最高法院一○一年度台上字第五六七號

最高法院民事判決　　　　　　　一○一年度台上字第五六七號

上訴人

杜 秀 玟

訴訟代理人

黃 厚 誠律師

被上訴人

劉 石 豬

被上訴人

劉李秀霞

共同訴訟代理人

宋錦武律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國一○○年七月十二日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○○年度重上字第二七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落台南市○○段三七三、三七七、三七四地號土地（下合稱系爭土地）原均為被上訴人劉石豬所有，三七四地號土地於民國九十三年六月十七日經輾轉登記為其媳婦即被上訴人劉李秀霞所有。其間劉石豬於八十六年五月將系爭土地租予訴外人即其子劉文雄經營之慶光化工實業股份有限公司（下稱慶光化工）與慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業），租期十年，訂有土地租賃契約書（下稱系爭租約），劉石豬並出具土地使用同意書，供慶光化工出資在三七三、三七七地號土地上建造台南市○○街一六一號建物；在三七四地號土地建造同街一六二號建物（該二建物門牌整編前分為同市○○○路四九○巷一三一、一三三號，下合稱系爭建物）。系爭建物於九十三、四年間遭慶光化工之債權人聲請假扣押，經法務部行政執行署台南行政執行處以九十七年度地稅執特專字第一三六二九號滯納土地稅法行政執行事件（下稱執行事件）將上開一六一、一六二號建物分列為甲、乙標進行拍賣，由上訴人於九十九年八月十二日拍定。因系爭土地於受假扣押時，系爭土地存有基地租賃或法定地上權關係，伊等得依土地法第一百零四條規定行使優先購買權。縱認慶光化工非土地承租人，由慶光鋁業承租後交予慶光化工建屋，慶光化工仍屬有權使用人，亦得擴張解釋或類推適用該條規定而為請求等情，爰求為㈠確認劉石豬對執行事件二拍拍賣公告附表甲標（下稱甲標）所示之建物（一六一號建物）有優先購買權。㈡確認劉李秀霞對執行事件二拍拍賣公告附表乙標（下稱乙標）所示之建物（一六二號建物）有優先購買權。㈢上訴人於執行事件中就甲標建物以新台幣（下同）三百九十一萬元、乙標建物以二百二十一萬元所為之買賣行為，准被上訴人以同一價格優先購買之判決。

