一○一年度台上字第一八三四號（返還占有物） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一八三四號上　訴　人　張玲珠毛珧華許錦鳳楊麗莉謝佐杰張意玲白玲欣吳政道吳明山張忠珠李乃瓊羅世玲劉孟晉楊夏瑩蕭晴峯周政緯董文璋王淑芬林滄偉鍾煒篪史桂珍姜碧招張淑鳳王幸子蔡宜玲廖光賢曲洺辰原名曲. 王文宏林達觀陳盟智陳雪娥共　　　同訴訟代理人　林德昇律師上　訴　人　張純瑛潘阿敏邱淑欣黃香齊曾廣儀張利鋐原名張. 皮雅玲黃淑惠吳玉霜顏家琪楊宗儒廖世珍郭雅惠鄭維揚魏國楨湯其瑋林守謙蕭鳳瑛張丰娉葉茜華祁順年陳文村江姵臻王蕙珊陳元曼楊坤鋒林忠佑王瓊英李連芸殷琪如陳美如吳玉環熊玲玲吳月卿蕭祝美游英駿楊志琪許桂觀張素芬鄭顯庭陳金英張仙樺陳志忠謝秀梅廖敏足梁珮瑜朱伯松廖翊廷莊美惠邵俊量王榮飛黃美瑤吳雪美遠廣國際貿易有限公司上列一人法定代理人　林維城上　訴　人　余祥霞朱　　瑗林淑芬林俊鏘楊順彰蔡淑玲張佳惠姚昇宏楊啟泉宋士宏甯中柱何欣樺林佳如黃嘉祿郭銘珠方捷立陳麗宏王炳凱（原名王秉凱）吳立萍趙惠娟杜俊利陳志德龔麗麗高智營黃淑玲劉冠英樓華德儀林依璇王毓喆江惠娟陳芬華 5樓魏仕軒楊淑芳施桂玲謝滎濬林品翰兼上列一人法定代理人　林兆聖上　訴　人　魏吟冰葉競聲温惠蘭劉允孚余珮鈺（原名余慧妮）黃振誼葉芳如張之華賴俊諺林彥均王毓梅橋信科技股份有限公司上列一人法定代理人　沈宗桂上　訴　人　楊婷雯江文淵賴黃麗雲黃志東蘇建銘林木清林亞璇梁政炎徐智偉林容德林志明張岳峰陳姿頻被上訴人　辰遠股份有限公司法定代理人　林茂盛訴訟代理人　廖健智律師簡汝誼律師上列當事人間請求返還占有物事件，上訴人對於中華民國一○○年八月十六日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十九年度重上更㈠字第四一號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件被上訴人本於物上請求權，請求交還系爭區分所有之建物，其訴訟標的對於他造共同訴訟之各人必須合一確定，應屬類似必要共同訴訟，上訴人張玲珠以次三十一人提起第三審上訴之行為，其效力自及於其他同造當事人即張純瑛等一百十六人，爰依法併列張純瑛等人為上訴人，先予敘明。次查被上訴人主張：伊於民國九十五年九月間在台灣台中地方法院（下稱台中地院）九十五年度執字第二七○九八號拍賣程序，購得原為十傑建設開發股份有限公司（下稱十傑公司）所有坐落台中市○○區○○段八五七之四地號土地所有權應有部分一萬分之八五六及該土地上同段三六○○建號即門牌同區○○路五五巷三號一層、二層及地下一層建物所有權全部，總面積一九七一．九七平方公尺（下稱系爭建物），業於同年十二月七日辦畢所有權移轉登記。上訴人分別為上開土地上同段三六○一至三七五○建號建物，即新聯合國Ｂ１區大廈（下稱聯合大廈）之區分所有權人，均無權占有系爭建物，自應返還等情。爰依民法第七百六十七條第一項前段規定，求為命上訴人返還系爭建物之判決。上訴人則以：被上訴人之前手十傑公司與伊簽訂買賣契約時，附有新聯合國委託代管合約書及新聯合國住戶公約，系爭建物均登記為「社區辦公室」，客觀上已具公示效力，實際作為社區會客室、管理室、警衛室、會議室、桌球間、視聽室及媽媽教室等公共使用空間，不具有構造上、使用上之獨立性及用途上之專屬性，顯屬法定共用部分。該建物雖登記為十傑公司所有，惟該公司售屋時已與買受人約定，同意供作社區住戶辦公室及公共設施使用，亦屬約定共用部分，由社區全體住戶共同管理使用。況該建物前經執行拍賣，拍賣公告亦記載使用現況及用途，註明拍定後不點交，被上訴人之法定代理人又為社區住戶，被上訴人仍願買受，其就此項使用權之約定，應屬明知或可得而知，自應繼受十傑公司之權利義務，將該建物提供作為公共設施使用，不得請求伊返還等語，資為抗辯。原審維持第一審所為命上訴人交還建物之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人係經法院拍賣程序購得系爭建物，其前手十傑公司售屋時，曾同意提供該建物作為上訴人房屋所屬社區聯合大廈之辦公室等公共空間使用。系爭建物登記用途為供社區辦公室使用，因有獨立出入口，性質上得獨立使用，且非屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，既登記為被上訴人單獨所有，自屬專有部分，非屬分別共有。上訴人向十傑公司購屋時分別簽訂委託代管合約書，依該合約書第二十二條所定，顯非涉及分管契約，十傑公司並未將系爭建物之管理使用權限全部交由社區管理委員會行使，縱該公司曾同意將該建物作為社區辦公室等公共用途使用，仍未依公寓大廈管理條例第三十三條規定，由區分所有權人會議決議將該建物約定為「約定共用部分」。台中地院九十三年度訴字第一六七一號（下稱第一六七一號）確定判決，雖認張玲珠基於與十傑公司間之買賣契約、聯合大廈管理委員會基於與十傑公司之協議，有權請求十傑公司交付系爭建物，惟該買賣契約或協議，均屬債之效力，被上訴人並非該買賣契約或協議之當事人，僅係受讓系爭建物之後手，又非此項法律關係之繼受人，自不受上揭確定判決效力之拘束。