臺灣高等法院99年度重上字第330號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 99 年 12 月 01 日
• 法官: 吳謙仁、李瓊蔭、蘇瑞華
• 當事人: 許文鼎、謝權智、共同

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度重上字第330號上　訴　人　許文鼎
訴訟代理人　郭睦萱律師
複代理人　　蘇家弘律師
被上訴人　　謝權智
謝黃秀娥
前列2 人共同
訴訟代理人　許諺賓律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國99年4月27日臺灣士林地方法院98年度重訴字第206號第一審判決提起上訴，本院於99年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、程序部分：
上訴人起訴主張於民國97年3 月15日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣經上訴人解除契約，請求被上訴人返還買賣價金。上訴人於起訴及上訴時主張其請求權基礎為民法第254條及第255條，嗣上訴人撤回民法第255條，主張僅依民法第254條解除契約（本院卷第87頁、第111 頁背面），上訴人撤回其部分請求權基礎，於法尚無不合，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：
㈠上訴人與訴外人沈玉庭（下合稱買方）於97年3 月15日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，以新台幣（下同）1 億元，向被上訴人購買其所有坐落於台北縣汐止市○○○段樟樹灣小段460- 1地號土地，及其上建物門牌號碼：汐止市○○路45號、45號地下1樓、45之1號、45之1號地下1樓、地下2 樓等建物（下稱系爭房地）。上訴人已依約給付2,050 萬元，但被上訴人卻未在買方於97年6月18日支付1,500萬元之同時，配合辦理後續相關事宜，且未於6週內（即97年7月30日）搬遷，自已違約，上訴人於97年9月9日以存證信函催告被上訴人搬遷及塗銷系爭房地第2、3順位抵押權設定登記，被上訴人迄未履行，上訴人依民法第254條之規定，於97年9月26日再以存證信函解除系爭買賣契約。系爭買賣契約係由被上訴人謝權智代理被上訴人謝黃秀娥簽名，謝權智應為謝黃秀娥之代理人。而上揭2 紙存證信函，既經謝權智收受，則催告及解約之意思表示，對被上訴人全體發生效力。系爭買賣契約既經解除，被上訴人依民法第259 條之規定負有回復原狀之義務。並於原審聲明：被上訴人應各給付上訴人5,125,000
元及自97年6月19日起至清償日止按年息5%計算之利息，並
陳明願供擔保請求宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴。
㈡上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人謝權智應給付上訴人5,125,000元及自97年6月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒊被上訴人謝黃秀娥應給付上訴人5,125,000元及自97年6月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒋上訴人願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：
㈠兩造於97年3月15日簽訂系爭買賣契約書，被上訴人於97年4月15日、6月18日各收500萬元、1,500 萬元之訂金，另於97年6月20日收到50萬元之遲延利息。兩造並約定上訴人於97
年6月18日給付1,500萬元後6週內（即97年7月30日前）完成履約。上訴人應於期限前履行稅金繳納、清償貸款、辦理過戶及給付尾款等義務，被上訴人則應於上訴人交付尾款時將系爭房地交予上訴人。嗣被上訴人於期限前將系爭房地內物品除上訴人陳稱欲購買者外皆已搬離，並已備妥不動產過戶用之印鑑證明。惟上訴人卻未履行上述義務，被上訴人乃於97年8月7日、9月8日、9月15日及98年2月5日以存證信函與
