臺灣高等法院99年度重上字第348號

• 裁判案由: 調整租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 99 年 10 月 26 日
• 法官: 林敬修、黃豐澤、張靜女
• 法定代理人: 甲○○
• 上訴人: 丁○
• 被上訴人: 台灣中油股份有限公司法人、戊○○

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度重上字第348號上　訴　人
即被上訴人　台灣中油股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　陳純仁律師
被上訴人　　戊○○
被上訴人
即上訴人　　丁○
乙○○
丙○○
前三人共同
訴訟代理人　周志安律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國99年4月7日臺灣臺北地方法院 98年度重訴字第401號第一審判決提起上訴，本院於中華民國99年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人台灣中油股份有限公司後開第二、三、四項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人戊○○租用上訴人台灣中油股份有限公司所有坐落臺北市○○區○○段二小段五七六地號土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段二二六號房屋基地，面積十六．○五五平方公尺土地，應付之租金，自民國九十八年十二月十九日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加新台幣壹萬陸仟壹佰伍拾捌元。
上訴人丁○、乙○○、丙○○三人共同租用上訴人台灣中油股份有限公司所有坐落臺北市○○區○○段二小段五七六地號土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段二二八號房屋之基地，面積三十四．一○平方公尺土地，應付之租金，自民國九十九年一月二十八日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加新台幣叁萬肆仟叁佰叁拾壹元。
上訴人丁○、乙○○、丙○○三人共同租用上訴人台灣中油股份有限公司所有坐落臺北市○○區○○段二小段五七六地號土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段二三○號房屋之基地，面積一百四十四．二四平方公尺土地，應付之租金，自民國九十九年一月二十八日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加新台幣壹拾肆萬伍仟捌佰玖拾元。
台灣中油股份有限公司其餘上訴駁回。
丁○、乙○○、丙○○上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用關於上訴人台灣中油股份有限公司上訴部分，由被上訴人戊○○負擔百分之三，上訴人丁○、乙○○、丙○○負擔百分之三十七，餘由上訴人台灣中油股份有限公司負擔。第二審訴訟費用關於丁○、乙○○、丙○○上訴部分由丁○、乙○○、丙○○負擔。
事實與理由
一、上訴人即被上訴人台灣中油股份有限公司（以下稱上訴人）起訴主張：
上訴人為臺北市○○區○○段2小段576地號土地（以下稱系爭土地）之所有權人，上訴人前將系爭土地上建物門牌號碼臺北市○○路○段226號（以下稱系爭 226號房屋）所在基地
16.05 平方公尺土地出租予被上訴人戊○○，系爭土地上建物門牌號碼臺北市○○路○段228號及230號（以下稱系爭228
、230 號房屋）所在基地共178.34平方公尺則出租予被上訴人即上訴人（以下稱被上訴人）丁○、丙○○與乙○○之被繼承人張佛，並由被上訴人丁○、丙○○與乙○○於張佛死亡後共同繼續承租，上開兩份租賃契約均為不定期租約。查系爭土地於臺灣光復初期係耕種使用，被上訴人等僅付每平方公尺4.21元之租金，迄今約50年均未調整，惟系爭土地早已不作耕種使用，且系爭土地位於臺北市中心，附近工商業繁榮、交通極為便捷，其利用效益與經濟價值遽增，系爭土地目前之公告現值為每平方公尺173,626元， 公告地價為每平方公尺62,922元，96年之申報地價為每平方公尺50,338元，而被上訴人丁○、乙○○、丙○○三人承租178.34平方公尺，每年僅提存1,629元之租金，顯嚴重偏低。 茲系爭土地之價值既已大幅調昇，地價稅亦調高，台北市中心之國有土地之拍賣價格每一坪多在200萬至300多萬元左右，上訴人應得請求判決調整租金。上開土地承租人係使用以經營商業(
目前有開設摩托車修理店、輪胎及汽機車零件販賣店及餐飲店)，且因被上訴人承租者係靠近大馬路之土地， 致使上訴人就該土地後方之相連接之土地均無法用以興建商辦大樓，損失極大。又土地法第97條所稱房屋，係指供住宅用之房屋，本件應不受土地法第97條的限制等情， 依民法第422條規定，請求依上訴人申報地價之年息百分之25調整租金。並聲明：㈠被上訴人戊○○租用上訴人所有臺北市○○區○○段2小段576號土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段226號房屋之基地， 面積16.05平方公尺土地應付之租
金， 自98年12月19日起應調整為每年201,981元；㈡被上訴人丁○、丙○○與乙○○共同租用上訴人所有系爭土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段228號房屋之基
地， 面積34.10平方公尺及臺北市○○路○段230號房屋之基
地，面積144.24平方公尺，合計面積共178.34平方公尺土地，應付之租金自99年1月28日起，調整為每年2,244,320元。二、被上訴人戊○○辯稱：其以前住在系爭 226號房屋，現在則是其親戚邱金輝居住，邱金輝每月會給其約10,000元作為日常生活費用等語。被上訴人丁○、乙○○、丙○○則以：
