一○二年度台上字第六○六號（請求遷讓房屋等） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第六○六號上　訴　人　黃創立黃創昇共　　　同訴訟代理人　黃進祥律師黃建雄律師被上訴人　觀海大廈管理委員會法定代理人　曾峰雄訴訟代理人　凌進源律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國一○一年三月二十一日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（九十九年度重上更㈢字第二五號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。理由本件被上訴人主張：坐落高雄市○○區○段○○○地號土地如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，面積依序為一九、一五、二四平方公尺（下稱系爭土地）為觀海大廈全體區分所有權人共有，其上未經保存登記之門牌號碼高雄市海邊路（下同）一○九之一、一○九之二、一○九之三號鐵皮屋（下稱系爭房屋），則係建築觀海大廈之建商所搭建供儲存建材用之工寮，於觀海大廈完工後移轉予伊管理，連同系爭土地出租予上訴人。詎上訴人不付租金，直至收受催告給付五年租金共新台幣（下同）二十五萬六千五百六十元之存證信函後，僅給付十萬元，其餘已達二年以上之租金十五萬六千五百六十元，經伊再度發函限期清償，否則以該函為終止之意思表示，仍未置理，因此兩造間就系爭房地之租約至遲於民國九十二年六月二十日催告期限屆滿終止。上訴人無權繼續占用系爭房地，伊自得本於所有權之法律關係，請求上訴人遷讓返還該房地予伊全體區分所有權人，並得依租賃之法律關係，請求上訴人給付租金二十一萬四千九百九十八元，及依不當得利之法律關係，請求上訴人自九十二年六月二十一日起至遷讓返還系爭房地之日止，按每月四千二百七十六元計付不當得利等情。爰求為命上訴人遷讓返還系爭土地予伊全體區分所有權人，及自九十二年六月二十一日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付伊四千二百七十六元之判決；並於原審前審為訴之變更及追加，請求上訴人遷讓返還系爭房屋予伊全體區分所有權人，及給付伊二十一萬四千九百九十八元暨其中十五萬六千五百六十元自九十二年六月二十一日起加計法定遲延利息（其餘未繫屬本院者，不予贅述）。上訴人則以：系爭房屋為伊父親黃宗卿向訴外人林秀蘭（一○九之一號）、郭源謀（一○九之三號）或以原審被上訴人黃燕琳之名義向訴外人黃文忠（一○九之二號）購買取得，伊為該等房屋所有權人，本於不定期租賃關係占用系爭土地，期間雖曾中斷繳交租金，但願按每年二萬元繼續承租系爭土地等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判命上訴人遷讓返還系爭土地予被上訴人全體區分所有權人，及自九十二年六月二十一日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人四千二百七十六元；並依被上訴人變更及追加之訴，判命上訴人遷讓返還系爭房屋予被上訴人全體區分所有權人，及給付被上訴人二十一萬四千九百九十八元暨其中十五萬六千五百六十元自九十二年六月二十一日起加計法定遲延利息，係以：系爭土地為觀海大廈留設之法定騎樓退縮地及空地，現由上訴人占用其上之系爭房屋。依據證人即曾任觀海大廈主任委員之顏久雄證詞，系爭房屋之原始起造人為觀海大廈之建商聖展建設股份有限公司（下稱聖展公司），於該大廈建築完成後，移交被上訴人管理，連同系爭土地以每年租金六萬元出租，上訴人空言抗辯每年租金二萬元，為不足採。綜觀原審被上訴人黃燕慈所提讓渡書、賣斷憑證、收據，及被上訴人提出之觀海大廈九十年度區分所有權人大會暨第三屆委員選舉會議紀錄，與證人即中南海保全公司派駐觀海大廈之管理員陳桂卿證詞，上訴人父親黃宗卿與被上訴人間就系爭房地應有租賃關係存在，而於八十二年七月十四日黃宗卿死亡後，由繼續占用該房地之上訴人共同繼承此租賃關係。惟上訴人未能提出黃宗卿繳納租金之收據，且黃燕慈及第一審共同被告黃蔡秀鸞亦陳稱自八十二、八十四年起未繳交租金，則被上訴人於九十二年五月二十八日發函限上訴人十日內繳納八十六年四月三十日起至九十一年四月三十日止之五年租金，逾期未繳即以該函預為租約之終止，上訴人於九十二年五月二十九日收受後，僅於同年六月六日繳納十萬元，尚積欠租金達二年以上，嗣經被上訴人再度發函限期清償，否則以該函為終止之意思表示，上訴人收受後仍未支付，依民法第四百四十條第一項、第二項規定，兩造間就系爭房地之租賃關係於九十二年六月二十日即告終止。