律師函告知上訴人已備妥過戶需用文件，只待上訴人履行上述義務，即可交付系爭房地予上訴人。被上訴人亦曾於97年7 月間陪同上訴人至彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）基隆分行洽談辦理貸款事宜，後因上訴人個人信用問題，彰化銀行告知只能貸款5,800萬元，不能貸放8,000萬元。上訴人自97年7 月中旬起至12月底，透過訴外人杜敏興轉達因資金不足請求被上訴人同意延緩完成履行上述義務，詎被上訴人同意後，上訴人竟避不見面，經被上訴人與杜敏興前往了解情形，始自訴外人張旭宏口頭得知上訴人因欲設立之公司無法獲得許可，而欲解除系爭契約。上訴人有延緩履約合意及資力不足、無法設立公司等可歸責事由，被上訴人有權於上訴人履行上述義務前，拒絕將系爭房地交予上訴人，故上訴人自無解除權可得行使等語置辯。
㈡答辯聲明：
⒈上訴駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人及沈玉庭於97年3月15日與被上訴人簽訂系爭買賣契
約，以1億元向被上訴人購買系爭房地。
㈡買方已給付買賣價金2,000萬元及約定之利息50萬元，合計
2,050萬元。
㈢被上訴人謝權智於97年9月26日收到上訴人與沈玉庭所寄發
之台北市郵局第721號解約存證信函，被上訴人2 人另於98
年6月8日收到上訴人與沈玉庭所寄發之解約存證信函。
㈣若上訴人勝訴，法定遲延利息自97年6月19日起算。
㈤系爭買賣契約若由上訴人解除後，應返還之買賣價金及利息為2,050萬元，上訴人及被上訴人應各自平均分擔或分受之
，故本件若上訴人勝訴，被上訴人應分別給付上訴人
5,125,000元（以上見原審卷二第87頁背面）。
五、兩造爭執點之論述：
上訴人主張因被上訴人違反系爭買賣契約之約定而取得解除權，且經其解除契約，被上訴人應負回復原狀之義務返還所受領之買賣價金等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。本件之爭點為上訴人與沈玉庭（即買方）是否有權依民法第254條主張解除系爭買賣契約？本院判斷如下：
㈠按解除權之行使屬於不違約一方，最高法院50年度台上字第1883號判例可供參照。次按因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，即非依債務本旨為之，除其情形拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者外，在他方補正前，非不得行使同時履行抗辯權，拒絕自己之給付（最高法院92年度台上字第2035號裁判參照）。上訴人主張於97年9月9日以存證信函，催告被上訴人搬遷及塗銷系爭房地第2、3順位抵押權設定登記後，被上訴人仍未履行，其得依民法第254條 之規定，於97年9 月26日以存證信函解除系爭買賣契約。被上訴人則以兩造約定上訴人應於97年6月18日給付1,500萬元後 6週內（即97年7月30日前）履行稅金繳納、清償貸款、辦理
過戶及給付尾款等義務後，被上訴人始將系爭房地交予上訴人。惟上訴人卻未履約，被上訴人乃於97年8月7日、9月8日、9 月15日及98年2月5日以存證信函及律師函告知上訴人，待上訴人履行上揭義務，即可交付系爭房地予上訴人。上訴人既有延緩履約合意及資力不足、無法設立公司等可歸責事由，被上訴人即有權於上訴人履行上述義務前，拒絕將系爭房地交予上訴人，故上訴人無解除權可得行使等語置辯。查：
⒈買賣契約第三條第四項規定：「當甲方（即上訴人）支付新台幣壹千五百萬元同時，乙方（即被上訴人）必須配合快速辦理後續事宜並於六週完成搬遷」。同條第五項規定：「甲方銀行必須清償乙方之貸款，其餘部份視為尾款並在交屋時一併交付；同條第八項規定：「現況交屋」（原審卷一第7 頁）。系爭買賣契約書既載明「乙方必須配合快速辦理後續事宜」，足認應主動快速辦理後續事宜者係買方，而賣方（即被上訴人）僅居於配合之立場甚明。依吾人之認知，不動產買賣契約簽訂以後之後續事宜不外乎繳納稅金、清償貸款及辦理過戶。被上訴人抗辯其早在97年3月24日已備妥印鑑證明準備辦理過戶，業據提出印鑑
證明2 份附於原審卷第221、222頁可稽，堪信被上訴人隨時可將系爭房地辦理過戶。而上訴人迄未舉證證明其有何辦理訂約後之後續事宜，諸如依買賣契約書第三條第六項之約定繳納契稅等，上訴人當然無從配合辦理。證人李坤育於原審法院證稱：「（被告訴代問證人李坤育：可否詳述合約第三條第四項的意思？）該項的意思是說，當原告交付1500萬元的時候，被告應在六周內配合原告辦理好整個過戶手續，然後在交屋同時，辦理搬遷。當時寫六周是因為辦理過戶大約要四個禮拜，所以才寫六周，時間比較充裕。」等語（原審卷一第109頁）。雖上訴人不否認李
