一○二年度台上字第一三八八號｜民事：返還溢付權利金｜裁判日期：102 年 07 月 24 日

最高法院民事判決　　　　　　一○二年度台上字第一三八八號上　訴　人　台灣糖業股份有限公司法定代理人　胡懋麟訴訟代理人　黃裕中律師被上訴人　富甲天下企業有限公司法定代理人　周錦秀訴訟代理人　包國祥律師周宇修律師上列當事人間請求返還溢付權利金事件，上訴人對於中華民國一○一年六月五日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○一年度重上字第一四號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人台灣糖業股份有限公司之上訴及該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院台南分院。理由本件被上訴人主張：伊之法定代理人周錦秀於民國九十六年六月十一日與上訴人簽訂「台糖公司土地設定地上權契約書」（下稱系爭契約），約定上訴人就坐落嘉義縣太保市○○段○○○地號，面積四二七七．六四平方公尺土地（下稱系爭土地）以設定地上權方式提供使用，存續期間自公證日（九十六年六月十一日）起至一二六年六月十日止，權利金新台幣（下同）四千八百十六萬元，於簽約時一次付清。嗣周錦秀於九十七年七月二十五日將系爭契約權利義務轉讓由伊承擔，並經上訴人書面同意。惟系爭權利金年利率高達百分之五．九五六○，且系爭土地建蔽率僅百分之六十，簽約迄今受金融風暴影響，市場消費需求惡化，無法覓得通路廠商參與開發，始終閒置未能使用，伊雖欲終止系爭契約，然為上訴人拒絕，伊乃於一○○年七月一日發函通知上訴人拋棄系爭地上權。而系爭契約約定之違約金即權利金高達四千八百十六萬元，超過伊依系爭契約享有之土地使用權利價值，及上訴人因違約及地上權拋棄所可能蒙受之損害，暨參酌修正前民法第八百三十五條規定，應依民法第二百五十二條規定酌減違約金為一千一百七十八萬一千三百六十三元，上訴人就差額三千六百三十七萬八千六百三十七元自屬不當得利，應予返還。爰求為命上訴人如數給付及加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。上訴人則以：系爭契約分別有權利金及地租之給付約定，其第五條第三項已明定「權利金收取後即不退還」。被上訴人拋棄地上權，僅生其餘未到期之地租無庸給付，不能違反契約約定要求返還權利金。被上訴人依系爭契約第十條第二項約定拋棄系爭地上權，非屬債務不履行，而系爭契約第五條第三項約定亦非違約金約款，況權利金為地上權法律關係之一部分，不應割裂處理，無違約金酌減規定之適用。退步言，依系爭契約約定，伊就被上訴人拋棄地上權後未屆至之期間本得預期收取全部權利金及未到期二十六年地租，依民法第二百十六條約定屬伊之所失利益，應計入伊之損害範圍等語，資為抗辯。原審維持第一審判命上訴人給付三千六百三十七萬八千六百三十七元本息部分之判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人於九十六年公告提供其經管之系爭土地，以公開招標方式，於九十六年五月三日以權利金四千八百十六萬元決標予得標人周錦秀，於同年六月十一日公證簽立系爭契約書，約定地上權存續期間自公證簽約日起迄一二六年六月十日止計三十年，每年地租按當期申報地價百分之十計算，權利金四千八百十六萬元於簽約時一次付清。兩造及周錦秀於九十七年七月二十五日協議，由被上訴人承受周錦秀就系爭契約之權利義務，並於同年八月間將地上權登記移轉與被上訴人，嗣被上訴人於一○○年七月一日拋棄地上權，於同年十月十三日辦理塗銷地上權登記，上訴人亦已收回系爭土地，此為兩造所不爭執。按權利金與地租，均為地上權人取得地上權之對價，構成地上權法律關係之一部，不能分開處理或個別解釋適用法律。系爭契約並未約定權利金之效力，故應認權利金為使用系爭土地之對價，且為租金之預付，而類推適用民法關於租金規定。於此情形，地上權契約雖屬物權契約，然應認尚包含類似租賃之無名契約的債之關係，故就地上權人拋棄地上權，應自二層面觀之，其一為拋棄該地上權併辦理塗銷登記，另則為請求終止兩造約定之債權契約。