最高法院一○○年度台上字第一五八六號

最高法院民事判決　　　　　　一○○年度台上字第一五八六號

上訴人

洪 梅 花

上訴人

葉 國 讚

上訴人

張 秀 微

上訴人

葉 志 鴻

上訴人

葉 淑 娟

上訴人

葉 淑 芳

上訴人

葉 淑 妘

上訴人

林 郭 員

上訴人

林 大 衛

上訴人

林 佩 璍

上訴人

林 昱 君

上訴人

林 尹 涵

上訴人

王 金 進

上訴人

王 斌 宇

上訴人

張 朝 宗

上訴人

陳 雪 雲

上訴人

張 麗 文

上訴人

張 筑 菁

上訴人

王 金 順

上訴人

張 癸 容

上訴人

張 麗 鈴

上訴人

林 丁 旺

上訴人

林楊不治

上訴人

林 列 堂

上訴人

林 聖 雄

上訴人

林 錦 堂

上訴人

林 祐 亦

上訴人

林 坤 錫

上訴人

林 月 英

上訴人

林 月 霞

上訴人

林 天 增

上訴人

林 清 秀

上訴人

林 玉 真

上訴人

林 永 祿

上訴人

林 鴛 鴦

上訴人

林 春 美

上訴人

李 銘 鎔

上訴人

韓 瑞 木

上訴人

黃 乾 修

上訴人

王 鹿 堯

上訴人

林 國 山

上訴人

余 雪 花

上訴人

賴 桂 英

上訴人

賴 美 容

上訴人

賴 阿 秀

上訴人

陳 瑞 章

上訴人

賴 瑞 堂

上訴人

賴 瑞 豐

上訴人

賴 瑞 定

上訴人

賴 瑞 德

上訴人

林 炳 煌

上訴人

林 丙 丁

上訴人

林 豐 裕

上訴人

林張日春

上訴人

林 耀 坤

上訴人

林 豐 榮

上訴人

林 火 生

上訴人

林 來 金

上訴人

林 德 順

上訴人

吳 林 屘

上訴人

鄭 萬 水

上訴人

鄭 玉 連

上訴人

鄭 玉 兒

上訴人

鄭 玉 葉

上訴人

鄭 玉 賀

上訴人

鄭 明 忠

上訴人

鄭 玉 粧

上訴人

鄭 春 田

上訴人

蔡 慶 華

上訴人

蔡 慶 千

上訴人

林 敏 雄

上訴人

林 清 桂

上訴人

劉 錦 堂

上訴人

陳 尚 文

上訴人

謝 玉 串

上訴人

張 嘉 文

上訴人

張亦譽即張繡讌 .

共同訴訟代理人

林 邦 賢律師

共同訴訟代理人

李 春 生律師

被上訴人

林 守 直

被上訴人

島田玉枝即林玉枝

被上訴人

林 茹 海

被上訴人

邱 塗 金

共同訴訟代理人

陳 益 軒律師

被上訴人

林 英 子即林.

　　　　　　長尾裕美即林守成.

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國一○○年一月二十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十九年度重上字第一二九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人林守成於上訴第三審後之民國一○○年（即日本國平成二十三年，以下除載明為日本年號者外，均指民國）七月十五日死亡，其繼承人為妻子林英子及女兒長尾裕美（下稱林英子等二人），有林守成日本死亡證明書、林英子等二人日本戶籍謄本、繼承系統表為憑，林英子等二人聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。

