一○二年度台上字第九一七號｜民事：請求返還買賣價金等｜裁判日期：102 年 05 月 16 日

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第九一七號上　訴　人　蘇千耀訴訟代理人　沈奕瑋律師被上訴人　寶德建設股份有限公司法定代理人　范乾進被上訴人　張高祥共　　　同訴訟代理人　高奕驤律師楊永芳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國一○一年六月十九日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第八九二號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人對被上訴人寶德建設股份有限公司其餘追加之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。其他上訴駁回。第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。理由本件上訴人主張：伊於民國九十七年四月十八日與被上訴人寶德建設股份有限公司（下稱寶德公司）、張高祥分別簽訂躍世紀房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，購買坐落台北縣林口鄉（改制後為新北市○○區○○○段○○○地號土地所有權應有部分一萬分之六四及其上門牌同鄉文化三路一段一九一巷十六號十三樓房屋（下稱系爭房地），並約定該房屋及土地之價金依序為新台幣（下同）三百二十萬元、四百八十二萬元，伊已如數給付。系爭房屋自九十七年六月間交屋起，即陸續有牆面損裂、漏水、裝潢屋損、磁磚癌及高氯離子等重大瑕疵，伊業於九十八年九月九日函知寶德公司解除契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，系爭房地買賣契約既經解除，被上訴人自應返還已受領之價金以回復原狀。且伊受有支付裝潢工程費等損害，計為七十三萬五千零七十九元，依民法第二百二十七條第二項規定，伊得請求寶德公司賠償。又伊因此受有房價減損九十九萬零六百元、修補費四十二萬元、相當於租金之損失五十二萬元及裝潢價值減損以裝潢費三分之一之價值計算為二十六萬元之損害，共計二百十九萬零六百元，伊得請求被上訴人賠償等情。爰依解除買賣契約之法律關係，並於原審減縮上訴聲明，另追加依民法第三百五十九條之規定請求減少房屋價金，求為命寶德公司或張高祥給付伊二百十九萬零六百元並加付法定遲延利息，如有一人為給付則他人於清償範圍內免除給付義務之判決（上訴人逾上開範圍之請求，已受敗訴判決確定）。被上訴人則以：上訴人指稱之油漆不均、掉漆、清潔、刮傷及排水管漏水等項目，業經維修完畢；至磁磚癌係可經修繕加以補正，上訴人卻一再拒絕讓伊進入檢視修繕。系爭房屋是否因瑕疵重大而達不堪居住之程度，並非僅以氯離子含量為斷，尚須就鋼筋腐蝕率等項綜合判斷始能認定。且系爭房屋無氯離子含量過高情形，該房屋抗壓強度符合標準，無結構安全上之疑慮。系爭房屋既無不能修補之瑕疵，上訴人解除契約自非合法。上訴人雖請求減少價金，惟未舉證證明房屋減損價值若干，其請求權亦已逾六個月除斥期間而不得行使等語，資為抗辯。原審以：上訴人主張兩造簽訂系爭房地買賣契約，伊已給付上開價金等事實，為被上訴人所不爭。系爭房屋地磚有冒油之磁磚癌現象，室內牆面並有多處龜裂，寶德公司於交屋後仍維修主臥浴室檯面排水管漏水、油漆不均衡、窗框掉漆、撞傷、清潔、玻璃刮傷、天花板不平「插座歪的」「釘子請拔掉」、地磚抹縫處不平等，有售後服務維修紀錄表影本可稽。另觀兩造簽立之保固修繕契約，因Ａ二－一三樓牆面及地板損壞，疑為水管破裂滲漏之瑕疵所致。嗣台灣省建築師公會（下稱建築師公會）就系爭房屋為氯離子含量、抗壓強度等項為鑑定，經現場取樣，就柱、樑、牆施作鑽心試驗，鑑定標的物氯離子含量均符合規定，且混凝土強度皆達設計強度規範標準，在正常使用情況下，應無損於原有房屋之價值，有九十九年五月四日鑑定報告書足稽。系爭房屋之主要結構如主要樑柱、承重牆壁、樓地板等構造均已完成，復因室內裝修導致原有構造材發生改變及裝修材覆蓋構造體，均影響鑑定取樣，況系爭房屋樓地板面積不大，前已取樣檢測二次，若進行多次破壞性試驗，恐對結構體造成影響。上訴人謂系爭房屋為海砂屋而有建築結構安全瑕疵，並不可採。系爭房屋雖有地磚冒油之磁磚癌、牆面龜裂等瑕疵，但可補正。上訴人依民法第三百五十九條之規定解除系爭房地買賣契約，請求返還價金二百十九萬零六百元，顯失公平。上訴人依民法第二百二十七條第一項準用給付不能之規定暨依同法第二百五十六條規定解除契約，請求返還前開價金，亦屬無據。關於上訴人請求減少價金：房價減損部分，建築師公會鑑定認為磁磚癌、牆面龜裂之瑕疵，依一般工程損壞及瑕疵修復原則，乃就損壞瑕疵部分予以修復或施以必要之結構性補強；在不影響原來建物用途、機能及原設計安全條件下，因損害之原因已排除，故無價值貶損之問題，上訴人以每坪二萬元計算減損價值九十九萬零六百元，為不足採。