最高法院一○○年度台上字第一九三七號

最高法院民事判決　　　　　　一○○年度台上字第一九三七號

上訴人

林柏州

訴訟代理人

劉博文律師

被上訴人

大漢建設股份有限公司

法定代理人

李世聰

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○○年四月十二日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第六四八號），關於追加之訴部分，提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人於原審追加之訴主張：兩造於民國九十四年二月二十二日，就坐落台北市○○區○○段四小段二二三、二二三之二、二○五之二、二○六地號等四筆土地，面積共一千六百零二平方公尺（以下合稱系爭土地，單指其中一筆或數筆時，逕稱其地號），簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），契約總價新台幣（下同）四億六千零三十七萬元，伊已依約支付定金一千五百萬元予上訴人。上訴人應依系爭契約第壹條、第貳條約定，於九十四年六月二十二日前完成約定之承租及申購，並與申購人簽訂土地預定買賣契約，使伊或伊所指定之人順利承購或依公開招標程序取得系爭契約標的土地。惟伊迄今僅取得由原二二三地號分割而來之台北市○○區○○段四小段二二三之三、二二三之四、二二三之五、二二三之七地號土地，上訴人並未完成系爭契約附圖標號二部分土地之承租、申購及簽訂土地預定買賣契約；另系爭契約標的之二二三地號土地，及由原二二三地號土地分割而來之台北市○○區○○段四小段二二三之八地號土地（下稱二二三之八地號土地）等兩筆土地業於九十八年二月五日為訴外人林美東標購取得所有權，系爭契約目的已無法達成。伊已於九十八年九月四日發函解除或終止未能履行部分之系爭契約，並再以九十九年八月四日準備書㈢狀重申解除或終止意思表示。爰依民法第一百七十九條、第二百四十九條第三款、第四款、第二百五十九條第一款規定，求為命上訴人給付一千五百萬元及自九十九年十二月四日起加計法定遲延利息之判決（被上訴人請求四千六百零三萬七千元本息之本訴及追加之訴一千五百萬元自支付命令繕本送達翌日起至九十九年十二月三日止之利息部分已受敗訴判決確定）。

上訴人則以：系爭契約第壹條第三項、第貳條第二項約定，伊就系爭契約附圖編號一、二之土地所負契約義務，僅為於締約後一百二十日曆天內，協助該土地現住戶向財政部國有財產局（下稱國有財產局）辦理申請承租作業。俟申租核准後，伊方須辦理申購。關於系爭契約附圖編號一土地，伊業已依限完成相關申租、申購手續，使被上訴人取得所有權登記。附圖編號二土地，伊已與土地現住戶萬明濤完成讓渡權利之協議，並備妥使用證明，向國有財產局申請承租，詎遭國有財產局以前住戶趙歐珠於九十二年一月六日將配住宿舍歸還台灣菸酒股份有限公司，使用情形已中斷為由，拒絕申租，此實屬不可歸責伊之事由。又依系爭契約第壹條第五項約定，系爭契約附圖編號三、五土地應由被上訴人以自己名義參與公開標售程序，伊僅承諾將盡力協助。被上訴人就二二三、二二三之八地號土地未能得標乃因其出價過低，非可歸責於伊。觀諸系爭契約內容，應屬具委任性質之無名契約，且有繼續性。被上訴人解除契約於法不合。系爭契約縱經被上訴人終止，惟伊於締約當時係有權受領定金一千五百萬元，非無法律上原因，無不當得利可言。又被上訴人雖因國有財產局不同意申租或他人介入致未能取得部分土地，惟伊已履行系爭契約義務，被上訴人不得依民法第二百四十九條第三款、第四款規定請求返還定金等語，資為抗辯。

