一○○年度台上字第二○一九號（優先承買土地等） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　一○○年度台上字第二○一九號上　訴　人　朱枝茂訴訟代理人　林清源律師上　訴　人　祭祀公業周廣星兼法定代理人　周献堂上　訴　人　周明德張福本練成瑜上　訴　人　將星開發股份有限公司法定代理人　練成器上列六人共同訴訟代理人　姜鈺君律師張仁龍律師被上　訴人　周寶同　住台北市○○區○○路4段109巷2號周信男　住台北市○○區○○路2段15巷2號7樓鄧昭英　住台北市內湖區○○○路○段90巷6弄14 號5樓中國人壽保險股份有限公司設台北市松山區○○○路122號5樓上列　一人法定代理人　王銘陽　住台北市松山區○○○路122號5樓被上　訴人　禾和開發事業有限公司設台北市○○區○○路2段203號3樓法定代理人　張永平　住台北市○○區○○街186巷15號胡立三　住台北市○○區○○街1段66號5樓胡其龍（即和恕建設股份有限公司之指定代表人）住台北市松山區○○○路122號9樓被上　訴人　世祺股份有限公司設台北市○○區○○路2段203號3樓法定代理人　胡立三　住台北市○○區○○街1段66號5樓被上　訴人　永鴻股份有限公司設新北市新店區○○○路18號法定代理人　張信園　住同上上列當事人間請求優先承買土地等事件，上訴人對於中華民國一○○年八月二日台灣高等法院第二審更審判決（九十九年度上字第七四六號、九十九年度上更㈣字第六七號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由上訴人朱枝茂主張：坐落台北市○○區○○段三小段五四六之一號土地（下稱系爭土地）原登記為上訴人祭祀公業周廣星所有，而門牌號碼台北市○○路○段五巷一弄七號房屋（下稱系爭房屋）早於日據時代即建築於系爭土地。伊於民國七十三年間取得系爭房屋所有權，並向祭祀公業周廣星不定期限承租系爭土地作為基地使用，伊就系爭土地有優先購買權。詎祭祀公業周廣星派下員即上訴人周献堂、被上訴人周寶同、周信男（下稱周献堂等三人）於七十四年七月十五日以每平方公尺新台幣（下同）三萬零二百四十元七角出賣包括系爭土地在內之同小段五四六號予被上訴人鄧昭英時，未通知伊行使優先購買權，即於八十三年三月二十三日移轉系爭土地所有權予鄧昭英，鄧昭英再於同日移轉登記予上訴人張福本，張福本再於八十三年九月十二日移轉登記予被上訴人中國人壽保險股份有限公司（下稱中國人壽公司），中國人壽公司再於八十四年六月十四日移轉登記予上訴人練成瑜，練成瑜再於八十四年七月十五日移轉登記予被上訴人禾和開發事業有限公司、世祺股份有限公司、永鴻股份有限公司（下稱禾和公司等）共有，該等公司再於八十五年十月二十四日移轉登記予練成瑜，練成瑜再於八十八年十月二十六日移轉登記予中國人壽公司，中國人壽公司再於九十年八月二十日移轉登記予上訴人將星開發股份有限公司（下稱將星公司），將星公司再於九十一年五月十三日移轉登記予練成瑜，練成瑜再於九十二年六月二十日移轉登記予上訴人周明德，上開各次移轉行為，依土地法第一百零四條規定，均不得對抗伊等情。求為確認伊就系爭土地有優先購買權存在，並命被上訴人及除朱枝茂以外之上訴人應塗銷上開各次所有權移轉登記，及命周獻堂等三人應依系爭土地出售與鄧昭英之相同條件，即總價三百六十五萬九千一百二十四元七角與伊訂立買賣契約，並將該地移轉登記與伊所有之判決（第一審判決駁回朱枝茂之訴，朱枝茂聲明不服，提起上訴）。張福本、練成瑜、中國人壽公司及禾和公司則以：朱枝茂非租地建屋，就系爭土地無優先購買權；縱有優先購買權，亦已默示拋棄或放棄其權利；朱枝茂明知系爭土地轉讓近七年後，再主張優先承買權，違反民法第一百四十八條之誠信原則；張福本為契約承擔，鄧昭英已非契約當事人；張福本已給付五四六號土地總價六億二千五百四十九萬三千一百二十七元，換算每平方公尺為十三萬六千八百六十九元，朱枝茂未以同一條件行使優先承買權，不得主張優先購買等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為朱枝茂敗訴之判決中關於駁回朱枝茂請求確認優先購買權存在與塗銷系爭土地歷次所有權移轉登記及祭祀公業周廣星應以五百九十萬六千三百七十三元與朱枝茂訂立買賣契約，並於朱枝茂給付上開金額同時，將系爭土地移轉登記與朱枝茂所有之訴部分，改判此部分朱枝茂勝訴，並駁回朱枝茂其餘上訴，無非以：兩造不爭執系爭房屋所有權人原登記為訴外人林春生，嗣再依序移轉登記為高橋留子、中華民國、台灣省，七十三年十月二十二日則移轉登記為朱枝茂所有。