（一）土地法第97條第 1項規定租金以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限。最高法院54年台上字第1528號判例乃是因出租人即市場經營者非僅提供攤位出租予承租人，尚須負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，故認為攤位租金不受同法第97條第 1項之限制，而非指非供住宅之房屋即不受同法第97條第 1項之拘束，上訴人曲解最高法院54年台上字第1528號判例意旨。且最高法院72年台上字第1528號判決亦認出租人將房屋之店面租予承租人營商，仍適用同法第97 條第1項規定。被上訴人丁○、乙○○及丙○○共同承租系爭土地，早在75年間即利用磚造一樓平房以經營輪胎零件販賣店，迄今仍大致維持現狀，其承租系爭土地之經濟價值與所得之利益並無顯著增加之情況，上訴人主張應依申報地價之年息 25%調整租金，將租金自1,629元調高至2,244,320元，顯失公平。
（二）上訴人於49年間曾對被上訴人提起拆屋還地訴訟，經最高法院50年台上字第1409號判決確認兩造間有不定期租賃關係存在，因上訴人拒絕與被上訴人商議租金及租約之簽訂，被上訴人僅能按當時公告地價之數額，接年向法院提存租金迄今。嗣上訴人又提起調整租金、拆屋還地等訴訟，亦均遭駁回，現復起訴主張每年 2,244,320元之高額租金，顯是為使被上訴人無力繳付據此要求被上訴人搬離，已違民法第148條規定。
（三）本件為形成之訴，如上訴人主張為真，應由本案判決確定時發生效果等語資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決：㈠被上訴人戊○○租用上訴人所有坐落臺北市○○區○○段二小段 576地號土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段226號房屋之基地，面積16.05平方公尺，應付之租金，自民國98年12月19日起，調整為每年新臺幣64,634元。㈡被上訴人丁○、乙○○、丙○○三人共同租用上訴人所有臺北市○○區○○段二小段576地號土地內 ，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段228號 房屋之基地，面積34.10平方公尺，應付之租金，自民國99年1月28日起， 調整為每年137,322元。㈢被上訴人丁○、乙○○、丙○○三人共同租用原告所有臺北市○○區○○段二小段576地號土地內， 如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段230號房屋之基地，面積144.24平方公尺，應付之租金 ，自民國99年1月28日起，調整為每年580,860元。而駁回上訴人其餘之訴。被上訴人戊○○就其敗訴部分，未據聲明不服，此部分已告確定。上訴人及被上訴人丁○、乙○○、丙○○則均就其敗訴部分聲明不服提起上訴，上訴人上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人被告戊○○租用上訴人所有坐落臺北市○○區○○段二小段576地號 土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段226號 房屋之基地，面積16.05平方公尺，應付之租金，自民國98 年12月19日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加137,347元 。㈢被上訴人丁○、乙○○、丙○○三人共同租用上訴人所有臺北市○○區○○段二小段576地號土地內， 如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段228號 房屋之基地，面積34.10平方公尺，應付之租金，自民國99年1月28日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加291, 809元。㈣被上訴人丁○、乙○○、丙○○三人共同租用上訴人所有臺北市○○區○○段二小段576地號土地內， 如附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段230號房屋之基地， 面積144.24平方公尺，應付之租金，自民國99年1月28日起， 調整為每年除原判決所判金額外，應另增加1,234,454元。 被上訴人丁○、乙○○、丙○○上訴聲明為：原判決不利上訴人部分廢棄，上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回，第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。其於本院答辯聲明為：上訴駁回，第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。上訴人對於被上訴人丁○、乙○○、丙○○上訴之答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由被上訴人丁○、乙○○、丙○○負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1 第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、上訴人為臺北市○○區○○段2小段576地號土地之所有權人。
２、上訴人就建物門牌號碼臺北市○○路○段226號之基地面積
16.05 平方公尺，與被上訴人陳鐘勉間有不定期租賃關係存在。
３、上訴人就建物門牌號碼臺北市○○路 ○段228號、230號之
基地共178.34平方公尺，與張佛有不定期租賃關係。張佛已死亡，被上訴人丁○、乙○○、丙○○為其繼承人。