上訴人主張：伊與伊之被繼承人就如第一審判決附表（下稱附表）所示多筆土地（下稱系爭土地）之占用部分與原地主即訴外人林鑽燧於日據時期有基地租賃關係。林鑽燧於四十二年間遷居日本，遂委託其親戚即訴外人葉作樂管理土地並代收租金。林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，由被上訴人林守直、林玉枝即島田玉枝、林守成（下稱林守成等三人）及訴外人林守藩繼承，嗣林守藩於七十三年五月十八日死亡，再由林守成等三人繼承。葉作樂於六十三年十二月二十四日以林鑽燧名義將系爭土地作價新台幣（除另標明為日幣者外，下同）一百零四萬元出賣於被上訴人邱塗金，並於六十四年一月十日移轉登記。嗣經基地承租人訴請確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記而獲勝訴判決確定（本院七十年度台上字第一四六八號），於七十三年五月十日回復為林鑽燧名義。被上訴人邱塗金與林守成等三人及林守藩又於七十二年八月二十日簽訂和解契約書（下稱系爭和解書），載明前揭買賣契約書，於被上訴人邱塗金交付和解金日幣一千萬元後仍確認有效，若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由被上訴人邱塗金自行處理。另出具授權書同意被上訴人邱塗金取得本件土地所有權。嗣被上訴人邱塗金、訴外人李文騫以訴外人李燕參代理被上訴人林守成等三人及林守藩所訂立之買賣契約為據，訴請林守成等三人移轉所有權而獲勝訴判決確定。被上訴人邱塗金於七十五年九月九日，以林守成等三人受任人地位，寄發存證信函予伊等基地承租人，表明擬以每平方公尺六千零五十元出售，並催繳自五十四年起之未繳租金等語。然未表明已出賣系爭土地予第三人及買賣契約內容，又未明示伊占有面積及應繳租金數額，顯未合法通知行使優先購買權及催繳欠租。被上訴人邱塗金以記載不實內容之存證信函作為伊放棄優先購買權之證明文件，將系爭土地所有權移轉登記與被上訴人林茹海、邱塗金所有，其物權移轉行為對於基地承租人自不生效力。而被上訴人邱塗金、林茹海登記為所有人後，對伊訴請拆屋還地，均遭敗訴判決確定。被上訴人旋又發文催告伊依市價限期行使優先購買權，伊自有訴請確認優先購買權存在之必要，並依土地法第一百零四條規定行使優先購買權。爰求為確認伊等人分別就所承租之基地部分有優先購買權存在：被上訴人邱塗金、林茹海應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷；被上訴人林守成等三人應將系爭土地按林守成等三人與被上訴人邱塗金於七十二年八月二十日所訂立之和解契約書之同一條件出售予伊，並辦理所有權移轉登記予伊之判決。

被上訴人則以：土地法第一百零四條並未規定通知行使優先購買權須以書面為之。緣訴外人林清標於八十七年五月間至日本與林守成等三人洽談後，經林守成等三人出具系爭確認書，應認林守成等三人曾「通知」林清標「買賣條件」，上訴人至遲於八十八年二月間均已知悉系爭確認書內容，其復自承在前案至遲於八十七年八月二十一日已欲行使優先購買權，足見上訴人早已知悉買賣條件（即和解條件），而處於可行使優先購買權之狀態，然始終怠於行使，即已發生土地法第一百零四條第二項之失權效果。

又上訴人或其祖先自五十四年間起即未支付租金，距今已欠繳四十四年租金，早已陷於給付遲延之狀態，伊於九十八年十二月十一日由陳益軒律師催告上訴人於九十八年十二月二十五日支付所欠租金，上訴人並未繳納，自得由出租人依民法第四百四十條第