系爭房屋坐落之基地即系爭土地原屬祭祀公業周廣星所有，不定期限出租予朱枝茂作為系爭房屋之基地使用，惟祭祀公業周廣星派下員周献堂等三人於七十四年七月十五日將系爭土地分割前之五四六號土地出售予鄧昭英，並於八十三年三月二十三日將該地所有權移轉登記予鄧昭英，鄧昭英再於同日移轉所有權登記予張福本，其後五四六號土地（含系爭土地）陸續轉售及移轉所有權登記如原判決附表（下稱附表）所示，系爭土地於八十六年一月二十一日分割新增，其後復有如附表所示所有權移轉登記。按土地法第一百零四條第一項所定優先購買權，不論房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有適用。查系爭房屋原由台灣省向祭祀公業周廣星管理人周財承租分割前五四六號土地，並辦理地上權登記，存續期間自三十六年六月一日起至四十六年五月三十一日止，每月地租每坪三角，祭祀公業周廣星收取至五十八年十二月三十一日止之租金。嗣台灣省物資局於七十三年間委託台灣土地銀行標售系爭房屋，連同基地承租權，由朱枝茂得標購買並辦妥移轉登記，業經台灣台北地方法院（下稱台北地院）八十五年度重訴字第三六七號確定判決確認朱枝茂就分割前五四六號土地有租賃權。練成瑜、張福本、中國人壽公司亦不爭執祭祀公業周廣星與朱枝茂間有不定期租賃關係存在。依上說明，本件應有土地法第一百零四條之適用。又祭祀公業周廣星由其派下員與鄧昭英訂定買賣契約時，並未通知朱枝茂，朱枝茂無從於接到出賣通知後十日內表示行使優先購買權，難認其已視為放棄優先權。朱枝茂於台北地院八十三年度重訴字第九七二號張福本起訴請求其拆屋還地事件中，曾明白表示其就分割前五四六號土地（包含系爭土地）有優先購買權，因祭祀公業周廣星未通知其出賣事實及買賣條件，該買賣契約不得對抗朱枝茂，可見朱枝茂無默示拋棄優先承買權之意思及行為表示。另朱枝茂就分割前五四六號土地有無租賃權，乃上開拆屋還地訴訟爭執之核心。此外祭祀公業周廣星於八十五年間對朱枝茂提起返還不當得利訴訟，亦爭執朱枝茂就該五四六號土地之租賃權。如該等訴訟未取得確定判決，並認定朱枝茂有租賃權，朱枝茂即無從主張優先購買權。朱枝茂未於上開訴訟進行期間行使優先購買權，及至上開訴訟經最高法院判決確認朱枝茂就系爭土地有租賃權後，朱枝茂再於九十二年間起訴主張優先購買權，難認有何違反誠信原則或權利濫用之情形。朱枝茂得主張優先購買之土地為分割前五四六號土地，其請求塗銷分割後新增之系爭土地，自屬有據。分割前五四六號土地由周献堂等三人與鄧昭英於七十四年間訂定買賣契約，七十七年九月十四日鄧昭英再與張福本訂定讓渡協議，由張福本承擔上開契約權利義務，並給付鄧昭英一千萬元，惟因周献堂等三人並非祭祀公業周廣星全體派下員，祭祀公業周廣星尚有周清標、周延福、周延壽、周延來四人（下稱周清標等四人）為派下員，經台北地院八十年度重訴字第六三五號、八十一年度重訴字第四一一號及原法院八十二年度重上字第三號確定判決認定周清標有派下權，且上開買賣契約乃周献堂等三人代理祭祀公業周廣星與鄧昭英所訂定，故周献堂等三人與鄧昭英間買賣契約之效力並非明確。八十三年間，張福本、練成瑜先後與周献堂等三人及周清標等四人訂定契約書、協議書、補充協議書，給付價金二億一千萬元，以補正買賣契約之效力，堪認祭祀公業周廣星與鄧昭英於七十四年間之買賣契約條件已有變更，至少買賣對價之金額應為二億二千萬元，以此金額除以買賣契約標的五筆土地總面積四五○七平方公尺，每平方公尺為四萬八千八百十三元，以系爭土地面積一二一平方公尺計算，應認上訴人同時對待給付之金額為五百九十萬六千三百七十三元。朱枝茂主張按三萬零二百四十元七角計算，以總價三百六十五萬九千一百二十四元七角購買系爭土地，核與事實不符。至土地增值稅、地價稅、其他登記規費及工程受益費，非屬買賣條件之費用，充其量僅係未來得否另提起不當得利返還請求之問題，不得一併計入。系爭土地雖由周献堂等三人代表祭祀公業周廣星全體派下員與鄧昭英訂定買賣契約，並經其餘派下員即周清標等四人嗣後追認補訂契約，因系爭土地係祭祀公業周廣星全體派下員公同共有，朱枝茂僅須請求祭祀公業管理人周献堂代表該祭祀公業與其訂定買賣契約，並辦理所有權移轉登記，其請求周寶同、周信男與其訂定買賣契約，並辦理所有權移轉登記，不應准許。