４、上訴人曾於49年間訴請被上訴人拆屋還地，經最高法院50年度台上字第1409號判決確認兩造間有不定期租賃關係存在，而判決上訴人敗訴確定。上訴人於75年間以不定期租賃關係起訴要求調整租金，嗣於二審變更請求拆屋還地，主張被上訴人為無權占有、兩造間無不定期租賃關係存在，經臺灣高等法院以76年度上字第 222號駁回上訴人之訴確定。上訴人又於95年向原法院訴請被上訴人拆屋還地，經原法院以95年度重訴字第56號裁定駁回，並經本院以97年度抗字第48號裁定駁回上訴人之抗告及再抗告，並最高法院以97年度台抗字第 423號裁定駁回上訴人之抗告確定。
（二）兩造爭點：
１、上訴人可否請求調整租金？
２、如上訴人得請求調整租金，則調整後之租金金額以何者為適當？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）上訴人可否請求調整租金？
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。查兩造間就被上訴人所占用之系爭土地，業經最高法院50年度台上字第1409號判決確認有不定期租賃關係存在，為兩造所不爭，並有最高法院50年度台上字第1409號判決在卷可稽（見原審卷第38至39頁），又被上訴人就其承租之土地每年僅付以每平方公尺4.21元計算之租金，亦載明於臺灣臺北地方法院75年度訴字第5919號判決（見原審卷第15頁），且為被上訴人所不爭執。而系爭土地位於台北市○○路市區，68年間公告現值為每平方公尺7,609元，75年間公告現值為每平方公尺31,440元，
98年度公告現值則為每平方公尺 173,623元，有土地登記簿謄本及台北市政府地政處公告土地現值及公告地價查詢表在卷可稽（見原法院98年度北調字第 396號卷第11、12頁），顯見系爭土地之價值確有大幅增長，而98年度上訴人就系爭土地所繳地價稅為 6,702,633.6元（見本院卷第12頁），如仍以每平方公尺4.21計算租金，確屬過低，則上訴人依上開規定請求調整租金，自屬有據。
２、被上訴人丁○、乙○○、丙○○雖辯稱上訴人起訴主張高額之租金，顯是為使被上訴人無力繳付可據此要求被告搬離系爭土地，已違民法第148條規定云云。惟按民法第148條第 1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第 105號判例參照）。又按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，依民法第 442條規定出租人本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應由法院斟酌土地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項而定，非任由出租人之要求必增若干。本件兩造間就系爭土地既有不定期租賃契約關係存在，而系爭土地之價值確有漲升，且被上訴人自使用系爭土地迄今幾十年間，租金金額從未調升，則上訴人請求調整租金，核為其出租人權利之正當行使，難認係以損害他人為目的，被上訴人抗辯上訴人請求調整租金為權利濫用云云，顯不足採。
（二）調整後之租金金額以何者為適當？
１、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條固有明文。惟按「土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿
地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。且該條項所稱之『城巿地方』，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3 條及土地稅法第8條之規定益為灼然」、「 查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此為本院最新之見解。原審謂城市供營業用房屋之租金，仍有土地法第97條規定之適用，而為不利於上訴人之判斷，尚屬可議」（最高法院93年度台上字第1718號、 95年度台上字第138號判決意旨參照）。故非供居住住宅使用房屋及其基地之租金，揆諸上開說明，應不受土地法第97條規定之限制。
２、查本件系爭土地位於臺北市○○路○段，其上系爭 226號房屋現由被上訴人戊○○之親戚邱金輝經營機車修理及中古機車買賣；系爭 230號房屋西側部分目前由被上訴人乙○○經營米輪輪胎行，東側部分則由第三人張震盛經營麥香早餐店；系爭 228房屋屋內則放置機油及保養汽車用具，並有一部汽車用千斤頂軌道，供乙○○經營之輪胎行使用之事實，業經原法院至現場履勘查明屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第123、124頁），足證被上訴人所有系爭226、228及 230號房屋，均非供住宅使用，則上訴人主張其土地租金，不受土地法第97條規定之限制，應為可取。
３、按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（68年台上字第3071號判例參照）。本件系爭土地附近都是商業大樓，沒有小商店，已據上訴人陳明在卷（見本院卷第35頁背面），雖因而無鄰地同類型房屋租金可資比較， 惟系爭土地68年間公告現值為每平方公尺7,609元，75年間公告現值為每平方公尺31,440元，98年度公告現值則為每平方公尺 173,623元，有台北市政府地政處公告土地現值及公告地價查詢在卷可稽（見原法院98年度北調字第396 號卷第12頁），又台北市稅捐處公布99年「累進起點地價」為2951萬元，而98年度系爭土地之課稅地價為131,972,099.4 元，已逾上開累進地點地價四倍有餘，上訴人就系爭土地所繳地價稅為 6,702,633.6元，亦有系爭土地繳稅資料表在卷足憑（見本院卷第12頁），以系爭土地地價漲升之快速，已足見系爭土地所屬地區之進步繁榮之程度。本院審酌系爭土地位於臺北市○○區○○路二段，面臨四線道馬路，對面建有華南銀行及彰化銀行之大樓，右邊為中國國民黨總部大樓，左邊為台灣中油加油站，工商業甚為繁榮，交通極為便捷， 而系爭226號、228號及230號房屋均非供住家使用，系爭 226號房屋現由被上訴人戊○○之親戚邱金輝經營機車修理及中古機車買賣，系爭228、230號房屋則分別作倉庫使用，及由被上訴人乙○○經營輪胎行、第三人張震盛經營早餐店等一切情狀（見原審卷第123至124頁、原法院98年度北調字第 396號卷第26至31頁），認被上訴人等承租系爭土地之租金，以按土地申報地價總價額年息百分之10計算為適當。
