最高法院一○一年度台上字第一二四九號

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一二四九號

上訴人

家福股份有限公司

法定代理人

康柏德

訴訟代理人

范纈齡律師

訴訟代理人

鍾薰嫺律師

被上訴人

太平洋電線電纜股份有限公司

法定代理人

苑竣唐

訴訟代理人

莊乾城律師

上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國一○○年八月九日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第七一六號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

被上訴人主張：上訴人於民國八十年十一月六日，向訴外人湯臣開發股份有限公司（下稱湯臣公司）及伊承租坐落台北縣三重市○○○段中興小段九六之三與九六之四號土地（下稱系爭基地）及其上門牌台北縣三重市○○路○段六○九巷二號及一○號地下一樓（面積計五千坪，下稱地下一樓）及地下二樓停車場（合稱地下一、二樓），作為三重店賣場營業使用，並簽訂不動產租賃契約書（下稱原租賃契約），約定租賃期間二十年。九十二年十一月再簽訂房屋租賃補充協議書，租期延長十年，每年租金為新台幣（下同）七千七百萬元，伊與湯臣公司各收取40％、60％，另加計 5％營業稅，以三個月為一期，上訴人應於每期開始五日內預付租金。雙方又於八十二年四月十二日簽訂租賃物增加協議書（下稱租賃增加協議書），上訴人另向伊及湯臣公司承租同上巷二○號之一建物（與前開地下一、二樓合稱系爭租賃物），面積約三八．五坪，作為裝卸貨物及人員進出之用，租期與原租賃契約同，附隨於原租賃契約而為原租賃契約之一部，租金每月三萬八千五百元，於開幕後第三年起，每年調高 5％。嗣於九十五年四月一日再簽訂房屋租賃補充協議書，約定租賃增加協議書之出租人改為由伊單獨出租，租金調幅改依物價指數為據。詎上訴人自九十六年十一月起未依約繳納租金，經伊及湯臣公司於九十七年一月七日催告，上訴人於翌日收受後，仍未繳納，伊及湯臣公司乃分別於同年月十五日、十六日發函終止租約，上訴人於同年月十七日收受，系爭租約已於同年月十八日終止，惟上訴人遲至九十八年七月七日返還系爭租賃物，應給付伊自九十六年十一月三日至九十七年一月十七日之租金，及自九十七年一月十八日至九十八年七月七日相當租金之不當得利損害金，共五千五百五十七萬零三百五十三元，扣除押租金八百四十六萬三千七百六十元，合計四千七百十萬六千五百九十三元，詳如原判決附表（下稱附表）一所示等情。爰依系爭租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係，求為命上訴人如數給付，並加計其中八百零八萬五千元自九十七年一月十二日起，餘自九十八年九月十六日起算法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開部分之請求，經第一審判決駁回其訴確定）。