綜上，朱枝茂請求確認其就系爭土地有優先購買權、塗銷系爭土地歷次移轉登記及祭祀公業周廣星應以五百九十萬六千三百七十三元與其訂立買賣契約，並於其給付該金額同時，移轉系爭土地所有權，均屬有據，應予准許，其餘請求，則非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第三百八十八條定有明文。準此，法院審理具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋。又當事人未以訴之聲明表明之事項，除定履行期間或同時履行等之條件外，法院不得於判決主文中為准駁之諭示，否則即為訴外裁判。查朱枝茂於原審聲明請求「周獻堂等三人應依系爭土地出售與鄧昭英之相同條件即總價三百六十五萬九千一百二十四元七角與伊訂立買賣契約及將系爭土地移轉登記與伊所有」，原審逾越朱枝茂上開聲明範圍，判命祭祀公業周廣星應以五百九十萬六千三百七十三元與朱枝茂訂立買賣契約及於朱枝茂給付該金額同時，移轉系爭土地所有權予朱枝茂，自屬訴外裁判，而非適法。又查朱枝茂主張其於七十三年間就系爭土地即有租賃關係存在，並有土地法第一百零四條之優先購買權，此原為原審所認定之事實（見原判決一一頁第一七至一九行），乃原審竟又謂朱枝茂如於上開另案拆屋還地及返還不當得利訴訟，未取得確定判決，並認定其就分割前之五四六號土地有租賃權，其即無從主張優先權（見原判決一二頁第二六行至一三頁第五行），已有判決理由前後矛盾之違法。復按土地法第一百零四條第一項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。查朱枝茂主張祭祀公業周廣星之派下員周獻堂、周寶同、周信男出售系爭土地分割前之五四六號土地每平方公尺之價格為三萬零二百四十元七角，而請求以三百六十五萬九千一百二十四元七角之價格購買系爭土地，原審判令朱枝茂應以五百九十萬六千三百七十三元之價格訂立買賣契約，其買賣條件已有不同，得否謂原審係判命其以同一條件優先購買，非無再事斟酌之餘地。又張福本主張其承擔鄧昭英與祭祀公業周廣星間之買賣契約，除給付鄧昭英六百六十萬元、三百四十萬元、六百萬元，合計一千六百萬元外，並承擔該買賣契約所約定之一億三千八百二十萬元價款（見七十七年九月十四日張福本與鄧昭英所立協議書），另給付周獻堂等三人及其餘派下員即周清標等四人二億二千萬元、分割系爭土地前五筆土地之地上物處理及拆遷補償等一切費用五千一百八十七萬九千二百四十五元、書狀、登記費一百零三萬三千五百七十元、土地增值稅一億六千三百十八萬五千九百零七元、地價稅二千八百九十八萬二千五百三十二元、工程受益費二十一萬一千八百七十三元。原審未全部詳予調查，細究上開金額是否屬於系爭土地買賣對價之一部分，遽謂除給付鄧昭英一千萬元及給付周獻堂等三人、周清標等四人二億二千萬元為買賣條件外，其餘均屬不當得利請求返還問題，自有判決不備理由之違誤。其次，土地法第一百零四條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違。張福本等主張朱枝茂於七十三年間即明知其對系爭土地有租賃權存在，八十五年間並已知悉買賣條件，八十九年間亦確認其對系爭土地有租賃權存在，卻遲至九十二年間始主張優先購買權，違反民法第一百四十八條之誠信原則等情。查原審認定張福本係於七十七年間，就系爭土地分割前之五四六號土地，承擔鄧昭英之買賣契約，並於八十三年間為所有權移轉登記，而系爭土地於八十六年間始自五四六號土地分割新增。果朱枝茂於八十五年間即已知悉買賣條件（含系爭土地外之其餘五四六號土地），並明知其自七十三年間即對系爭土地有租賃權，卻長期數年不行使優先購買權，待系爭土地之價格巨幅上漲後，始以數年前原買賣之價格，主張優先購買，其權利之行使，能否謂無違反誠信原則，自滋疑義。乃原審未注意及此，疏未論及，遽為張福本等敗訴之判決，同有理由不備之違法。上訴論旨，各自指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，均非無理由。據上論結，本件上訴人之上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○○ 年十一月十八日最高法院民事第二庭審判長法官吳正一法官葉勝利法官阮富枝法官鄭雅萍法官陳玉完本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○○ 年十一月二十八日K

最高法院一○○年度台上字第二○一九號

關鍵資訊