４、被上訴人雖抗辯地價稅採累進稅制，上訴人負擔高額之地價稅係其除系爭土地外，另有多筆土地所致，並提出台北市各行政區最近三個月住家租金比較圖，及台北市各大專院校學區週邊租金行情統計表為證云云。查於政府征收地價稅若干，其租金是否不敷出租人繳納該須地價稅，雖非法定增租原因，惟稅額之增加常與不動產價值之騰漲有關。被上訴人固於台北市有多筆土地，惟系爭土地之課稅現值已遠逾「累進起點地價」，縱上訴人僅有系爭一筆土地，其所需負擔之地價稅亦非以千分之一之基本稅率計算。又系爭226號、228號及 230號房屋均非供住家使用，已如前述，而依一般社會生活經驗，營業用房屋承租人使用租賃物可得之利益，通常高於住家，其因而支付之租金通常亦高於住家用房屋之租金，供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，實非一般供住宅用之房屋可比，被上訴人應付之租金數額，除自應斟酌利用基地之經濟價值及所受利益，不因上訴人是否因另有其他土地致負擔較高之地價稅款而有不同。
５、又土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地施行法第25條條定有明文。而土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第 148條亦有明文。故所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。查系爭土地96年 1月申報地價為每平方公尺50,338元，有土地登記謄本在卷可稽（見原法院98年度北調字第 396號卷宗第11頁），而被上訴人等承租系爭土地之租金，以按土地申報地價總價額年息百分之10計算為適當，已如前述，則依此計算， 被上訴人戊○○承租如原判決附圖所示系爭226號房屋所在16.05 平方公尺系爭土地之租金應調整為每年80,792元（50,338×10%×16.05＝80,792，小數點以下四
捨五入，下同）；被上訴人丁○、乙○○、丙○○承租如原判決附圖所示系爭228號房屋所在34.10平方公尺系爭土地之租金應調整為每年171,653元（50,338×10%×34.1＝
171,653）， 被上訴人丁○、乙○○、丙○○承租如原判決附圖所示系爭230號房屋所在144.24 平方公尺系爭土地之租金應調整為每年726,075元(50,338×10%×144.24＝
726,075 )。
６、再按房屋或土地出租人，依民法第 442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院著有48台上 521號判例參照）。本件被上訴人起訴請求增高租金，並未於起訴前向被上訴人為增高租金之意思表示，故法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自被上訴人起訴時起增高租金（最高法院73年度第 9次民事庭會議決議參照）。查被上訴人係於98年 5月14日提起本件訴訟，有起訴狀之收狀戳在卷可稽，則上訴人主張被上訴人戊○○部分自98年12月19日、被上訴人丁○、乙○○、丙○○部分自99年1月28日起調整租金，即屬可採。
六、綜上所述，上訴人依民法第 442條之規定，請求被上訴人戊○○就其承租如原判決附圖系爭226號房屋所在之16.05平方公尺土地之租金自98年12月19日起調整為每年80,792元；被上訴人丁○、乙○○、丙○○就其承租如附圖系爭 228號房所在34.10平方公尺土地之租金自99年1月28日起調整為每年171,653元； 被上訴人丁○、乙○○、丙○○承租如原判決附圖系爭230號房屋所在之144.24 平方公尺土地之租金自99年1月28日起調整為每年726,750元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就關於被上訴人戊○○上開應准許逾64,634元即16,158元（80,792－64,634＝16,158）部分，及就被上訴人丁○、乙○○、丙○○關於系爭228號房屋所在土地租金應准許逾137,322元即34,331元（171,653－137,322＝34,331）部分， 及關於系爭230號房屋所在土地租金應准許逾580,860元即145,890元 （726,750－580,860＝145,890）部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三、四項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審就上訴人之請求於上開應准許範圍內，為被上訴人丁○、乙○○、丙○○敗訴之判決，核無不合，被上訴人上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件台灣中油股份有限公司上訴為一部有理由，一部無理由，丁○、乙○○、丙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 26 日民事第二庭
審判長法 官 林敬修
法 官 黃豐澤
法 官 張靜女
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 26 日書記官 蕭麗珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。