由上開讓渡書、賣斷憑證所載內容，並無法證明聖展公司將系爭房屋之事實處分權讓與訴外人林秀蘭、黃文忠、郭源謀，且其上所載交易日期均在顏久雄擔任觀海大廈主任委員期間出租系爭房地之後，郭源謀並有繳交攤位（含建物及土地）租金，是上訴人執以抗辯系爭房屋為黃宗卿向林秀蘭等人買受，自難採信。至林秀蘭所為之證言，因有無權利出賣系爭房屋收取款項與其自身有利害關係，且記憶模糊不清，則不得執為上訴人取得系爭房屋事實上處分權之認定依據。另系爭房屋之納稅義務人為黃燕慈、上訴人黃創立，亦不足以證明上訴人為該等房屋所有權人。綜上所述，兩造間就系爭房地雖有租賃關係，但於九十二年六月二十日已經被上訴人終止，上訴人繼續占用該房地即無正當權源，且無法律上之原因而受利益，爰審酌系爭土地位置及上訴人利用該土地所受之利益暨系爭房地每月租金五千元等情狀，被上訴人請求相當於租金（按八十六年至八十九年申報地價年息百分之八．三、九十九年申報地價年息百分之六．五計算）之不當得利每月為四千二百七十六元，堪認相當。又自九十一年四月三十日起回溯五年，上訴人尚有租金十五萬六千五百六十元未付，加計自九十一年五月一日起至九十二年六月二十日止之租金五萬八千四百三十八元，共應給付被上訴人租金二十一萬四千九百九十八元。從而被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房地予被上訴人全體區分所有權人，並依租賃之法律關係，請求上訴人給付二十一萬四千九百九十八元，及其中十五萬六千五百六十元自九十二年六月二十一日起加計法定遲延利息；及依不當得利之法律關係，請求上訴人自九十二年六月二十一日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付被上訴人四千二百七十六元，均屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟查未經保存登記之系爭房屋，原審既認定原始起造人為聖展公司，則被上訴人何以得本於所有權之法律關係為請求，自應於判決理由項下說明其依據。乃原審就此未予說明，僅憑聖展公司移交系爭房屋予被上訴人管理，即認被上訴人依所有權之法律關係，請求上訴人返還該房屋予被上訴人全體區分所有權人，於法有據，已屬判決不備理由。倘聖展公司係以讓與系爭房屋事實上處分權之意思，將該等房屋移交予被上訴人管理，因事實上處分權究非所有權，被上訴人可否本於所有權之法律關係為請求，非無疑義。若聖展公司移交系爭房屋予被上訴人管理，並無讓與該房屋事實上處分權之意，徵諸上訴人父親黃宗卿及原審被上訴人黃燕琳向訴外人林秀蘭、黃文忠、郭源謀購買系爭房屋所簽訂之讓渡書及斷賣憑證，分別記載「願將一○九之一號建物所有權全部及租用建地承租權等兩項權利全部讓渡」、「不動產標示：一○九之二號鐵厝平房。土地係大樓法定空地，由建商增建出售權利。所有權全部」、「一○九之三號平房所有權全部，基地係向觀海大樓承租」等語，及系爭房屋之納稅義務人現為原審被上訴人黃燕慈或上訴人黃創立（見原審更㈢字卷第一七七至一七九頁），暨林秀蘭證稱：伊當時向起造人購買一○九之一號房屋，亦有付地租等語，上訴人抗辯系爭房屋係黃宗卿或以黃燕琳名義向林秀蘭等人買受一節，是否全不足採，即有再推求之餘地。且為聖展公司管理系爭房屋之被上訴人能否請求上訴人將該等房屋返還予觀海大廈全體區分所有權人，亦非無疑。又系爭房屋果為黃宗卿所買，上訴人在拆除該等房屋前似無從返還系爭土地，且上訴人應給付租金及返還不當得利若干，原審亦將上訴人承租或占用系爭房屋列入計算，故原審命上訴人遷讓返還系爭土地及給付租金暨返還不當得利，因系爭房屋究為被上訴人出租予上訴人抑或黃宗卿所買，而難以維持。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○二年四月三日最高法院民事第四庭審判長法官許澍林法官黃義豐法官袁靜文法官鄭雅萍法官吳麗女本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○二年四月十六日Ｅ

最高法院一○二年度台上字第六○六號

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