臺灣高等法院 - 99年度重上字第300號（確認優先購買權存在） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度重上字第300號上　訴　人　乙○○○ 訴訟代理人　吳仲立律師被上　訴人　甲○○ 菁鼎投資股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　孫大龍律師林秉欣律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國99年4月6日臺灣板橋地方法院98年度重訴字第520 號第一審判決提起上訴，本院於民國99年9 月28日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由 被上訴人甲○○（下稱甲○○）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。 上訴人起訴主張：甲○○於民國（下同）87年9月3日與伊之夫邱國良（於94年9月8日死亡，由伊繼承）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由甲○○出租所有臺北縣永和市○○段33-1地號土地所有權全部（下稱系爭土地）予邱國良在其上建築房屋，嗣邱國良徵得甲○○同意，以系爭土地及相鄰之同段33、34地號土地為建築基地，於88年12月16日領得臺北縣政府工務局核發88永建字第810 號建造執照及該建築基地上原有建物之拆除執照，預定於99年9 月進行拆除作業，詎法務部行政執行署板橋行政執行處（下稱板橋行政執行處）以92年度地稅執字第15107 號地價稅執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭土地，由被上訴人菁鼎投資股份有限公司（下稱菁鼎公司）於98年4 月10日以新台幣（下同）8,576,000元拍定，依土地法第104條第1 項前段，伊有依同樣條件優先購買系爭土地之權利，爰提起本件訴訟等語。聲明求為：確認上訴人對於系爭執行事件所拍賣甲○○所有之系爭土地，有依與菁鼎公司拍定同樣條件之優先購買權存在（上訴人原聲明：確認上訴人對於系爭執行事件所拍賣系爭土地有優先購買權存在，於99年8月2日補正如上，見本院卷第35頁，未涉訴之變更，附此敘明）。 甲○○未為任何陳述。菁鼎公司則以：邱國良或上訴人尚未於系爭土地上建築房屋，不得主張優先購買權等語，資為抗辯。原審駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，聲明求為：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人對於系爭執行事件所拍賣甲○○所有之系爭土地，有依與菁鼎公司拍定同樣條件之優先購買權存在。菁鼎公司答辯聲明求為駁回上訴。甲○○則未為答辯聲明。 兩造不爭執事項：㈠邱國良於94年9月8日死亡，由上訴人繼承。有上訴人提出繼承系統表、繼承權拋棄書、台灣台北地方法院家事法庭94年度繼字第1508號通知書（原審卷第13至15頁）可稽。㈡邱錦村等21人向臺北縣政府工務局申請拆除坐落同段33地號土地上之台北縣永和市○○路114、116、118、120、122 號1至5樓建物，經臺北縣政府工務局於88年9月間核發88拆字第259號拆除執照，嗣行政院原子能委員會（下稱原能會）核備拆除作業施工計劃書，再以95年3月21日會輻字第0950008006號函（核備准予延期拆除。又邱國良向臺北縣政府工務局申請在系爭土地及同段33、34地號土地上起造地上14層、地下3 層之店舖、集合住宅，經臺北縣政府工務局於88年12月16日核發88永建字第810 號建造執照，但迄未開工。有上訴人提出建造執照、拆除執照、台北縣政府95年1 月10日北府工施字第0940889452號函、原能會函（原審卷第11、12、70、72至74頁）可稽。㈢板橋行政執行處以系爭執行事件，拍賣甲○○所有系爭土地，並由菁鼎公司於98年4月10日以8,576,000元拍定，上訴人對板橋行政執行處主張有優先購買權，經板橋行政執行處通知上訴人應起訴確定該權利存在。有上訴人提出板橋行政執行處通知書（原審卷第16至18頁）可稽。 得心證之理由：㈠按土地法第104 條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先購買權，此條文文義雖未明示應限於承租人租用基地後已建築房屋之情形，惟斟酌此規定意旨，係使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭為目的，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530 號判例參照）。