本件兩造所爭執者，應係後者之債權行為，而於民法第八百三十四條、第八百三十五條規定要件下，地上權人自得決定拋棄地上權，惟其與土地所有權人間之債權關係仍屬存在。而系爭契約書第五條第三項約定「權利金收取後即不退還」，其目的即係為防止地上權人任意片面終止契約，具有填補土地所有人因此喪失之利益，及確保債務人履行契約之功能，解釋上可認屬違約金之約定。被上訴人拋棄系爭地上權，自有債務不履行情事，應認已有約定之違約事實，並須以該權利金作為違約金，藉以賠償上訴人所受之損害。審酌本件權利金金額達四千八百十六萬元，其性質為租金之預付，應類推適用民法關於租金之規定及所涉「有使用始有收費」之法理，兩造均為公司，上訴人僅單純提供土地予被上訴人使用，被上訴人拋棄地上權，係屬可歸責於自己之事由而不履約，致上訴人需另行招租或自行經營以為因應，及上訴人業因被上訴人一部履行受有利益等情，本件違約金（即權利金）確有過高，應予酌減。參酌民法第八百三十五條規定之旨，有期限之地上權契約，地上權人拋棄其權利，土地所有人對於契約之合理期待利益，應限於未到期三年預付之地租為限。是上訴人因被上訴人違約所受損害，應為被上訴人於一○○年十月十三日辦理塗銷地上權登記起算未來三年，即至一○三年十月十二日之地租額。準此，被上訴人共應支付占有系爭土地與拋棄系爭地上權後三年間，即自系爭契約成立生效之九十六年六月十一日起至一○三年十月十二日止，共七年四月二日之權利金計一千一百七十八萬一千三百六十三元予上訴人。逾此範圍，即屬上訴人之不當利得，應予返還等詞，為其判斷之基礎。按地上權同時約定權利金與地租者，其權利金性質應視其給付目的而定。苟權利金交付之目的在設定地上權，其性質應為取得地上權之對價，而與地租無涉。若權利金交付之目的在先行取得部分之租金，則權利金之性質應屬預付之地租。系爭地上權投標須知第八條第二項、第三項已明定系爭地上權之地租為每年按申報地價百分之十，履約保證金則為九百二十一萬元。惟就權利金部分則於該條第一項明定：「權利金底價詳附明細表，經公開競標後以實際得標金額計收（外加營業稅）。除契約規定情形外，地上權人不得以任何理由要求返還。」（見一審卷第二一頁）。觀其文義，該權利金係作為系爭地上權之得標金額，核其性質，應屬取得地上權之代價。又系爭契約第五條第一項約定：「權利金計新台幣四千八百十六萬元整，於簽訂本契約時一次付清。」，同條第三項約定：「權利金收取後即不退還，惟尚有下列情形不在此限：㈠本契約土地面積以地政機關土地登記簿所記載者為準，但乙方（即被上訴人）於簽約後六個月內如發現面積不符，得自己負擔費用申請地政機關辦理複丈，雙方並就更正後增減之面積按比例退補權利金，逾期不予受理。㈡本契約土地全部或一部被徵收時，得就徵收範圍及無法使用之期間比例核計無息退還」。（見一審卷第十五頁）。上訴人抗辯系爭權利金與地租性質不同，無類推適用民法租金之餘地，且伊已依約提供土地，被上訴人係自行拋棄地上權，不符前開權利金退還約定等語，即非無據。次按地上權得為拋棄，此觀民法第八百三十四條、第八百三十五條規定甚明。系爭契約第十條第二項並約定：「乙方（即被上訴人）拋棄地上權時，應於一年前通知甲方（即上訴人）或支付未到期之一年份地租。」，第十一條第三項約定「乙方拋棄地上權時，乙方應配合甲方辦理地上權塗銷登記（下略）。」（見一審卷第十六、十七頁）。而被上訴人係支付未到期之一年份地租拋棄系爭地上權，兩造並協同完成系爭地上權塗銷登記，此為兩造所不爭執（見原審卷第七三頁），並有異動索引可稽（見一審卷第一一四頁）。上訴人復辯稱被上訴人係依系爭契約約定，合法拋棄系爭地上權，非屬債務不履行，無違約金酌減問題等語，此攸關上訴人應否返還已收權利金，係屬重要之防禦方法，原審恝置不論，自有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○二年七月二十四日最高法院民事第一庭審判長法官劉福來法官黃秀得法官高孟焄法官邱瑞祥法官盧彥如本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○二年八月二日Q

最高法院一○二年度台上字第一三八八號

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