一、二項及土地法第九十七條規定終止契約。上訴人縱曾有優先購買權存在，然尚未行使，而今已非承租人，其本件請求即屬無據等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，無非以：上訴人主張系爭土地之所有權人及其更迭，上訴人均經法院判決確定就附表項次一至三十二所示之「附圖」、「編號」、「面積」土地範圍內，分別有基地承租權之事實，為兩造所不爭執。而土地法第一百零四條規定之目的，係為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益。惟為免因此影響交易安全及安定，另於同條第二項規定優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示依同樣條件購買者，其優先權視為放棄，以資平衡兼顧。因該條對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之。查依林清標於原審法院另案九十九年度上易字第三一號請求確認優先購買權存在事件之證述、上訴人於第一審及另案拆屋還地訴訟之訴訟代理人蘇顯騰律師於該案八十九年三月十五日所提出書狀檢附系爭和解書並其陳述，上訴人所提出林清標於八十七年五月間至日本與林守成等三人洽談後，由林守成等三人出具之系爭確認書內容，明確載明原地主即林守成等三人與被上訴人邱塗金間之真實買賣契約為昭和五十八年（民國七十二年）八月二十日簽訂之系爭和解契約書，雖未詳載七十二年和解契約書中之買賣條件，然林守成等三人當時已將和解契約書之內容告知林清標，且林清標於當次日本之行已取得林玉枝所給予之七十二年和解契約書，並非僅有受告知如確認書上所記載之事實，且不論林守成等三人告知之目的是否在通知行使優先購買權，林守成等三人確實已告知林清標七十二年和解契約書中之買賣條件。而依卷附八十五年四月十日之授權書及名冊，林清標既係受系爭土地之基地承租人之授權至日本向原地主確認真實之買賣條件，林清標既已知悉系爭土地之買賣條件，並取得系爭和解契約書，上訴人等自無不知之理。上訴人等已明知得以七十二年和解契約書同一條件，就系爭土地行使優先購買權，卻未於十日內向日本地主林守成等三人主張以系爭和解契約同一條件行使優先購買權，迄至九十七年十月三十日始以存證信函向林守成等三人主張願以其將系爭土地出賣於邱塗金之相同買賣條件為優先購買之意思表示，並於九十八年二月二十七日始提起本件訴訟，主張行使優先購買權，早已逾土地法第一百零四條第二項規定之十日期限，而視為放棄。又優先購買權之行使，僅須表明以同樣之條件購買之意思，無須得出賣人之同意。而當時被上訴人邱塗金、林茹海與上訴人間已有拆屋還地訴訟，當時被上訴人邱塗金、林茹海即抗辯上訴人等未於相當期限內表示以同一條件優先承購之意，已喪失優先購買權，然上訴人當時之訴訟代理人蘇顯騰律師亦僅於所提出之訴狀中表示：因上訴人均未收到林守成等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，渠等不知真正之買賣條件，故無從行使優先購買權云云，並未提出系爭同意書或主張林清標至日本時，已向林守成等三人主張行使優先購買權；甚且於前案拆屋還地事件所提出之上開書狀中稱：「另以口頭及書面向林守直等人表示上開優先購買之意旨」等語，益徵林清標於八十七年五月間至日本時，未曾以口頭或書面向林守成等三人主張行使優先購買權。又被上訴人邱塗金、林茹海二人向日本地主三人購買系爭土地時，係以系爭土地之全部面積一次出售，價金亦係按全部面積計算總價，並無所謂單一面積及其單一價金多少之約定。且按土地法第一百零四條第二項僅規定應將土地之出賣事實通知優先權人，並未擴及應通知每人所承租之土地範圍及區分個別之買賣條件；而上訴人亦可依所承租之土地面積比例計算個別之承買價格而行使優先購買權。則上訴人主張：被上訴人從未向上訴人通知所承租之範圍及其出賣條件、買賣價金分別為多少，致其無法依各別承租之範圍按出賣條件行使優先購買權云云，亦無足採。從而上訴人本於土地法第一百零四條優先購買權規定，請求確認上訴人等人分別就所承租之基地部分有優先購買權存在；被上訴人邱塗金、林茹海應將上述土地之所有權移轉登記塗銷；林守成等三人應將上述土地按林守成等三人與被上訴人邱塗金於七十二年八月二十日所訂立之和解契約書之同一條件出售予上訴人等人，並辦理所有權移轉登記予上訴人等人，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第一百零四條第一項規定自明。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。查林守成等三人及林守藩與邱塗金於系爭和解契約書係約定：「第三條：甲（即邱塗金）對乙（即林守成等三人及林守藩）於本件土地契約付日幣一千萬元作為和解金。

