，上訴人自受有買受系爭房屋所減損價額即149 萬5,868元之損害。為此依民法第353條、第226條、第227條及第354條關於瑕疵擔保責任之規定，請求被上訴人給付上訴人149萬5,868元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決駁回其訴。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人149萬5,868元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被上訴人則以：㈠依兩造所簽訂之「新京王房屋預定買賣契約書」第10條約定：「本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利，買方同意依『住戶規約草約』約定之，但其管理使用方式不得違反法令之使用限制。前款約定專用部分，依公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，區分所有權人會議如擬變更，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則不生效力。」另依新京王社區第一屆區分所有權人會議所決議通過並報請臺北縣三重市公核備之規約，其第2條第3項第6款第2點亦規定：「本社區第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓其鄰接各戶之露台範圍，由相連之各該戶區分所有權人取得使用管理權，唯須依法於緊急避難或公共設施維修時無條件開放於公眾使用。」是上訴人於系爭房屋即門牌號碼臺北縣三重市○○路○段82號3樓之露台，確已擁有合法專用之權利。㈡又臺北縣政府消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明欄第2 點：「該棟建築物因3樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3樓露台，無法直接到達避難層，需於3樓另設緩降機作為轉乘使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分。」、第5點亦載有：「另依臺北縣政府消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明，本案建築物因3樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3樓露台，無法直接到達避難層，需於3樓另設緩降機作為轉乘使用，另緩降機之設置係供全體住戶於緊急避難時安全梯無法使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分。」是其不得作為約定專用部分之對象係「大樓各項消防安全設備包含（緩降機）」，並非指「露台」本身不得作為約定專用部分。㈢且上訴人於93年11月2 日與被上訴人簽定新京王房屋預定買賣契約書與新京王土地預定買賣契約書，系爭房屋預定買賣契約書附件1即房屋平面圖業有露台之記載，而上訴人於附件6即建材設備之第14 項電氣設備中要求加註「7.露台預留線路」，第16項供水、排水設備中要求加註「露台裝設壹個水龍頭及排水落水頭」，並於房屋預定買賣契約書附件10-2即本戶二次施工後平面圖標示上開「落地鋁窗」之具體位置，上開房屋預定買賣契約書之附件9即約定專用部分平面圖更特別標示露台位置即為約定專用部分，並記載「露台面積約82.76平方公尺，約 25. 03坪」。足證上訴人對於系爭露台為其約定專用部分，早於簽約當時即已完全知悉瞭解，而社區規約第2條第3項第6款亦已載明系爭露台為上訴人約定專用部分。況被上訴人現場售屋人員均已告知上訴人系爭房屋露台臨道路一側，需設置緩降機乙事，則上訴人既於簽訂系爭房屋預定買賣契約書當時，即已知悉露台設置緩降機乙事，自不得對被上訴人主張物之瑕疵擔保責任。㈣上訴人於97年12月24日要求提前辦理交屋時，業已另行簽署「房屋點交證明書」乙份，依上開證明書第1點所載「甲方（即上訴人）同意上開房屋以簽定本件『房屋點交證明書』當日之現況辦理交屋，甲、乙雙方點交完畢後，甲方不得再對乙方（即被上訴人）主張上開房屋之瑕疵擔保權利」，則上訴人既已同意現況點交，自不得再對被上訴人主張系爭房屋之瑕疵擔保權利。又上訴人於系爭大樓施工期間即95年9月間復要求露台加做插座，且上訴人於系爭大樓完工後，確實有使用系爭露台，則其訴請退還露台價金，更屬無稽等語，資為抗辯。並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於93年11月2日以787萬元向被上訴人購買系爭房屋，有系爭不動產房屋預訂買賣契約書影本1件在卷可稽。㈡兩造約定系爭房屋鄰接露台由上訴人取得約定專用權。㈢系爭露台設置有逃生設備緩降機。