上訴人則以：系爭租約內容不實。縱認屬實，承租人應為慶光鋁業，慶光化工係連帶保證人，被上訴人與系爭建物所有人慶光化工並無租賃關係。而劉石豬與慶光化工於台南市永康區調解委員會成立租金抵償之調解（下稱系爭調解），與系爭租約或劉石豬所陳不符，其內容顯非實在，被上訴人不得主張優先購買權等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其所聲明，係以：被上訴人主張慶光化工百分之百出資，成立子公司慶光鋁業，均由劉石豬之子劉文雄擔任負責人經營之，已提出經濟部商業司公司資料查詢表、租約為證。系爭土地原為劉石豬所有，由慶光鋁業承租並同意慶光化工於其上興建系爭建物，已據劉石豬出具土地使用權同意書予慶光化工申請建照可按，被上訴人亦陳慶光化工為系爭土地實際承租人，以慶光鋁業名義承租後，再交慶光化工興建廠房等語，核與系爭租約所載相符，且劉石豬於九十五年十二月間向法院聲請對慶光鋁業核發給付租金之支付命令獲准，可見慶光鋁業應為承租人無訛。參照土地法第一百零四條規定於六十四年七月二十四日修正之立法理由略以：「……為配合憲法第一百四十二條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益……，將土地法第一百零四條修正如上」，不限於基地租賃關係始有該條適用。再按修正後法條之文義，基地出賣時，其優先購買權者，須以對基地有地上權人、典權人或承租人始有適用；房屋出賣時，則以基地所有權人為享有優先購買權之唯一對象。是如因房屋所有權人未在基地上設有地上權、典權、或訂有租約，反而剝奪基地所有權人之優先購買權，顯然有違其立法意旨。如僅經基地所有權人表示同意而有權在土地上建築房屋，固未為地上權之設立登記而不能成立地上權，其權利內容在性質已與地上權無異；或未成立租賃關係，而曾經土地所有權人同意建築，有權占有土地，如不許土地所有權人享有優先購買權，實有違土地法第一百零四條規定之文義及保護合法使用人權益之立法本旨。況依本院六十七年台上字第三八八七號判例意旨，並未排除其他有權占有基地建築房屋之情形，應認經土地所有權人同意而在土地建築房屋，有權占有基地之情形，於房屋出賣時，土地所有權人仍有土地法第一百零四條第一項所定之優先購買權存在。查劉石豬出具土地使用同意書予慶光化工建屋，慶光鋁業則係慶光化工之子公司，雖以慶光鋁業名義簽立系爭租約，然慶光化工出資建造系爭建物，並負擔八十四年至八十八年之房租，劉石豬嗣於九十六年六月十五日與慶光化工成立系爭調解，內容為：劉石豬同意慶光化工先前所積欠之租金六百萬元，折合慶光化工於租賃期間（自八十六年五月一日起至九十六年五月一日止）興建系爭建物之鐵皮屋廠房，鐵皮屋廠房自即日起歸劉石豬所有等語，為兩造所不爭執。依上開調解書所載，被上訴人乃將慶光化工視同承租人，則慶光化工非僅事實上取得同意建屋使用而已。又慶光鋁業原係慶光化工公司之部門，劉石豬雖形式上與慶光鋁業成立租賃關係，惟其承租後，經劉石豬同意出具土地使用同意書，交慶光化工興建房屋使用，並代慶光鋁業履行承租人之義務，自宜使被上訴人居於類似出租人之地位，而劉李秀霞於九十三年間受讓三七四地號土地，承租關係亦對其繼續存在。慶光化工因滯欠地價稅，系爭建物於九十七年一月間遭執行拍賣，該拍賣公告載明：如符合土地法第一百零四條規定，土地所有權人有優先承買權，嗣由上訴人於九十九年八月十二日分別以甲標（一六一號）建物三百九十一萬元、乙標二百二十一萬元（一六二號）建物拍定，上訴人於翌日具狀表示對優先承買權異議，其雖抗辯：慶光化工非系爭土地承租人，依優先購買權不能創設法理及法律明文規定，被上訴人無優先購買權云云，顯未顧及上開土地法規定之立法理由及衡平原則，並不足採。從而，劉石豬請求確認其對甲標建物、劉李秀霞請求確認其對乙標建物各有優先購買權，及上訴人對於甲標建物以三百九十一萬元、乙標建物以二百二十一萬元所為之買賣行為，准被上訴人各以同一價格優先購買，即屬正當等詞，為其判斷之基礎。

按土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，本院六十九年台上字第九四五號著有判例。又查土地法第一百零四條第一項於六十四年七月二十四日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第一百四十二條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。且本院六十七年台上字第三八八七號判例，僅在闡釋修正後土地法第一百零四條第一項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而已，並未進而闡論其他有權占有基地建築房屋情形，亦得行使該條之優先權。原審見未及此，徒憑非屬該條項立法原旨之說明及上開不相涉之本院六十七年台上字第三八八七號判例意旨，逕認土地法第一百零四條之優先購買權可擴張及於其他有權占有基地建築房屋之適用，所持法律見解，已有未合。又原審一方面認定劉石豬與慶光鋁業成立租賃關係，他方面卻又稱劉石豬嗣又與慶光化工成立調解，被上訴人乃將慶光化工視同承租人，慶光化工非僅事實上取得被上訴人同意建屋，並代慶光鋁業履行承租人之義務，宜使被上訴人居於類似出租人之地位，該基地承租人究為何人，似有未明，此攸關被上訴人就系爭土地優先購買權之存否頗切。原審未予釐清，並詳為調查明晰，遽行判決，亦非無再進一步詳究審認之必要。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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