原審判命上訴人應返還被上訴人定金一千五百萬元本息，無非以：兩造於九十四年二月二十二日就系爭土地簽訂系爭契約，被上訴人並於同日依系爭契約第貳條第七項第一款約定，交付面額一千五百萬元之支票予上訴人，用以支付系爭定金。系爭契約雖名為「土地買賣契約書」，惟細繹系爭契約第壹條第一項至第三項、第貳條第二項、第六項內容，上訴人就系爭契約之主要義務，乃在整合及協助系爭土地上之現住戶向國有財產局申租、申購及使申購人與被上訴人簽立土地預定買賣契約，而由被上訴人或其指定之人取得系爭土地所有權，故上訴人就系爭契約之給付義務，非屬一次性給付，而為多次、不同方式之給付。參以系爭契約第貳條第一項尚有「乙方（即上訴人）為取得上開全部標的之長期整合過程」、「乙方整個過程」等文字，足見系爭契約應屬繼續性之無名契約。雖上訴人並無違反系爭契約第壹條、第貳條約定內容，惟衡酌系爭契約側重在兩造間之信任關係，上訴人就系爭契約之給付義務屬勞務性質，且系爭契約簽訂至本件起訴時止，已逾四年有餘，仍未能達成契約目的，如令兩造間法律關係陷於長久不能確定之狀態，實非所宜等情以觀，被上訴人自得準用民法第五百四十九條第一項規定終止系爭契約。被上訴人前以九十八年九月四日存證信函表示解除系爭契約，復以九十九年八月四日準備書㈢狀再為解除契約意思表示。被上訴人於前開存證信函及書狀用語雖為解除，然其真意亦包含終止系爭契約，已據被上訴人陳明在卷，上訴人復無異詞，是系爭契約業經被上訴人合法終止。又被上訴人承諾以每坪九十五萬元之價格取得系爭土地，此項價格包括上訴人為取得系爭土地之長期整合過程中所有已支付、應支付現住戶、國有財產局及任何第三權利人之各項費用，暨上訴人整合過程之投資報酬在內，此觀系爭契約第貳條第一項約定即明。系爭契約既經終止，兩造自應依此約定為結算。查被上訴人就系爭契約已支付上訴人定金一千五百萬元、國有財產局二二三之三地號價金一千一百六十八萬五千元、二二三之五地號價金四千零七十五萬五千五百元；復支出租金、使用補償金一百零九萬一千三百三十七元，合計支出六千八百五十三萬一千八百三十七元。惟被上訴人僅取得二二三之三、二二三之四、二二三之五、二二三之七等四筆土地，面積計約五十五．六六坪，以每坪九十五萬元計算，其價格為五千二百八十七萬七千元。計被上訴人溢付一千五百六十五萬四千八百三十七元。故上訴人取得系爭定金已逾系爭契約約定範圍，其於系爭契約終止後，就系爭定金之受領已無法律上原因，應予返還。綜上，被上訴人依民法第一百七十九條規定，請求上訴人給付一千五百萬元及自九十九年十二月四日起計付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查系爭契約第貳條第一項約定：「甲方（即上訴人）承諾以每坪土地新台幣（以下同）玖拾伍萬元即總價四億六千零三十七萬之價格購買上開標的之全部。此項價格，包括乙方（即上訴人）為取得上開全部標的之長期整合過程中所有已支付和應支付現住戶與國有財產局及任何第三權利人之各項費用，暨乙方整合過程之投資報酬在內。」（見促字卷第五頁）。上訴人於原審抗辯系爭契約乃被上訴人委任伊協助處理被上訴人與系爭土地住戶簽立契約事務，由被上訴人支付相關代墊費用與勞務報酬等語（見原審卷第五五頁）。而上訴人就系爭契約之給付義務屬勞務性質，其並無違約情事，被上訴人復已取得二二三之三、二二三之四、二二三之五、二二三之七等四筆土地，為原審認定之事實，原審並認被上訴人得準用民法第五百四十九條第一項規定，終止系爭契約，倘係如此，則上訴人抗辯其就已處理部分，應得請求報酬，是否全然無據，非無再斟酌之餘地。又上訴人於原審抗辯其已支出現住戶王文雄、王玉鳳讓渡權利金各三百萬元、申租申購時所繳交之五年使用補償金一百五十一萬二千五百元、相關仲介費用一百五十萬元、員工人力開銷與交際應酬費用二百五十萬元、申請稅籍等相關費用八千八百三十元、代繳水電費四千元，合計一千一百五十二萬五千三百三十元，並提出房屋買賣契約書、協議書、存摺、房屋稅繳款書等影本為證（見審重訴卷第四五至四七頁、重訴卷第三五、七六、七七頁）。前開費用與系爭土地之整合有無關聯，是否確有支付，攸關兩造結算之結果，自屬重要防禦方法，原審未遑詳為調查審認，亦有可議。再者，系爭契約第貳條第一項所定價格僅載明包含上訴人於整合過程中已支出及應支出之成本，暨可得之報酬；並未約定包含被上訴人支出之租金、使用補償金及其繳交國有財產局款項超逾所定價格之部分。

原審將被上訴人支出之前開款項計一千五百六十五萬四千八百三十七元逕予列入系爭契約第貳條第一項之款項予以結算，是否允當，尤待釐清。上訴論旨指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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