坤育為當時在場之人，但主張李坤育不在屋內未聽到兩造簽約談話內容云云，並舉系爭房地之另一買受人沈玉庭為證。惟沈玉庭與上訴人同為系爭買賣契約之買方，自難期沈玉庭之證言不偏頗上訴人。在原審同一言詞辯論期日，尚有證人張震銘到場為證，張震銘係沈玉庭及上訴人欲籌備設立之公司董事，立場應屬公允無偏頗任一方之虞，張震銘證稱李坤育為簽約時在場之人（原審卷一第108頁）
，自應認證人李坤育簽約時在場親見親聞。上訴人既無法證明李坤育之證言為不實，且李坤育係具結後作證，有證人結文附於原審卷一第111頁可稽，堪信「六週」係預估
房地過戶之時間，並無上訴人所謂之被上訴人清空系爭房地供上訴人「借屋裝修」一事，核與系爭買賣契約書未記載被上訴人搬遷供上訴人「借屋裝修」乙節相符。
⒉上訴人另主張被上訴人有於97年7 月30日前塗銷第二、三順位抵押權之義務，無非以系爭買賣契約第三條第九項註明貸款之金額分別為一胎5,800萬元、二胎1,000萬元、三胎400萬元，及其所交付之款項為1,500萬元，逕謂被上訴人有於97年7 月30日前塗銷第二胎、第三胎貸款之義務云云，並舉沈玉庭於原審到庭為證。惟沈玉庭與上訴人同屬買方，其證言難期公允，已如前述。買賣契約書第五條載明「甲方銀行必須清償乙方之貸款」，且依常情，辦理清償貸款以便過戶係買方訂約後之後續事宜，亦如前述；再者，被上訴人抗辯係因利息負擔沈重才會將價值1億2千萬元以上之系爭房地（原審卷一第74、75頁）以1 億元出售；參酌上訴人在半年內頻頻至銀行洽商貸款事宜（詳下述），被上訴人抗辯應由上訴人清償貸款塗銷抵押權登記等語，應屬可採。
⒊證人王耀宗於原審法院證稱「（被告訴代問證人：被告謝權智是否曾經陪同原告至你服務之銀行拜訪？何時開始？可否詳述過程？）被告二人曾以系爭之房地向本行貸款
5,800萬元，後來被告想把系爭房地出售給原告，所以被
告謝權智曾於97年6 月間與原告至本行洽談貸款事宜，我們在放貸過程，經原告同意，曾查詢原告於聯合徵信中心之資料，發現原告之個人名義在聯徵中心之貸款高達1至2億元，而原告的年收入只有100 萬元左右，所以本行決定就系爭房地最高只能貸5,800萬元，但原告卻想貸款8,000萬元，遠超出我們所估價之金額，後來不了了之。我們在97年7月3日收到原告申請貸款之資料，因為原告第一次在本行申請貸款，所以我們除了首要評估系爭房地的本身價值外，尚需評估原告個人的信用狀況、所得收入、及與銀行間的往來記錄，約在7、8月間告知原告，系爭房地我們最多只貸5,800萬元，若要貸8,000萬元，我們評估無法承作。其間，都是原告及其員工陳小姐在大約半年內一直有來找我們協商是否能貸8,000 萬元，而被告謝權智也有幫原告講話，看貸款是否能高過5,800 萬元，但最後我們還是評估無法承作。」（原審卷一第258 頁）。依證人王耀宗之證詞，上訴人希望以系爭不動產貸款8,000 萬元未果，且經銀行告知無法貸款超過5,800 萬元後之半年間一直與銀行協商希望增貸。證人杜敏興則於原審證稱：「（被告訴代問證人杜：關於這個買賣契約，原告及沈玉庭是否委託你向被告請求暫緩履行契約？）從97年7 月中旬到97年12月31日間，原告及沈玉庭兩人到我玄天上帝前，要我轉述告知被告謝權智說，原告及沈玉庭的資金還沒有到位，時間有所拖延，請求我告知被告謝權智給他們時間，其間不下10次。」、「（法官問證人杜：你所謂的請求你告知被告謝權智給他們時間，是什麼意思？）因為原告及沈玉庭他們買房子的資金未到位，所以請我轉告被告謝權智給他們時間，至於資金多少未到位，他們沒有告訴我，至於給他們多少時間，原告沒有講。至於給他們時間的意思是指原告說他們的資金未到位，所以房子沒有辦法進行房子的辦理過戶，並非請我轉告被告謝權智說，因為資金尚未到位，所以買賣契約的進行暫時停止。而是只是單純叫我轉告被告謝權智說因為資金未到位，導致時間有拖延，對被告謝權智不好意思，轉告我跟謝權智說個不好意思。所以原告並沒有叫我轉告被告謝權智說，因為資金未到位，所以買賣暫停進行」等語（原審卷一第212頁背面）。
足證上訴人因資金問題，無法依約履行其價金給付義務。證人杜敏興證稱97年7 月中旬到97年12月31日間，上訴人不下10次，央求證人轉告被上訴人資金未到位無法進行房子的過戶，且上訴人自97年6月起的半年內一直央求銀行
提高貸款額度，被上訴人抗辯上訴人資金有缺口，無法依約給付系爭房地價款並辦理過戶，遲延責任應歸責於上訴人，自非無據。
⒋證人張旭宏於原審證稱：「（原告訴代問證人張：在98年1月到6月間，被告二人是否有到原告的公司？是否由你接待？可否詳述過程？原告有沒有告知該如何處理？）被告二人及證人杜敏興均曾到原告所開設的樺資建設開發股份有限公司（下稱樺資公司），其間大約來了9 次，有時是三個人一起來，有時是謝權智自己來，有時是被告二人來，原告是公司法定代理人，而我任職該公司的行政部經理，我負責來接待被告二人及證人杜敏興。在接待過程中，被告謝權智曾經請我轉告說買賣房屋的事情究竟是否要繼續進行？要買是如何處理？不買是如何處理？都有請我轉告，而我都有轉告給原告。因為在這6 個月中，被告謝權智來的次數相當多，所以我曾經問原告到底發生什麼事，原告告訴我要成立一家鴻鼎科技股份有限公司，生產 LED產品，因為設廠的過程，卡到經濟部設廠的條件，因此謝權智才會常來，而他有支付謝權智訂金2千萬元，照理講