四、兩造爭執事項：上訴人依民法第353條、第226條、第227條及第354條關於瑕疵擔保責任之規定，請求被上訴人給付上訴人149萬5,868元及法定遲延利息，有無理由？就此，本院之判斷如下：㈠經查，依兩造所簽訂之「新京王房屋預定買賣契約書」第10條約定：「露台使用權屬：一、本大樓第A1、A3、A5、B1、B3 、B5棟3樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利。」第28條約定：「一、本契約之附件及自洽貸款協議書是為本契約之一部分」，與該約附件8住戶規約草約第16條第2項約定：「共有約定專用：本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利。」有房屋預定買賣契約書、住戶規約等影本在卷可參（見原審卷第10頁、第22頁、第145頁），足見兩造於訂定系爭房屋買賣契約時，係約定由上訴人取得系爭露台之約定專用權，其他區分所有權人對露台無任何權利，且上訴人於買受系爭房屋時，亦已知其僅取得系爭露台之約定專用權，並未取得系爭露台之所有權甚明。㈡次查，系爭房屋於上開房屋預定買賣契約書已明示露台之使用權歸屬，上訴人雖主張系爭房屋之露台設有逃生設備緩降機，不得作為約定專用部分，須供全體住戶於緊急避難及安全梯無法使用時作為逃生方法，已非單純屬上訴人專用云云。然觀諸上訴人所提臺北縣政府消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明欄第2點係記載：「該棟建築物因3樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3樓露台，無法直接到達避難層（1樓），需於3樓另設緩降機作為轉乘使用，…選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分。」等語（見原審卷第36頁），且臺北縣政府工務局98年11月20日北工使字第0980984304號函說明欄第5點亦載有：「另依臺北縣政府消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明，本案建築物因3樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3樓露台，無法直接到達避難層（1樓），需於3樓另設緩降機作為轉乘使用，另緩降機之設置係供全體住戶於緊急避難時安全梯無法使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分。」等語（見原審卷第37頁），均係針對「大樓各項消防安全設備包含（緩降機）」不得作為約定專用部分之說明，而非表示大樓「露台」本身不得作為約定專用部分。本件上訴人既就被上訴人已將系爭露台交付其占有管領乙情不爭執，上訴人復未能證明有其他第三人向其主張系爭露台事實上管領力之瑕疵，則上訴人主張被上訴人應負權利瑕疵擔保責任，上訴人並得依債務不履行之規定行使權利云云，洵無足採。㈢復查，上訴人於97年12月24日辦理交屋時，已簽署房屋點交證明書，依上開證明書第1點所載「甲方（即上訴人）同意上開房屋以簽定本件『房屋點交證明書』當日之現況辦理交屋，甲、乙（被上訴人）雙方點交完畢後，甲方不得再對乙方主張上開房屋之瑕疵擔保權利。」等語，顯見上訴人已同意現況交屋，此有房屋點交證明書1件在卷可稽（見原審卷第82頁）；且自系爭房屋消防設備平面圖之附註說明（見原審卷第97頁），已就系爭房屋外露台設有避難設備乙情加以載明，益徵上訴人於進行現況交屋時已知有此避難設備存在，是被上訴人在法令規定範圍內將系爭露台事實上之處分權交予上訴人專用，已完成契約上之給付義務，並無給付不能或違約情事可言，上訴人自不得再對被上訴人主張系爭房屋之瑕疵擔保責任。此外，系爭露台上之避難設備（緩降機），既僅係基於該棟建築物全體住戶於緊急避難時選擇作為逃生之方法，平時均歸由上訴人專用；且上開避難設備所占用之面積甚小（上訴人自承約0.078坪），依相片所示係放置在系爭露台緊靠欄杆處（見原審卷第179頁），對於面積高達約25.03坪之系爭露台之整體使用並不生影響，依民法第 354條第1項但書之規定，亦不得視為物之瑕疵而請求被上訴人負擔保之責。五、綜上所述，被上訴人既已依約交付系爭露台之專用權予上訴人使用，其並無應負之瑕疵擔保責任，則上訴人依民法第353條、第226條、第227條及第354條瑕疵擔保責任之規定，請求被上訴人給付上訴人149萬5,868元及法定遲延利息，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 7 月 27 日民事第七庭審判長法官鄭三源法官邱琦法官林玉珮正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 100 年 7 月 27 日書記官廖月女

臺灣高等法院99年度上易字第823號

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