上訴人則以：系爭基地係都市計畫乙種工業區，不得供作超級市場或一般零售業使用，被上訴人及湯臣公司迄今未依原租賃契約第十三條辦理地下一樓用途變更，伊因而遭台北縣政府罰鍰二十一次，並命停止使用系爭建物，伊乃自九十七年一月十五日起暫停營業，並於九十八年一月二十二日終止租約。又伊於被上訴人及湯臣公司依約完成使用執照用途變更前，得行使同時履行抗辯權，拒付租金，且自主管機關勒令停業起，即未受有利益。再依原租賃契約第十七條第二項，伊終止租約後，有三個月搬遷時間，自九十八年一月二十三日至同年四月二十二日止，伊無給付租金義務。另伊於租賃期間內，為被上訴人代墊如附表二所示費用共一億二千零九十二萬九千一百八十二元，請求以之抵銷等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：依原租賃契約第十三條前段約定被上訴人與湯臣公司應就地下一樓用途變更為超級市場或一般零售業用，以系爭基地因都市計劃變更為商業區為前提。雖都市計畫法台灣省施行細則第十八條於九十一年二月六日修正乙種工業區內可設立一般零售業，因系爭基地目前仍為都市計畫工業區用地，則被上訴人及湯臣公司未為用途變更，難認有可歸責事由。上訴人藉此拒付租金，並終止租約，核屬無據。查原租賃契約第六條第㈡項第四款約定系爭租賃物之租金以每三個月為一期，並應於每期開始五日內預付，上訴人自九十六年十一月起即未付租金，被上訴人及湯臣公司分別於同年月二十日、十二月十九日發函催告上訴人支付九十六年十一月至九十七年一月之租金，上訴人仍未繳付，湯臣公司及被上訴人乃分別於九十七年一月十五日、十六日發函終止租約，經上訴人於同年月十七日收受，依民法第四百四十條第一項、第二項前段之規定，兩造間租約已於九十七年一月十七日合法終止，依租賃增加協議書第五點約定，為該終止效力所及。上訴人嗣後於九十八年一月二十二日終止租約，為不合法，其自九十七年一月十八日起使用系爭租賃物，即屬無權占用，而受有利益，致被上訴人受有無法使用系爭租賃物之損害，被上訴人請求上訴人給付自九十七年一月十八日至九十八年七月七日返還系爭租賃物止之不當得利損害金，亦屬有據。次查，地下一、二樓每年租金為七千七百萬元，加計營業稅 5％，被上訴人依原租賃契約第六條㈡，取得該租金之40％，審酌兩造對於系爭租賃物之使用已有租金之約定，上訴人無權占用系爭租賃物受有免繳租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭租賃物之損害，應以兩造約定之租金作為不當得利損害金之計算基準。被上訴人請求上訴人給付租金及不當得利損害金為五千五百五十七萬零三百五十三元，扣除押租金八百四十六萬三千七百六十元，為四千七百十萬六千五百九十三元。又原租賃契約第八條㈡非約定上訴人於搬遷期間三個月內可享有免繳租金之權利。至上訴人所為附表二之抵銷抗辯部分，非被上訴人契約或法律義務，自無可取。從而，被上訴人依租賃契約關係及不當得利法則，請求上訴人給付四千七百十萬六千五百九十三元，及加計其中八百零八萬五千元自九十七年一月十二日起，餘自九十八年九月十六日起算法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按解釋契約，應通觀契約全文，從契約主要目的為全盤觀察，並斟酌契約訂立當時及過去之事實、交易習慣等一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，就文義及論理詳為推求，探求當事人立約時之真意，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。查兩造原租賃契約前言及第二條約定被上訴人出租系爭租賃物，係供上訴人以開放倉庫方式銷售其商品之營業使用；第十三條前段亦約定：「本租賃物座落之土地現為都市計畫之工業區，於租賃期間，如租賃物坐落之土地因都市計劃變更為商業區者，於都市計劃變更確定並公佈施行日後，甲方（指被上訴人及湯臣公司）應立即申請並完成租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用……」足徵上訴人租用系爭租賃物之目的係供作超級市場或一般零售業使用，此亦為被上訴人所明知。則系爭基地縱未經都市計畫變更為商業區，依其後九十一年二月六日修正施行之都市計畫法台灣省施行細則第十八條第一項規定，乙種工業區內之建物及土地得為一般商業設施使用，系爭租賃物使用執照可變更作為一般零售業使用，此項變更雖非都市計畫變更地目所致，惟就其達成原租賃契約之經濟目的，即系爭租賃物作為零售業使用，並無軒輊。原審未通觀兩造訂約真締，徒以原租賃契約僅約定系爭基地須因都市計畫變更為商業區，遽謂被上訴人無變更地下一樓用途為超級市場或一般零售業使用之義務，已有未合。果被上訴人依法已得將系爭租賃物合法變更用途為超級市場或一般零售業，以提供合於上訴人使用之租賃標的物，乃竟未為之，則上訴人主張同時履行抗辯權，拒付租金，是否全然不足採，自非無研求餘地。原審就此未詳加推闡明析，徒以上訴人遲付租金，被上訴人得合法終止租約，遽為上訴人敗訴之判決，自欠允洽。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查上訴人抗辯：伊自九十七年一月以後，因被上訴人未依法令變更用途為一般零售業，經主管機關勒令停止使用系爭租賃物，上訴人自該時起即未受任何利益等語，果上訴人因受勒令停業，未使用系爭租賃物，則其是否仍受有免繳租金之利益，自非無疑。原審未予調查審認，遽認上訴人於被上訴人終止租約後，應返還兩造所約定租金之不當得利，已有未合，且就上訴人主張其無代被上訴人負擔5%營業稅之義務，無從因無權占有系爭租賃物而獲得該營業稅之利益，不得列入不當得利之範圍，並未敘明是否可採，遽為不利於上訴人之判決，自有判決不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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