我們是被害人，所以請我不用擔心，後來原告有告知我，因為沒有辦法設立廠房，所以就要解除買賣土地的契約。」等語（原審卷一第213 頁）。依張旭宏上開證言，被上訴人於98年1月至6月間，因系爭土地買賣事宜至上訴人擔任法定代理人之樺資公司拜訪約9 次，亦即平均每月至樺資公司拜訪超過1 次，其拜訪樺資公司之原因，係要求上訴人對究竟是否繼續履行系爭契約作出答覆，但上訴人並未給予被上訴人確切答覆，上訴人並向證人表示其因無法設立廠房而不欲繼續履行系爭契約義務，且欲解除系爭買賣契約。足認係上訴人不欲繼續履行系爭契約義務，並非被上訴人違反系爭契約之約定，要堪認定。
⒌依杜敏興之證詞，上訴人履次要求被上訴人延緩契約履行之時點，而上訴人於97年7、8月間得知其無法自彰化銀行基隆分得貸款8,000 萬元後，大約半年內一直設法與彰化銀行協商，被上訴人謝權智也幫上訴人講話，上訴人直至97年年底仍基於買受人地位與彰化銀行協商貸款事宜，足認上訴人並無因被上訴人未於97年7 月30日前搬遷完成而欲行使解除權之意思。上訴人主張於97年9月26日以721號存證信函解除系爭買賣契約，與上訴人前述行為明顯不符，自難採信。上訴人係因被上訴人於97年8月7日、97年9
月8 日催告上訴人依約履行否則將解除契約（原審卷一第216至220頁），而上訴人97年9 月26日之函件亦載明針對被上訴人97年9 月15日信函為回覆（原審卷一第15頁背面），堪信上訴人所謂之解除契約係為脫免自己之遲延責任而欲將歸責推卸於他方而已。依系爭買賣契約第三條第五項之約定，上訴人必須清償被上訴人之貸款，其餘部分視為尾款，於交屋時一併交付。上訴人迄未清償被上訴人之7,200 萬元抵押貸款，亦未交付尾款，被上訴人行使同時履行抗辯權拒絕交屋，難謂有何違約情事。
⒍上訴人主張其購入系爭房地係為籌備設立鴻鼎光電科技股份有限公司（下稱鴻鼎公司）之用，綜觀系爭買賣契約全文，並未記載上訴人購買系爭房地之用途，更未載明若上訴人無法申請設立鴻鼎公司，則系爭契約因上訴人購買之目的無法達成將解除或終止。縱令上訴人購買系爭房地之目的係為籌設鴻鼎公司之用，因非屬契約成立重要之點，自難以上訴人內心之想法無法達成，遽認上訴人有權解除契約。再者，依證人張旭宏於原審之證言，鴻鼎公司無法成立係因「設廠的過程，卡到經濟部設廠的條件」，與被上訴人有無搬遷全然無關，自難認上訴人得以被上訴人未於97年7月30日前搬遷為由，主張有權解除契約。
㈡上訴人應於訂約後六星期內塗銷被上訴人原設定之抵押權並完成過戶，而上訴人因資金問題無法依約履行，被上訴人曾多次至樺資公司拜訪，希望上訴人告知是否繼續履行系爭買賣契約，上訴人均未與被上訴人見面，但告知其員工張旭宏，其因無法依其計劃使用系爭房地而不欲購買系爭房地，故上訴人係因自有資金不足而不欲購買系爭房地。被上訴人未交付房地係因上訴人未依約交付買賣價金，自難謂其有何歸責事由；上訴人因自己之因素不欲履行契約，為脫免己責，竟將遲延責任歸咎於被上訴人。上訴人遲延給付價金，屬於違約之一方，依首開實務見解，上訴人自不得主張解除契約。被上訴人於上訴人未依約交付尾款前，行使同時履行抗辯權未交付系爭房地，難謂有何可歸責事由。
六、綜上所述，上訴人主張其得依民法第245條之規定解除契約
，為不足採。從而，上訴人主張契約解除，被上訴人應負回復原狀之義務，返還其所受領之價金云云，自屬無據。從而，上訴人請求被上訴人2人返還其所受領之價金各
5,125,000元本息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請
亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，洵無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 1 日民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭
法 官 蘇瑞華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 2 日書記官 賴以真
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。