第四條：甲負擔本件土地所有權移轉於甲的所需登記專利稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等一切費用。乙在所有權移轉上之所需手續上給予協助（但由林鑽燧過繼於乙的繼承稅由乙負擔）。」等語。而七十三年五月十五日被上訴人及林守藩間簽訂之不動產買賣契約書（見第一審卷㈠第一四三至一四五頁）係約定：「第二條：買賣價款經雙方議定⑴於六十四年五月十五日間，已由承買人邱塗金，交與出賣人之財產管理人葉作樂律師新台幣二百二十一萬七千二百九十四元八角整。⑵於七十二年八月間，在日本東京都和解時，再由承買人邱塗金交與出賣人日幣一千萬元，以上列兩項金額為本件全部買賣價款。……第五條乙方（即林守成等三人及林守藩）應將買賣標的物點交與甲方（即邱塗金），其應納稅捐（如地價稅、房屋稅、田賦稅、田賦代金）自取得所有權日起由甲方負擔，但以前如有未繳清者，仍由乙方負責繳清。」上開兩件契約書被上訴人及林守藩間就系爭土地之買賣價金已有不同。另邱塗金於七十五年九月九日以林守成等三人名義發出之存證信函又表明擬以每平方公尺六千零五十元出售。上訴人究應依何條件行使優先購買權，已滋疑義。原審未遑調查審認系爭和解契約書與上開七十三年五月十五日不動產買賣契約書抑或存證信函，何者為系爭土地移轉登記之真正買賣條件，遽以林清標於八十七年五月間日本之行即已取得林玉枝所給予之七十二年和解契約書，且林守成等三人確實已告知林清標七十二年和解契約書中之買賣條件，為可採取。而為上訴人不利之判斷，不免速斷。次按土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力。且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。查林清標至日本國取得林守成等三人給予之系爭確認書係記載：立確認書人林守直、林守成、林玉枝茲確認吾等三人與邱塗金間所成立之法律行為僅有如下幾項：一、於昭和五十八年八月二十日簽訂和解契約書。二、於一九八三年十一月二十四日出具授權書（被授權人李文騫、邱塗金），並經亞東關係協會認證。三、於一九八六年二月二十二日出具授權書（被授權人邱塗金），並經亞東關係協會認證（亞證七五驗字第一二五一號）。又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣一千萬圓外，並未取得邱塗金之其他任何款項。又吾等出具上開授權書之意旨，係同意及授權邱塗金依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有……土地之所有權移轉登記及其必要手續，並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權等之相關問題，吾等三人並不知邱塗金竟違反上開授權書之委任本旨，於民國七十六年六月二十七日……由邱塗金以吾等三人之被授權人名義與邱塗金、林茹海訂立『土地買賣所有權移轉契約書』

，……在此特聲明：吾等三人並不知有上開『土地買賣所有權移轉契約書』之事，亦從未收到邱塗金、林茹海所交付之一億一千一百四十一萬九千三百五十元正，……應認為係虛偽不實。吾等三人將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記，並撤銷及中止對李燕參、邱塗金、李文騫之有關授權等語。觀其意旨，僅係確認林守成等三人與邱塗金間訂有系爭和解契約書，且邱塗金與林茹海乃違反渠等依系爭和解契約書所應負之委任義務等語。則系爭確認書似僅係買賣事實之確認，非通知上訴人依和解契約書之同一買賣條件行使優先購買權之意。倘系爭確認書非通知上訴人依和解契約書之同一買賣條件行使優先購買權，確認書中又就價金有所質疑，林守成等三人又未同意依林清標攜至日本之同意書而行，果爾，能否謂林清標已知悉確實之買賣條件，而能依上訴人等人之授權書向林守成等三人行使優先購買權，亦非無疑。原審未遑推闡明晰，逕認林守成等三人確實已告知林清標七十二年和解契約書中之買賣條件。林清標既已知悉系爭土地之買賣條件，並取得系爭和解契約書，上訴人等自無不知之理。上訴人等已明知得以七十二年和解契約書同一條件，就系爭土地行使優先購買權，卻未於十日內向日本地主林守成等三人主張以系爭和解契約同一條件行使優先購買權，視為放棄優先購買權，進而為上訴人不利之判決，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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