查上訴人主張：邱國良於87年9月3日向甲○○承租系爭土地作為建築使用，甲○○並同意邱國良以系爭土地併同同段33、34地號土地為建築基地，申請建造執照，故邱國良基於上開基地租賃關係，申領88永建字第810 號建造執照等語，提出租賃契約書為證（原審卷第6至10 頁），縱令屬實。惟揆之前開兩造不爭執事項第㈡點，臺北縣政府工務局核發之88拆字第259 號拆除執照所示拆除作業還未執行，邱國良或上訴人亦尚未依上開建造執照開工建築，足見邱國良承租系爭土地準備興建之房屋，根本未開始建築，依前揭判例意旨，上訴人無從適用土地法第104條規定，主張對於系爭土地有優先購買權。㈡上訴人主張：上開判例見解並未預見現代建築，自起造人租地、申請建照、整合地上物所有人等複雜情況，應無援用餘地云云。惟查，上開判例闡示土地法第104 條規定意旨，係使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭為目的，換言之，承租人建屋前所為準備工作繁複與否，並非立法所考量之因素之一，故縱令現今建築之期前作業較最高法院作成上開判例當時之作業更繁複，所耗費之時間、金錢更多，但因承租人尚未興建房屋前，根本不存在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭之問題，即與土地法第104 條立法意旨不合，本院自無從以上訴人已就建築之期前作業支出相當時間、金錢，即消極不適用該判例，而認定上訴人得依土地法第104 條規定，主張有優先購買權之理。㈢按民事訴訟法第447條第1項規定：「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：..對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。..其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。如不許其提出顯失公平者。」、第3 項規定：「違反前二項之規定者，第二審法院應駁回之。」。查上訴人於99年7 月20日提出之上訴理由狀、於99年9 月28日提出之辯論意旨狀及於言詞辯論期日，主張：按最高法院74年台上字第2562號判例，邱國良雖未建築房屋，但伊於97年4 月間向邱德和購買坐落系爭土地上之台北縣永和市○○路124巷4號1 樓房屋，在未拆除該建物之前，仍有土地法第104 條規定之適用，但因伊與邱德和定有保密條款，致伊未能於原審提出此一主張，嗣邱德和同意揭露，依上開規定，應准許伊提出該主張云云，並提出協議書為證（本院卷第26、62頁反面、第67、70頁）。惟查，上訴人於原審未曾主張取得系爭土地上原有房屋處分權之事實，其於第二審提出上開主張，顯非對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充。又上訴人與邱德和約定保密條款，致不能及時提出上開主張，屬於上訴人個人主觀事由，難謂不可歸責於上訴人。再查，菁鼎公司以8,576,000 元購買系爭土地，而上訴人主張其就上開建造執照所示建築工程已支出300 多萬元之作業費用，可見本件訴訟成敗對於兩造均有相當重要性，本院認為如不許上訴人提出上開新攻擊方法，尚無顯失公平情事，爰不准上訴人提出。㈣退步言，縱令准許上訴人於第二審提出上開新攻擊方法。惟揆之最高法院74年台上字第2562號判例意旨，係謂以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。而依上開協議書第5條記載（本院卷第70 頁），上訴人向邱德和購買房屋之目的，係使邱德和在上訴人開始興建88永建字第810 號建造執照所示建築物時，配合自上開房屋搬遷，以利上訴人拆除後興建該建築物。可見上訴人購買上開房屋，並非以使用收益為目的，與上開判例所謂承受土地上原有房屋，並租用該基地，係以取得房屋占用該基地之權源，而得以維持房屋現狀者有間，自無從解為邱國良向許道順承租系爭土地後，已符合已建築房屋之情形，而得適用適用土地法第 104條規定，對系爭土地取得優先購買權。 綜上所述，上訴人本於土地法第104條第1項前段，請求確認其對於系爭執行事件所拍賣甲○○所有之系爭土地，有依與菁鼎公司拍定同樣條件之優先購買權存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中華民國 99 年 10 月 26 日民事第三庭審判長法官張劍男法官彭昭芬法官翁昭蓉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 10 月 27 日書記官張淑芬附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院99年度重上字第300號

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