修補費部分，上開磁磚癌、牆面龜裂之瑕疵，經鑑定認為修補費之金額依次為十二萬四千六百七十六元及七萬二千九百二十五元，上訴人主張修補瑕疵費十九萬七千六百零一元，即屬有據。相當於租金之損失部分，磁磚癌、牆面龜裂之瑕疵均可補正，系爭房屋自未喪失居住之功能，不需遷入他屋居住，且上訴人未舉證證明另行支出租金，亦未證明有出租系爭房屋預期收取租金之計畫等情狀，上訴人以每月租金二萬元計算二十六個月共計損失五十二萬元，尚不足採。裝潢價值減損部分，上訴人未舉證證明受有裝潢費二十六萬元之損害。又建築師公會於九十九年五月四日作成鑑定報告後，上訴人始知悉系爭房屋具有磁磚癌、牆面龜裂之瑕疵，即於同年七月二十三日提起上訴，並依民法第三百五十九條但書規定行使價金減少請求權，顯未逾六個月除斥期間。系爭房屋買賣契約第二十三條及系爭土地買賣契約第十二條均約定：「對任何一契約之解除或撤銷，效力均及於兩契約全部」等語，上開聯立契約約定之目的，在於使系爭房地各該買賣契約之存在與消滅之效力同其命運而已。上訴人就系爭房屋之瑕疵請求減少價金，應僅得向寶德公司請求，不得向張高祥請求。是上訴人主張解除系爭房地買賣契約，請求寶德公司或張高祥給付伊二百十九萬零六百元本息，不應准許。上訴人於原審追加請求減少房屋價金，並請求寶德公司給付伊十九萬七千六百零一元及自起訴狀繕本送達翌日即九十八年十二月八日起加計法定遲延利息，應予准許；逾此部分所為請求，不應准許等詞。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴；並判命寶德公司給付上訴人十九萬七千六百零一元本息，駁回上訴人其餘追加之訴。㈠關於廢棄發回部分：按當事人聲明之證據，除就其聲明之證據中認為不必要者外，法院應為調查，此觀民事訴訟法第二百八十六條之規定自明。本件寶德公司於交屋後仍維修主臥浴室檯面排水管漏水，系爭房屋樓層牆面及地板損壞亦疑為水管破裂滲漏之瑕疵所致，為原審認定之事實，並有售後服務維修紀錄表及保固修繕契約影本各乙件可稽。上訴人一再指陳：伊於簽約時即支付原裝潢工程費六十三萬元，總計裝潢費為七十八萬元，有原證三之房屋土地訂購單備註欄及原證十九之八十七年五月三十日裝潢工程合約書所載可稽。系爭房屋原有之裝潢因管線漏水致有損害，伊已屢次針對因漏水致房屋裝潢價值減損及其減損金額若干為請求，一○○年六月間之建築師公會鑑定報告書並未就此減損價格及修復所需費用作成鑑定，事證既屬未明，仍有調查證據之必要，因此聲請補充鑑定或說明抑由其他單位進行鑑定各節（見一審卷六、五六、一一九、一九五頁，原審卷二○、五一、六二、八五、一○三至一○四、一○九至一一○頁、一二四頁背面、一五四至一五八頁）。倘若不虛，系爭房屋似因漏水致影響裝潢及房屋交易價值乃至裝潢價值減損，則為買受人之上訴人自非不得請求減少價金。原審未遑詳查究明，復未說明其就上訴人關此聲請鑑定事項之取捨意見，遽以上訴人未舉證證明受有裝潢費二十六萬元之損害為由，而為上訴人不利之論斷，自屬可議，亦有理由不備之違法。又上訴人迭陳：依台灣省土木技師公會九十八年八月四日鑑定報告所示，系爭房屋位在「入口右側處樓地板」之氯離子含量達○．五○八kg/m3，超過○．三kg/m3之新拌預拌混凝土國家標準，影響房屋價值甚鉅，該試體位置並不在第一審函囑建築師公會鑑定採樣之範圍內，故未曾為調查，因請囑託鑑定機關鑑定該處樓地板是否有氯離子含量過高之情形及可否修復並其費用為何，暨是否會影響系爭房屋之價值及其減損價值之金額若干等情，提出該土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告影本一件為證（見一審卷五、六、一一○、一九三頁，原審卷一九、五○至五一、六二、一四二及一六二頁）。原審未詳加研求，遽以前揭情詞為不利於上訴人之認定，尚嫌速斷。另上訴人指陳就牆面龜裂原因是否影響交易價值部分，伊所聲請鑑定處經原鑑定人發現屬於違章建築，故不作為採樣基礎，惟該處卻為系爭房屋瑕疵最為顯著之處，當有調查之必要乙節，原審未詳為調查釐清，並有疏略。上訴論旨，指摘原判決關於駁回上訴人對寶德公司其餘追加之訴（即請求該公司給付一百九十九萬二千九百九十九元本息）部分為不當，求予廢棄，非無理由。㈡關於其他上訴駁回部分：原審以前開理由，就上訴人依解除買賣契約之法律關係對被上訴人為請求部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回上訴人對張高祥追加之訴部分，於法核無違誤。上訴意旨，仍就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決上開部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○二年五月十六日最高法院民事第二庭審判長法官陳淑敏法官李彥文法官沈方維法官吳謀焰法官簡清忠本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○二年五月二十七日m

最高法院一○二年度台上字第九一七號

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