況被上訴人前就系爭建物一樓交誼廳、管理服務台、閱讀區、泡茶區、廁所、地下一樓電梯出入口通道及機電室部分，已同意供社區住戶使用，若被上訴人行使系爭建物使用權，尚未妨礙上訴人有關電梯通道、機電設備、管理室等必要公共使用，則無濫用權利，亦無妨礙建物正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。上訴人既無法舉證證明其占用系爭建物有何正當權源，被上訴人依民法第七百六十七條第一項前段規定，請求上訴人返還該建物，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按區分所有建築物係由專有部分與共有部分構成。所謂共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，此觀民法第七百九十九條第二項後段、公寓大廈管理條例第三條第二款、第四款之規定自明；諸如樓梯間、電梯間、公共走廊、共用之排水空調設備、各種配線及配管設備等是。施設共用機電之管道間及其設備，係屬有固定使用方法，並屬區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，依公寓大廈管理條例第七條規定，非但不得獨立使用供作專有部分，且亦不得為約定專用部分，應非不得認其為法定（當然）共有（用）部分。本件系爭建物登記主要用途為社區辦公室，有建物測量成果圖及建物登記謄本所載足稽。觀之卷附新聯合國委託代管合約書第二十二條約定：「本社區內公共設施（設於Ｂ１棟之Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆ，三個樓層內部）由乙方（指受託人十傑公司）吸收其面積，不列入甲方（指委託人承購戶）之公共面積坪數內」等旨；被上訴人並於原審更審前就系爭建物一樓交誼廳、管理服務台、閱讀區、泡茶區、廁所及地下一樓電梯出入口通道、機電室部分，已同意供社區住戶使用，為原審認定之事實，復有被上訴人提出之該樓平面示意圖可稽。果爾，上開電梯通道、機電室等是否屬於法定（當然）共有（用）部分，及被上訴人應否受其同意使用標的之拘束，均與其得否請求上訴人返還占有物乃至系爭建物全部之判斷攸關，暨系爭建物得獨立使用供作專有部分為何，有待釐清。原審未遑詳查究明，遽以前揭情詞為上訴人不利之認定，已嫌速斷。次按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其約定占有標的物等法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。又九十八年七月間施行之民法第七百九十九條之一第四項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束。其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」於施行前，非不得以之為法理而予以適用。查被上訴人之前手十傑公司售屋時，同意提供系爭建物作為上訴人房屋所屬社區聯合大廈之辦公室等公共空間使用，乃原審所確定。上訴人一再抗辯：系爭建物遭法院拍賣時，查封筆錄及拍賣公告皆標示使用現況及用途，任何人均可查知，被上訴人由拍賣程序買受該建物，不得諉為不知，況被上訴人之法定代理人為社區住戶，明知十傑公司與社區全體住戶約定提供系爭建物作為公共設施，被上訴人仍願買受，自應受該約定之拘束等情；聯合大廈管理委員會於九十五年間致函被上訴人載稱：「拍賣筆錄記明該建物之使用現況及用途，並於拍賣公告註明『拍定後不點交』」之語；前開第一六七一號確定判決敘載：「依買賣契約被告（指十傑公司）應提供予原告張玲珠免費使用之『含二十二項休閒設施的七○○坪專用俱樂部』，應係如附表所示建物之公共設施」、「被告並曾履行該協議將如附表所示建物交付原告新聯合國管委會管理」等情事（見一審卷㈠一六七、六七一至六七二頁、卷㈡三八至三九頁及原審重上字卷一八五頁）。倘若非虛，上訴人與十傑公司間如有使用權之約定事項，該公司非不負有提供系爭建物作為公共設施使用之義務，倘為該公司後手之被上訴人所明知或可得而知，即難謂係善意受讓人，能否遽認被上訴人不受其拘束，亦非無研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○一年十一月八日最高法院民事第三庭審判長法官陳淑敏法官沈方維法官吳謀焰法官林恩山法官簡清忠本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○一年十一月十九日Q

最高法院一○一年度台上字第一八三四號

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